【文章內(nèi)容簡介】 級開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。 4. 土地一級開發(fā)招投標(biāo)國土局會同相關(guān)部門通過招投標(biāo)方式確定土地一級開發(fā)主體（由政府或企業(yè)擔(dān)任）。（二）行政審批階段發(fā)展與改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、園林、文物、環(huán)保、市政等部門及市政府審批開發(fā)主體的各項(xiàng)申請。（三）基本建設(shè)階段⒈土地一級開發(fā)操作性實(shí)施方案土地一級開發(fā)主體根據(jù)審批的實(shí)施方案編制操作性實(shí)施方案以指導(dǎo)開發(fā)中的施工。⒉土地一級開發(fā)征地與補(bǔ)償土地一級開發(fā)主體會同政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)開發(fā)土地的征用及補(bǔ)償。⒊土地一級開發(fā)拆遷與安置土地一級開發(fā)主體會同政府有關(guān)部門負(fù)責(zé)待開發(fā)土地原有居民的搬遷與安置⒋土地一級開發(fā)基本建設(shè)土地一級開發(fā)主體會同市政府部門負(fù)責(zé)開發(fā)中的基本建設(shè)。（四） 完工階段⒈ 土地一級開發(fā)竣工驗(yàn)收與入市交易國土局會同相關(guān)部門對開發(fā)工作進(jìn)行驗(yàn)收并使熟地進(jìn)入二級市場進(jìn)行交易。儲備土地完成前期開發(fā)整理后，納入土地供應(yīng)計(jì)劃，由土地儲備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一組織供地。儲備土地的供應(yīng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地面積、用途、建設(shè)規(guī)模、儲備支出、配套設(shè)施建設(shè)支出、市場交易參考價(jià)格等進(jìn)行評估。按照規(guī)定以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開交易的儲備土地，交易底價(jià)和起始價(jià)在綜合考慮擬供應(yīng)宗地的位置、面積、用途、建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)、土地儲備支出、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資、市場交易參考價(jià)格和近期相鄰宗地交易價(jià)格的基礎(chǔ)上確定。儲備土地以劃撥、協(xié)議出讓方式供應(yīng)的，按國家、省、市對劃撥、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的相關(guān)規(guī)定辦理。五、土地一級開發(fā)收益模式（一）從政府與企業(yè)地位來看目前的土地一級開發(fā)模式包括：政府主導(dǎo)模式、企業(yè)主導(dǎo)模式以及政府主導(dǎo)市場化運(yùn)作模式三種模式。全國土地一級開發(fā)采用的三種模式不盡相同，全國土地一級開發(fā)模式呈現(xiàn)出三種模式并存的現(xiàn)象。：是指由土地儲備機(jī)構(gòu)作為土地一級開發(fā)主體，實(shí)施土地一級開發(fā)的模式。土地儲備機(jī)構(gòu)需完成包括編制土地儲備計(jì)劃、籌措資金、編制控制性規(guī)劃、征地拆遷、大市政建設(shè)、土地一級開發(fā)成本核算、土地出讓底價(jià)核算以及委托土地交易中心進(jìn)行土地交易等所有開發(fā)工作。這種模式優(yōu)點(diǎn)在于由于政府全程主導(dǎo)；這樣有利于征地拆遷的實(shí)施，不足之處在于土地儲備機(jī)構(gòu)不具備市場主體資格，在資金籌措方面有難度。：是指通過土地儲備機(jī)構(gòu)向企業(yè)授權(quán)或通過招投標(biāo)方式選定企業(yè)并由政府委托實(shí)施土地開發(fā)的模式。這一模式則由企業(yè)完成包括編制土地儲備計(jì)劃、籌措資金、編制控制性規(guī)劃、征地拆遷、大市政建設(shè)、土地一級開發(fā)成本核算等開發(fā)工作，仍由土地儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地出讓底價(jià)核算以及委托土地交易中心進(jìn)行土地交易等工作。而企業(yè)主導(dǎo)型模式有兩種選擇企業(yè)的類型：一種類型是由土地儲備中心直接授權(quán)企業(yè)進(jìn)行土地一級開發(fā)，多數(shù)地方土地儲備機(jī)構(gòu)主要還是委托屬于國資委管理的企業(yè)，這種方式可以有效節(jié)約土地開發(fā)成本。另一種類型是通過招投標(biāo)方式確定土地一級開發(fā)主體，由土地儲備機(jī)構(gòu)根據(jù)土地一級開發(fā)項(xiàng)目組織招投標(biāo)，招標(biāo)底價(jià)包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤，確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備中心與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂上地一級開發(fā)委托協(xié)議，該類型下具體資格條件的所有企業(yè)都享有平等的投標(biāo)、中標(biāo)權(quán)利。：是指地方政府和企業(yè)合作發(fā)揮各自的“比較優(yōu)勢”——政府負(fù)責(zé):規(guī)劃手續(xù)、一級開發(fā)立項(xiàng)、征地手續(xù)、項(xiàng)目驗(yàn)收等行政審批工作，而企業(yè)則從事:建設(shè)資金的籌措與投入、建設(shè)工程的組織與實(shí)施、土地招商的組織等。強(qiáng)調(diào)在城市規(guī)劃的前提下，首先把“生地”開發(fā)成“熟地”，然后再進(jìn)入土地市場進(jìn)行交易。昆明采取的就是這一模式。但是不管采取何種模式，政府主導(dǎo)都是土地一級開發(fā)的發(fā)展方向。主要是由于政府為保證土地增值收益不流失，使上地增值收益全部歸為政府所有，政府又通過收權(quán)方式，將土地一級開發(fā)權(quán)全部收歸政府土地儲備機(jī)構(gòu)，同時(shí)考慮到政府土地儲備機(jī)構(gòu)市場主體資格的問題，在多數(shù)情況下，政府土地儲備機(jī)構(gòu)委托國有公司進(jìn)行土地一級開發(fā)。受土地儲備機(jī)構(gòu)委托參與土地一級開發(fā)的國有企業(yè)，只能獲得固定比例的項(xiàng)目管理費(fèi)，而不能獲得土地增值收益的分成。這也就是“政府主導(dǎo)”土地一級開發(fā)的模式。（二）從企業(yè)與政府利益分配來看土地招拍掛的潛在收益、參與公司的目的以及與地方政府的談判結(jié)果等因素，是影響企業(yè)土地一級開發(fā)盈利模式的重要因素，總體而言有固定收益模式、固定（保底）收益加分成模式、收益分成模式、一二級聯(lián)動模式等。具體如下：在土地二級市場不看好的情況下，部分公司為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，確保穩(wěn)定的收益而采取的模式，或者是在土地二級市場十分看好的情況下，地方政府不想讓公司參與土地溢價(jià)的分成，而采取的分配模式。由于參與土地一級開發(fā)的企業(yè)目的絕不僅限于通過施工而獲得勞務(wù)費(fèi)，因此固定收益模式的案例較少。固定收益模式基本形式為在協(xié)議中明確給予參與公司“墊付的開發(fā)成本+基本收益（10%—15%）”。如華夏幸福的土地一級開發(fā)部分，具體見后續(xù)的案例分析。( 保底)收益加分成土地一級開發(fā)案例中，固定收益加分成是采用最為廣泛的模式，對企業(yè)來說固定收益條款保證了企業(yè)的正常業(yè)務(wù)利潤，分成收益部分確保企業(yè)能夠參與了土地出讓紅利的分配。，協(xié)議規(guī)定云南城投與昆明市政府對一級開發(fā)范圍內(nèi)的土地出讓純收益實(shí)行5：5分成，若云南城投取得的收益不足全部土地一級開發(fā)總成本的5%時(shí)，昆明市政府將保證向公司另行支付差價(jià)款，以確保云南城投的收益不低于合同項(xiàng)下的全部土地一級開發(fā)總成本的5%。黑牡丹公司對常州北部新城高鐵片區(qū)土地一級開發(fā)案例中，（26250畝）。固定收益部分為該地塊土地前期開發(fā)總成本10%為其工程收益。分成部分為公司與常州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會對該地塊土地出讓凈收益按照50%：50%的比例進(jìn)行分成。通過合同約定收益分成或成立合資公司以股權(quán)的形式進(jìn)行收益分成是較為常見的兩種收益分成模式，采取收益分成的模式，參與公司面臨著高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的局面。（1）合同直接約定收益分成條款。從分成模式的案例來看，多數(shù)公司與政府之間直接在合同中約定了土地一級開發(fā)凈收益分成的比例，項(xiàng)目公司往往要占到凈收益的“大頭”。以中天城投為例，中天城投下屬全資子公司華潤貴陽對貴陽市漁安、貴陽云巖區(qū)政府承諾：用土地出讓收益以及片區(qū)城市建設(shè)配套費(fèi)，支付一級開發(fā)投資成本，投資成本支付完成之后的剩余部分，云巖區(qū)政府與華潤貴陽按照3：7 的比例進(jìn)行分成。江蘇中南建設(shè)公司在儋州4500畝土地一級開發(fā)項(xiàng)目中約定土地成片開發(fā)收益（土地出讓收入扣除土地成片開發(fā)成本，成片開發(fā)成本由雙方共同審核確定），儋州市人民政府與該公司各占開發(fā)收益的30%與70%。（2）通過設(shè)立合資項(xiàng)目公司進(jìn)行收益分成有些項(xiàng)目公司由企業(yè)、政府部門（或政府的投融資平臺）共同出資設(shè)立，負(fù)責(zé)對土地的一級開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營，包括開發(fā)資金的融資、參與土地運(yùn)營的策劃、市政配套設(shè)施的建設(shè)，以及配合政府部門進(jìn)行拆遷補(bǔ)償、土地二級市場潛在受讓人的招商等工作。一般來講，企業(yè)會持有項(xiàng)目公司的大部分股權(quán)，并能相應(yīng)獲得董事會的掌控權(quán)和主要高管的提名權(quán)。通過共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司，企業(yè)與地方政府利益的第一層捆綁關(guān)系就建立起來了——政府作為項(xiàng)目公司的股東之一，有權(quán)按股權(quán)比例享有由土地增值收益轉(zhuǎn)化而來的項(xiàng)目公司分紅。如榮盛發(fā)展在遼寧本溪參與的6750畝土地一級開發(fā)項(xiàng)目“本溪市沈溪新城國際健康開發(fā)項(xiàng)目”，就是與地方政府下屬公司以50%:50%形式的成立合資公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)作。借助參與土地一級開發(fā)的優(yōu)勢，企業(yè)在規(guī)劃、土地出讓的進(jìn)程、限定競拍條件以及通過對競拍土地溢價(jià)收益分成等形式，在土地競拍的二級市場中創(chuàng)造不對等的競爭形勢，為“獨(dú)家競拍”創(chuàng)造條件，降低二級市場的拿低成本。（1）創(chuàng)造有利于二級市場介入的條件在土地一級開發(fā)項(xiàng)目中，土地一級開發(fā)商事實(shí)上成為