【文章內(nèi)容簡介】 　　在把握行業(yè)波動周期方面，既要充分考慮整體宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)形勢和區(qū)域經(jīng)濟(jì)等因素，也要充分考慮政策因素。這就需要企業(yè)有敏銳的市場觸覺，并且能夠與政府需求保持較高程度的一致性， 做到根據(jù)市場需求來控制開發(fā)節(jié)奏，從而提升區(qū)域土地價值。土地一級開發(fā)模式及策略　　提要　對于開發(fā)企業(yè)而言，參與土地一級開發(fā)所帶來的贏利具有相當(dāng)?shù)奈?。但為了抵御土地一級開發(fā)所面臨的資金、政策、違約等風(fēng)險，又要求土地一級開發(fā)主體必須采取相應(yīng)的策略。關(guān)鍵詞：土地一級開發(fā)；模式；風(fēng)險；策略中圖分類號：　文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A　　土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。對于開發(fā)企業(yè)，介入土地一級開發(fā)可以分享二級開發(fā)無法企及的利益，同時也面臨更大的不確定性，這就要求土地一級開發(fā)主體采取有效策略，提高抗風(fēng)險能力?！　∫弧⑼恋匾患夐_發(fā)模式　　由于城市化進(jìn)程的加快和社會經(jīng)濟(jì)活動的不斷發(fā)展，以及土地的絕對稀缺性，導(dǎo)致了必須科學(xué)規(guī)劃和布局，以合理、高效、經(jīng)濟(jì)地開發(fā)利用土地。目前，土地一級開發(fā)主要有以下幾種典型模式：　　模式一：一二級聯(lián)動開發(fā)模式。由于房地產(chǎn)行業(yè)明顯受制于政策因素，因此大型房地產(chǎn)開發(fā)商往往將一級土地整理和二級開發(fā)相結(jié)合，以獲取整體收益最大化。這種模式由企業(yè)主導(dǎo)，所以在開發(fā)初期就確定進(jìn)行土地一級與二級聯(lián)動開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)通過土地一二級聯(lián)動開發(fā)，在獲得一級開發(fā)階段收益的同時，既保證了企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展，也保證了可獲取土地在未來升值給企業(yè)帶來的二級開發(fā)的優(yōu)厚收益。但該模式也存在一定的問題，如不利于政府控制市場地價，政府宏觀調(diào)控土地市場的能力降低等。該模式在早期比較普遍，近期可能存在機(jī)會，但長遠(yuǎn)看，其空間越來越窄?！　∧Ｊ蕉和耆刂颇Ｊ健Ｍ耆刂颇Ｊ绞侵刚ㄟ^嚴(yán)格的計劃和規(guī)劃管理，完全控制熟地開發(fā)及供應(yīng)市場，形成“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理”的“五統(tǒng)一”格局。該模式完全由政府組織實施土地一級開發(fā)，僅以招標(biāo)方式確定施工企業(yè)。這種模式可以保證政府完全控制地價，土地開發(fā)為熟地后的增值收益不流失，且土地一級開發(fā)法律關(guān)系單純，便于政府實施土地一級開發(fā)的各項事務(wù)。其主要缺陷是政府的土地開發(fā)資金壓力較大，融資渠道窄?！　∧Ｊ饺赫头ǘC(jī)構(gòu)協(xié)作模式。政府和法定機(jī)構(gòu)協(xié)作模式是指由政府相關(guān)部門和政府投資成立的開發(fā)企業(yè)完全壟斷土地一級開發(fā)，如同“一個渠道進(jìn)水、一個水池蓄水、一個龍頭出水”，從而達(dá)到調(diào)控土地市場、配置土地資源、實現(xiàn)土地增值歸國家所有的目的。　　模式四：由政府主導(dǎo)的市場化運作模式。由政府主導(dǎo)的市場化運作模式是指政府“抓兩頭，放中間”?！白深^”即由政府控制土地儲備計劃和供應(yīng)計劃，“放中間”，即充分利用社會力量實施土地一級開發(fā)。該模式是我國土地一級開發(fā)的主要發(fā)展趨勢。這種模式中，政府根據(jù)土地市場調(diào)查確定土地需求狀況，以招拍掛方式將擬開發(fā)的土地按照“熟地”出讓，提前確定土地使用權(quán)受讓人，并由土地使用權(quán)受讓人分期支付土地受讓價款用于土地一級開發(fā)。政府通過招標(biāo)等方式確定具備資格的企業(yè)，在土地出讓合同規(guī)定的期限內(nèi)將出讓的土地開發(fā)為符合土地受讓人要求的條件（熟地），土地開發(fā)完成經(jīng)驗收合格后，政府與土地受讓人正式移交土地。由政府主導(dǎo)的市場化運作模式在保證政府主導(dǎo)土地一級開發(fā)的基礎(chǔ)上能有效地利用市場資源，減輕政府開發(fā)資金壓力?！　《⑼恋匾患夐_發(fā)融資模式　　土地一級開發(fā)是資金密集型行業(yè)，在一級開發(fā)過程中，征地補(bǔ)償、房屋拆遷、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施配套等都需要投入大量資金，而且資金需求量主要集中在征用土地和房屋拆遷等前期。當(dāng)開發(fā)完成的土地不能馬上投入市場或者一時轉(zhuǎn)讓不出去時，土地就會產(chǎn)生持有成本，積壓資金，降低資金流動性。儲備機(jī)構(gòu)要繼續(xù)“吸進(jìn)”土地，開發(fā)企業(yè)要實現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)，從而形成進(jìn)一步融資需求。因此，資金是土地一級開發(fā)的瓶頸和成功的關(guān)鍵因素之一?，F(xiàn)行的土地一級開發(fā)融資模式有以下四種：　　融資模式一：土地儲備機(jī)構(gòu)直接安排融資，并承擔(dān)融資安排中的責(zé)任和義務(wù)。該模式基本流程為：土地儲備機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)；金融機(jī)構(gòu)將資金撥付給土地儲備機(jī)構(gòu)；土地儲備機(jī)構(gòu)通過招標(biāo)方式選擇一級開發(fā)主體，再將資金撥付給一級開發(fā)主體進(jìn)行一級開發(fā)；土地開發(fā)完成后，通過招拍掛方式將熟地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)企業(yè)；二級開發(fā)企業(yè)將土地出讓款一部分支付給土地儲備機(jī)構(gòu)；最后由土地儲備機(jī)構(gòu)將借款償還給金融機(jī)構(gòu)，并支付利息。這種融資模式的主要優(yōu)點是，整個融資過程與相關(guān)法規(guī)保持一致，解決了二級開發(fā)企業(yè)對一級開發(fā)主體的資金拖欠問題。但是，土地儲備機(jī)構(gòu)的融資能力受到較大制約?！　∪谫Y模式二：一級土地開發(fā)主體直接融資，土地儲備機(jī)構(gòu)本身或委托其他擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。該模式基本流程為：一級開發(fā)主體與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)；由土地儲備機(jī)構(gòu)或者由其委托的擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保；金融機(jī)構(gòu)將資金撥付給一級開發(fā)主體，由一級開發(fā)主體使用該資金進(jìn)行土地一級開發(fā)；土地開發(fā)完成后，通過招掛拍方式將熟地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)企業(yè)；二級開發(fā)企業(yè)將土地出讓款一部分支付給土地儲備機(jī)構(gòu)；再由土地儲備機(jī)構(gòu)支付給一級開發(fā)主體，用于彌補(bǔ)一級開發(fā)主體的開發(fā)成本及額定收益；最后，一級開發(fā)主體將借款償還給金融機(jī)構(gòu)，并支付利息。這種融資模式雖然解決了二級開發(fā)企業(yè)對一級開發(fā)主體的資金拖欠問題，但并未解決金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)風(fēng)險和融資能力受到較大制約的問題?！　∪谫Y模式三：土地開發(fā)主體自行安排融資并承擔(dān)融資安排中的責(zé)任和義務(wù)。該模式基本流程為：一級開發(fā)主體以自有資產(chǎn)抵押或信譽(yù)擔(dān)保，與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)；金融機(jī)構(gòu)將資金撥付給一級開發(fā)主體，由一級開發(fā)主體使用該筆資金進(jìn)行土地一級開發(fā)；土地開發(fā)完成后，通過招拍掛方式將熟地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)企業(yè)；二級開發(fā)企業(yè)將土地出讓款一部分支付給一級開發(fā)主體，用于彌補(bǔ)一級開發(fā)主體的開發(fā)成本及額定收益；最后，由土地一級開發(fā)主體將借款償還給金融機(jī)構(gòu)，并支付利息。這種融資模式大大增加了企業(yè)融資難度，抬高了進(jìn)入一級開發(fā)的門檻。但是，因為這個過程中需要由二級開發(fā)企業(yè)向一級開發(fā)主體支付開發(fā)費用，就會常常發(fā)生拖欠現(xiàn)象?！　∪谫Y模式四：一級土地開發(fā)主體專門成立項目公司，由項目公司直接進(jìn)行融資，一級開發(fā)主體提供擔(dān)保責(zé)任。該模式基本流程為：一級開發(fā)主體專門成立項目公司，項目公司與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)；由項目公司投資人為項目公司融資提供擔(dān)保；金融機(jī)構(gòu)將資金撥付給項目公司，由項目公司使用該筆資金進(jìn)行土地一級開發(fā)；土地開發(fā)完成后，通過招拍掛方式將熟地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)企業(yè)；二級開發(fā)企業(yè)將土地出讓款一部分支付給項目公司，用于彌補(bǔ)一級開發(fā)主體的開發(fā)成本及額定收益。這種融資模式可以通過幾家企業(yè)聯(lián)合組建項目公司的方式投標(biāo)獲得土地一級開發(fā)權(quán)，并擴(kuò)大項目公司的融資平臺，但仍然沒有避免二級開發(fā)企業(yè)拖欠一級開發(fā)主體開發(fā)費用的問題?！　∪?、土地一級開發(fā)盈利模式　　在土地一級開發(fā)過程中，市場化開發(fā)主體通過與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商，創(chuàng)造了多種盈利模式?！　∮Ｊ揭唬簭耐恋匾患夐_發(fā)本身獲利。土地一級開發(fā)獲利的關(guān)鍵在于嚴(yán)格控制各項成本費用。在各項成本費用中，比重與控制難度最大的是征地拆遷費用，這就要求開發(fā)商具備較強(qiáng)的與當(dāng)?shù)卣⒕用?、企事業(yè)單位進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)的能力，在轉(zhuǎn)居安置等方面妥善解決當(dāng)?shù)卣娃r(nóng)民的后顧之憂，同時能夠最大限度地降低成本，實現(xiàn)多贏。而整體成本費用的控制在于系統(tǒng)周密的安排。對于大面積的土地一級開發(fā)，需要分批次批地、征地和拆遷，應(yīng)嚴(yán)格控制整合各步驟的節(jié)奏。例如，先蓋轉(zhuǎn)居房，原居民再搬遷，企業(yè)再征地拆遷，再安置勞動力，資金安排則貫穿始終。通過各步驟的無縫銜接，使企業(yè)人員和資金效率達(dá)到最高，政府和農(nóng)民的滿意度也達(dá)到最高?！　∮Ｊ蕉悍窒硗恋卦鲋凳找?。一些城市實行了在政府、開發(fā)商和原使用者等各個主體之間按一定比例分享增值收益的機(jī)制。這樣，開發(fā)商可以通過創(chuàng)新性的開發(fā)活動，最大限度地提升土地價值，從而獲得最大利益。該盈利模式的前提在于當(dāng)?shù)卣姆窒頇C(jī)制、一級開發(fā)中的授權(quán)范圍，以及分批出讓計劃的安排?！　∮Ｊ饺撼钟胁糠止步ㄖＴ谝恍┏鞘型恋匾患夐_發(fā)中，授權(quán)土地一級開發(fā)主體可以投資公共配套設(shè)施，開發(fā)商則可以通過提供公共配套設(shè)施服務(wù)而獲得長期現(xiàn)金流。該盈利模式的前提在于是政府允許土地一級開發(fā)主體進(jìn)行部分配套的二級開發(fā)建設(shè)。對開發(fā)商而言，該盈利模式的最大挑戰(zhàn)在于對公共配套設(shè)施的投資決策，以及后期的運營管理能力?！　∮Ｊ剿模簽槎壞玫劁亯|。土地一級開發(fā)主體通過與政府協(xié)商，出于主觀意愿或客觀原因，總是能夠創(chuàng)造一些條件讓一級開發(fā)商取得部分二級開發(fā)項目。該盈利模式的前提是政府愿意讓一級開發(fā)商取得一部分二級開發(fā)權(quán)。該模式要求一級開發(fā)商具有卓越的二級開發(fā)能力，通過二級開發(fā)彌補(bǔ)一級開發(fā)收益的不足，實現(xiàn)一級開發(fā)和二級開發(fā)的聯(lián)動。　　四、土地一級開發(fā)面臨的風(fēng)險及對策　　相比房產(chǎn)二級開發(fā)，土地一級開發(fā)面臨更大的不確定性和風(fēng)險性?！　★L(fēng)險一：開發(fā)投入超出專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確定的基準(zhǔn)地價。拆遷成本可能超過專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確定的基準(zhǔn)地價，而超出部分的“熟地”不能入市交易。如果政府不同意分享一級開發(fā)的增值收益，則開發(fā)上面臨虧損風(fēng)險。而《物權(quán)法》的通過，進(jìn)一步加大了拆遷成本?！　★L(fēng)險二：長期占用大量資金。對于只是用于儲備的土地，經(jīng)土地儲備中心驗收后，由其用自有資金償付給開發(fā)商，欠款風(fēng)險加大。如果拆遷工作不順利，也會推遲整個項目的完工時間?！　★L(fēng)險三：政府違約行為風(fēng)險。在土地一級開發(fā)過程中，地方政府的強(qiáng)勢地位是絕對的。雖然開發(fā)企業(yè)可以通過多種法律文件進(jìn)行約束，從而與政府方面的利益緊密捆綁，但仍不能消除地方政府違約發(fā)生的風(fēng)險?！　★L(fēng)險四：政策風(fēng)險。與土地二級市場的“招、拍、掛”及房地產(chǎn)開發(fā)而言，土地一級開發(fā)的政策不全面，全國性的政策規(guī)定比較原則，操作性不強(qiáng)。在地方政府層面，其政策風(fēng)險因素主要為省、市根據(jù)地方情況而改變有關(guān)土地利用政策?！　橐?guī)避風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)采取以下應(yīng)對策略：一是優(yōu)化運作流程，提升管理能力，有效控制成本。一級開發(fā)企業(yè)在土地整治和儲備過程中，涉及到征地、拆遷、基建、土地出讓等諸多環(huán)節(jié)。同時，一級開發(fā)又是一個綜合性、系統(tǒng)性工程，涉及眾多與政府對口以及與外部合作單位談判的環(huán)節(jié)，因此優(yōu)化運作流程、提升管理能力對一級開發(fā)企業(yè)的成本控制有著重要作用；二是加強(qiáng)規(guī)劃能力，挖掘區(qū)域潛在的價值。土地一級開發(fā)的價值要素中最重要的是規(guī)劃。土地的特征使其一旦開發(fā)短期內(nèi)不可能復(fù)原，而規(guī)劃的優(yōu)劣對區(qū)域功能的實現(xiàn)具有決定性作用，區(qū)域功能又對區(qū)域價值有根本性的影響；三是把握行業(yè)波動周期，控制開發(fā)節(jié)奏。這就需要企業(yè)有敏銳的市場觸覺，并且能夠與政府需求保持較高程度的一致性，做到根據(jù)市場需求控制開發(fā)節(jié)奏，從而提升區(qū)域土地價值?！　。ㄗ髡邌挝唬?；一級土地開發(fā)與投融資高級研修班一二級土地聯(lián)動開發(fā)盈利模式 (2012218 1:49:27) [發(fā)送到微博] 分類：房地產(chǎn)公開課 　標(biāo)簽：一級土地開發(fā)土地儲備聯(lián)動開發(fā)國企中房博越國土資源城投集團(tuán)| 由國土資源部法律終須產(chǎn)權(quán)處產(chǎn)籍處、國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院戰(zhàn)略研究室、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心、北京市土地儲備中心開發(fā)部、國家開發(fā)銀行審評局進(jìn)行授課，主要對土地一級開發(fā)相關(guān)法律法規(guī)政策，最新土地調(diào)控政策，土地開發(fā)融資渠道、方式、技巧，土地一級開發(fā)市場趨勢分析，北京市土地一級開發(fā)典型案例，土地一級開發(fā)申請國家開發(fā)銀行貸款程序、條件等做了全方位的講解及分析。我們也和來自全國各地的城投公司、開發(fā)區(qū)及相關(guān)土地一級開發(fā)企業(yè)做了深入的交流，對此次學(xué)習(xí)交流，結(jié)合我們土地事務(wù)部今年土地掛牌招商工作我們深有如下體會。開發(fā)商參與土地一級開發(fā)的市場地位北京市國土資源局《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》京國土市〔2005〕540號文件是當(dāng)前進(jìn)行土地一級開發(fā)的指導(dǎo)性文件，他的相關(guān)規(guī)定是從事土地一級開發(fā)活動的基礎(chǔ)和原則。文件第二條規(guī)定：土地儲備和一級開發(fā)是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并組織實施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。這從根本上決定了土地一級開發(fā)行為是一個政府高度控制與主導(dǎo)的市場，而并非是一個完全市場化的活動，其本身具有先天性的非市場元素。這也是政府意圖控制土地一級市場，利用土地供應(yīng)進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場甚至國民經(jīng)濟(jì)的具體表現(xiàn)。但由于當(dāng)前政府部門土地儲備的不足和進(jìn)行一級開發(fā)力量的有限，可投入人力、物力、財力的嚴(yán)重不足，為了保證土地供應(yīng)的相對穩(wěn)定，必須借助于外部力量以保證土地供應(yīng)總量的相對穩(wěn)定。所以文件第四條規(guī)定：土地儲備開發(fā)堅持以政府主導(dǎo)、市場化運作的原則，可以由土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）承擔(dān)。這個規(guī)定為開發(fā)商參與土地一級開發(fā)提供了政策方面的合法身份，使得參與土地一級開發(fā)有了政策層面的保證。但政府主導(dǎo)、市場化運做的原則決定了開發(fā)商參與土地一級開發(fā)活動必須認(rèn)真研究分析政府的相關(guān)政策，充分理解和利用相關(guān)規(guī)定，以保證自身的目標(biāo)利益的實現(xiàn)。同時必須加強(qiáng)對當(dāng)前發(fā)展形式的分析與評估，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢有所評判，對政策進(jìn)一步完善的方向有所把握，畢竟開發(fā)商的身份只是一個協(xié)助實施者，并非是土地一級開發(fā)市場正常運轉(zhuǎn)的必須參與主體。開發(fā)商參與土地一級開發(fā)的利益保障房地產(chǎn)開發(fā)商參與土地的一級開發(fā)有兩種形式：一種是受托管理，一種是受托實施。對于受托管理方式，文件第十三條規(guī)定：土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實施土地開發(fā)的，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。對于受托實施以及開發(fā)的，文件第十四條規(guī)定：通過招標(biāo)方