【正文】 或者所在區(qū)負(fù)責(zé)管理 。 ? 土地出讓金使用 主要用于兩岸的公共基礎(chǔ)設(shè)施和公益性開發(fā)項(xiàng)目建設(shè) 。 — 51 — 上海市土地儲備與開發(fā)模式的啟示 ? 上海市的土地儲備與開發(fā) ， 完全由政府主導(dǎo) ， 組建的上海市地產(chǎn)集團(tuán)完全按照政府的計(jì)劃行事 ， 兼具 “ 土地儲備中心 ” 和 “ 土地一級開發(fā)主體 ” 兩種角色 。 ? 上海市政府為上海市地產(chǎn)集團(tuán)提供巨大的融資支持： 財(cái)務(wù)撥款 在向金融機(jī)構(gòu)貸款時(shí) ， 提供擔(dān)保 土地出讓金收入部分返還 ， 用于土地的滾動開發(fā) 此外 ， 上海市也正在考慮土地資產(chǎn)證券化 、 土地開發(fā)信托 、 土地權(quán)益置換等 ? 這種完全由政府主導(dǎo) 、 指定機(jī)構(gòu)實(shí)施的一級開發(fā)模式 ， 增強(qiáng)了政府對土地一級市場的調(diào)控力度 ， 完善了土地供應(yīng)方式 ， 確保了政府對土地增值收益的控制 。 但是 ， 另一方面 ，這個龐大的國企是否具備較高的效率和較高的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn) ， 以及專項(xiàng)開發(fā)資金的統(tǒng)一管理 ， 是值得研究的問題 。 — 52 — 目錄 ? 國內(nèi)外城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒 ? 國內(nèi)土地儲備及開發(fā)模式 ? 國內(nèi)土地一級開發(fā)權(quán)獲取方式 ? 國內(nèi)土地一級開發(fā)融資模式 ? 土地一級開發(fā)盈利模式與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 ? 國內(nèi)土地一級開發(fā)的發(fā)展趨勢 ? 關(guān)于未來發(fā)展方向的探討 — 53 — 土地一級開發(fā)中涉及的權(quán)屬關(guān)系 土地權(quán)屬關(guān)系 土地所有權(quán) 土地使用權(quán) 土地一級開發(fā)權(quán) ?是土地所有人對其擁有的土地依法享有的 占有、使用、收益和處分 的權(quán)利。 ?我國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和集體所有制。 ?是指民事主體在法律允許的范圍內(nèi)對國有土地或集體土地 占有、使用和收益 的權(quán)利。 ?土地一級開發(fā)實(shí)施單位依照法定程序，對特定土地實(shí)施征收、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、管理、服務(wù)的權(quán)利。 ?應(yīng)該是土地使用權(quán)衍生出的一項(xiàng)權(quán)能，是一種特殊的受限土地使用權(quán)。目前尚無定論。 ?上海市給予上海市地產(chǎn)集團(tuán)暫時(shí)的成片土地使用權(quán)，有利于融資； ?僅是土地一級開發(fā)權(quán)，難以獲得抵押貸款。即使開發(fā)企業(yè)通過一級開發(fā)權(quán)權(quán)屬證明抵押而獲得信貸支持，本質(zhì)上也是通過政府擔(dān)保而獲得貸款。 — 54 — 土地一級開發(fā)中權(quán)利主體與權(quán)屬關(guān)系 政府 一級開發(fā)主體 二級開發(fā)單位 土地所有權(quán) 土地一級開發(fā)權(quán) （受限土地使用權(quán)） 土地使用權(quán) 熟地出讓 生地出讓 協(xié)助 服務(wù) 收回 權(quán)利主體 權(quán)屬 — 55 — 獲取土地一級開發(fā)權(quán)的方式：招標(biāo)委托 ? 除市政府確定的重大項(xiàng)目和利用自有國有土地使用權(quán)實(shí)施土地一級開發(fā)之外 ， 其他土地一級開發(fā)項(xiàng)目通過公開招標(biāo)方式確定項(xiàng)目承擔(dān)主體 。 ? 土地一級開發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)委托 ， 是指政府土地儲備機(jī)構(gòu)對列入年度土地儲備開發(fā)計(jì)劃的特定土地一級開發(fā)項(xiàng)目 ， 通過公開招標(biāo)確定土地一級開發(fā)實(shí)施主體的行為 。 投標(biāo)和評標(biāo)是兩大關(guān)鍵環(huán)節(jié) 。 ? 投標(biāo)人在取得招標(biāo)文件后 ， 應(yīng)組織進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析 ， 勘察土地 ， 測算投標(biāo)報(bào)價(jià) ， 編制征地 、 拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施的組織和實(shí)施方案等投標(biāo)文件 。 ? 關(guān)于評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法 ， 一般情況下 ， 要求合理維護(hù)被征地單位和被拆遷人合理利益 ， 有利于控制土地一級開發(fā)成本 ， 有利于盡快完成項(xiàng)目建設(shè) ， 有利于實(shí)現(xiàn)政府規(guī)劃目標(biāo) 。 ? 對于土地一級開發(fā)企業(yè)而言 ， 要提高中標(biāo)成功率 ， 在資源能力方面要注重以下幾點(diǎn)： 融資方案：需要開發(fā)企業(yè)進(jìn)行融資創(chuàng)新 征地 、 拆遷的組織和實(shí)施方案：需要開發(fā)企業(yè)具備強(qiáng)烈的社會責(zé)任感和相關(guān)經(jīng)驗(yàn) 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的實(shí)施方案：需要開發(fā)企業(yè)具備整合社會資源 ， 進(jìn)行高水平規(guī)劃設(shè)計(jì)的能力 報(bào)價(jià)：要求開發(fā)商認(rèn)真 、 細(xì)致的測算 ， 控制在一個合理的范圍內(nèi)即可 — 56 — 北京市關(guān)于招標(biāo)評標(biāo)因素構(gòu)成 一 、 評標(biāo)因素及比重 ? 從土地一級開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度以及項(xiàng)目實(shí)施的可行性來考慮 ， 將評標(biāo)因素按照投標(biāo)人的綜合實(shí)力 、 土地一級開發(fā)利潤報(bào)價(jià) 、 資金籌措方案 、 項(xiàng)目擬定的實(shí)施方案 、 一級開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 、 財(cái)務(wù)方案以及綜合印象等七個方面來考慮 。 具體評標(biāo)因素的參照比重按下表所示： 編號 評分內(nèi)容 所占分值 1 評估和比較投標(biāo)人的綜合實(shí)力 ２０ 分 2 土地一級開發(fā)利潤率報(bào)價(jià) ５ 分 3 資金籌措方案 １０ 分 4 項(xiàng)目擬定的實(shí)施方案 ４０ 分 5 一級開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 １０ 分 6 財(cái)務(wù)方案 １０ 分 7 專家的綜合印象 ５ 分 — 57 — 北京市關(guān)于招標(biāo)評標(biāo)因素構(gòu)成 二 、 評標(biāo)方法 ? 采用評分方法進(jìn)行評標(biāo) ， 分兩個階段進(jìn)行 ， 采用 100分制 （ 滿分為 100分 ） 。 第一階段：評估和比較投標(biāo)人的綜合實(shí)力 （ 20 分 ） 。 包括 資質(zhì) 、 資格情況 、 經(jīng)濟(jì)能力 （ 資金證明 、 財(cái)務(wù)狀況等 ） 、 同類項(xiàng)目 開發(fā)業(yè)績 和其他情況 （ 如是否存在拖欠土地出讓金行為及其他違法違紀(jì)行為 ） 等 。 第二階段：對一級開發(fā)具體實(shí)施方案等綜合因素進(jìn)行評估和比較 。 土地一級開發(fā)利潤率報(bào)價(jià) 低于 6％ 或高于 ８ ％ 為無效標(biāo)書 ， 報(bào)價(jià)為 ８ ％ 的得基本分 ３分 ， 以資金回報(bào)率 ８ ％ 為基數(shù) ， 每減少 １ ％ 為一檔 ， 每檔加 １ 分 ， ６ ％ 為最高分 ５ 分 ， 最低報(bào)價(jià)不得低于 ６ ％ 。 資金籌措方案 主要評判投標(biāo)人自有資金與自行貸款 、 政府籌資之間的比例關(guān)系 ， 主要考察企業(yè)資金籌措能力及其貸款來源可行性 、 合理性； 其中對于擬通過自行貸款形式籌集資金的 ， 投標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)書中同時(shí)提供銀行的貸款意向函等證明材料 。 — 58 — 北京市關(guān)于招標(biāo)評標(biāo)因素構(gòu)成 擬定的項(xiàng)目一級開發(fā)實(shí)施方案 一級開發(fā)實(shí)施方案包括土地征收方案 、 地上物拆除 、 渣土清運(yùn) 、 圍墻施工 、 場地平整 、 市政接用等具體內(nèi)容 ， 是招標(biāo)人對投標(biāo)人評價(jià)最核心的內(nèi)容和最關(guān)鍵的部位 ，實(shí)施方案直接決定中標(biāo)人以后一級開發(fā)的成敗 ， 所以設(shè)置比重比較大 ， 占 40%。 該部分主要是對投標(biāo)方所擬定方案的合理性 、 可行性以及具體措施進(jìn)行綜合評價(jià) 。 一級開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 對投標(biāo)方擬定的時(shí)間進(jìn)度安排 、 周期長短以及據(jù)之實(shí)施的可行性 、 可操作性和合理性進(jìn)行逐項(xiàng)評價(jià) 。 財(cái)務(wù)方案 依據(jù)投標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià) 、 報(bào)價(jià)匯總情況和分項(xiàng)方案報(bào)價(jià)情況 ， 以及投標(biāo)人編寫的財(cái)務(wù)報(bào)告 ， 綜合評判其投標(biāo)報(bào)價(jià)及各分項(xiàng)費(fèi)用測算是否科學(xué) 、 合理 ， 是否符合實(shí)際情況 。 綜合印象 由評委對投標(biāo)材料的整體性 、 完整性 、 專業(yè)性 、 科學(xué)性 、 合理性 ， 以及對投標(biāo)人的印象 、 表現(xiàn)做綜合評價(jià) 。 — 59 — 獲取土地一級開發(fā)權(quán)的方式：授權(quán)委托 ? 就北京市而言 ， 市政府確定的重大項(xiàng)目和利用自有國有土地使用權(quán)實(shí)施土地一級開發(fā)的項(xiàng)目 ， 主要通過授權(quán)方式確定項(xiàng)目承擔(dān)主體 。 ? 授權(quán)委托就是在項(xiàng)目所在區(qū)政府規(guī)劃分局組織辦理項(xiàng)目用地控制性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)后 ， 區(qū)縣政府提出土地一級開發(fā)主體授權(quán)申請 ， 經(jīng)市國土局批復(fù)后 ， 企業(yè)獲得土地一級開發(fā)權(quán) 。 ? 委托招標(biāo)的特點(diǎn)是政府與企業(yè)全程性的協(xié)同運(yùn)作 。 其中 ， 項(xiàng)目前期工作至關(guān)重要 。 項(xiàng)目控制性詳細(xì)規(guī)劃一般由區(qū)縣規(guī)劃分局委托有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì) ， 部分項(xiàng)目由擬進(jìn)行一級開發(fā)主體委托設(shè)計(jì)并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用 。 開發(fā)企業(yè)可以在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上 ， 主動向地方政府表示項(xiàng)目開發(fā)意向 ， 并對項(xiàng)目的規(guī)劃目標(biāo) 、 成本和進(jìn)度控制 、 開發(fā)利潤等進(jìn)行溝通和協(xié)商 。 地方政府在授予土地一級開發(fā)權(quán)后 ， 會同獲得一級開發(fā)的土地開發(fā)主體制訂項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施方案 ， 向政府土地行政主管部門提出項(xiàng)目建設(shè)和授權(quán)委托的申請 。 ? 對于土地一級開發(fā)企業(yè)而言 ， 想要通過授權(quán)委托來取得一級開發(fā)權(quán) ， 需要具備如下資源或能力： 自已擁有可供開發(fā)的國有土地； 與當(dāng)?shù)貐^(qū)縣政府有良好的合作關(guān)系； 較強(qiáng)的與政府相關(guān)部門的公關(guān)協(xié)調(diào)能力 。 — 60 — 取得一級開發(fā)權(quán)的方式：收購 ? 收購方式就是購買已經(jīng)取得一級開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè) 。 ? 《 北京市土地一級開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法 》 第 36條規(guī)定：中標(biāo)人不得擅自將其承擔(dān)的土地一級開發(fā)中標(biāo)項(xiàng)目整體向他人轉(zhuǎn)讓 ， 也不得將其土地一級開發(fā)中標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行肢解后轉(zhuǎn)包 。 因此 ， 必須以原有公司的名字繼續(xù)做下去 ， 只能買這個公司 。 ? 比較妥善的操作方式是給原有公司的股東一定的補(bǔ)償 ， 讓其退出 ， 把公司的法人股東進(jìn)行更換即可 。 這樣就取得了土地一級開發(fā)資格 。 — 61 — 目錄 ? 國內(nèi)外城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒 ? 國內(nèi)土地儲備及開發(fā)模式 ? 國內(nèi)土地一級開發(fā)權(quán)獲取方式 ? 國內(nèi)土地一級開發(fā)融資模式 ? 土地一級開發(fā)盈利模式與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 ? 國內(nèi)土地一級開發(fā)的發(fā)展趨勢 ? 關(guān)于未來發(fā)展方向的探討 — 62 — 土地一級開發(fā)融資需求 ? 土地一級開發(fā)是資金密集型行業(yè) ， 征地補(bǔ)償 、 房屋拆遷 、 土地平整 、 基礎(chǔ)設(shè)施配套等 ，都需要投入大量資金 ， 而且資金需求量主要集中在征用土地和房屋拆遷等前期 。 ? 當(dāng)開發(fā)完成的土地不能馬上投入市場或者一時(shí)轉(zhuǎn)讓不出去時(shí) ， 土地就會產(chǎn)生持有成本 ，積壓資金 ， 降低資金流動性 。 儲備機(jī)構(gòu)要繼續(xù) “ 吸進(jìn) ” 土地 ， 開發(fā)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn) ，從而形成進(jìn)一步融資需求 。 資金是土地一級開發(fā)的瓶頸和成功的關(guān)鍵因素之一 。 序號 項(xiàng)目 中關(guān)村 西區(qū) 中關(guān)村 軟件園 中關(guān)村 生命園 西二旗 居住區(qū) 平均占比 1 征地拆遷 64% 72% 53% 65% % 2 市政建設(shè) 21% 16% 16% 18% % 3 期間費(fèi)用及稅金 15% 12% 31% 17% % 4 合計(jì) 100% 100% 100% 100% 100% 北京科技園土地一級開發(fā)部分項(xiàng)目總投資結(jié)構(gòu)表 — 63 — 土地一級開發(fā)融資：模式一 ? 土地儲備機(jī)構(gòu)直接安排融資 ， 并承擔(dān)融資安排中的責(zé)任和義務(wù) 。 1. 土地儲備機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同 ， 并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)； 2. 金融機(jī)構(gòu)將資金撥付給一級開發(fā)主體 ，由一級開發(fā)主體使用該筆資金進(jìn)行土地一級開發(fā)； 3. 土地開發(fā)完成后 ， 通過招拍掛方式將熟地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)企業(yè)；二級開企業(yè)企業(yè)將土地出讓款一部分支付給一級開發(fā)主體 ， 用于彌補(bǔ)一級開發(fā)主體的開發(fā)成本及額定收益； 4. 一級開發(fā)主體將借款償還給金融機(jī)構(gòu) ，并支付利息 ， 從而解除儲備機(jī)構(gòu)的責(zé)任 。 土地儲備機(jī)構(gòu) 一級開發(fā)主體 二級開發(fā)企業(yè) 金融機(jī)構(gòu) 模式一 ? 問題： 1. 土地儲備機(jī)構(gòu)以城市開發(fā)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的名義向金融機(jī)構(gòu)申請資金支持 ， 本質(zhì)上是以政府信用為依托的 ， 存在制度上 、 法規(guī)上和實(shí)際能力上的障礙； 2. 二級開發(fā)企業(yè)直接向一級開發(fā)主體支付開發(fā)費(fèi)用 ， 常發(fā)生拖欠現(xiàn)象 。 借款合同 — 64 — 土地一級開發(fā)融資：模式一修正 ? 土地儲備機(jī)構(gòu)直接安排融資 ， 并承擔(dān)融資安排中的責(zé)任和義務(wù) 。 1. 土地儲備機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同 ， 并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)； 2. 金融機(jī)構(gòu)將資金撥付給土地儲備機(jī)構(gòu)；土地儲備機(jī)構(gòu)通過招標(biāo)方式選擇一級開發(fā)主體 ， 再將資金撥付給一級開發(fā)主體進(jìn)行土地一級開發(fā)； 3. 土地開發(fā)完成后 ， 通過招拍掛方式將熟地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)企業(yè)；二級開企業(yè)企業(yè)將土地出讓款一部分支付給土地儲備機(jī)構(gòu)； 4. 土地儲備機(jī)構(gòu)將借款償還給金融機(jī)構(gòu) ，并支付利息 。 ? 優(yōu)點(diǎn)與問題： 1. 與相關(guān)法規(guī)保持一致 ， 解決了二級開發(fā)企業(yè)對一級開發(fā)主體的資金拖欠問題； 2. 但是 ， 融資能力仍然受到較大制約 。 土地儲備機(jī)構(gòu) 一級開發(fā)主體 二級開發(fā)企業(yè) 金融機(jī)構(gòu) 模式一修正 借款合同 — 65 — 土地一級開發(fā)融資：模式二 ? 一級開發(fā)主體直接融資 ， 而由土地儲備機(jī)構(gòu)本身或者委托其他擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任 。 1. 一級開發(fā)主體與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同 ， 并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)； 2. 由土地儲備機(jī)構(gòu)或者由其委托的擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保； 3. 金融機(jī)構(gòu)將資金撥付給一級開發(fā)主體 ，由一級開發(fā)主體使用該筆資金進(jìn)行土地一級開發(fā)； 4. 土地開發(fā)完成后 ， 通過招拍掛方式將熟地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)企業(yè)；二級開企業(yè)企業(yè)將土地出讓款一部分支付給一級開發(fā)主體 ， 用于彌補(bǔ)一級開發(fā)主體的開發(fā)成本及額定收益； 5. 一級開發(fā)主體將借款償還給金融機(jī)構(gòu) ，并支付利息 。 土地儲備機(jī)構(gòu) 一級開發(fā)主體 二級開發(fā)企業(yè) 金融機(jī)構(gòu) 模式二 ? 問題： 1. 土地儲備機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保仍是以政府信用為依托的 ， 融資能力受到制約；同時(shí)土地儲備機(jī)構(gòu)要承擔(dān)擔(dān)保費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)； 2. 二級開發(fā)