【正文】 度外，實(shí)際 上在區(qū)域規(guī)劃期間就應(yīng)該進(jìn)行土地市場營銷。區(qū)域規(guī)劃在一定程度上決定了土地一級開發(fā)的出讓價(jià)格和項(xiàng)目的定位，因而通過舉辦國內(nèi)外知名專家研討會(huì)或論證會(huì)，并通過媒體進(jìn)行宣傳，實(shí)行規(guī)劃公示，召開市民聽證會(huì)，完善公眾參與、專家評審和政府決策，以此來提高本項(xiàng)目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導(dǎo)向和約束作用，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化。北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請報(bào)告　　　　　　　　　　　 34第六章 總投資成本分析本土地一級開發(fā)項(xiàng)目總投資成本包括開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售推廣費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)以及財(cái)務(wù)費(fèi)用。土地出讓金雖然在一級開發(fā)階段沒有支付，但也應(yīng)計(jì)入總投資進(jìn)行計(jì)算。經(jīng)測算，本土地一級開發(fā)項(xiàng)目總投資成本為 萬元，具體組成見表 。表 61 總投資成本估算表序號 項(xiàng)目 金額（萬元） 比例 備注一 征地費(fèi) 6870 %二 拆遷費(fèi) 1056 % 　三 前期工程費(fèi) 278 %四 市政設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3006 % 　五 地價(jià)款 % 樓面毛地價(jià)六 管理費(fèi)用 % (1+2+3+4)*2%七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 年利率 %八 銷售推廣費(fèi)用 % (1+2+3+4)*2%九 開發(fā)期間稅費(fèi) 不發(fā)生十 不可預(yù)見費(fèi) % (1+2+3+4)*5%　 總計(jì) 100% 　6．1 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)本項(xiàng)目的用地范圍內(nèi)所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30 年。與土地方協(xié)商如下：開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)擬采用包干總費(fèi)用的方式支付，預(yù)計(jì)共支付補(bǔ)償款 6870 萬元，其中 2179 萬元用于土地補(bǔ)償，1089 萬元用于人員安置補(bǔ)償， 3602 萬元用于果木補(bǔ)償。勞動(dòng)力安置由西山農(nóng)場和車耳營村內(nèi)北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請報(bào)告　　　　　　　　　　　 35部調(diào)劑解決。6．2 拆遷費(fèi)目前正在與家具廠洽談拆遷事宜，預(yù)計(jì)兩個(gè)月內(nèi)完成拆遷工作。根據(jù)與家具廠洽談的情況，按照 4800 平方米的建筑面積來整體估算拆遷和補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，預(yù)計(jì)為 2022 元/平米，拆遷成本約為 960 萬，加上 96 萬（拆遷和補(bǔ)償費(fèi)用的 10%）的不可 預(yù)見費(fèi)，估算拆遷工作的總成本為 1056 萬元。6．3 前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)用主要包括：項(xiàng)目申請報(bào)告編制費(fèi)、環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告編制費(fèi)、交通影響評價(jià)報(bào)告、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程標(biāo)底編制費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)等其它費(fèi)用。具體的估算情況見前期工程費(fèi)估算表，前期工程費(fèi)合計(jì)為 278 萬元?，F(xiàn)在該項(xiàng)費(fèi)用或已實(shí)際發(fā)生或已簽訂協(xié)議。表 63 前期工程費(fèi)估算表北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請報(bào)告　　　　　　　　　　　 36序號 項(xiàng)目 金額（萬元） 備注1 項(xiàng)目申請報(bào)告編制費(fèi) 18 工程咨詢公司收費(fèi)2 環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告編制費(fèi) 9 環(huán)評公司收費(fèi)3 交通影響評價(jià)報(bào)告編制費(fèi) 12 交評公司收費(fèi)4 規(guī)劃咨詢費(fèi) 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費(fèi)的 2%5 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費(fèi)的 2%6 工程造價(jià)咨詢費(fèi) 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 %7 工程標(biāo)底編制費(fèi) 9 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 %8 招投標(biāo)代理費(fèi) 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 %9 招投標(biāo)管理費(fèi) 2 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 %10 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 18 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 %11 其它費(fèi)用 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費(fèi)的 2%　 合計(jì) 278 　6．4 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)依據(jù)《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說明》和本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀條件，我中心委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行了初步的市政方案咨詢，其中包括前期相關(guān)工作、宗地外通路、通電、通水及宗地內(nèi)土地平整五個(gè)部分的工作，詳細(xì)分述如下：（1）前期相關(guān)工作：該項(xiàng)工作費(fèi)用約 85 萬，其中包含規(guī)劃和設(shè)計(jì)費(fèi) 41 萬，水文、地質(zhì)勘察 費(fèi) 44 萬。（2）通路：通路方案：本項(xiàng)目擬從東側(cè)現(xiàn)狀道路建設(shè)瀝青路接入本項(xiàng)目地塊，設(shè)置道路照明，并敷設(shè)相關(guān)的管線，為通電、通水和場地平整工作做準(zhǔn)備。成本估算：預(yù)計(jì)道路建設(shè)成本約 1181 萬元，道路照明工程成本約 50 萬元，通路工程合計(jì) 1231 萬元。北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請報(bào)告　　　　　　　　　　　 37(3)通電 ：通電方案：本項(xiàng)目未來將由 220/110kv 聶各莊變電站提供，敷設(shè)擬采用電纜管溝。成本估算：通電方案的工程造價(jià)約 233 萬元。（4）通水：給水方案：供水水源近期擬利用地下水水源井和已建成的規(guī)模為 7500 立方米/ 日的水廠；遠(yuǎn)期擬由城市供水管網(wǎng)供水，城市供水管線管徑擬按Dg500 實(shí)施，配水管網(wǎng)擬按環(huán)狀布置。排水方案：排水系統(tǒng)近期實(shí)施擬采用雨水、污水分流的排水體制。度假基地?cái)M自建小型污水處理設(shè)施，污水處理程度擬定為二級處理后排放，或作為景觀水體水源回收利用。遠(yuǎn)期擬排入聶各莊污水處理廠。地面降水靠雨水管道和明渠匯集，直接排入排洪溝中。成本估算：給水工程工程預(yù)計(jì)費(fèi)用約 70 萬元，中水工程約 85 萬元，排水工程 72 萬元，雨水工程約 384 萬元，總成本合計(jì)約 611 萬元。 （5）地塊內(nèi)土地平整：平整方案：項(xiàng)目地塊內(nèi)的土地平整包括土方回填和場地平整。土方回填的實(shí)施包含了現(xiàn)場所需土方的回填、外購?fù)练郊巴练竭\(yùn)輸。成本估算：土方回填工程成本約 406 萬元，場地平整成本約 440萬元，合計(jì)約 846 萬元。綜上，市政設(shè)施預(yù)計(jì)總投入成本為 3006 萬元。北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請報(bào)告　　　　　　　　　　　 386．5 地價(jià)款根據(jù)周邊評估項(xiàng)目的土地毛地價(jià)價(jià)格，估算項(xiàng)目區(qū)商業(yè)用地樓面毛地價(jià)約為 720 元/平方米。由于容積率小于 1，因此按用地面積計(jì)算，項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)用地面積為 萬平方米，則出讓金總價(jià)為 萬元。6．6 管理費(fèi)用管理費(fèi)用是土地一級開發(fā)單位為組織和管理土地一級開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，按開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 2%計(jì)算，即 萬元。6．7 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是土地一級開發(fā)主體的資金成本。本項(xiàng)目的資金來源65%為銀 行 貸款，財(cái)務(wù)費(fèi)用為貸款利息，利息率按 13 年期貸款年利率 %、按資金實(shí)際占用情況計(jì)算利息，為 萬元，在項(xiàng)目完成后以銷售收入還本付息。6．8 銷售推廣費(fèi)銷售推廣費(fèi)是在銷售推廣土地一級開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各種費(fèi)用，按開 發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 2%估算，即 萬元。6．9 開發(fā)期稅費(fèi)土地一級開發(fā)項(xiàng)目屬于非盈利行為，因此不發(fā)生有關(guān)稅費(fèi)。北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請報(bào)告　　　　　　　　　　　 396．10 不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 5%估算，即 萬元。6．11 資金使用計(jì)劃總投資成本費(fèi)用包括前期、開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷和工程等四大類費(fèi)用，前期 費(fèi)用中包括項(xiàng)目申請報(bào)告、環(huán)境評價(jià)抱告、交通影響評價(jià)報(bào)告、各種 報(bào)批的手續(xù)費(fèi)用以及現(xiàn)場實(shí)際調(diào)查費(fèi)用等，工程費(fèi)用包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 主要資金使用如下（詳見表 64）：前期部分資金使用時(shí)間 2022 年 1 月2022 年 3 月， 計(jì) 3 個(gè)月；開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)部分資金使用時(shí)間 2022 年 3 月2022 年 7 月，計(jì) 5 個(gè)月拆遷部分資金使用時(shí)間 2022 年 5 月2022 年 9 月， 計(jì) 5 個(gè)月；工程部分資金使用時(shí)間 2022 年 3 月2022 年 9 月， 計(jì) 7 個(gè)月。表 64 資金使用計(jì)劃表建設(shè)期 經(jīng)營期項(xiàng)目1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月前期費(fèi)用 33% 33% 34%開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) 20% 20% 20% 20% 20%拆遷費(fèi) 20% 20% 20% 20% 20%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 10% 15% 15% 15% 15% 15% 15%管理費(fèi)用 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%銷售推廣費(fèi) 50% 50%不可預(yù)見費(fèi) 20% 20% 20% 20% 20%北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請報(bào)告　　　　　　　　　　　 40第七章 項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值分析本土地一級開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行開發(fā)的用地面積為 公頃，包括旅游度假用地、綠化用地和道路用地，可開發(fā)建設(shè)的建筑面積為 萬平方米。旅游度假用地屬于經(jīng)營性建設(shè)用地，可以直接采取掛牌出讓的方式，通過市場實(shí)現(xiàn)其土地的價(jià)值。綠地和道路屬于公益性用地，其土地價(jià)值主要體現(xiàn)在社會(huì)效益上。本土地一級開發(fā)項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值為經(jīng)營性建設(shè)用地的土地價(jià)值。本報(bào)告主要采用假設(shè)開發(fā)法（剩余法）來確定經(jīng)營性建設(shè)用地的熟地價(jià)值。假 設(shè)開發(fā)法（剩余法）是用二級開發(fā)完成后的商品房的房地產(chǎn)售價(jià)扣除相應(yīng)的開發(fā)成本費(fèi)用及二級開發(fā)利潤后求出土地價(jià)格，即二級開發(fā)商可承受的地價(jià)水平。7．1 假設(shè)開發(fā)法測算土地市場價(jià)格運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法求取地價(jià)，以規(guī)劃各用途為準(zhǔn)，使用年限為法定最高年限，以開發(fā)完成房屋的售價(jià)扣減建造成本、利息、利潤等計(jì)算各用途的樓面熟地價(jià)單價(jià)，乘以對應(yīng)各地塊的建筑面積得出各地塊的熟地總價(jià)。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)周邊商業(yè)項(xiàng)目銷售情況，商業(yè)用地銷售單價(jià)平均約為 16790 元/平方米。通過第三、四章的比較 與分析，可知項(xiàng)目區(qū)在位置上較優(yōu)。經(jīng)測算（詳見表 71），樓面土地價(jià)格約為房屋 銷售價(jià)格的%，即樓面土地價(jià)格約為 7025 元/平方米。項(xiàng)目區(qū)的規(guī)劃商業(yè)經(jīng)營性建筑面積為 萬平方米，預(yù)計(jì)土地開發(fā)價(jià)值為 萬元。北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請報(bào)告　　　　　　　　　　　 417．2 開發(fā)余值的分析假設(shè)開發(fā)法測算的開發(fā)余值為本土地一級開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)后并按規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的土地價(jià)格，它包含該熟地所產(chǎn)生的利潤。表 71　假設(shè)開發(fā)法單價(jià)測算表——商業(yè)項(xiàng) 目 說明 單 價(jià)/比例 金額（元）一、開發(fā)總價(jià)值 　 16790　 建設(shè)期（年） 1 　二、成本費(fèi)用 　 　 　建造成本 　 　 　(1)建安費(fèi)用 按建面單價(jià) 3000 (2)紅線內(nèi)市政 (按建安費(fèi)用) % (3)小區(qū)配套費(fèi) (按建安費(fèi)用) % 小計(jì) 　 　 不可預(yù)見費(fèi) (按建安費(fèi)用) % 專業(yè)費(fèi)、前期費(fèi)用、紅線外市政 (按建造成本) % 貸款利息 按二1,2,3 之和及地價(jià) % 合計(jì) 　 　 三、銷售費(fèi)用 　 　 　營業(yè)稅及附加 (按開發(fā)總價(jià)值) % 交易手續(xù)費(fèi) (按開發(fā)總價(jià)值) % 代理及廣告費(fèi) (按開發(fā)總價(jià)值) % 小計(jì) 　 　 四、發(fā)展商利潤 按二1,2,3 之和及地價(jià) % 1476五、樓面熟地價(jià) （一 二三四）/(1+%+30%) 7025北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請報(bào)告　　　　　　　　　　　 42第八章 財(cái)務(wù)分析8．1 銷售收入估算根據(jù)回款計(jì)劃和第七章的土地價(jià)值分析，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的總收入為 萬元，各階段的收入為：2022 年 10 月：30% 萬元2022 年 11 月：70% 萬元表 81 銷售收入估算表項(xiàng)目 合計(jì) 2022 年 10 月 2022 年 11 月出讓回款比例 100% 30% 70%出讓收入（萬元） 商業(yè) 8．2 成本分析根據(jù)總成本構(gòu)成（表 ）和資金使用計(jì)劃（表 ），項(xiàng)目各階段成本費(fèi)用構(gòu)成如下：見附表 81 成本費(fèi)用估算表8．3 靜態(tài)分析本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入約 萬元。預(yù)計(jì)總成本費(fèi)用約 萬元。收益為 萬元，收益率為 %,年投 資回報(bào)率為 %.8．4 現(xiàn)金流量分析根據(jù)土地一級開發(fā)項(xiàng)目平均收益率水平及銀行長期貸款利率，年基準(zhǔn)收益率確定為 10%。北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請報(bào)告　　　　　　　　　　　 43現(xiàn)金流入為土地出讓收入（計(jì)算時(shí)應(yīng)除去出讓金，因?yàn)槌鲎尳馂檎杖耄?，現(xiàn)流出為建設(shè)投資與財(cái)務(wù)成本（計(jì)算時(shí)應(yīng)除去出讓金，出讓金在投資階段并未支付）。經(jīng)計(jì)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)為：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 12％，大于 10%的基準(zhǔn)收益率。按年基準(zhǔn)收益率 10%計(jì)算,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元。投資回收期為 年（含建設(shè)期 9 個(gè)月）。上述數(shù)據(jù)表明本項(xiàng)目在財(cái)力上是可行的，投資可獲一定的效益?，F(xiàn)金流量表見附表 82 現(xiàn)金流量表。8．5 借款償還本項(xiàng)目借款 萬元，發(fā)生借款利息 萬元，按穩(wěn)健估計(jì)，借款償還 期為 年，償還借款及利息的資金來源為土地出讓收入，詳見表 83。表 83 借款還本付息表8．6 結(jié)論綜上所述及相關(guān)財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目能夠償還建設(shè)貸款，運(yùn)行期間可以產(chǎn)生一定的利潤，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率，因此在財(cái)務(wù)上是可行的。北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請報(bào)告　　　　　　　　　　　 44第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析9．1 不確定性分析收款時(shí)間和方式的不確定性土地出讓收益的