【正文】 構(gòu)成是：。4 投資利潤與利潤率該項(xiàng)目開發(fā)完成后，投資總利潤為：471萬元－=。成本利潤率=247。=%投資利潤率=247。=%總收入利潤率=247。471=%由此可見，本項(xiàng)目是能夠盈利的，說明該項(xiàng)目是可行的。5 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃以及資金安排，假設(shè)土地征地費(fèi)用與有關(guān)報(bào)批稅費(fèi)在第1個(gè)月前一次性投入，土地前期開發(fā)費(fèi)與其他相關(guān)費(fèi)用在第2個(gè)月前一次性投入，土地出讓銷售收入在第3個(gè)月前一次性收繳到位。該項(xiàng)目該項(xiàng)目的總投資與總收入的現(xiàn)金流量表如下：現(xiàn)金流量表（單位：萬元）月012征地與報(bào)批費(fèi)用土地前期開發(fā)費(fèi)用其他相關(guān)費(fèi)用土地銷售收入471凈現(xiàn)金流量471當(dāng)前土地一級(jí)開發(fā)行業(yè)全部投資目標(biāo)收益率為=10%左右，利用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值流量計(jì)算公式，則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：=。因該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于0，說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到并超過了行業(yè)目標(biāo)收益率的要求，因此該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。6 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。通過計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，發(fā)現(xiàn)該值為正值，可以采用提高收益率使凈現(xiàn)值接近零，求得一個(gè)正值和一個(gè)負(fù)值后再用內(nèi)插法公式計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。內(nèi)插法計(jì)算公式為：當(dāng)1=11%時(shí)，1=，當(dāng)2=12%時(shí)，2=，則=%。因該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于行業(yè)目標(biāo)收益率，說明該項(xiàng)目能支付的貸款利率達(dá)到并超過了行業(yè)目標(biāo)收益率能支付的貸款利率的要求，因此該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。第三節(jié) 社會(huì)效益評(píng)價(jià)該地塊開發(fā)建成后將進(jìn)一步完善城市功能，加快城市發(fā)展，可大大美化周邊地區(qū)環(huán)境，提升周邊地區(qū)城市品位，同時(shí)，能有效地解決城市中低收入家庭住房問題，增加城市住房容量、改善居民居住條件的需要，更好地實(shí)施某某縣城市建設(shè)總體規(guī)劃，并承擔(dān)起該地塊在城市規(guī)劃中的住宅和商服用地職能要求。該項(xiàng)目的實(shí)施可以實(shí)現(xiàn)土地的合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，提升周邊土地價(jià)值，滿足區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求。項(xiàng)目建成后，將具有較強(qiáng)的輻射能力和帶動(dòng)能力，成為區(qū)域文化經(jīng)濟(jì)中心的一部分，形成一定的區(qū)位優(yōu)勢，對整個(gè)區(qū)域的良性發(fā)展有著重要的社會(huì)意義。因此，本項(xiàng)目在整個(gè)社會(huì)效益方面也具有一定的可行性。第六章 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析第一節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析1 自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對土地一級(jí)開發(fā)過程和經(jīng)營過程造成影響，以及直接對開發(fā)完成的土地產(chǎn)生破壞，從而對土地開發(fā)者和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)、風(fēng)暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、氣溫、塌方、施工現(xiàn)場地質(zhì)條件等等。雖然本項(xiàng)目自然風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)會(huì)較小，但是仍然需要對該地區(qū)的環(huán)境條件、天文資料、地質(zhì)地貌、氣候條件等作進(jìn)一步的了解與分析，加強(qiáng)對這些風(fēng)險(xiǎn)的防范，這樣就可減少投保成本，增加投資收益。2 政治風(fēng)險(xiǎn)政治風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給土地一級(jí)開發(fā)者和經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對土地市場的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對土地一級(jí)開發(fā)產(chǎn)生重大影響。特別是在某某，在市場環(huán)境還未完善、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目機(jī)制尚未成熟的條件下，土地供應(yīng)和管理體制的變化，對土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)和操作的影響尤為重要。因此，應(yīng)密切關(guān)注政策的變化趨勢，盡可能地理順土地開發(fā)與管理、資金管理等方面的主體關(guān)系，為項(xiàng)目實(shí)施奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從而及時(shí)化解由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。3 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素，它們的出現(xiàn)會(huì)對土地一級(jí)開發(fā)產(chǎn)生影響。土地一級(jí)開發(fā)規(guī)模越大，所需資金量就越大，周期越長，產(chǎn)生的財(cái)務(wù)成本等投入就越高。故應(yīng)提高效率，縮短項(xiàng)目工期和出讓周期，節(jié)省資金成本。同時(shí)，開發(fā)過程應(yīng)注意制定詳細(xì)的計(jì)劃，逐步實(shí)施，合理的調(diào)配資金，將資金平衡問題落實(shí)到項(xiàng)目進(jìn)展的每一步計(jì)劃中，避免資金風(fēng)險(xiǎn)。4 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的影響，從而給從事開發(fā)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展、社會(huì)治安、公眾干預(yù)和文物保護(hù)等。因此，在本項(xiàng)目開發(fā)前，對項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的這些因素作細(xì)致的調(diào)查了解也是很有必要的，以便對項(xiàng)目的設(shè)計(jì)布局等提供參考，處理因此帶來的風(fēng)險(xiǎn)。5 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)指由于開發(fā)者決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、投資地點(diǎn)、類型選擇風(fēng)險(xiǎn)和人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。本項(xiàng)目開發(fā)者應(yīng)當(dāng)利用充分的時(shí)間來考慮有關(guān)市場供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標(biāo)市場及其可支付的成本與費(fèi)用，就項(xiàng)目的經(jīng)營收入與費(fèi)用進(jìn)行比較分析，尤其要重視市場的研究，這樣對于選擇投資方向、初步確定開發(fā)目標(biāo)與方案、進(jìn)行目標(biāo)市場定位等，均起著舉足輕重的作用，使投資決策盡可能準(zhǔn)確、高效，贏取投資的高效益。第二節(jié) 不確定性分析1 盈虧平衡分析通過分析項(xiàng)目利潤、總投資成本與土地出讓總收入三者關(guān)系，分別得出總投資成本和土地出讓總收入變化時(shí)，項(xiàng)目利潤為零所對應(yīng)的盈虧平衡狀態(tài)（如下圖）。40%20%0%20%%變化幅度出讓總收入總投資成本利潤額100萬元200萬元200萬元100萬元%當(dāng)總投資成本固定不變，%時(shí)，本項(xiàng)目利潤為零；當(dāng)土地出讓總收入固定不變，%時(shí)，本項(xiàng)目利潤為零。項(xiàng)目利潤為零時(shí)的總投資成本與出讓總收入以上分析充分表明，本項(xiàng)目抵抗收入和成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。2 敏感性分析本次分析以投資成本利潤率為分析對象，選取土地總投資和出讓總收入為敏感因素進(jìn)行分析。⑴在出讓總收入固定不變的條件下，以土地總投資不變時(shí)的投資利潤率為基數(shù)，分析土地總投資的變化對投資利潤率的影響程度。 當(dāng)土地總投資上升10%時(shí)，%，%；當(dāng)土地總投資上升20%時(shí)，%，%；當(dāng)土地總投資下降10%時(shí)，%，%；當(dāng)土地總投資下降20%時(shí)，%，%。⑵在土地總投資固定不變的條件下，以出讓總收入不變時(shí)的投資利潤率為基數(shù)，分析出讓總收入的變化對投資利潤率的影響程度。當(dāng)出讓總收入上升10%時(shí)，%，%；當(dāng)出讓總收入上升20%時(shí)，%，%；當(dāng)出讓總收入下降10%時(shí)，%，%；當(dāng)出讓總收入下降20%時(shí)，%，%。經(jīng)過上述分析，當(dāng)項(xiàng)目土地總投資發(fā)生變化時(shí)，本項(xiàng)目的投資利潤率變化相對較大；而當(dāng)出讓總收入發(fā)生變化時(shí)，本項(xiàng)目的投資利潤率變化較為明顯。因此，土地總投資屬于對本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素。3 不確定因素分析⑴土地開發(fā)成本的不確定性征地補(bǔ)償與安置費(fèi)用、有關(guān)報(bào)批費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用以及原材料或人工費(fèi)用變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致開發(fā)成本改變，從而影響投資收益。⑵開發(fā)周期的不確定性開發(fā)周期的變動(dòng)對投資收益有較大的影響。這種影響主要是通過財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用等因素發(fā)生作用。開發(fā)周期延長會(huì)導(dǎo)致利息、費(fèi)用增加，開發(fā)成本增漲，市場條件或政策環(huán)境改變，或遭受自然災(zāi)害損失。⑶收款時(shí)間和方式的不確定性土地出讓收益的收款時(shí)間和方式的不同，直接影響財(cái)務(wù)成本，也關(guān)系到投資的成敗。⑷土地出讓價(jià)格的不確定性隨著時(shí)間推移，房地產(chǎn)市場情況可能會(huì)發(fā)生變化，地價(jià)也會(huì)隨之波動(dòng)，直接影響到土地出讓價(jià)格收入。第七章 結(jié)論及建議通過對該項(xiàng)目市場環(huán)境、區(qū)域規(guī)劃、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件、投資成本估算、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析，風(fēng)險(xiǎn)分析與不確定性分析，本項(xiàng)目的實(shí)施對該區(qū)域的建設(shè)具有很大的推動(dòng)作用，能夠?qū)崿F(xiàn)目前所設(shè)想的預(yù)期收益，其開發(fā)前景良好，適應(yīng)當(dāng)前市場需要，足以可見，本項(xiàng)目具有一定的可行性。為了更好的開發(fā)利用該宗土地，充分發(fā)揮該地塊的區(qū)位優(yōu)勢，最大程度地挖掘該地塊的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，建議在開發(fā)利用過程中，要切實(shí)做好本項(xiàng)目的前期工作，抓緊落實(shí)項(xiàng)目資金的籌措，確保資金按計(jì)劃落實(shí)到位，加緊搞好拆遷補(bǔ)償與騰地工作，著力組織供地前的土地開發(fā)，加快速度完成項(xiàng)目的前期包裝，確保該地塊及時(shí)順利地推向市場。第八章 相關(guān)附件資料某某縣城鄉(xiāng)規(guī)劃管理處《西溶出讓地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》[石規(guī)設(shè)2011—017]；界址點(diǎn)坐標(biāo)圖；土地確權(quán)及地類資料；規(guī)劃蘭線圖；建設(shè)用地預(yù)審報(bào)告書；征地拆遷補(bǔ)償測算資料；某某縣人民政府的相關(guān)批文。[由于報(bào)省審批的有關(guān)文件資料已裝訂整理，故可研報(bào)告的附件資料沒有復(fù)印裝訂，以免資料重復(fù)。]