【正文】 供水水源近期擬利用地下水水源井和已建成的規(guī)模為 7500 立方米/ 日的水廠；遠(yuǎn)期擬由城市供水管網(wǎng)供水，城市供水管線管徑擬按Dg500 實(shí)施，配水管網(wǎng)擬按環(huán)狀布置。排水方案：排水系統(tǒng)近期實(shí)施擬采用雨水、污水分流的排水體制。度假基地?cái)M自建小型污水處理設(shè)施，污水處理程度擬定為二級(jí)處理后排放，或作為景觀水體水源回收利用。遠(yuǎn)期擬排入聶各莊污水處理廠。地面降水靠雨水管道和明渠匯集，直接排入排洪溝中。成本估算：給水工程工程預(yù)計(jì)費(fèi)用約 70 萬(wàn)元，中水工程約 85 萬(wàn)元，排水工程 72 萬(wàn)元，雨水工程約 384 萬(wàn)元，總成本合計(jì)約 611 萬(wàn)元。 （5）地塊內(nèi)土地平整：平整方案：項(xiàng)目地塊內(nèi)的土地平整包括土方回填和場(chǎng)地平整。土方回填的實(shí)施包含了現(xiàn)場(chǎng)所需土方的回填、外購(gòu)?fù)练郊巴练竭\(yùn)輸。成本估算：土方回填工程成本約 406 萬(wàn)元，場(chǎng)地平整成本約 440萬(wàn)元，合計(jì)約 846 萬(wàn)元。綜上，市政設(shè)施預(yù)計(jì)總投入成本為 3006 萬(wàn)元。38 / 566．5 地價(jià)款根據(jù)周邊評(píng)估項(xiàng)目的土地毛地價(jià)價(jià)格，估算項(xiàng)目區(qū)商業(yè)用地樓面毛地價(jià)約為 720 元/平方米。由于容積率小于 1，因此按用地面積計(jì)算，項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)用地面積為 萬(wàn)平方米，則出讓金總價(jià)為 萬(wàn)元。6．6 管理費(fèi)用管理費(fèi)用是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位為組織和管理土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，按開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 2%計(jì)算，即 萬(wàn)元。6．7 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體的資金成本。本項(xiàng)目的資金來(lái)源65%為銀 行 貸款，財(cái)務(wù)費(fèi)用為貸款利息，利息率按 13 年期貸款年利率 %、按資金實(shí)際占用情況計(jì)算利息，為 萬(wàn)元，在項(xiàng)目完成后以銷(xiāo)售收入還本付息。6．8 銷(xiāo)售推廣費(fèi)銷(xiāo)售推廣費(fèi)是在銷(xiāo)售推廣土地一級(jí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用，按開(kāi) 發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 2%估算，即 萬(wàn)元。6．9 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于非盈利行為，因此不發(fā)生有關(guān)稅費(fèi)。6．10 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建39 / 56設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 5%估算，即 萬(wàn)元。6．11 資金使用計(jì)劃總投資成本費(fèi)用包括前期、開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷和工程等四大類(lèi)費(fèi)用，前期 費(fèi)用中包括項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告、環(huán)境評(píng)價(jià)抱告、交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告、各種 報(bào)批的手續(xù)費(fèi)用以及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)查費(fèi)用等，工程費(fèi)用包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 主要資金使用如下（詳見(jiàn)表 64）：前期部分資金使用時(shí)間 2022 年 1 月2022 年 3 月， 計(jì) 3 個(gè)月；開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)部分資金使用時(shí)間 2022 年 3 月2022 年 7 月，計(jì) 5 個(gè)月拆遷部分資金使用時(shí)間 2022 年 5 月2022 年 9 月， 計(jì) 5 個(gè)月；工程部分資金使用時(shí)間 2022 年 3 月2022 年 9 月， 計(jì) 7 個(gè)月。表 64 資金使用計(jì)劃表建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期項(xiàng)目1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月前期費(fèi)用 33% 33% 34%開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) 20% 20% 20% 20% 20%拆遷費(fèi) 20% 20% 20% 20% 20%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 10% 15% 15% 15% 15% 15% 15%管理費(fèi)用 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%銷(xiāo)售推廣費(fèi) 50% 50%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 20% 20% 20% 20% 20%40 / 56第七章 項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值分析本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行開(kāi)發(fā)的用地面積為 公頃，包括旅游度假用地、綠化用地和道路用地，可開(kāi)發(fā)建設(shè)的建筑面積為 萬(wàn)平方米。旅游度假用地屬于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，可以直接采取掛牌出讓的方式，通過(guò)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)其土地的價(jià)值。綠地和道路屬于公益性用地，其土地價(jià)值主要體現(xiàn)在社會(huì)效益上。本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的土地價(jià)值。本報(bào)告主要采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（剩余法）來(lái)確定經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的熟地價(jià)值。假 設(shè)開(kāi)發(fā)法（剩余法）是用二級(jí)開(kāi)發(fā)完成后的商品房的房地產(chǎn)售價(jià)扣除相應(yīng)的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用及二級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)后求出土地價(jià)格，即二級(jí)開(kāi)發(fā)商可承受的地價(jià)水平。7．1 假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法求取地價(jià)，以規(guī)劃各用途為準(zhǔn)，使用年限為法定最高年限，以開(kāi)發(fā)完成房屋的售價(jià)扣減建造成本、利息、利潤(rùn)等計(jì)算各用途的樓面熟地價(jià)單價(jià)，乘以對(duì)應(yīng)各地塊的建筑面積得出各地塊的熟地總價(jià)。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)周邊商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況，商業(yè)用地銷(xiāo)售單價(jià)平均約為 16790 元/平方米。通過(guò)第三、四章的比較 與分析，可知項(xiàng)目區(qū)在位置上較優(yōu)。經(jīng)測(cè)算（詳見(jiàn)表 71），樓面土地價(jià)格約為房屋 銷(xiāo)售價(jià)格的%，即樓面土地價(jià)格約為 7025 元/平方米。項(xiàng)目區(qū)的規(guī)劃商業(yè)經(jīng)營(yíng)性建筑面積為 萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)土地開(kāi)發(fā)價(jià)值為 萬(wàn)元。41 / 567．2 開(kāi)發(fā)余值的分析假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算的開(kāi)發(fā)余值為本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)后并按規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的土地價(jià)格，它包含該熟地所產(chǎn)生的利潤(rùn)。表 71　假設(shè)開(kāi)發(fā)法單價(jià)測(cè)算表——商業(yè)項(xiàng) 目 說(shuō)明 單 價(jià)/比例 金額（元）一、開(kāi)發(fā)總價(jià)值 　 16790　 建設(shè)期（年） 1 　二、成本費(fèi)用 　 　 　建造成本 　 　 　(1)建安費(fèi)用 按建面單價(jià) 3000 (2)紅線內(nèi)市政 (按建安費(fèi)用) % (3)小區(qū)配套費(fèi) (按建安費(fèi)用) % 小計(jì) 　 　 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) (按建安費(fèi)用) % 專(zhuān)業(yè)費(fèi)、前期費(fèi)用、紅線外市政 (按建造成本) % 貸款利息 按二1,2,3 之和及地價(jià) % 合計(jì) 　 　 三、銷(xiāo)售費(fèi)用 　 　 　營(yíng)業(yè)稅及附加 (按開(kāi)發(fā)總價(jià)值) % 交易手續(xù)費(fèi) (按開(kāi)發(fā)總價(jià)值) % 代理及廣告費(fèi) (按開(kāi)發(fā)總價(jià)值) % 小計(jì) 　 　 四、發(fā)展商利潤(rùn) 按二1,2,3 之和及地價(jià) % 1476五、樓面熟地價(jià) （一 二三四）/(1+%+30%) 702542 / 56第八章 財(cái)務(wù)分析8．1 銷(xiāo)售收入估算根據(jù)回款計(jì)劃和第七章的土地價(jià)值分析，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的總收入為 萬(wàn)元，各階段的收入為：2022 年 10 月：30% 萬(wàn)元2022 年 11 月：70% 萬(wàn)元表 81 銷(xiāo)售收入估算表項(xiàng)目 合計(jì) 2022 年 10 月 2022 年 11 月出讓回款比例 100% 30% 70%出讓收入（萬(wàn)元） 商業(yè) 8．2 成本分析根據(jù)總成本構(gòu)成（表 ）和資金使用計(jì)劃（表 ），項(xiàng)目各階段成本費(fèi)用構(gòu)成如下：見(jiàn)附表 81 成本費(fèi)用估算表8．3 靜態(tài)分析本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入約 萬(wàn)元。預(yù)計(jì)總成本費(fèi)用約 萬(wàn)元。收益為 萬(wàn)元，收益率為 %,年投 資回報(bào)率為 %.8．4 現(xiàn)金流量分析根據(jù)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目平均收益率水平及銀行長(zhǎng)期貸款利率，年基準(zhǔn)收益率確定為 10%。43 / 56現(xiàn)金流入為土地出讓收入（計(jì)算時(shí)應(yīng)除去出讓金，因?yàn)槌鲎尳馂檎杖耄?，現(xiàn)流出為建設(shè)投資與財(cái)務(wù)成本（計(jì)算時(shí)應(yīng)除去出讓金，出讓金在投資階段并未支付）。經(jīng)計(jì)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)為：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 12％，大于 10%的基準(zhǔn)收益率。按年基準(zhǔn)收益率 10%計(jì)算,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元。投資回收期為 年（含建設(shè)期 9 個(gè)月）。上述數(shù)據(jù)表明本項(xiàng)目在財(cái)力上是可行的，投資可獲一定的效益?，F(xiàn)金流量表見(jiàn)附表 82 現(xiàn)金流量表。8．5 借款償還本項(xiàng)目借款 萬(wàn)元，發(fā)生借款利息 萬(wàn)元，按穩(wěn)健估計(jì)，借款償還 期為 年，償還借款及利息的資金來(lái)源為土地出讓收入，詳見(jiàn)表 83。表 83 借款還本付息表8．6 結(jié)論綜上所述及相關(guān)財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目能夠償還建設(shè)貸款，運(yùn)行期間可以產(chǎn)生一定的利潤(rùn)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率，因此在財(cái)務(wù)上是可行的。44 / 56第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析9．1 不確定性分析收款時(shí)間和方式的不確定性土地出讓收益的收款時(shí)間和方式的不同，直接影響財(cái)務(wù)成本，也關(guān)系到投資的成敗。市政設(shè)施費(fèi)用測(cè)算時(shí)是對(duì)整體進(jìn)行估算，沒(méi)有按照單價(jià)及管線長(zhǎng)度進(jìn)行核算，在具體實(shí)施階段如果管線長(zhǎng)度有變化，實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用將會(huì)隨之發(fā)生變化。土地出讓價(jià)格的不確定性隨著時(shí)間推移，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況可能會(huì)發(fā)生變化，地價(jià)也會(huì)隨之波動(dòng)，影響出 讓價(jià)格。由于本項(xiàng)目的容積率小于 1，根據(jù)相應(yīng)得政策，在繳納土地毛地價(jià)時(shí)按照用地面積計(jì)算，因此本項(xiàng)目的毛地總價(jià)較高。 9．2 盈虧平衡分析 在諸多不確定因素中，土地取得費(fèi)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的影響程度較大。本次盈虧平衡分析選取其為不確定的變量進(jìn)行分析。假定建筑面積、總成本等不變，以出讓單價(jià)為不確定性變量分析。盈虧平衡的計(jì)算公式如下：總收入＝總成本＝平均出讓單價(jià)出讓建筑面積，則盈虧點(diǎn)的平均出讓單價(jià)＝總成本247。出讓建筑面 積，＝ 萬(wàn)元247。 萬(wàn)平方米＝6652 元/平方米盈虧平衡分析如圖 91 所示：45 / 56 圖 91 項(xiàng)目盈虧平衡分析圖 單位：萬(wàn)元本項(xiàng)目的土地取得費(fèi)為 6652 元/建筑平方米，其中取值標(biāo)準(zhǔn)是嚴(yán)格按照國(guó)家和政府的法律、法規(guī)以及政府的相關(guān)規(guī)章，結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)的區(qū)位因素制定出來(lái)的，具有實(shí)際可操作性。但由于項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒(méi)有進(jìn)行一一核實(shí)，項(xiàng)目土地取得費(fèi)用的準(zhǔn)確性來(lái)源于項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性方面，因此，土地取得費(fèi)預(yù)算存在一定的誤差。本項(xiàng)目的熟地單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)為 6652 元/平方米，而預(yù)測(cè)單價(jià)為 7025 元/平方米，后者超過(guò)前者 373 元/平方米。由以上分析可知，該項(xiàng)目的盈利能力較好。9．3 敏感性分析本次分析以投資成本利潤(rùn)率為分析對(duì)象，選取土地一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后的熟地單價(jià)和征地拆遷成本為敏感因素進(jìn)行分析。以項(xiàng)目竣工后的熟地單價(jià)為敏感因素（1）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)上漲 10%時(shí)，6652 7025收入或總成本平均出讓單價(jià)（元/平方米）虧損46 / 56本項(xiàng)目的投資成本利潤(rùn)率為 %；（2）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)上漲 20%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤(rùn)率為 %。（3）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)下降 10%時(shí)，%。（4）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)下降 20%時(shí)，%。以土地取得費(fèi)為敏感因素（1）、當(dāng)土地取得費(fèi)以 6652 元/建筑平方米為基數(shù)上漲 10%時(shí)，%。（2）、當(dāng)土地取得費(fèi)以 6652 元/建筑平方米為基數(shù)上漲 20%時(shí)，%。（3）、當(dāng)土地取得費(fèi)以 6652 元/建筑平方米為基數(shù)下降 10%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤(rùn)率為 %。（4）、當(dāng)土地取得費(fèi)以 6652 元/建筑平方米為基數(shù)下降 20%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤(rùn)率為 %。 經(jīng)過(guò)上述分析，當(dāng)項(xiàng)目竣工后的熟地單價(jià)發(fā)生變化時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤(rùn)率變化相對(duì)較?。欢?dāng)土地取得費(fèi)發(fā)生變化時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤(rùn)率變化明顯。因此對(duì)本項(xiàng)目而言，土地取得費(fèi)的變化對(duì)本項(xiàng)目的影響較大。9．4 投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)近幾年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的爭(zhēng)論一直繼續(xù)，北京房地產(chǎn)價(jià)格一路上升，市場(chǎng)前景仍然有很多不確定因素，一旦泡沫出現(xiàn)勢(shì)必對(duì)本項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)造成不利影響。因此項(xiàng)目完成越早，風(fēng)險(xiǎn)就47 / 56越小。9．5 資金風(fēng)險(xiǎn)本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模相對(duì)較大，且 65%資金為銀行貸款，風(fēng)險(xiǎn)較 大，周期越長(zhǎng)， 財(cái)務(wù)成本越高，風(fēng)險(xiǎn) 越大。故應(yīng)提高效率，縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和出讓周期，節(jié)省資金成本。同時(shí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)注意制定詳細(xì)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，逐步實(shí)施，合理調(diào)配資金，將資金平衡問(wèn)題落實(shí)到項(xiàng)目進(jìn)展的每一步計(jì)劃中，避免資金風(fēng)險(xiǎn)。9．6 工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)在大市政建設(shè)過(guò)程中，已完工程或在建工程如果存在質(zhì)量缺陷，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于此，應(yīng)該根據(jù)該工程質(zhì)量總目標(biāo)編制質(zhì)量計(jì)劃，并制定質(zhì)量控制點(diǎn)，招標(biāo)相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理， 請(qǐng)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)院進(jìn)行部位驗(yàn)收、中途質(zhì)量驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收，從而規(guī)避這方面的風(fēng)險(xiǎn)。9．7 政策風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)階段土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目政策、機(jī)制尚未成熟，對(duì)于土地供應(yīng)和管理體制的變化，在項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)和操作過(guò)程中必然存在許多過(guò)去未曾遇到的問(wèn)題， 帶來(lái)一些政策層面的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，應(yīng)盡可能理順土地開(kāi)發(fā)與管理、資 金管理等方面的主體關(guān)系，為項(xiàng)目實(shí)施奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從而化解這方面的風(fēng)險(xiǎn)。48 / 56第十章 社會(huì)效益評(píng)價(jià)10．1 對(duì)就業(yè)效益的影響土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施將提供更多的直接和間接就業(yè)機(jī)會(huì)。首先，項(xiàng)目建成后的商業(yè)項(xiàng)目將形成新的消費(fèi)和市場(chǎng)需求，會(huì)增加服務(wù)行業(yè)的就業(yè)崗位。其次，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段房屋的征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、綠地的建設(shè)、場(chǎng)地的平整等工作都將產(chǎn)生大量間接就業(yè)機(jī)會(huì)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)后，二級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)施有助于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新興的服務(wù)業(yè)將提供更多的工作類(lèi)型和就業(yè)機(jī)會(huì)。10．2 對(duì)環(huán)境效益的影響項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)環(huán)境效益產(chǎn)生積極的影響，項(xiàng)目區(qū)的綠化用地以及代征綠化將改善整個(gè)項(xiàng)目區(qū)的環(huán)境，營(yíng)造健康的購(gòu)物、旅游、生活空間。10．3 對(duì)政府財(cái)政的影響土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以為政府帶來(lái)二級(jí)開(kāi)發(fā)的稅收收入并相應(yīng)帶來(lái)新的稅源，按開(kāi)發(fā)后總價(jià)值 %估算，政府將有 約 萬(wàn)元的稅收收入。10．4 對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響l、本項(xiàng)目的實(shí)施可以實(shí)現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價(jià)值，滿足本區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求。符合海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和整體規(guī)劃的要求，滿