【正文】 格的宏偉壯觀的城市，同時(shí)也是有著現(xiàn)代化特色的快速發(fā)展的國(guó)際化大都市?！笆濉?期間，客運(yùn)總量累計(jì)達(dá)到 億人，比“ 九五”時(shí)期增長(zhǎng) 倍。05 年旅客運(yùn)輸總量 60839 萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng) %。預(yù)計(jì)，06 年入境旅游人數(shù)將前所未有地達(dá)到 億人次，比去年增長(zhǎng) 8%。入境過(guò) 夜旅游人數(shù)達(dá) 4680 萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 12 億人次。不單是北京，05 年全國(guó)的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展?！笆濉逼陂g，全市共接待入境旅游者 1460 萬(wàn)人次，旅游外匯收入累計(jì)達(dá)到 148 億美元，分別比“九五”時(shí)期增長(zhǎng) %和 %。全年接待國(guó)內(nèi)旅游者 億人次，增長(zhǎng)%。全市旅游外匯收入 億美元，增長(zhǎng) %。4．3 旅游市場(chǎng)分析05 年全市接待入境旅游者 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) 15%。再者，隨著土地儲(chǔ)備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃等的落實(shí)，政府將根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行土地供應(yīng)，以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大幅波動(dòng)。制度建立之初，由于對(duì)土地供應(yīng)總量調(diào)控力度的加大，使得土地供應(yīng)規(guī)模有所縮減，加上開(kāi)發(fā)商以及購(gòu)房者的理性預(yù)期影響，房地產(chǎn)價(jià)格有可能會(huì)呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。在供求機(jī)制的共同作用下，土地市場(chǎng)經(jīng)過(guò)調(diào)整將重新實(shí)現(xiàn)平衡，土地總供應(yīng)量縮減，土地價(jià)格則將上浮，從而最終實(shí)現(xiàn)控制土地供應(yīng)北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告　　　　　　　　　　　 18總量，減少土地收益流失。從需求方面來(lái)看，由于《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》等的發(fā)布實(shí)施，經(jīng)營(yíng)性用地停止協(xié)議出讓?zhuān)?轉(zhuǎn)而實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓?zhuān)袌?chǎng)化程度大大提高，競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈，土地價(jià)格也將因此而上漲。人民生活水平邁上新臺(tái)階，城市居民人均可支配收入達(dá)到 元，四年平均實(shí)際增長(zhǎng)幅度達(dá)到 %。近年來(lái)北京的經(jīng)濟(jì)保持了高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2022 年2022 年 GDP 年均增長(zhǎng) 速度達(dá)到 %，GDP 年增長(zhǎng)率高于國(guó)家平北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告　　　　　　　　　　　 17均水平，服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅速，2022 年奧運(yùn)會(huì)將進(jìn)一步拉動(dòng)北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境改造，進(jìn)一步改善投資環(huán)境，提升國(guó)際形象。改革開(kāi)放以后特別是“ 十五” 時(shí)期，中共北京市委、市政府大力發(fā)展首都經(jīng)濟(jì) 。同時(shí)，農(nóng)村的總?cè)丝诹恳苍诔掷m(xù)增長(zhǎng)。排除無(wú)法預(yù)計(jì)的政治或其它方面劇變的影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大發(fā)展水平將會(huì)在中期內(nèi)存在。與此同時(shí)，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到 4%），零售 業(yè)和零售價(jià)格指標(biāo)都保持相對(duì)穩(wěn)定。中國(guó)的零售業(yè)也在兩位數(shù)的增長(zhǎng) ，與 12 年前相比，翻了四倍多。另外，本項(xiàng)目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。3．4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析從海淀區(qū)旅游配套設(shè)施的總體供應(yīng)量來(lái)看，市場(chǎng)供不應(yīng)求，隨著中關(guān)村以及高科技產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，未來(lái)對(duì)于高檔旅游配套設(shè)施的市場(chǎng)需求將有大幅提升。海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)沒(méi)有形成合力，制約海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)商業(yè)氛圍的發(fā)展旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)、形象宣傳等方面各行其是，沒(méi)有形成合力，企業(yè)間的協(xié)調(diào)組織——商會(huì)的作用沒(méi)有充分發(fā)揮，使打造海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)整體商業(yè)氛圍的工作難以順利進(jìn)行。功能不盡完善，結(jié)構(gòu)不夠合理海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，是旅游度假的絕好選擇，但相關(guān)的配套設(shè)施沒(méi)有合理得銜接起來(lái)，各種業(yè)態(tài)沒(méi)有合理的銜接起來(lái)， 對(duì)消費(fèi)者的吸引大多是旅游業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)往往被忽略。豐富的旅游資源海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨(dú)特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，鳳 凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來(lái)巨大的旅游休閑會(huì)務(wù)等市場(chǎng)資源。周邊環(huán)境：本項(xiàng)目所在的海淀區(qū)，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，上地科技園區(qū)，中關(guān)村商圈，及眾多高等學(xué)府聚集在海淀區(qū)，這些必將北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告　　　　　　　　　　　 14對(duì)本項(xiàng)目有輻射影響，本項(xiàng)目所在的大西上風(fēng)景區(qū)是 IT 成功人士旅游度假、會(huì)議、 辦公的好去處，同 時(shí)是各大高校學(xué)科帶頭人舉辦學(xué)術(shù)研討會(huì)、學(xué)術(shù)展示會(huì)的優(yōu)選之所?，F(xiàn)在已有的配套設(shè)施不能滿(mǎn)足日益增加的旅游觀光者的需求。海淀區(qū)北部地區(qū)開(kāi)發(fā)辦同時(shí)組織實(shí)施了當(dāng)?shù)氐拿袼茁糜挝幕?，抓住現(xiàn)代人回歸自然的巨大商機(jī)。中關(guān)村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已經(jīng)成為北京高科技的標(biāo)志，海淀區(qū)是高等學(xué)府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告　　　　　　　　　　　 13第三章 投資環(huán)境3．1 海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)介紹海淀區(qū)以高科技、高知識(shí)含量為特色。北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告　　　　　　　　　　　 12 宗地開(kāi)發(fā)目標(biāo)本項(xiàng)目完成后應(yīng)達(dá)到：用地范圍內(nèi)的 “三通”（通上水通電、通路）及土地平整，滿(mǎn)足建設(shè)條件，達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)?？傮w規(guī)模較小、檔次偏低、布局分散，不能滿(mǎn)足該區(qū)域未來(lái) 發(fā)展需要。公共設(shè)施狀況宗地附近有環(huán)綠藝苑、實(shí)創(chuàng)總公司培訓(xùn)基地等小型度假、旅游設(shè)施。北清路一期敷設(shè)有 DN500 中壓天然氣管，末端距鳳凰嶺地區(qū)約78 公里，且估計(jì)中壓管線的壓力不足以到達(dá)本地區(qū)。有線電視：由海淀區(qū)有線電視局提供。通訊：西山農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)部?jī)?nèi)有電話機(jī)房，容量1440門(mén)，有800門(mén)投入使用。電力：有聶各莊變電站，22萬(wàn)伏11萬(wàn)伏。自建化糞池或沉淀池，上層清水自然排除，沉淀污物定期抽運(yùn)。雨水從山區(qū)自然排洪溝匯集于梁家園排水溝，最后流往上莊水庫(kù)，排洪能力五年一遇。市區(qū)鐵路西北環(huán)線從地塊東側(cè)經(jīng)過(guò)，但目前已基本處于停運(yùn)狀態(tài)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，上風(fēng)上水，是中關(guān)村科技園區(qū)的后花園，是 IT 業(yè)成功人士，公司白領(lǐng)，及各行業(yè)專(zhuān)家開(kāi)會(huì)、辦公、旅游、療養(yǎng)、及舉辦學(xué) 術(shù)研討會(huì)的理想處所。項(xiàng)目地塊位于以生態(tài)為主題的大西山風(fēng)景區(qū)。 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告　　　　　　　　　　　 10項(xiàng)目現(xiàn)狀情況統(tǒng)計(jì)表序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 數(shù)量 單位 備注一 項(xiàng)目總占地面積 公頃二 應(yīng)拆遷房屋建筑面積 平方米 拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)1 廠房 平方米 拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù) 宗地環(huán)境自然環(huán)境由于京密引水渠和市區(qū)西北鐵路環(huán)線的阻隔，使地塊成為一個(gè)相對(duì)封閉的區(qū)域。現(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約 公頃，占用地總面積的%；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地 公頃，占用的總面積的%（家具廠，已停產(chǎn)）。項(xiàng)目用地位置范圍示意圖如下：圖 2－3：地塊位置圖 地上物狀況該項(xiàng)目用地范圍內(nèi)大部分為早期建造的平房，目前房屋情況較差，布局混亂，私搭亂建嚴(yán)重?？傆玫孛娣e 公頃，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃。海淀區(qū)位于北京市區(qū)西北郊。北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告　　　　　　　　　　　 8圖 2－2：大西山風(fēng)景區(qū)位置示意圖海淀區(qū)中關(guān)村是全國(guó)智力資源和科技人員最密集的地區(qū)，其智力密集度在世界亦屬罕見(jiàn)。金代在這里建有八大水院，明朝開(kāi)始大規(guī)模建設(shè)，清代形成“三山五園 ”的宏大格局，海淀區(qū)不僅有優(yōu)美的自然景觀，而且有豐富的人文景觀。項(xiàng)目的區(qū)位特征項(xiàng)目所在地海淀區(qū)是著名的高科技、文化、教育、旅游區(qū)。宗地區(qū)域的歷史價(jià)值該宗地位于北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，對(duì)于土地用途要按照控制性詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行，具體用途以規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)為準(zhǔn)。廠房及林地均為當(dāng)?shù)?農(nóng)民租賃使用，租期三十年。廠房及林地均為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民租賃使用，租賃三十年。項(xiàng)目地塊為車(chē)耳營(yíng)村和西山農(nóng)場(chǎng)所有，共 公頃。 總用地面積 公頃，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃。北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告　　　　　　　　　　　 56. 本研究報(bào)告作為辦理土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)使用。4. 我們已對(duì)本報(bào)告中的研究對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘查。2. 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 編寫(xiě)說(shuō)明1. 本報(bào)告是在委托方提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。利潤(rùn)：通過(guò)測(cè)算利潤(rùn)為 萬(wàn)元。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊的土地開(kāi)發(fā)成本測(cè)算及土地收益測(cè)算，得到項(xiàng)目評(píng)價(jià)的綜合結(jié)論為：成本支出：項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元。 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的編制目的為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位提供決策依據(jù)；為政府管理部門(mén)提供審批土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的依據(jù)；為金融部門(mén)提供審查貸款可行性的依據(jù)。項(xiàng)目的實(shí)施將具有以下意義：l、實(shí)現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價(jià)值，滿(mǎn)足本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求；符合海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和整體規(guī)劃的要求，滿(mǎn)足政府的社會(huì)目標(biāo)。 項(xiàng)目實(shí)施的意義整體規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，顯化及提升國(guó)有土地資源的內(nèi)在價(jià)值。可規(guī)劃地上面積 萬(wàn)平方米。 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱(chēng)北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目 項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，東至規(guī)劃旅游專(zhuān)用道，南至聶各莊西路，西至鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目二期項(xiàng)目，北至鳳北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告　　　　　　　　　　　 2凰嶺路。鳳凰嶺地區(qū)已經(jīng)具備土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)條件。大西山風(fēng)景區(qū)位于北京的西北城郊，如上圖紅色部分所示，風(fēng)景區(qū)中心距西直門(mén)約25公里，距中關(guān)村約18公里。I　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一章 概 述 ..............................................................................................................................I 項(xiàng)目概述 ..................................................................................................................................1 可行性研究報(bào)告的編制目的 ..................................................................................................3 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) ..................................................................................................3 項(xiàng)目效益分析 ..........................................................................................................................4 特殊說(shuō)明事項(xiàng) ..........................................................................................................................4第二章 項(xiàng)目的界定與現(xiàn)狀描述 ................................................................................................6 宗地法律關(guān)系 ..........................................................................................................................6 項(xiàng)目的自然條件與區(qū)位 ..........................................................................................................7 地上物狀況 ............................................................................................................................10 宗地環(huán)境 ................................................................................................................................11 宗地開(kāi)發(fā)目標(biāo) ........................................................................................................................13第三章 投資環(huán)境 ................................................................................