【正文】 氣候及適宜居住環(huán)境，必將吸引越來越多的媒體和旅游界的關(guān)注（即地利）。國際及國內(nèi)的形勢為該項目提供了堅實的政治，社會基礎(chǔ)（即天時）。使第三產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加 美元。隨著中國改革開放的不斷深入，中國政府大力扶持旅游產(chǎn)業(yè)，而旅游產(chǎn)業(yè)也越發(fā)展示出其勃勃生機，可以說旅游經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的黃金時代即將來臨。 33 海淀區(qū)旅游業(yè)發(fā)展情況分析 二十一世紀，國際三大產(chǎn)業(yè)中最具吸引力的產(chǎn)業(yè)為旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。目前正在交易的地塊中，距離項目最近的是位于溫泉鎮(zhèn)的 D D2地塊，規(guī)劃用途為住宅、行政辦公及商業(yè)。一星級飯店在平均房價下降 5%的情況下，客房出租率提升 12個百分點。其中：四、五星級飯店的平均房價分別比 20xx 年增長 3%和 10%；客 房出租率分別比 20xx 年提升 15 個和 16個百分點。 平均房價和客房出租率同步增長。不足兩成的四、五星級飯店集中了 全市六成多的營業(yè)收入和七成多的利潤總額。 高星級飯店集中全市旅游飯店 60%的收入和 70%的利潤。 二、高星級飯店是拉動旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。另外，還有 20%的旅游飯店集中在西城區(qū)、宣武區(qū)和豐臺區(qū)。 4． 4 北京市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點是： 一、旅游飯店的規(guī)模和經(jīng)濟總量在一定區(qū)域內(nèi)高度集中。 結(jié)論： 中國旅游產(chǎn)業(yè)和北京旅游業(yè)的發(fā)展為國內(nèi)旅游市場提供了巨大的潛力，國民經(jīng)濟增長的強勁走勢使得國民用于旅游方面的開銷迅速增長； 北京已有一大批文化歷史名勝，如故宮、天壇、八達嶺長城和頤和園等； 總體上，旅游業(yè)仍處于發(fā)展規(guī)律階段、熱點不多，就是歷史名勝開發(fā)得也很有限，近幾十年沒有開發(fā)新的景點； 游客在京停留時間平均為國為 天，重游率接近 70%。旅游者在北京將享受更加方便的出入和咨詢，享受充滿知識、充滿信息、充滿文化的旅游活動。 6．旅游產(chǎn)業(yè)屆時經(jīng)過四十年的發(fā)展，將成 為一個非常成熟的產(chǎn)業(yè)，不僅有穩(wěn)定的市場，而且在國內(nèi)外享有很高的知名度，很多產(chǎn)品將成為世界產(chǎn)品，北京將成為世界最主要的旅游目的地和國際會議中 30 心，北京旅游文化節(jié)也將成為享譽世界的國際節(jié)日。國家級和地方級重要文物點、博物館、名人故居、歷史上重要事件發(fā)生地將更多地向游人開放。另外，商務(wù)旅游、體育旅游、探險旅游、康體旅游、節(jié)慶旅游、修學(xué)旅游、購物旅游以及農(nóng)業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教 育觀光等多種旅游形式將得到充分的發(fā)展，屆時，國內(nèi)外旅游者將在北京對旅游產(chǎn)品有更多的選擇性。 3．北京的郊區(qū)將成為本市居民和周邊地區(qū)旅游度假者的旅游目的地，成為發(fā)展雙休日旅游和黃金周旅游的重要基地，京郊還將成為連接周邊熱點旅游區(qū)點的重要通道。北京旅游業(yè)將有一個更加輕松、更加現(xiàn)代的發(fā)展環(huán)境。北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將在今后 20 年中產(chǎn)生飛躍式發(fā)展，地鐵線路延長，地面輕軌鐵路建成，四環(huán)、五環(huán)通車，市內(nèi)的交通也將通過馬路擴延、違法建筑物的拆除、占路市場的清理以及增加停車場地等措施得以徹底的改善。 下圖顯示了外地來京人員不同的來京目的和他們平均在京停留的天數(shù)。外地游客平均在京停留時間為 天，重游率為 %。這一年中，北京也接待了一億一千萬來自其他省和中國其他地區(qū)的游客，比上一年增長了 8％，旅游收入達 億元，比上一年增長了 29％。其中來自國外和香港、澳門、臺灣的游客分別 2,398,790 人次、 269,265人次、 14,220 人次和 175,597 人次。在中國31 個省、自治區(qū)、直轄市中，北京是第二大旅游勝地。天安門廣場是世界最大的城市 26 中央廣場。宏偉的故宮是世界上最大的并且保存最好的皇宮。它是一座擁有大量文化歷史古跡和皇家風(fēng)格的宏偉壯觀 的城市，同時也是有著現(xiàn)代化特色的快速發(fā)展的國際化大都市。 “十五 ”期間，客運總量累計達到 億人，比 “九五 ”時期增長 倍。 05 年旅客運輸總量 60839 萬人，比上年增長 %。 預(yù)計， 06 年入境 旅游人數(shù)將前所未有地達到 億人次，比去年增長 8%。入境過夜旅游人數(shù)達 4680 萬人次，國內(nèi)旅游人數(shù)達 12 億人次。 不單是北京， 05 年全國的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展。 “ 十五 ” 期間，全市共接待入境旅游者 1460 萬人次，旅游外匯收入累計達到 148 25 億美元，分別比 “ 九五 ” 時期增長 %和 %。全年接待國內(nèi)旅游者 億人次，增長 %。全市旅游外匯收入 億美元，增長 %。 4． 3 旅游市場分析 05 年全市接待入境旅游者 萬人次，比上年增長 15%。再者，隨著土地儲備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計劃等的落實，政府將根據(jù)市場需求 進行土地供應(yīng)，以避免房地產(chǎn)市場價格的大幅波動。制度建立之初，由于對土地供應(yīng)總量調(diào)控力度的加大，使得土地供應(yīng)規(guī)模有所縮減，加上開發(fā)商以及購房者的理性預(yù)期影響，房地產(chǎn)價格有可能會呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。 在供求機制的共同作用下，土地市場經(jīng)過調(diào)整將重新實現(xiàn)平衡， 24 土地總供應(yīng)量縮減，土地價格則將上浮，從而最終實現(xiàn)控制土地供應(yīng)總量，減少土地收益流失。 從需求方面來看，由于《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等的發(fā)布實施，經(jīng)營性用地停止協(xié)議出讓，轉(zhuǎn)而實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓，市場化程度大大提高，競爭也將更為激烈，土地價格也將因此而上漲。人民生活水平邁上新臺階，城市居民人均可支配收入達到 元，四年平均實際增長幅度達到%。近年來北京的經(jīng)濟保持了高速增長的趨勢， 20xx年 20xx 年 GDP 年均增長速度達到 %， GDP 年增長率高于國家平 23 均水平，服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長迅速， 20xx 年奧運會將進一步拉動北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境改造，進一步改善投資環(huán)境，提升國際形象。改革開放以后特別是 “ 十五 ” 時期，中 共北京市委、市政府大力發(fā)展 首都經(jīng)濟 。同時，農(nóng)村的總?cè)丝诹恳苍诔掷m(xù)增長。 排除無法預(yù)計的政治或其它方面劇變的影響，中國經(jīng)濟的強大發(fā)展水平將會在中期內(nèi)存在。與此同時，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到 4%），零 售業(yè)和零售價格指標(biāo)都保持相對穩(wěn)定。中國的零售業(yè)也在兩位數(shù)的增長，與 12 年前相比，翻了四倍多。 另外，本項目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。 3． 4 項目建設(shè)的必要性分析 從海淀區(qū)旅游配套設(shè)施的總體供應(yīng)量來看，市場供不應(yīng)求，隨著中關(guān)村以及高科技產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，未來對于高檔旅游配套設(shè)施的市場需求將有大幅提升。 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)沒有形成合力，制約海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)商業(yè)氛圍的發(fā)展 旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)在結(jié) 構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品營銷、形象宣傳等方面各行其是，沒有形成合力，企業(yè)間的協(xié)調(diào)組織 —— 商會的作用沒有充分發(fā)揮，使打造海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)整體商業(yè)氛圍的工作難以順利進行。 功能不盡完善，結(jié)構(gòu)不夠合理 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，是旅游度假的絕好選擇，但相關(guān)的配套設(shè)施沒有合理得銜接起來，各種業(yè)態(tài)沒有合理的銜接起來，對消費者的吸引大多是旅游業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)往往被忽略。 豐富的旅游資源 海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會務(wù)等市場資源。 周邊環(huán)境：本項目所在的海淀區(qū)，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，上地科技園區(qū)，中關(guān)村商圈，及眾多高等學(xué)府聚集在海淀區(qū)，這些必將 20 對本項目有輻射影響，本項目所在的大西上風(fēng)景區(qū)是 IT 成功人士旅游度假、會議、辦公的好去處，同時是各大高校學(xué)科帶頭人舉辦學(xué)術(shù)研討會、學(xué)術(shù)展示會的優(yōu)選之 所?，F(xiàn)在已有的配套設(shè)施不能滿足日益增加的旅游觀光者的需求。海淀區(qū)北部地區(qū)開發(fā)辦同時組織實施了當(dāng)?shù)氐拿袼茁糜挝幕プ‖F(xiàn)代人回歸自然的巨大商機。中關(guān)村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已經(jīng)成為北京高科技的標(biāo)志，海淀區(qū)是高等學(xué)府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。 19 第三章 投資環(huán)境 3． 1 海淀區(qū)經(jīng)濟介紹 海淀區(qū)以高科 技、高知識含量為特色。 宗地開發(fā)目標(biāo) 本項目完成后應(yīng)達到：用地范圍內(nèi)的 “ 三通 ” （通上水通電、通路）及土地平整，滿足建設(shè)條件，達到熟地標(biāo)準。聶各莊村分布有郵局、衛(wèi)生院、商店等簡單公共設(shè)施。 頤陽路：只是道路柏油面，路下沒有敷設(shè)任何管道。 （ 3）周邊大市政現(xiàn)狀 北清路： 北清路一期敷設(shè)有 DN800 上水，末端距鳳凰嶺地區(qū)約 78 公里。電話線空中架設(shè)，無地下管溝敷設(shè)。居民用電分別由昌平區(qū)陽坊供電和海淀區(qū)沙澗路供電提供。 天然氣：無天然氣管道，主要燃料為液化氣。無污水處理設(shè)施。 （ 2）市政設(shè)施現(xiàn)狀 自來水：自打井水和海淀供水一廠供水 雨污水：無市政管網(wǎng)。 市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況 （ 1）交通現(xiàn)狀 宗地附近東西向主要有聶各莊西路、北清路、龍泉寺路。區(qū)域內(nèi)山清水秀，風(fēng)景宜人，景觀 資源豐富。項目用地所處區(qū)域?qū)儆谂瘻貛О霛駶櫦撅L(fēng)氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥，全年平均氣溫 16 攝氏度，一月份平均氣溫－ 3 攝氏度， 7 月份平均氣溫 30 攝氏度，年平均降水 600mm，全年無霜期 200 余天。所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30年。平房破損程度嚴重，使用功能設(shè)施不全，生活極為不便，現(xiàn)有形象與大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游及海定區(qū)日益改變的城市景觀極不協(xié)調(diào)。可規(guī)劃地上面積 萬圖 2－ 2： 大西山風(fēng)景區(qū)位置示意圖 15 平方米。東與西城、朝陽區(qū)相鄰，南與宣武、豐臺區(qū)毗連，西與石景山、門頭溝區(qū)交界，北與昌平縣接壤，全區(qū)總面積 426 平方公里。海淀區(qū)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)有了得天獨厚的條件，確立了海淀區(qū)在全國高科技發(fā)展中的核心地位，具備發(fā)展知識經(jīng)濟的條件。秀美的自然景觀與豐富的人文景觀相映成趣，為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)、科研工作者提供了一個良好的生產(chǎn)、生活和工作環(huán)境。區(qū)內(nèi)山清水秀、古跡繁多，屬北京的上風(fēng)上水之地。 項目的自然條件與區(qū)位 項目土地的自然特征 本項目總用地面積為 公頃 ，項目區(qū)比較規(guī)整，近似為長方形，地形平坦，排水狀況比較 好，工程地質(zhì)狀況良好，土壤無污染，區(qū)內(nèi)沒有破壞性的大斷裂分布。 圖 2－ 1： 地塊用地規(guī)劃圖 13 宗地規(guī)劃用途為旅游度假及文化用地。 宗地實際用途與規(guī)劃用途 現(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約 公頃，占用地總面積的%；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地 公頃，占用的總面積的 %（家具廠，已停產(chǎn)）。屬于國有土地?？梢?guī)劃地上面積 萬平方米。 11 第二章 項目的界定與現(xiàn)狀描述 宗地法律關(guān)系 宗地性質(zhì)及基本情況 北京市海淀區(qū)大西 山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施項目地均為集體土 12 地，項目位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至發(fā)鳳凰嶺景區(qū)和龍泉寺一級山區(qū)公路，北至鳳凰嶺路 。 5. 本報告中所引用的經(jīng)濟數(shù)據(jù)系經(jīng)過我們長時間的研究及市場分析所取得的，如有偏差，僅供參考。 3. 本報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。委托方對所提供的文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實性和可靠性負責(zé)。 綜合考慮土地開發(fā)價值后，按基準收益率 10%折算，項目財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，年內(nèi)部收益率為 12%，項目在財務(wù)上可行。 出讓收入：土地出讓地價款測算為 萬元。 項目申請報告的編制依據(jù) 《北京市城市總體規(guī)劃（ 20xx 年 2020 年） 》 《海淀區(qū)土地利用規(guī)劃》 《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)有關(guān)問題的批復(fù)》 （市規(guī)函【 20xx】 1553 號） 《海淀區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃》 《海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》 《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)控制性詳細規(guī)劃》（征求意見稿） 《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計要點說明》 《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準》 （京國土房管拆 [20xx]808 號） 《北京市非住宅樓房估價技術(shù)規(guī)范》 10 （京國土房管拆 [20xx]646 號） 《北京地 價》