【正文】 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等的發(fā)布實(shí)施，經(jīng)營性用地停止協(xié)議出讓，轉(zhuǎn)而實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓，市場化程度大大提高，競爭也將更為激烈，土地價(jià)格也將因此而上漲。同時(shí)，農(nóng)村的總?cè)丝诹恳苍诔掷m(xù)增長。 另外，本項(xiàng)目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。 豐富的旅游資源 海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨(dú)特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會(huì)務(wù)等市場資源。中關(guān)村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已經(jīng)成為北京高科技的標(biāo)志，海淀區(qū)是高等學(xué)府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。 頤陽路：只是道路柏油面，路下沒有敷設(shè)任何管道。 天然氣：無天然氣管道，主要燃料為液化氣。區(qū)域內(nèi)山清水秀，風(fēng)景宜人，景觀 資源豐富?？梢?guī)劃地上面積 萬圖 2－ 2： 大西山風(fēng)景區(qū)位置示意圖 15 平方米。區(qū)內(nèi)山清水秀、古跡繁多，屬北京的上風(fēng)上水之地。屬于國有土地。 3. 本報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。 項(xiàng)目申請報(bào)告的編制依據(jù) 《北京市城市總體規(guī)劃（ 20xx 年 2020 年） 》 《海淀區(qū)土地利用規(guī)劃》 《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問題的批復(fù)》 （市規(guī)函【 20xx】 1553 號） 《海淀區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃》 《海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》 《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（征求意見稿） 《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說明》 《北京市房屋重置成新價(jià)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》 （京國土房管拆 [20xx]808 號） 《北京市非住宅樓房估價(jià)技術(shù)規(guī)范》 10 （京國土房管拆 [20xx]646 號） 《北京地 價(jià)》 項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)資料 拆遷、估價(jià)、市政預(yù)算等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目效益分析 項(xiàng)目建設(shè)期為 9 個(gè)月，回收期為 11 個(gè)月?？傆?地面積 公頃，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃。 三、附件 ......................... 錯(cuò)誤 !未定義 書簽。 狀大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整分析 ... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 營業(yè)收入、營業(yè)稅金和附加估算 ..... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 投資估算依據(jù) ................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 勞動(dòng)定員 ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 輔助工程及其它工程方案 .......... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 工藝論證與說明 ................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模 .............. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 市場分析 ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目地點(diǎn)選擇 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 本行業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ......... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 綜合評價(jià) ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 1 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2 目 錄 第一章 總論 ............................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) .......... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 .............. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第三章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 ............... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第四章 市場分析與銷售方案 ............... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 4 第五章 建設(shè)方案 ......................... 錯(cuò)誤 !未定義書 簽。 產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ............ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 果蔬保鮮庫 .............. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 組織機(jī)構(gòu)與職能劃分 .............. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第八章 投資估算與資金來源 ............... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù) ................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第十章 社會(huì)效益分析 ..................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二、附圖 ......................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目概述 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目 本項(xiàng)目位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部 ，東至規(guī)劃旅 游專用道，南至聶各莊西路，西至鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目二期項(xiàng)目，北至鳳 8 凰嶺路。 項(xiàng)目申請報(bào)告的編制目的 為土地一級開發(fā)單位提供決策依據(jù)； 為政府管理部門提供審批土地一級開發(fā)項(xiàng)目的依據(jù)； 為金融部門提供審查貸款可行性的依據(jù)。 2. 我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 項(xiàng)目地塊為車耳營村和西山農(nóng)場所有，共 公頃。 項(xiàng)目的區(qū)位特征 項(xiàng)目所在地海淀區(qū)是著名的高科技、文化、教育、旅游區(qū)。 總用地面積 公頃，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃。項(xiàng)目地塊位于以 生態(tài)為主題的大西山 風(fēng)景區(qū)。自 建化糞池或沉淀池，上層清水自然排除，沉淀污物定期抽運(yùn)。 北清路一期敷設(shè)有 DN500 中壓天然氣管，末端距鳳凰嶺地區(qū)約78 公里，且估計(jì)中壓管線 的壓力不足以到達(dá)本地區(qū)。無論是從區(qū)位、商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)構(gòu)成還是人氣的旺盛程度，都堅(jiān)實(shí)的捍衛(wèi)著其在京城科技龍頭的地位。 商圈環(huán)境：海淀區(qū)大西山旅游區(qū)西北部，現(xiàn)在已各大旅游風(fēng)景區(qū)為依托，以旅游、飲食、住宿為主體的商圈已經(jīng)初具規(guī)模，同時(shí)受到中關(guān)村商圈，上地商圈的輻射作用，有益于本項(xiàng)目的商業(yè)環(huán)境。 結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)和規(guī)劃方向考慮，未來本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展旅游配套設(shè)施類產(chǎn)品有 非常好的市場前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補(bǔ)海淀區(qū)旅游配套設(shè)施的市場空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。 中國的都市人口數(shù)量也已開始增長，每年大約估計(jì)有 800 至 900萬人移居到城市。 4． 2 土地市場分析 從未來發(fā)展來看，現(xiàn)階段土地供應(yīng)以及房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勢政策調(diào)整對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要可從以下幾方面加以分析： １、土地供應(yīng)總量將會(huì)進(jìn)一步得到控制 從供給方面看，國土資源部下發(fā)的《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》以及國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》和《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》等文件，對城市各類 開發(fā)區(qū)（園區(qū)）、別墅用地的供給作了嚴(yán)格的限制，這將使城市土地增量供應(yīng)出現(xiàn)較大回落。因此，從中長期來看，土地供應(yīng)政策調(diào)整對房地產(chǎn)價(jià)格的影響不會(huì)特別明顯，市場價(jià)格總體上將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。共接待國內(nèi)旅游者 ，實(shí)現(xiàn)旅游收入 億元，分別比 “ 九五 ” 時(shí)期增長 %和 倍。其中，鐵路5778 萬人，增長 %；公路 51925 萬人，增長 %；民航 3136 萬人，增長 10%。 北京的旅游業(yè)在中央政府的支持下取得了長足的進(jìn)步。 外地游客職業(yè)分布情況如下圖所示： （數(shù)據(jù)來源： 20xx 年北京統(tǒng)計(jì)年鑒，中國統(tǒng)計(jì)出版社出版） 表 3－ 1： 20xx 年來京的不同職業(yè)的旅游者所占百分比 職業(yè) 其他省游客百分比 當(dāng)?shù)赜慰桶俜直? 政府公務(wù)員 11%22%10%10%2%5%5%13%10%12%公務(wù)員 企業(yè)管理人員 技術(shù)人員 銷售人員 工人 軍人 農(nóng)民 退休人員 學(xué)生 其它圖 3－ 1： 外地游客職業(yè)分布情況圖 27 企業(yè)管理人員 技術(shù)工 服務(wù)銷售人員 工人 軍人 農(nóng)民 退休人員 學(xué)生 其他 表 3－ 2： 20xx 年國內(nèi)游客參觀北京的分類百分比 目的 百分比 (%) 渡假旅游 拜訪親戚朋友 公務(wù) 會(huì)議 看病 宗教 文化體育 其他 來京的目的有從事文化科技交流（ 天）和宗教活動(dòng)（ 天）；這些人是外地來京人員中在京停留時(shí)間最長的。 4．北京的旅游產(chǎn)品將更加豐富，觀光旅游、會(huì)站旅游、度假旅游、文化旅游、娛樂旅游將成為北京旅游產(chǎn)品的五大支柱。 7．旅游業(yè)無疑將成為北京經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，將對國家和地方做出較大的貢獻(xiàn)，北京因此成為國際國內(nèi)知名的文化型消費(fèi)城市，人民生活水平、生活質(zhì)量將得到極大提高，整個(gè)社會(huì)更加穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)更加繁榮，文 化更加豐富多彩，并因此躋身于國際大都市和國際旅游強(qiáng)市的行列。四星級以上的高星級飯店呈現(xiàn)出創(chuàng)收水平高、贏利水平高、平均房價(jià)和客房出租率同步提高的態(tài)勢，是拉動(dòng)旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。二、三星級飯店在平均房價(jià)不變的情況下，客房出租率分別提升 14和 12 個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)測算目前在我國，旅游業(yè)每收入 1 美元，又使國民經(jīng)濟(jì)增加 美元。 另外，本項(xiàng)目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。 20xx年 1 月開始實(shí)施，預(yù)計(jì)到 20xx 年 11 月竣工達(dá)到各地塊三通一平，進(jìn)入土地掛牌出讓的經(jīng)營期。脫離市場或缺乏對土地市場價(jià)值的認(rèn)知，項(xiàng)目即使完成三通一平掛牌出讓，也可能無人摘牌。與土地方協(xié)商如下： 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)擬采用包干總費(fèi)用的方式支付，預(yù)計(jì)共支付補(bǔ)償款 6870 萬元，其中 2179 萬元用于土地補(bǔ)償， 1089 萬元用于人員安置補(bǔ)償， 3602 萬元用于果木補(bǔ)償。 （ 2）通路： 通路方案：本項(xiàng)目擬從東側(cè)現(xiàn)狀道路建設(shè)瀝青路接入本項(xiàng)目地塊，設(shè)置道路照明，并敷設(shè)相關(guān)的管線，為通電、通水和場地平整工作做準(zhǔn)備。 地面降水靠雨水管道和明渠匯集，直接排入排洪溝中。 6． 6 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是土地一級開發(fā)單位為組織和管理土地一級開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，按開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 2%計(jì)算，即 萬元。 表 64 資金使用計(jì)劃表 項(xiàng)目 建設(shè)期 經(jīng)營期 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 前期費(fèi)用 33% 33% 34% 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) 20% 20% 20% 20% 20% 拆遷費(fèi) 20% 20% 20% 20% 20% 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 10% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 管理費(fèi)用 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 銷售推廣費(fèi) 50% 50% 不可預(yù)見費(fèi) 20% 20% 20% 20% 20% 46 第七章 項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值分析 本土地一級開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行開發(fā)的用地面積為 公頃 ，包括旅游度假用地、綠化用 地和道路用地，可開發(fā)建設(shè)的建筑面積為 萬 平方米。通過第三、四章的比較與分析，可知項(xiàng)目區(qū)在位置上較優(yōu)。經(jīng)計(jì)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 12％，大于 10%的基準(zhǔn)收益率。 市政設(shè)施費(fèi)用測算時(shí)是對整體進(jìn)行估算，沒有按照單價(jià)及管線長度進(jìn)行核算，在具體實(shí)施 階段如果管線長度有變化，實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用將會(huì)隨之發(fā)生變化。 萬平方米＝ 6652 元 /平方米 盈虧平衡分析如圖 91 所示： 51 圖 91 項(xiàng)目盈虧平衡分析圖 單位：萬元 本項(xiàng)目的土地取得費(fèi)為 6652 元 /建筑平方米，其中取值標(biāo)準(zhǔn)是嚴(yán)格按照國家和政府的法律、法規(guī)以及政府的相關(guān)規(guī)章，結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)的區(qū)位因素制定出來的，具有實(shí)際可操作性。 以土地取得費(fèi)為敏感因素 （ 1）、當(dāng)土地取得費(fèi)以 6652 元 /建筑平方米為基數(shù)上漲 10%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為 %。 53 9． 5 資金風(fēng)險(xiǎn) 本土地一級開發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模相對較大，且 65%資金為銀行貸款，風(fēng)險(xiǎn)較大，周期越長，財(cái)務(wù)成本越高，風(fēng)