【正文】 。 9． 7 政策風(fēng)險 現(xiàn)階段土地一級開發(fā)項目政策、機(jī)制尚未成熟，對于土地供應(yīng)和管理體制的變化，在項目運轉(zhuǎn)和操作過程中必然存在許多過去未曾遇到的問題，帶來一些政策層面的風(fēng)險。 9． 6 工程質(zhì)量風(fēng)險 在大市政建設(shè)過程中，已完工程或在建工程如果存在質(zhì)量缺陷，將會對項目產(chǎn)生不利影響的風(fēng)險。故應(yīng)提高效率，縮短項目開發(fā)和出讓周期，節(jié)省資金成本。因此項目完成越早，風(fēng)險就越小。因此對本項目而言，土地取得費的變化對本項目的影響較大。 （ 4）、當(dāng)土地取得費以 6652 元 /建筑平方米為基數(shù)下降 20%時，本項目的投資成本利潤率為 %。 （ 2）、當(dāng)土地取得費以 6652 元 /建筑平方米為基數(shù)上漲 20%時，本項目的投資成本利潤率為 %。 （ 4）當(dāng)項目的熟地單價以 7025 元 /建筑平方米為基數(shù)下降 20%時，本項目的投資成本利潤率為 %。 以項目竣工后的熟地單價為敏感因素 （ 1）當(dāng)項目的熟地單價以 7025 元 /建筑平方米為基數(shù)上漲 10%時，本項目的投資成本利潤率為 %； 6652 7025 收入或總 成本 平均出讓單價 （元 /平方米） 虧損 盈利 52 （ 2）當(dāng)項目的熟地單價以 7025 元 /建筑平方米為基數(shù)上漲 20%時，本項目的投資成本利潤率為 %。 由以上分析可知，該項目的盈利能力較好。但由于項目拆遷補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)沒有進(jìn)行一一核實，項目土地取得費用的準(zhǔn)確性來源于項目統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性方面，因此 ，土地取得費預(yù)算存在一定的誤差。 出讓建筑面積， ＝ 萬元247。 假定建筑面積、總成本等不變，以出讓單價為不確定性變量分析。 9． 2 盈虧平衡分析 在諸多不確定因素中，土地取得費對整個項目的影響程度較大。 土地出讓價格的不確定性 隨著時間推移，房地產(chǎn)市場情況可能會發(fā)生變化，地價也會隨之波動，影響出讓價格。 50 第九章 風(fēng)險分析 9． 1 不確定性分析 收款時間和方式的不確定性 土地出讓收益的收款時間和方式的不同，直接影響財務(wù)成本，也關(guān)系到投資的成敗。 8． 5 借款償還 本項目借款 萬元，發(fā)生借款利息 萬 元，按穩(wěn)健估計，借款償還期為 年，償還借款及利息的資金來源為土地出讓收入，詳見表 83。 上述數(shù)據(jù)表明本項目在財力上是可行的，投資可獲一定的效益。 按年基準(zhǔn)收益率 10%計算 ,財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元。 現(xiàn)金流入為土地出讓收入（計算時應(yīng)除去出讓金，因為出讓金為 49 政府收入），現(xiàn)流出為建設(shè)投資與財務(wù)成本（計算時應(yīng)除去出讓金，出讓金在投資階段并未支付）。 預(yù)計總成本費用約 萬元。 47 7． 2 開發(fā)余值的分析 假設(shè)開發(fā)法測算的開發(fā)余值為本土地一級開發(fā)項目實現(xiàn)后并按規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的土地價格，它包含該熟地所產(chǎn)生的利潤。 經(jīng)測算（詳見表 71），樓面土地價格約為房屋銷售價格的%，即樓面土地價格約為 7025 元 /平方米。 根據(jù)項目區(qū)周邊商業(yè)項目銷售情況，商業(yè)用地銷售單價平均約為16790元 /平方米。假設(shè)開發(fā)法（剩余法）是用二級開發(fā)完成后的商品房的房地產(chǎn)售價扣除相應(yīng)的開發(fā)成本費用及二級開發(fā)利潤后求出土地價格，即二級開發(fā)商可承受的地價水平。本土地一級開發(fā)項目竣工后的土地價值為經(jīng)營性建設(shè)用地的土地價值。旅游度假用地屬于經(jīng)營性建設(shè)用地，可以直接采取掛牌出讓的方式，通過市場實現(xiàn)其土地的價值。 主 要資金使用如下（詳見表 64）： 前期部分資金使用時間 20xx 年 1 月 20xx 年 3 月，計 3 個月； 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費部分資金使用時間 20xx 年 3 月 20xx 年 7 月，計 5 個月 拆遷部分資金使用時間 20xx 年 5 月 20xx 年 9 月，計 5 個月； 工程部分資金使用時間 20xx 年 3 月 20xx 年 9 月，計 7 個月。 6． 10不可預(yù)見費 不可預(yù)見費按開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費用、拆遷費用、前期費用、市政建 45 設(shè)費用合計數(shù)的 5%估算，即 萬元。 6． 8 銷售推廣費 銷售推廣費是在銷售推廣土地一級開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各種費 用，按開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費用、拆遷費用、前期費用、市政建設(shè)費用合計數(shù)的 2%估算，即 萬元。 6． 7 財務(wù)費用 財務(wù)費用是土地一級開發(fā)主體的資金成本。由于容積率小于 1，因此按用地面積計算，項目規(guī)劃商業(yè)用地面積為 平方米 ， 則出讓 金總價為 萬元。 綜上，市政設(shè)施預(yù)計總投入成本為 3006 萬元。土方回填的實施包含了現(xiàn)場所需土方的回填、外購?fù)练郊巴练竭\輸。 成本估算：給水工程工程預(yù)計費用約 70 萬元，中水工程約 85 萬元，排水工程 72 萬元，雨水工程約 384 萬元，總成本合計約 611 萬元。遠(yuǎn)期擬排入聶各莊污水處理廠。 排水方案： 排水系統(tǒng)近期實施擬采用雨水、污水分流的排水體制。 成本估算：通電方案的工程 造價約 233 萬元。 成本估算：預(yù)計道路建設(shè)成本約 1181 萬元，道路照明工程成本 43 約 50萬元，通路工程合計 1231 萬元。 42 表 63 前期工程費估算表 序號 項目 金額（萬元） 備注 1 項目申請報告編制費 18 工程咨詢公司收費 2 環(huán)境影響評價報告編制費 9 環(huán)評公司收費 3 交通影響評價報告編制費 12 交評公司收費 4 規(guī)劃咨詢費 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 2% 5 工程設(shè)計費 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 2% 6 工程造價咨詢費 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 的 % 7 工程標(biāo)底編制費 9 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 % 8 招投標(biāo)代理費 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 % 9 招投標(biāo)管理費 2 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 % 10 工程建設(shè)監(jiān)理費 18 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 % 11 其它費用 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 2% 合計 278 6． 4 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費 依據(jù)《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計要點說明》和本項目地塊現(xiàn)狀條件，我中心委托設(shè)計單位進(jìn)行了初步的市政方案咨詢，其中包括前期相關(guān)工作、宗地外通路、 通電、通水及宗地內(nèi)土地平整五個部分的工作，詳細(xì)分述如下： （ 1）前期相關(guān)工作：該項工作費用約 85 萬，其中包含規(guī)劃和設(shè)計費 41 萬，水文、地質(zhì)勘察費 44 萬。具體的估算情況見前期工程費估算表，前期工程費合計為 278 萬元。 根據(jù)與家具廠洽談的情況，按照 4800 平方米的建筑面積來整體估算拆遷和補(bǔ)償?shù)馁M用，預(yù)計為 20xx 元 /平米，拆遷成本約為 960 萬，加上 96 萬（拆遷和補(bǔ)償費用的 10%）的不可預(yù)見費，估算拆遷工作的總成本為 1056 萬元。勞動力安置由西山農(nóng)場和車耳營 41 村內(nèi)部調(diào)劑解決。 表 61 總投資成本估算表 序號 項目 金額（萬元） 比例 備注 一 征地費 6870 % 二 拆遷費 1056 % 三 前期工程費 278 % 四 市政設(shè)施建設(shè)費 3006 % 五 地價款 % 樓面毛地價 六 管理費用 % (1+2+3+4)*2% 七 財務(wù)費用 % 年利率 % 八 銷售推廣費用 % (1+2+3+4)*2% 九 開發(fā)期間稅費 不發(fā)生 十 不可預(yù)見費 % (1+2+3+4)*5% 總計 100% 6． 1 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費 本項目的用地范圍內(nèi)所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30 年。 土地出讓金雖然在一級開發(fā)階段沒有支付，但也應(yīng)計入總投資進(jìn)行計算。區(qū)域規(guī)劃在一定程度上決定了土地一級開發(fā)的出讓價格和項目的定位，因而通過舉辦國內(nèi)外知名專家研討會或論證會，并通過媒體進(jìn)行宣傳，實行規(guī)劃公示，召開市民聽證會，完善公眾參與、專家評審和政府決策，以此來提高本項目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導(dǎo)向和約束作用，實現(xiàn)土地收益的最大化。土地市場營銷有助于真實體現(xiàn)土地價值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強(qiáng)政府對土地市場的管理和調(diào)控力度。 5． 8 營銷策略 加強(qiáng)土地市場營銷 盡管土地一級開發(fā)屬于非盈利行為，但土地的實際出讓是通過市場來實現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場決定項目的成敗和收益。 5． 7 收款方式與回款計劃 本項目收款方式為短時間分期收款，在 20xx 年下半年完成收款并歸還銀行貸款，以節(jié)約 資金成本。 5． 6 土地銷售時間和方式選擇 本土地一級開發(fā)項目預(yù)計 20xx 年 9 月竣工后即進(jìn)入經(jīng)營期。具體安排如下： 37 開發(fā)項目進(jìn)度表 單位（天、 月 ） 時間 項目 0 5 15 1 5 15 2 5 15 3 5 15 4 5 15 5 5 15 6 5 15 7 5 15 8 5 15 9 5 15 10 5 15 規(guī)劃意見書 交通影響評價 環(huán)境影響評價 市政咨詢方案 編制可行性研究報告 項目建設(shè)用地預(yù)審 一級開發(fā)立項 辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù) 辦理征地手續(xù) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 拆遷許可證 拆遷 拆遷結(jié)案 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 建設(shè)用地批準(zhǔn)書 土地入市交易 38 5． 5 資金籌措 本項目資金來源 65%為銀行貸款資金， 35%自籌。 5． 4 項目實施進(jìn)度計劃 為提高效率、降低成本、加大項目實施力度，本報告按 11 個月的時間安排項目實施進(jìn)度計劃（即土地一級開發(fā)建設(shè)期計劃）。 5． 3 拆遷補(bǔ)償方式 本項目對拆遷的補(bǔ)償方為貨幣補(bǔ)償方式，相應(yīng)的拆遷 補(bǔ)償費用計入一級開發(fā)成本。 開發(fā)意向和意義： 在本地塊建設(shè)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、達(dá)到國內(nèi)同類物業(yè)領(lǐng)先水平的集會休閑、旅游度假于一體的高檔酒店商務(wù)中心，不僅可以滿足海淀區(qū)對商務(wù)、旅游設(shè)施的迫切需求，更可以提高本地區(qū)的形象、檔次和品位，從而拉動區(qū)域土地價格的上升。 35 第五章 項目的策劃和運作 5． 1 規(guī)劃設(shè)計條件 按照北京市規(guī)劃委員會發(fā)《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)有關(guān)問題的復(fù)函》（市規(guī)函［ 20xx］ 1553 號）的規(guī)定，本項目規(guī)劃利用條件如下： 項目名稱：北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施項目 用地規(guī)劃要求： 擬規(guī)劃建設(shè)用地位置、范圍：東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶 各莊西路，西至鳳凰嶺旅游設(shè)施二期項目，北至鳳凰嶺路。 總結(jié) 結(jié)合本項目區(qū)域的特點和規(guī)劃方向考慮，未來本項目所在區(qū)域發(fā) 34 展旅游度假配套類產(chǎn)品有非常好的市場前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補(bǔ)海淀區(qū)旅游度假配套設(shè)施的 市場空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨特的地理位置和良好的