【正文】 6． 11 資金使用計劃 總投資成本費(fèi)用包括前期、開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷和工程等四大類費(fèi)用，前期費(fèi)用中包括項目申請報告、環(huán)境評價 抱告、交通影響評價報告、各種報批的手續(xù)費(fèi)用以及現(xiàn)場實際調(diào)查費(fèi)用等，工程費(fèi)用包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 6． 9 開發(fā)期稅費(fèi) 土地一級開發(fā)項目屬于非盈利行為，因此不發(fā)生有關(guān)稅費(fèi)。本項目的資金來源65%為銀行貸款，財務(wù)費(fèi)用為貸款利息，利息率按 13 年期貸款年利率 %、按資金實際占用情況計算利息，為 萬元，在項目完 成后以銷售收入還本付息。 6． 6 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是土地一級開發(fā)單位為組織和管理土地一級開發(fā)項目而發(fā)生的各項費(fèi)用，按開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計數(shù)的 2%計算，即 萬元。 38 6． 5 地價款 根據(jù)周邊評估項目的土地毛地價價格，估算項目區(qū)商業(yè)用地樓面毛地價約為 720元 /平方米。 成本估算：土方回填工程成本約 406 萬元，場地平整成本約 440萬元，合計約 846 萬元。 （ 5）地塊內(nèi)土地平整： 平整方案：項目地塊內(nèi)的土地平整包括 土方回填 和場地平整。 地面降水靠雨水管道和明 渠匯集，直接排入排洪溝中。 度假基地擬自建小型污水處理設(shè)施，污水處理程度擬定為二級處理后排放，或作為景觀水體水源回收利用。 （ 4）通水： 給水方案： 供水水源近期擬利用地下水水源井和已建成的規(guī)模為 7500 立方米 /日的水廠；遠(yuǎn)期擬由城市供水管網(wǎng)供水，城市供水管線管徑擬按Dg500 實施，配水管網(wǎng)擬按環(huán)狀布置。 (3)通電： 通電方 案：本項目未來將由 220/110kv 聶各莊變電站提供， 敷設(shè)擬 采用電纜管溝 。 （ 2）通路： 通路方案：本項目擬從東側(cè)現(xiàn)狀道路建設(shè)瀝青路接入本項目地塊，設(shè)置道路照明，并敷設(shè)相關(guān)的管線，為通電、通水和場地平整工作做準(zhǔn)備?，F(xiàn)在該項費(fèi)用或已實際發(fā)生或已簽訂協(xié)議。 6． 3 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)用主 要包括：項目申請報告編制費(fèi)、環(huán)境影響評價報告編制費(fèi)、交通影響評價報告、勘察設(shè)計費(fèi)、工程標(biāo)底編制費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)等其它費(fèi)用。 6． 2 拆遷費(fèi) 目前正在與家具廠洽談拆遷事宜，預(yù)計兩個月內(nèi)完成拆遷工作。與土地方協(xié)商如下： 開發(fā)建設(shè)補(bǔ) 償 費(fèi)擬采用包干總費(fèi)用的方式支付，預(yù)計共支付補(bǔ)償款 6870 萬元，其中 2179 萬元用于土地補(bǔ)償， 1089 萬元用于人員安置補(bǔ)償， 3602 萬元用于果木補(bǔ)償。 經(jīng)測算，本土地一級開發(fā)項目總投資成本為 萬元，具體組成見表 。 34 第六章 總投資成本分析 本土地一級開發(fā)項目總投資成本包括開發(fā)建 設(shè)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售推廣費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)以及財務(wù)費(fèi)用。 加強(qiáng)區(qū)域主題宣傳 除在土地掛牌前和掛牌期間應(yīng)加強(qiáng)對項目土地優(yōu)勢的宣傳推廣 33 力度外，實際上在區(qū)域規(guī)劃期間就應(yīng)該進(jìn)行土地市場營銷。脫離市場或缺乏對土地市場價值的認(rèn)知，項目即使完成三通一平掛牌出讓，也可能無人摘牌。計劃 2021 年 10 月實現(xiàn)回款 30%，2021 年 11 月回款 70%。由于出讓方式為熟地熟賣，計劃在一個月內(nèi)采用一次性出讓方式完成上市銷售。 根據(jù)北京市金融業(yè)的規(guī)定，獲得土地整理儲備中心委托授權(quán)開發(fā)的土地開發(fā)項目可以取得銀行的信用貸款，用以支持土地一級開發(fā)，所以本項目在資金籌措方面是有保證的。 2021年 1 月開始實施，預(yù)計到 2021 年 11 月竣工達(dá)到各地塊三通一平，進(jìn)入土地 掛牌出讓的經(jīng)營期。 一級開發(fā)單位在實施拆遷工作時，擬采用先進(jìn)行現(xiàn)狀調(diào)查、評估測算、制定拆遷補(bǔ)償政策，確定對各原用地單位的補(bǔ)償價格，補(bǔ)償價格進(jìn)入一級開發(fā)成本，以更好地體現(xiàn)平等自愿公平的原則。但要求資 金大量投入，立足長遠(yuǎn)，長期經(jīng)營。 擬規(guī)劃建設(shè)用地性質(zhì)：旅游度假及文化用地 總用用地面積： 公頃 總建設(shè)用地面積： 公頃 其中，旅游度假用地： 公頃 代征城市公共用地面積： 公頃 其中，代征道路用地面積： 公頃 代征綠地： 公頃 建筑規(guī)劃要求： 建筑使用性質(zhì)：旅游度假、文化 建筑控制規(guī)模：旅游度假 ≤ 萬平方米 建筑控制高度：旅游度假 ≤ 9 米 30 5． 2 項目組織結(jié)構(gòu)與實施方式 開發(fā)主體設(shè)想： 本地塊的開發(fā)與海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)的發(fā)展密切相關(guān)，現(xiàn)申請在北京市土地整理儲備中心的監(jiān)督下，以海淀區(qū)分中心作為一級開發(fā)實施主體，組織實施該項目土地一級開發(fā)工作。 另外，本項目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。 鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會務(wù)等市場資源（即人和）。 海淀中關(guān)村作為全國高科技行業(yè)的基地及窗口，近年來吸引大量的國際國內(nèi)客商、專家，并帶來大量商務(wù)及附屬的旅游觀光休閑需求。旅游業(yè)的獨(dú)特經(jīng)濟(jì)功能，促使各地區(qū)都加大了旅游業(yè)的發(fā)展力度，特別是在景點建設(shè)上更是不遺 余力。據(jù)測算目前在我國，旅游業(yè)每收入 1 美元，又使國民經(jīng)濟(jì)增加 美元。尤其是第三產(chǎn)業(yè)寵兒 —— 旅游休閑產(chǎn)業(yè)。 從 04年至 06年間北京市場上成交的地塊中，規(guī)劃用途為商業(yè)金融用地，同屬于六類土地，并且對本項目有一定參考意義的地塊有三個，分別是：京土整儲掛（昌） [2021]002號（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)建設(shè)用地）、京土整儲掛（昌） [2021]001號（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)中灘村 建設(shè)用地）、京土整儲掛（石） [2021]007號（石景山區(qū)八角建設(shè)用地）。 表 3－ 4：旅游飯店分星級的平均房價及客房出租率： 星級 五星 四星 三星 二星 一星 平均房價 (元 /間天 ) 762 437 281 204 166 客房出租率 (%) 67 71 63 60 45 4． 5 競爭性項目分析 項目周邊區(qū)域近期沒有土地供應(yīng)，區(qū)域的土地市場仍然在起步階段。二、三星級飯店在平均房價不變的情況下，客房出租率分別提升 14和 12 個百分點。目前，全市旅游飯店的平均房價為 411 元 /間天，比 2021 年增長 6%；客房出租率為 65%，比 2021年上升 15個百分點，實現(xiàn)平均房價和客房出租率的同步增長。三星級及以下飯店實現(xiàn)營業(yè)收入 億元，同比增長 %，占總量的 %；實現(xiàn)利潤總額 億元，不足總體的三成 , 收入利潤率為 %，超過八成的三星級及以下飯店僅集中了全市不足四成的營業(yè)收入和三成的利 26 潤總額。截至 11月底，僅占全市旅游飯 店數(shù) 16%的四、五星級飯店實現(xiàn)營業(yè)收入 億元，同比增長 %，占總量的 %；實現(xiàn)利潤總額 億元，占總量的 %,收入利潤率為 %。四星級以上的高星級飯店呈現(xiàn)出創(chuàng)收水平高、贏利水平高、平均房價和客房出租率同步提高的態(tài)勢，是拉動旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。以上區(qū)域集中了全市 72%的旅游飯店、 90%以上的經(jīng)濟(jì)總量。分區(qū)縣的數(shù)據(jù)表明，全市有 52%的旅游飯店集中在朝陽區(qū)、海淀區(qū)和東城區(qū)，它們實現(xiàn)了全市 79%的營業(yè)收入、 101%的利潤總額和 83%的稅金總額。假設(shè)在初次到京時已經(jīng)游覽了 4 個主要景點，對于新景點來說，市場潛力在重游的客源中每年將超過百萬； 所有的現(xiàn)有景點均為靜態(tài)景觀，北京缺乏像迪斯尼樂園或二十世紀(jì)影城那樣的互動性或主題性的景點； 25 將傳統(tǒng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本，并且高度宣揚(yáng)中關(guān)村科技園商務(wù)休閑及旅游度假概念，并且得到奧運(yùn)支撐作用，鳳凰嶺地區(qū)的建設(shè)一定能成為充滿活力的亮點。 7．旅游業(yè)無疑將成為北京經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，將對國家和地方做出較大的貢獻(xiàn)，北京因此成為國際國內(nèi)知名的文化型消費(fèi)城市，人民生活水平、生活質(zhì)量將得到極大提高，整個社會更加穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)更加繁榮，文化更加豐富多彩，并因此躋身于國際大都市和國際旅游強(qiáng)市的行列。旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)配套將走向市場化，產(chǎn)業(yè)各要素得以充分的發(fā)展。科技開發(fā)區(qū)、科技成果試驗地、大學(xué)校園等都將成為旅游者選擇的新熱點，而且民俗文化因其特色鮮明 而得到更加重視和充分開發(fā)，茶館、會館、民間文藝、特色小吃、京劇話劇以及來自全國各地不同民族的民俗活動，都將在北京全面開花，使北京成為國際知名的文化大都市。 5．北京將作為科教文化中心，更加充滿知識與趣味氛圍。 4．北京的旅游產(chǎn)品將更加 豐富，觀光旅游、會站旅游、度假旅游、文化旅游、娛樂旅游將成為北京旅游產(chǎn)品的五大支柱。 23 2．北京市將會竭盡全力保護(hù)北京古城風(fēng)貌，重點街區(qū)、重點文物、重點民居不僅會得到市政府的高度重視，并且肯定會充分為旅游業(yè)所利用，成為現(xiàn)代化北京的古老文化的亮點。城市綠地將進(jìn)一步擴(kuò)大，大氣質(zhì)量將進(jìn)一步提高，和基礎(chǔ)設(shè)施相配套的城市標(biāo)識系統(tǒng)將全面建立。 1 5 . 17 . 56 . 35 . 65 . 24 . 87 . 4文化科技交流 宗教朝拜 商務(wù) 醫(yī)療 拜訪親友 參加會議 觀光 22 （數(shù)據(jù)來源： 2021 年北京統(tǒng)計年鑒，中國統(tǒng)計出版社出版） 北京市旅 游業(yè)發(fā)展前景 “ 十五 ” 期間至 2020 年北京市旅游業(yè)發(fā)展的前景 根據(jù)《北京市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》對 2021 年北京旅游發(fā)展前景的描述，根據(jù)北京市旅游局征求北京旅游業(yè)專家學(xué)者的意見和北京市相關(guān)委、辦、局幾個區(qū)縣的意見，我們對 2020 年旅游發(fā)展前景的描繪大體如下： 1．北京的城市建設(shè)將有一個極 達(dá)的發(fā)展，許多城市標(biāo)志性建筑物將陸續(xù)涌現(xiàn)，不斷增加和改變著北京 城市景觀。 外地游客職業(yè)分布情況如下圖所示： （數(shù)據(jù)來源： 2021 年北京統(tǒng)計年鑒，中國統(tǒng)計出版社出版） 表 3－ 1： 2021 年來京的不同職業(yè)的旅游者所占百分比 職業(yè) 其他省游客百分比 當(dāng)?shù)赜慰桶俜直? 政府公務(wù)員 11%22%10%10%2%5%5%13%10%12%公務(wù)員 企業(yè)管理人員 技術(shù)人員 銷售人員 工人 軍人 農(nóng)民 退休人員 學(xué)生 其它圖 3－ 1： 外地游客職業(yè)分布情況圖 21 企業(yè)管理人員 技術(shù)工 服務(wù)銷售人員 工人 軍人 農(nóng)民 退休人員 學(xué)生 其他 表 3－ 2： 2021 年國內(nèi)游客參觀北京的分類百分比 目的 百分比 (%) 渡假旅游 拜訪親戚朋友 公務(wù) 會議 看病 宗教 文化體育 其他 來京的目的有從事文化科技交流（ 天）和宗教活動（ 天）；這些人是外地來京人員中在京停留時間最長的。 最近幾年來京出差的人員比例在快速增長。旅游業(yè)外匯收入總計達(dá) 億美元，比上一年增長了 ％。 2021 年，北京接待的海外游客達(dá)到 2,857,872 人次，比上一年增長了 ％。 北京的旅游業(yè)在中央政府的支持下取得了長足的進(jìn)步。在北京城外，就可以爬上世界八大奇跡之一的長城。 作為一座有著悠久歷史的城市，旅游業(yè)對北京的經(jīng)濟(jì)有著重大的貢獻(xiàn)。 北京作為中華人民共和國的首都，是一座有 3000 多年悠久歷史的古城，在全世界都享有盛譽(yù)。其中，鐵路5778 萬人，增長 %；公路 51925 萬人，增長 %；民航 3136 萬人，增長 10%。其中入境過夜人數(shù)達(dá)到 5180 萬人次，外國人 2290 萬人次，國際旅游收入達(dá)到 336 億美元。在旅游業(yè)總收入中，國內(nèi)旅游收入達(dá) 5286 億元，國際旅游收入達(dá)到293 億元。我國入境旅游人數(shù)達(dá) ，出境旅游者達(dá) 3100 萬人次，旅游總收入達(dá) 7680億元。共接待國內(nèi)旅游者 億人次，實現(xiàn)旅游收入 億元，分別比 “ 九五 ” 時期增長 %和 倍。國內(nèi)旅游收入 1300 億元，增長 %。全年出境旅游者達(dá) 萬人次，增長 %。其中，外國人 萬人次，增長 %；港、澳、臺同胞 萬人次，增長 %。因此，從中長期來看，土地供應(yīng)政策調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響不會特別明顯，市場價格總體上將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。與此同時，由于