【正文】 本項(xiàng)目的?，F(xiàn)在項(xiàng)目所在地區(qū)相應(yīng)的市政設(shè)施不完善，待項(xiàng)目實(shí)施后可同時(shí)完善該地區(qū)的市政設(shè)施，以滿足周邊地區(qū)的市政管線需要。建成后的項(xiàng)目區(qū)將成為具有較強(qiáng)輻射能力和帶動(dòng)能力的區(qū)域文化經(jīng)濟(jì)中心的一部分，形成一定的區(qū)域優(yōu)勢，對整個(gè)地區(qū)的良性發(fā)展有著重要的社會(huì)意義。10．4 對區(qū)域發(fā)展的影響l、本項(xiàng)目的實(shí)施可以實(shí)現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價(jià)值，滿足本區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求。10．2 對環(huán)境效益的影響項(xiàng)目的實(shí)施將對環(huán)境效益產(chǎn)生積極的影響，項(xiàng)目區(qū)的綠化用地以及代征綠化將改善整個(gè)項(xiàng)目區(qū)的環(huán)境，營造健康的購物、旅游、生活空間。其次，土地一級(jí)開發(fā)階段房屋的征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、綠地的建設(shè)、場地的平整等工作都將產(chǎn)生大量間接就業(yè)機(jī)會(huì)。第十章 社會(huì)效益評價(jià)10．1 對就業(yè)效益的影響土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施將提供更多的直接和間接就業(yè)機(jī)會(huì)。9．7 政策風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)階段土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目政策、機(jī)制尚未成熟，對于土地供應(yīng)和管理體制的變化，在項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)和操作過程中必然存在許多過去未曾遇到的問題， 帶來一些政策層面的風(fēng)險(xiǎn)。9．6 工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)在大市政建設(shè)過程中，已完工程或在建工程如果存在質(zhì)量缺陷，將會(huì)對項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響的風(fēng)險(xiǎn)。故應(yīng)提高效率，縮短項(xiàng)目開發(fā)和出讓周期，節(jié)省資金成本。因此項(xiàng)目完成越早，風(fēng)險(xiǎn)就越小。因此對本項(xiàng)目而言，土地取得費(fèi)的變化對本項(xiàng)目的影響較大。（4）、當(dāng)土地取得費(fèi)以 6652 元/建筑平方米為基數(shù)下降 20%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為 %。（2）、當(dāng)土地取得費(fèi)以 6652 元/建筑平方米為基數(shù)上漲 20%時(shí)，%。（4）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)下降 20%時(shí)，%。以項(xiàng)目竣工后的熟地單價(jià)為敏感因素（1）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)上漲 10%時(shí)，6652 7025收入或總成本平均出讓單價(jià)（元/平方米）虧損本項(xiàng)目的投資成本利潤率為 %；（2）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)上漲 20%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為 %。由以上分析可知，該項(xiàng)目的盈利能力較好。但由于項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒有進(jìn)行一一核實(shí)，項(xiàng)目土地取得費(fèi)用的準(zhǔn)確性來源于項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性方面，因此，土地取得費(fèi)預(yù)算存在一定的誤差。出讓建筑面 積，＝ 萬元247。假定建筑面積、總成本等不變，以出讓單價(jià)為不確定性變量分析。 9．2 盈虧平衡分析 在諸多不確定因素中，土地取得費(fèi)對整個(gè)項(xiàng)目的影響程度較大。土地出讓價(jià)格的不確定性隨著時(shí)間推移，房地產(chǎn)市場情況可能會(huì)發(fā)生變化，地價(jià)也會(huì)隨之波動(dòng)，影響出 讓價(jià)格。第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析9．1 不確定性分析收款時(shí)間和方式的不確定性土地出讓收益的收款時(shí)間和方式的不同，直接影響財(cái)務(wù)成本，也關(guān)系到投資的成敗。8．5 借款償還本項(xiàng)目借款 萬元，發(fā)生借款利息 萬元，按穩(wěn)健估計(jì)，借款償還 期為 年，償還借款及利息的資金來源為土地出讓收入，詳見表 83。上述數(shù)據(jù)表明本項(xiàng)目在財(cái)力上是可行的，投資可獲一定的效益。按年基準(zhǔn)收益率 10%計(jì)算,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元。現(xiàn)金流入為土地出讓收入（計(jì)算時(shí)應(yīng)除去出讓金，因?yàn)槌鲎尳馂檎杖耄?，現(xiàn)流出為建設(shè)投資與財(cái)務(wù)成本（計(jì)算時(shí)應(yīng)除去出讓金，出讓金在投資階段并未支付）。預(yù)計(jì)總成本費(fèi)用約 萬元。7．2 開發(fā)余值的分析假設(shè)開發(fā)法測算的開發(fā)余值為本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)后并按規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的土地價(jià)格，它包含該熟地所產(chǎn)生的利潤。經(jīng)測算（詳見表 71），樓面土地價(jià)格約為房屋 銷售價(jià)格的%，即樓面土地價(jià)格約為 7025 元/平方米。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)周邊商業(yè)項(xiàng)目銷售情況，商業(yè)用地銷售單價(jià)平均約為 16790 元/平方米。假 設(shè)開發(fā)法（剩余法）是用二級(jí)開發(fā)完成后的商品房的房地產(chǎn)售價(jià)扣除相應(yīng)的開發(fā)成本費(fèi)用及二級(jí)開發(fā)利潤后求出土地價(jià)格，即二級(jí)開發(fā)商可承受的地價(jià)水平。本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值為經(jīng)營性建設(shè)用地的土地價(jià)值。旅游度假用地屬于經(jīng)營性建設(shè)用地，可以直接采取掛牌出讓的方式，通過市場實(shí)現(xiàn)其土地的價(jià)值。 主要資金使用如下（詳見表 64）：前期部分資金使用時(shí)間 2022 年 1 月2022 年 3 月， 計(jì) 3 個(gè)月；開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)部分資金使用時(shí)間 2022 年 3 月2022 年 7 月，計(jì) 5 個(gè)月拆遷部分資金使用時(shí)間 2022 年 5 月2022 年 9 月， 計(jì) 5 個(gè)月；工程部分資金使用時(shí)間 2022 年 3 月2022 年 9 月， 計(jì) 7 個(gè)月。6．10 不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 5%估算，即 萬元。6．8 銷售推廣費(fèi)銷售推廣費(fèi)是在銷售推廣土地一級(jí)開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各種費(fèi)用，按開 發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 2%估算，即 萬元。6．7 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是土地一級(jí)開發(fā)主體的資金成本。由于容積率小于 1，因此按用地面積計(jì)算，項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)用地面積為 萬平方米，則出讓金總價(jià)為 萬元。綜上，市政設(shè)施預(yù)計(jì)總投入成本為 3006 萬元。土方回填的實(shí)施包含了現(xiàn)場所需土方的回填、外購?fù)练郊巴练竭\(yùn)輸。成本估算：給水工程工程預(yù)計(jì)費(fèi)用約 70 萬元，中水工程約 85 萬元，排水工程 72 萬元，雨水工程約 384 萬元，總成本合計(jì)約 611 萬元。遠(yuǎn)期擬排入聶各莊污水處理廠。排水方案：排水系統(tǒng)近期實(shí)施擬采用雨水、污水分流的排水體制。成本估算：通電方案的工程造價(jià)約 233 萬元。成本估算：預(yù)計(jì)道路建設(shè)成本約 1181 萬元，道路照明工程成本約 50 萬元，通路工程合計(jì) 1231 萬元。表 63 前期工程費(fèi)估算表序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬元） 備注1 項(xiàng)目申請報(bào)告編制費(fèi) 18 工程咨詢公司收費(fèi)2 環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告編制費(fèi) 9 環(huán)評公司收費(fèi)3 交通影響評價(jià)報(bào)告編制費(fèi) 12 交評公司收費(fèi)4 規(guī)劃咨詢費(fèi) 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費(fèi)的 2%5 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費(fèi)的 2%6 工程造價(jià)咨詢費(fèi) 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 %7 工程標(biāo)底編制費(fèi) 9 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 %8 招投標(biāo)代理費(fèi) 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 %9 招投標(biāo)管理費(fèi) 2 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 %10 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 18 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 %11 其它費(fèi)用 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費(fèi)的 2%　 合計(jì) 278 　6．4 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)依據(jù)《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說明》和本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀條件，我中心委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行了初步的市政方案咨詢，其中包括前期相關(guān)工作、宗地外通路、通電、通水及宗地內(nèi)土地平整五個(gè)部分的工作，詳細(xì)分述如下：（1）前期相關(guān)工作：該項(xiàng)工作費(fèi)用約 85 萬，其中包含規(guī)劃和設(shè)計(jì)費(fèi) 41 萬，水文、地質(zhì)勘察 費(fèi) 44 萬。具體的估算情況見前期工程費(fèi)估算表，前期工程費(fèi)合計(jì)為 278 萬元。根據(jù)與家具廠洽談的情況，按照 4800 平方米的建筑面積來整體估算拆遷和補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，預(yù)計(jì)為 2022 元/平米，拆遷成本約為 960 萬，加上 96 萬（拆遷和補(bǔ)償費(fèi)用的 10%）的不可 預(yù)見費(fèi)，估算拆遷工作的總成本為 1056 萬元。勞動(dòng)力安置由西山農(nóng)場和車耳營村內(nèi)部調(diào)劑解決。表 61 總投資成本估算表序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬元） 比例 備注一 征地費(fèi) 6870 %二 拆遷費(fèi) 1056 % 　三 前期工程費(fèi) 278 %四 市政設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3006 % 　五 地價(jià)款 % 樓面毛地價(jià)六 管理費(fèi)用 % (1+2+3+4)*2%七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 年利率 %八 銷售推廣費(fèi)用 % (1+2+3+4)*2%九 開發(fā)期間稅費(fèi) 不發(fā)生十 不可預(yù)見費(fèi) % (1+2+3+4)*5%　 總計(jì) 100% 　6．1 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)本項(xiàng)目的用地范圍內(nèi)所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30 年。土地出讓金雖然在一級(jí)開發(fā)階段沒有支付，但也應(yīng)計(jì)入總投資進(jìn)行計(jì)算。區(qū)域規(guī)劃在一定程度上決定了土地一級(jí)開發(fā)的出讓價(jià)格和項(xiàng)目的定位，因而通過舉辦國內(nèi)外知名專家研討會(huì)或論證會(huì)，并通過媒體進(jìn)行宣傳，實(shí)行規(guī)劃公示，召開市民聽證會(huì)，完善公眾參與、專家評審和政府決策，以此來提高本項(xiàng)目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導(dǎo)向和約束作用，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化。土地市場營銷有助于真實(shí)體現(xiàn)土地價(jià)值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強(qiáng)政府對土地市場的管理和調(diào)控力度。5．8 營銷策略加強(qiáng)土地市場營銷盡管土地一級(jí)開發(fā)屬于非盈利行為，但土地的實(shí)際出讓是通過市場來實(shí)現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場決定項(xiàng)目的成敗和收益。5．7 收款方式與回款計(jì)劃本項(xiàng)目收款方式為短時(shí)間分期收款，在 2022 年下半年完成收款并歸還銀行貸款，以節(jié)約資金成本。5．6 土地銷售時(shí)間和方式選擇本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2022 年 9 月竣工后即進(jìn)入經(jīng)營期。具體安排如下：開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度表單位（天、月）時(shí)間項(xiàng)目0 5 15 1 5 15 2 5 15 3 5 15 4 5 15 5 5 15 6 5 15 7 5 15 8 5 15 9 5 15 10 5 15規(guī)劃意見書交通影響評價(jià)環(huán)境影響評價(jià)市政咨詢方案編制可行性研究報(bào)告項(xiàng)目建設(shè)用地預(yù)審一級(jí)開發(fā)立項(xiàng)辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)辦理征地手續(xù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證拆遷許可證拆遷拆遷結(jié)案市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建設(shè)用地批準(zhǔn)書土地入市交易5．5 資金籌措本項(xiàng)目資金來源 65%為銀行貸款資金，35%自籌。5．4 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃為提高效率、降低成本、加大項(xiàng)目實(shí)施力度，本報(bào)告按 11 個(gè)月的時(shí)間安排項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃（即土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)期計(jì)劃）。5．3 拆遷補(bǔ)償方式本項(xiàng)目對拆遷的補(bǔ)償方為貨幣補(bǔ)償方式，相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)入一級(jí)開發(fā)成本。開發(fā)意向和意義：在本地塊建設(shè)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、達(dá)到國內(nèi)同類物業(yè)領(lǐng)先水平的集會(huì)休閑、旅游度假于一體的高檔酒店商務(wù)中心，不僅可以滿足海淀區(qū)對商務(wù)、旅游 設(shè)施的迫切需求，更可以提高本地區(qū)的形象、檔次和品位，從而拉動(dòng)區(qū)域土地價(jià)格的上升。 第五章 項(xiàng)目的策劃和運(yùn)作5．1 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件按照北京市規(guī)劃委員會(huì)發(fā)《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問題的復(fù)函》（市規(guī)函［2022］1553 號(hào)）的規(guī)定，本項(xiàng)目 規(guī)劃利用條件如下：項(xiàng)目名稱：北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目用地規(guī)劃要求：擬規(guī)劃建設(shè)用地位置、范圍：東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至鳳凰嶺旅游設(shè)施二期項(xiàng)目，北至鳳凰嶺路?？偨Y(jié)結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)和規(guī)劃方向考慮，未來本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展旅游度假配套類產(chǎn)品有非常好的市場前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補(bǔ)海淀區(qū)旅游度假配套設(shè)施的市場空缺，服 務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨(dú)特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，必將吸引越來越多的媒體和旅游界的關(guān)注（即地利）。國際及國內(nèi)的形勢為該項(xiàng)目提供了堅(jiān)實(shí)的政治，社會(huì)基礎(chǔ)（即天時(shí)）。使第三產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加 美元。隨著中國改革開放的不斷深入，中國政府大力扶持旅游產(chǎn)業(yè)，而旅游產(chǎn)業(yè)也越發(fā)展示出其勃勃生機(jī)，可以說旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代即將來臨。海淀區(qū)旅游業(yè)發(fā)展情況分析二十一世紀(jì)，國際三大產(chǎn)業(yè)中最具吸引力的產(chǎn)業(yè)為旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。目前正在交易的地塊中，距離項(xiàng)目最近的是位于溫泉鎮(zhèn)的D1 、D2地塊， 規(guī)劃用途為住宅、行政辦公及商業(yè)。一星級(jí)飯店在平均房價(jià)下降 5%的情況下，客房出租率提升 12 個(gè)百分點(diǎn)。其中：四、五星級(jí)飯店的平均房價(jià)分別比 2022 年增長 3%和 10%；客房出租率分別比 2022 年提升 15 個(gè)和 16 個(gè)百分點(diǎn)。平均房價(jià)和客房出租率同步增長。不足兩成的四、五星級(jí)飯店集中了全市六成多的營業(yè)收入和七成多的利潤總額。高星級(jí)飯店集中全市旅游飯店 60%的收入和 70%的利潤。二、高星級(jí)飯店是拉動(dòng)旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。另外，還有 20%的旅游飯店集中在西城區(qū)、宣武區(qū)和豐臺(tái)區(qū)。4．4 北京市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點(diǎn)是：一、旅游飯店的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量在一定區(qū)域內(nèi)高度集中。結(jié)論：中國旅游產(chǎn)業(yè)和北京旅游業(yè)的發(fā)展為國內(nèi)旅游市場提供了巨大的潛力，國民經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)勁走勢使得國民用于旅游方面的開銷迅速增長；北京已有一大批文化歷史名勝，如故宮、天壇、八達(dá)嶺長城和頤和園等；總體上，旅游業(yè)仍處于發(fā)展規(guī)律階段、熱點(diǎn)不多，就是歷史名勝開發(fā)得也很有限，近幾十年沒有開發(fā)新的景點(diǎn)；游客在京停留時(shí)間平均為國為 天，重游率接近 70%。旅游者在北京將享受更加方便的出入和咨詢，享受充滿知識(shí)、充滿信息、充滿文化的旅游活動(dòng)。6．旅游產(chǎn)業(yè)屆時(shí)經(jīng)過四十年的發(fā)展，將成為一個(gè)非常成熟的產(chǎn)業(yè)，不僅有 穩(wěn)定的市場，而且在國內(nèi)外享有很高的知名度，很多產(chǎn)品將成為世界產(chǎn)品，北京將成為世界最主要的旅游目的地和國際會(huì)議中心，北京旅游文化節(jié)也將成為享譽(yù)世界的國際節(jié)日。國家級(jí)和地方級(jí)重要文物點(diǎn)、博物館、名人故居、 歷 史上重要事件發(fā)生地將更多地向游人開放。另外，商務(wù)旅游、體育旅游、探險(xiǎn)旅游、康體旅游、節(jié)慶旅游、修學(xué)旅游、購物旅游以及農(nóng)業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教育 觀 光等多種旅游形式將得到充分的發(fā)展，屆時(shí)，國內(nèi)外旅游者將在北京對旅游產(chǎn)品有更多的選擇性。3．北京的郊區(qū)將成為本市居民和周邊地區(qū)旅游度假者的旅游目的地，成