【正文】 為發(fā) 展雙休日旅游和黃金周旅游的重要基地，京郊還將成為連接周邊熱點(diǎn)旅游區(qū)點(diǎn)的重要通道。北京旅游業(yè)將有一個更加輕松、更加現(xiàn)代的發(fā)展環(huán)境。北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將在今后 20 年中產(chǎn)生飛躍式發(fā)展，地鐵線路延長，地面輕軌鐵路建成，四環(huán) 、五 環(huán)通車 ，市內(nèi)的交通也將通 過馬 路擴(kuò)延、違法建筑物的拆除、占路市場的清理以及增加停車場地等措施得以徹底的改善。下圖顯示了外地來京人員不同的來京目的和他們平均在京停留的天數(shù)。外地游客平均在京停留時間為 天，重游率為 %。這一年中，北京也接待了一億一千萬來自其他省和中國其他地區(qū)的游客，比上一年增長了 8％，旅游收入達(dá) 億元，比上一年增長了 29％。其中來自國外和香港、澳門、臺灣的游客分別 2,398,790 人次、269,265 人次、14,220 人次和 175,597 人次。在中國31 個省、自治區(qū)、直轄 市中，北京是第二大旅游勝地。天安門廣場是世界最大的城市中央廣場。宏偉 的故宮是世界上最大的并且保存最好的皇宮。它是一座擁有大量文化歷史古跡和皇家風(fēng)格的宏偉壯觀的城市，同時也是有著現(xiàn)代化特色的快速發(fā)展的國際化大都市。“十五” 期間，客運(yùn)總量累計(jì)達(dá)到 億人，比“ 九五”時期增長 倍。05 年旅客運(yùn)輸總量 60839 萬人，比上年增長 %。預(yù)計(jì)，06 年入境旅游人數(shù)將前所未有地達(dá)到 億人次，比去年增長 8%。入境過 夜旅游人數(shù)達(dá) 4680 萬人次，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 12 億人次。不單是北京，05 年全國的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展。“十五”期間，全市共接待入境旅游者 1460 萬人次，旅游外匯收入累計(jì)達(dá)到 148 億美元，分別比“九五”時期增長 %和 %。全年接待國內(nèi)旅游者 億人次，增長%。全市旅游外匯收入 億美元，增長 %。4．3 旅游市場分析05 年全市接待入境旅游者 萬人次，比上年增長 15%。再者，隨著土地儲備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃等的落實(shí)，政府將根據(jù)市場需求進(jìn)行土地供應(yīng)，以避免房地產(chǎn)市場價格的大幅波動。制度建立之初，由于對土地供應(yīng)總量調(diào)控力度的加大，使得土地供應(yīng)規(guī)模有所縮減，加上開發(fā)商以及購房者的理性預(yù)期影響，房地產(chǎn)價格有可能會呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。在供求機(jī)制的共同作用下，土地市場經(jīng)過調(diào)整將重新實(shí)現(xiàn)平衡，土地總供應(yīng)量縮減，土地價格則將上浮，從而最終實(shí)現(xiàn)控制土地供應(yīng)總量，減少土地收益流失。從需求方面來看，由于《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等的發(fā)布實(shí)施，經(jīng)營性用地停止協(xié)議出讓， 轉(zhuǎn)而實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓，市場化程度大大提高，競爭也將更為激烈，土地價格也將因此而上漲。人民生活水平邁上新臺階，城市居民人均可支配收入達(dá)到 元，四年平均實(shí)際增長幅度達(dá)到 %。近年來北京的經(jīng)濟(jì)保持了高速增長的趨勢，2022 年2022 年 GDP 年均增長 速度達(dá)到 %，GDP 年增長率高于國家平均水平，服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長迅速，2022 年奧運(yùn)會將進(jìn)一步拉動北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境改造，進(jìn)一步改善投資環(huán)境，提升國際形象。改革開放以后特別是“ 十五” 時期，中共北京市委、市政府大力發(fā)展首都經(jīng)濟(jì) 。同時，農(nóng)村的總?cè)丝诹恳苍诔掷m(xù)增長。排除無法預(yù)計(jì)的政治或其它方面劇變的影響，中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大發(fā)展水平將會在中期內(nèi)存在。與此同時，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到 4%），零售 業(yè)和零售價格指標(biāo)都保持相對穩(wěn)定。中國的零售業(yè)也在兩位數(shù)的增長 ，與 12 年前相比，翻了四倍多。另外，本項(xiàng)目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。3．4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析從海淀區(qū)旅游配套設(shè)施的總體供應(yīng)量來看，市場供不應(yīng)求，隨著中關(guān)村以及高科技產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，未來對于高檔旅游配套設(shè)施的市場需求將有大幅提升。海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)沒有形成合力，制約海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)商業(yè)氛圍的發(fā)展旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品營銷、形象宣傳等方面各行其是，沒有形成合力，企業(yè)間的協(xié)調(diào)組織——商會的作用沒有充分發(fā)揮，使打造海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)整體商業(yè)氛圍的工作難以順利進(jìn)行。功能不盡完善，結(jié)構(gòu)不夠合理海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，是旅游度假的絕好選擇，但相關(guān)的配套設(shè)施沒有合理得銜接起來，各種業(yè)態(tài)沒有合理的銜接起來， 對消費(fèi)者的吸引大多是旅游業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)往往被忽略。豐富的旅游資源海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨(dú)特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，鳳 凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會務(wù)等市場資源。周邊環(huán)境：本項(xiàng)目所在的海淀區(qū)，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，上地科技園區(qū)，中關(guān)村商圈，及眾多高等學(xué)府聚集在海淀區(qū)，這些必將對本項(xiàng)目有輻射影響，本項(xiàng)目所在的大西上風(fēng)景區(qū)是 IT 成功人士旅游度假、會議、 辦公的好去處，同 時是各大高校學(xué)科帶頭人舉辦學(xué)術(shù)研討會、學(xué)術(shù)展示會的優(yōu)選之所?，F(xiàn)在已有的配套設(shè)施不能滿足日益增加的旅游觀光者的需求。海淀區(qū)北部地區(qū)開發(fā)辦同時組織實(shí)施了當(dāng)?shù)氐拿袼茁糜挝幕?，抓住現(xiàn)代人回歸自然的巨大商機(jī)。中關(guān)村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已經(jīng)成為北京高科技的標(biāo)志，海淀區(qū)是高等學(xué)府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。第三章 投資環(huán)境3．1 海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)介紹海淀區(qū)以高科技、高知識含量為特色。 宗地開發(fā)目標(biāo)本項(xiàng)目完成后應(yīng)達(dá)到：用地范圍內(nèi)的 “三通”（通上水通電、通路）及土地平整，滿足建設(shè)條件，達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)?？傮w規(guī)模較小、檔次偏低、布局分散，不能滿足該區(qū)域未來 發(fā)展需要。公共設(shè)施狀況宗地附近有環(huán)綠藝苑、實(shí)創(chuàng)總公司培訓(xùn)基地等小型度假、旅游設(shè)施。北清路一期敷設(shè)有 DN500 中壓天然氣管，末端距鳳凰嶺地區(qū)約78 公里，且估計(jì)中壓管線的壓力不足以到達(dá)本地區(qū)。有線電視：由海淀區(qū)有線電視局提供。通訊：西山農(nóng)場場部內(nèi)有電話機(jī)房，容量1440門，有800門投入使用。電力：有聶各莊變電站，22萬伏11萬伏。自建化糞池或沉淀池，上層清水自然排除，沉淀污物定期抽運(yùn)。雨水從山區(qū)自然排洪溝匯集于梁家園排水溝，最后流往上莊水庫，排洪能力五年一遇。市區(qū)鐵路西北環(huán)線從地塊東側(cè)經(jīng)過，但目前已基本處于停運(yùn)狀態(tài)。社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，上風(fēng)上水，是中關(guān)村科技園區(qū)的后花園，是 IT 業(yè)成功人士，公司白領(lǐng)，及各行業(yè)專家開會、辦公、旅游、療養(yǎng)、及舉辦學(xué) 術(shù)研討會的理想處所。項(xiàng)目地塊位于以生態(tài)為主題的大西山風(fēng)景區(qū)。 項(xiàng)目現(xiàn)狀情況統(tǒng)計(jì)表序號 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 單位 備注一 項(xiàng)目總占地面積 公頃二 應(yīng)拆遷房屋建筑面積 平方米 拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)1 廠房 平方米 拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù) 宗地環(huán)境自然環(huán)境由于京密引水渠和市區(qū)西北鐵路環(huán)線的阻隔，使地塊成為一個相對封閉的區(qū)域。現(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約 公頃，占用地總面積的%；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地 公頃，占用的總面積的%（家具廠，已停產(chǎn)）。項(xiàng)目用地位置范圍示意圖如下：圖 2－3：地塊位置圖 地上物狀況該項(xiàng)目用地范圍內(nèi)大部分為早期建造的平房，目前房屋情況較差，布局混亂，私搭亂建嚴(yán)重?？傆玫孛娣e 公頃，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃。海淀區(qū)位于北京市區(qū)西北郊。圖 2－2：大西山風(fēng)景區(qū)位置示意圖海淀區(qū)中關(guān)村是全國智力資源和科技人員最密集的地區(qū)，其智力密集度在世界亦屬罕見。金代在這里建有八大水院，明朝開始大規(guī)模建設(shè)，清代形成“三山五園 ”的宏大格局，海淀區(qū)不僅有優(yōu)美的自然景觀，而且有豐富的人文景觀。項(xiàng)目的區(qū)位特征項(xiàng)目所在地海淀區(qū)是著名的高科技、文化、教育、旅游區(qū)。宗地區(qū)域的歷史價值該宗地位于北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，對于土地用途要按照控制性詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行，具體用途以規(guī)劃意見書為準(zhǔn)。廠房及林地均為當(dāng)?shù)?農(nóng)民租賃使用，租期三十年。廠房及林地均為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民租賃使用，租賃三十年。項(xiàng)目地塊為車耳營村和西山農(nóng)場所有，共 公頃。總用地面積 公頃，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃。6. 本研究報告作為辦理土地一級開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)使用。4. 我們已對本報告中的研究對象進(jìn)行了實(shí)地勘查。2. 我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 編寫說明1. 本報告是在委托方提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。利潤：通過測算利潤為 萬元。通過對項(xiàng)目地塊的土地開發(fā)成本測算及土地收益測算，得到項(xiàng)目評價的綜合結(jié)論為：成本支出：項(xiàng)目總投資為 萬元。 項(xiàng)目申請報告的編制目的為土地一級開發(fā)單位提供決策依據(jù)；為政府管理部門提供審批土地一級開發(fā)項(xiàng)目的依據(jù)；為金融部門提供審查貸款可行性的依據(jù)。項(xiàng)目的實(shí)施將具有以下意義：l、實(shí)現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價值，滿足本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求；符合海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和整體規(guī)劃的要求，滿足政府的社會目標(biāo)。 項(xiàng)目實(shí)施的意義整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，顯化及提升國有土地資源的內(nèi)在價值?？梢?guī)劃地上面積 萬平方米。 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目 項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目二期項(xiàng)目，北至鳳凰嶺路。鳳凰嶺地區(qū)已經(jīng)具備土地一級開發(fā)的基礎(chǔ)條件。大西山風(fēng)景區(qū)位于北京的西北城郊，如上圖紅色部分所示，風(fēng)景區(qū)中心距西直門約25公里，距中關(guān)村約18公里。第一章 概 述 ..............................................................................................................................I 項(xiàng)目概述 ..................................................................................................................................1 可行性研究報告的編制目的 ..................................................................................................3 可行性研究報告的編制依據(jù) ..................................................................................................3 項(xiàng)目效益分析 ..........................................................................................................................4 特殊說明事項(xiàng) ..........................................................................................................................4第二章 項(xiàng)目的界定與現(xiàn)狀描述 ................................................................................................6 宗地法律關(guān)系 ..........................................................................................................................6 項(xiàng)目的自然條件與區(qū)位 ..........................................................................................................7 地上物狀況 ............................................................................................................................10 宗地環(huán)境 ................................................................................................................................11 宗地開發(fā)目標(biāo) ........................................................................................................................13第三章 投資環(huán)境 ......................................................................................................................143．1 海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)介紹 .........................................................................