【正文】 ........................................143．2 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析 .................................................................................143．3 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)目前存在的問題 .....................................................................153．4 項目建設(shè)的必要性分析 .....................................................................................................16第四章　　 市場分析 ......................................................................................................................174．1 總體宏觀經(jīng)濟分析 .............................................................................................................174．2 土地市場分析 .....................................................................................................................184．3 旅游市場分析 .....................................................................................................................194．4 北京市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點 .................................................................................264．5 競爭性項目分析 .....................................................................................................................第五章 項目的策劃和運作 ..........................................................................................................305．1 規(guī)劃設(shè)計條件 .....................................................................................................................305．2 項目組織結(jié)構(gòu)與實施方式 .................................................................................................315．3 拆遷補償方式 .....................................................................................................................315．4 項目實施進度計劃 .............................................................................................................315．5 資金籌集…………………………………………………………………………………..345．6 土地銷售時間和方式選擇……………………………………………………………….345．7 收款方式與回款計劃……………………………………………………………………...345．8 營銷策略…………………………………………………………………………………..34第六章 總投資成本分析 ........................................................................................................3666．1 征地費 ...............................................................................................................................3666．2 拆遷費…………………………………………………………………………………….366．3 前期工程費.……………………………………………………………………………….36 6．4 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費………………………………………………….37 6．5 地價款………………………………….………………………………………………….406．6 管理費用…………………………………………………………………………………..406．7 財務(wù)費用…………………………………………………………………………………..406．8 銷售推廣費………………………………………………………………………………..406．9 開發(fā)期稅費………………………………………………………………………………..416．10 不可預(yù)見費………………………………………………………………………………416．11 資金使用計劃…………………………………………………………………………….41第七章 項目竣工后的土地價值分析……………………………………………………….427．1 假設(shè)開發(fā)法測算土地市場價格………………………………………………………….437．2 開發(fā)余值的分析 .................................................................................................................43第八章 財務(wù)分析 ......................................................................................................................458．1 銷售收入估算 .....................................................................................................................458．2 成本分析 .............................................................................................................................458．3 靜態(tài)分析 .............................................................................................................................458．4 現(xiàn)金流量分析 .....................................................................................................................458．5 借款償還 .............................................................................................................................468．6 結(jié)論 .....................................................................................................................................46第九章 風(fēng)險分析 ......................................................................................................................479．1 不確定性分析 .....................................................................................................................479．2 盈虧平衡分析 .....................................................................................................................479．3 敏感性分析 .........................................................................................................................489．4 投資環(huán)境風(fēng)險 .....................................................................................................................499．5 資金風(fēng)險 .............................................................................................................................509．6 管理風(fēng)險………………………………………………………………………………….509．7 政策風(fēng)險 .............................................................................................................................50第十章 社會效益評價 ................................................................................................................5110．1 對就業(yè)效益的影響 ...........................................................................................................5110．2 對環(huán)境效益的影響 ...........................................................................................................5110．3 對政府財政的影響 ...........................................................................................................5110．4 對區(qū)域發(fā)展的影響 ...........................................................................................................51第十一章 結(jié)論 ............................................................................................................................53第一章 概 述鳳凰嶺地塊位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部。大西山風(fēng)景旅游區(qū)與皇家園林旅游區(qū)和稻香湖旅游度假區(qū)一起，并稱為海淀區(qū)三大旅游區(qū)。2022年以后，該區(qū)域所屬的海淀北部地區(qū)先后編制了《海淀區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃》、 《海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》、 《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)控制性詳細規(guī)劃》（征求意見稿）、 《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計要點說明》等一系列規(guī)劃文件，已獲得北京市規(guī)劃委員會《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)有關(guān)問題的批復(fù)》（市規(guī)函【2022】1553號），這為鳳凰嶺地區(qū)的建設(shè)發(fā)展提供了依據(jù)。北京市土地整理儲備中心海淀區(qū)分中心作為拆遷主體統(tǒng)一組織土地一級開發(fā)，并按規(guī)定對可出讓的土地實行招標(biāo)、拍賣，掛牌交易?？傆玫孛娣e 公頃，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征