【正文】 ...........................................................................................10 宗地環(huán)境 ............................................................................................................11 宗地開發(fā)目標(biāo) ....................................................................................................13第三章 投資環(huán)境 .................................................143．1XX 區(qū)經(jīng)濟(jì)介紹 .................................................................................................143．2XX 區(qū)某山風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析 .....................................................................143．3XX 區(qū)某山風(fēng)景旅游區(qū)目前存在的問題 .........................................................153．4 項目建設(shè)的必要性分析 .................................................................................16第四章　　 市場分析 .................................................174．1 總體宏觀經(jīng)濟(jì)分析 .........................................................................................174．2 土地市場分析 .................................................................................................184．3 旅游市場分析 .................................................................................................194．4市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點 ..................................................................264．5 競爭性項目分析 .................................................................................................第五章 項目的策劃和運作 ...........................................305．1 規(guī)劃設(shè)計條件 .................................................................................................305．2 項目組織結(jié)構(gòu)與實施方式 .............................................................................315．3 拆遷補償方式 .................................................................................................315．4 項目實施進(jìn)度計劃 .........................................................................................315．5 資金籌集…………………………………………………………………………………..345．6 土地銷售時間和方式選擇……………………………………………………………….345．7 收款方式與回款計劃……………………………………………………………………...345．8 營銷策略…………………………………………………………………………………..34第六章 總投資成本分析 ..........................................366..6．1 征地費 ...........................................................................................................3666．2 拆遷費…………………………………………………………………………………….366．3 前期工程費.……………………………………………………………………………….36 6．4 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費………………………………………………….37 6．5 地價款………………………………….………………………………………………….406．6 管理費用…………………………………………………………………………………..406．7 財務(wù)費用…………………………………………………………………………………..406．8 銷售推廣費………………………………………………………………………………..406．9 開發(fā)期稅費………………………………………………………………………………..416．10 不可預(yù)見費………………………………………………………………………………416．11 資金使用計劃…………………………………………………………………………….41第七章 項目竣工后的土地價值分析……………………………………………………….427．1 假設(shè)開發(fā)法測算土地市場價格………………………………………………………….437．2 開發(fā)余值的分析 .............................................................................................43第八章 財務(wù)分析 .................................................458．1 銷售收入估算 .................................................................................................458．2 成本分析 .........................................................................................................458．3 靜態(tài)分析 .........................................................................................................458．4 現(xiàn)金流量分析 .................................................................................................458．5 借款償還 .........................................................................................................468．6 結(jié)論 .................................................................................................................46第九章 風(fēng)險分析 .................................................479．1 不確定性分析 .................................................................................................479．2 盈虧平衡分析 .................................................................................................479．3 敏感性分析 .....................................................................................................489．4 投資環(huán)境風(fēng)險 .................................................................................................499．5 資金風(fēng)險 .........................................................................................................509．6 管理風(fēng)險………………………………………………………………………………….50..9．7 政策風(fēng)險 .........................................................................................................50第十章 社會效益評價 ..............................................5110．1 對就業(yè)效益的影響 .......................................................................................5110．2 對環(huán)境效益的影響 .......................................................................................5110．3 對政府財政的影響 .......................................................................................5110．4 對區(qū)域發(fā)展的影響 .......................................................................................51第十一章 結(jié)論 ....................................................53風(fēng)景旅游區(qū)設(shè)施一期建設(shè)項目可行性研究報告.第一章 概 述鳳凰嶺地塊位于xx區(qū)某山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部。某山風(fēng)景旅游區(qū)與皇家園林旅游區(qū)和稻香湖旅游度假區(qū)一起，并稱為xx區(qū)三大旅游區(qū)。2022年以后，該區(qū)域所屬的xx北部地區(qū)先后編制了《xx區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃》、 《xx區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》、 《某山風(fēng)景旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（征求意見稿）、 《某山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計要點說明》等一系列規(guī)劃文件，已獲得市規(guī)劃委員會《關(guān)于xx區(qū)某山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)有關(guān)問題的批復(fù)》（市規(guī)函【2022】1553號），這為鳳凰嶺地區(qū)的建設(shè)發(fā)展提供了依據(jù)。市土地整理儲備中心xx區(qū)分中心作為拆遷主體統(tǒng)一組織土地一級開發(fā)，并按規(guī)定對可出讓的土地實行招標(biāo)、拍賣，掛牌交易?？傆玫孛娣e 公頃，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃。 項目任務(wù)項目任務(wù)：對規(guī)劃建設(shè)用地，按計劃完成項目用地的拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套設(shè)施建設(shè)，達(dá)到“三通 ”，地塊內(nèi)場地平整，實行土地掛牌出讓。在加強 xx 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體性、繁榮該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的同時，發(fā)揮本項目土地自身優(yōu)勢，提升某山風(fēng)景旅游區(qū)的北部商業(yè)檔次。建成后的項目區(qū)將成為具有較強輻射能力和帶動能力的區(qū)域文化經(jīng)濟(jì)中心的一部分，形成一定的區(qū)域優(yōu)勢，對整個地區(qū)的良性發(fā)展有著重要的社會意義；項目區(qū)將形成以住宿、商務(wù)會議為主體的現(xiàn)代化旅游度假圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高區(qū)域成熟度，體現(xiàn)高品質(zhì)的區(qū)域形象，為人們整體生活質(zhì)量和生活品位的提高創(chuàng)造風(fēng)景旅游區(qū)設(shè)施一期建設(shè)項目可行性研究報告.條件，提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會福利；改善就業(yè)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機會；優(yōu)化建設(shè)結(jié)構(gòu)，改善環(huán)境；實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一和城市的可持續(xù)發(fā)展。 項目申請報告的編制依據(jù)《市城市總體規(guī)劃（2022 年2020 年）》《xx 區(qū)土地利用規(guī)劃》《關(guān)于 xx 區(qū)某山風(fēng)景旅游