【正文】 收益為 萬元，收益率為 %,年投資回報率為 %. 8． 4 現(xiàn)金流量分析 根據(jù)土地一級開發(fā)項目平均收益率水平及銀行長期貸款利率，年基準收益率確定為 10%。 表 71 假設開發(fā)法單價測算表 —— 商業(yè) 項 目 說明 單價 /比例 金額（元） 一、開發(fā)總價值 16790 建設期（年） 1 二、成本費用 建造成本 (1)建安費用 按建面單價 3000 (2)紅線內(nèi)市政 (按建安費用 ) % (3)小區(qū)配套費 (按建安費用 ) % 小計 不可預見費 (按建安費用 ) % 專業(yè)費、前期費用、紅線外市政 (按建造成本 ) % 貸款利息 按二 1,2,3之和及地價 % 合計 三、銷售費用 營業(yè)稅及附加 (按開發(fā)總價值 ) % 交易手續(xù)費 (按開發(fā)總價值 ) % 代理及廣告費 (按開發(fā)總價值 ) % 小計 四、發(fā)展商利潤 按二 1,2,3之和及地價 % 1476 五、樓面熟地價 （一 二 三 四） /(1+%+30%) 7025 42 第八章 財務分析 8． 1 銷售收入估算 根據(jù)回款計劃和第七章的土地價值分析，預計本項目的總收入為 萬元，各階段的收入為： 2020 年 10 月： 30% 萬元 2020 年 11 月： 70% 萬元 表 81 銷售收入估算表 項目 合計 2020年 10月 2020年 11月 出讓回款比例 100% 30% 70% 出讓收入（萬元） 商業(yè) 8． 2 成本分析 根據(jù)總成本構(gòu)成（表 ）和資金使用計劃（表 ），項目各階段成本費用構(gòu)成如下： 見附表 81 成本費用估算表 8． 3 靜態(tài)分析 本項目預計實現(xiàn)收入約 萬元。項目區(qū)的規(guī)劃商業(yè)經(jīng)營性建筑面積為 平方米，預計土地開發(fā)價值為 。通過第三、四章的比較與分析，可知項目區(qū)在位置上較優(yōu)。 7． 1 假設開發(fā)法測算土地市場價格 運用假設開發(fā)法求取地價，以規(guī)劃各用途為準，使用年限為法定最高年限，以開發(fā)完成房屋的售價扣減建造成本、利息、利潤等計算各用途的樓面熟地價單價，乘以對應各地塊的建筑面積得出各地塊的熟地總價。 本報告主要采用假設開發(fā)法（剩余法）來確定經(jīng)營性建設用地的熟地價值。綠地和道路屬于公益性用地，其土地價值主要體現(xiàn)在社會效益上。 表 64 資金使用計劃表 項目 建設期 經(jīng)營期 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 前期費用 33% 33% 34% 開發(fā)建設補償 費 20% 20% 20% 20% 20% 拆遷費 20% 20% 20% 20% 20% 基礎設施建設費 10% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 管理費用 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 銷售推廣費 50% 50% 不可預見費 20% 20% 20% 20% 20% 40 第七章 項目竣工后的土地價值分析 本土地一級開發(fā)項目實際進行開發(fā)的用地面積為 公頃 ，包括旅游度假用地、綠化用地和道路用地，可開發(fā)建設的建筑面積為 萬 平方米。 6． 11 資金使用計劃 總投資成本費用包括前期、 開發(fā)建設補償費 、拆遷和工程等四大類費用，前期費用中包括項目申請報告 、環(huán)境評價抱告、交通影響評價報告、各種報批的手續(xù)費用以及現(xiàn)場實際調(diào)查費用等，工程費用包括基礎設施建設費。 6． 9 開發(fā)期稅費 土地一級開發(fā)項目屬于非盈利行為，因此不發(fā)生有關稅費。本項目的資金來源65%為銀行貸款，財務費用為貸款利息，利息率按 13 年期貸款年利率 %、按資金實際占用情況計算利息，為 萬元 ，在項目完成后以銷售收入還本付息。 6． 6 管理費用 管理費用是土地一級開發(fā)單位為組織和管理土地一級開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用，按 開發(fā)建設補償 費用、拆遷費用、前期費用、市政建設費用合計數(shù)的 2%計算，即 萬元。 38 6． 5 地價款 根據(jù)周邊評估項目的土地毛地價價格，估算項目區(qū)商業(yè)用地樓面毛 地價約為 720元 /平方米。 成本估算：土方回填工程成本約 406 萬元，場地平整成本約 440萬元，合計約 846 萬元。 （ 5）地塊內(nèi)土地平整： 平整方案：項目地塊內(nèi)的土地平整包括 土方回填 和場地平整。 地面降水靠雨 水管道和明渠匯集，直接排入排洪溝中。 度假基地擬自建小型污水處理設施，污水處理程度擬定為二級處理后排放，或作為景觀水體水源回收利用。 （ 4）通水： 給水方案： 供水水源近期擬利用地下水水源井和已建成的規(guī)模為 7500 立方米 /日的水廠；遠期擬由城市供水管網(wǎng)供水，城市供水管線管徑擬按Dg500 實施，配水管網(wǎng)擬按環(huán)狀布置。 (3)通電 ： 通電方案：本項目未來將由 220/110kv 聶各莊變電站提供， 敷設擬 采用電纜管溝 。 （ 2）通路： 通路方案：本項目擬從東側(cè)現(xiàn)狀道路建設瀝青路接入本項目地塊，設置道路照明，并敷設相關的管線，為通電、通水和場地平整工作做準備?，F(xiàn)在該項費用或已實際發(fā)生或已簽訂協(xié)議。 6． 3 前期工程費 前期 工程費用主要包括：項目申請報告編制費、環(huán)境影響評價報告編制費、交通影響評價報告、勘察設計費、工程標底編制費、招投標管理費、工程建設監(jiān)理費等其它費用。 6． 2 拆遷費 目前正在與家具廠洽談拆遷事宜，預計兩個月內(nèi)完成拆遷工作。 與土地方協(xié)商如下： 開發(fā)建設補償 費擬采用包干總費用的方式支付，預計共支付補償款 6870 萬元，其中 2179 萬元用于土地補償， 1089 萬元用于人員安置補償， 3602 萬元用于果木補償。 經(jīng)測算，本土地一級開發(fā)項目總投資成本為 萬元，具體組成見表 。 34 第六章 總投資成本分析 本土地一級開發(fā)項目總投資成本 包括 開發(fā)建設補償 費、拆遷費、前期工程費、基礎設施建設費、公共建設費、管理費用、銷售推廣費用、不可預見費以及財務費用。 加強區(qū)域主題宣傳 除在土地掛牌前和掛牌期間應加強對項目土地優(yōu)勢的宣傳推廣 33 力度外，實際上在區(qū)域規(guī)劃期間就應該進行土地市場營銷。脫離市場或缺乏對土地市場價值的認知，項目即使完成 三 通一平掛牌出讓，也可能無人摘牌。計劃 2020 年 10 月實現(xiàn)回款 30%，2020 年 11 月回款 70%。由于出讓方式為熟地熟賣，計劃在一個月內(nèi)采用一次性出讓方式完成上市銷售 。 根據(jù)北京市金融業(yè)的規(guī)定，獲得土地整理儲備中心委托授權開發(fā)的土地開發(fā)項目可以取得銀行的信用貸款，用以支持土地一級開發(fā)，所以本項目在資金籌措方面是有保證的。 2020年 1 月開始實施，預計到 2020 年 11 月竣工達到各地塊三通一平 ，進入土地掛牌出讓的經(jīng)營期。 一級開發(fā)單位在實施拆遷工作時，擬采用先進行現(xiàn)狀調(diào)查、評估測算、制定拆遷補償政策，確定對各原用地單位的補償價格，補償價格進入一級開發(fā)成本，以更好地體現(xiàn)平等自愿公平的原則。但要求資金大量投入，立足長遠，長期經(jīng)營。 擬規(guī)劃建設用地性質(zhì)：旅游度假及文化用地 總用用地面積： 公頃 總建設用地面積： 公頃 其中，旅游度假用地： 公頃 代征城市公共用地面積： 公頃 其中，代征道路用地面積： 公頃 代征綠地： 公頃 建筑規(guī)劃要求： 建筑使用性質(zhì)：旅游度假、文化 建筑控制規(guī)模：旅游度假 ≤ 萬平方米 建筑控制高度：旅游度假 ≤ 9 米 30 5． 2 項目組織結(jié)構(gòu)與實施方式 開發(fā)主體設想： 本地塊的開發(fā)與海淀區(qū)大西山風景區(qū)的發(fā)展密切相關，現(xiàn)申請在北京市土地整理儲備中心的監(jiān)督下，以海淀區(qū)分中心作為一級開發(fā)實施主體，組織實施該項目土地一級開發(fā)工作。 另外，本項目的建設可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。 鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會務等市場資源（即人和）。 海淀中關村作為全國高科技行業(yè)的基地及窗口，近年來吸引大量的國際國內(nèi)客商、專家，并帶來大量商務及附屬的旅游觀光休閑需求。旅游業(yè)的獨特經(jīng)濟功能，促使各地區(qū)都加大了旅游業(yè)的發(fā)展力度，特別是在景點建設 上更是不遺余力。據(jù)測算目前在我國，旅游業(yè)每收入 1 美元，又使國民經(jīng)濟增加 美元。尤其是第三產(chǎn)業(yè)寵兒 —— 旅游休閑產(chǎn)業(yè)。 從 04年至 06年間北京市場上成交的地塊中，規(guī)劃用途為商業(yè)金融用地，同屬于六類土地，并且對本項目有一定參考意義的地塊有三個，分別是：京土整儲掛（昌） [2020]002號（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)建設用地）、京土整儲掛（昌） [2020]001號（昌平區(qū)東小 口鎮(zhèn)中灘村建設用地）、京土整儲掛（石） [2020]007號（石景山區(qū)八角建設用地）。 表 3－ 4：旅游飯店分星級的平均房價及客房出租率： 星級 五星 四星 三星 二星 一星 平均房價 (元 /間天 ) 762 437 281 204 166 客房出租率 (%) 67 71 63 60 45 4． 5 競爭性項目分析 項目周邊區(qū)域近期沒有土地供應，區(qū)域的土地市場仍然在起步階段。二、三星級飯店在平均房價不變的情況下，客房出租率分別提升 14和 12 個百分點。目前，全市旅游飯 店的平均房價為 411 元 /間天，比 2020 年增長 6%；客房出租率為 65%，比 2020年上升 15個百分點，實現(xiàn)平均房價和客房出租率的同步增長。三星級及以下飯店實現(xiàn)營業(yè)收入 億元，同比增長 %，占總量的 %；實現(xiàn)利潤總額 億元，不足總體的三成 , 收入利潤率為 %，超過八成的三星級及以下飯店僅集中了全市不足四成的營業(yè)收入和三成的利 26 潤總額。截至 11月底，僅占 全市旅游飯店數(shù) 16%的四、五星級飯店實現(xiàn)營業(yè)收入 億元，同比增長 %，占總量的 %；實現(xiàn)利潤總額 億元，占總量的 %,收入利潤率為 %。四星級以上的高星級飯店呈現(xiàn)出創(chuàng)收水平高、贏利水平高、平均房價和客房出租率同步提高的態(tài)勢，是拉動旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。以上區(qū)域集中了全市 72%的旅游飯店、 90%以上的經(jīng)濟總量。分區(qū)縣的數(shù)據(jù)表明，全市有 52%的旅游飯店集中在朝陽區(qū)、海淀區(qū)和東城區(qū)，它們實現(xiàn)了全市 79%的營業(yè)收入、 101%的利潤總額和 83%的稅金總額。假設在初次到京時已經(jīng)游覽了 4 個主要景點，對于新景點來說，市場潛力在重游的客源中每年將超過百萬； 所有的現(xiàn)有景點均為靜態(tài)景觀，北京缺乏像迪斯尼樂園或二十世紀影城那樣的互動性或主題性的景點； 25 將傳統(tǒng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本，并且高度宣揚中關村科技園商務休閑及旅游度假概念，并且得到奧運支撐作用，鳳凰嶺地區(qū)的建設一定能成為充滿活力的亮點。 7．旅游業(yè)無疑將成為北京經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，將對國家和地方做出較大的貢獻，北京因此成為國際國內(nèi)知名的文化型消費城市，人民生活水平、生活質(zhì)量將得到極大提高，整個社會更加穩(wěn)定，經(jīng)濟更加繁榮，文化更加豐富多彩，并因此躋身于國際大都市和國際旅游強市的行列。旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)配套將走向市場化，產(chǎn)業(yè)各要素得以充分的發(fā)展?？萍奸_發(fā)區(qū)、科技成果試驗地、大學校園等都將成為旅游者選擇的新熱點，而且民俗文化因 其特色鮮明而得到更加重視和充分開發(fā)，茶館、會館、民間文藝、特色小吃、京劇話劇以及來自全國各地不同民族的民俗活動，都將在北京全面開花，使北京成為國際知名的文化大都市。 5．北京將作為科教文化中心，更加充滿知識與趣味氛圍。 4．北京的旅游 產(chǎn)品將更加豐富，觀光旅游、會站旅游、度假旅游、文化旅游、娛樂旅游將成為北京旅游產(chǎn)品的五大支柱。 23 2．北京市將會竭盡全力保護北京古城風貌，重點街區(qū)、重點文物、重點民居不僅會得到市政府的高度重視，并且肯定會充分為旅游業(yè)所利用，成為現(xiàn)代化北京的古老文化的亮點。城市綠地將進一步擴大，大氣質(zhì)量將進一步提高，和基礎設施相配套的城市標識系統(tǒng)將全面建立。