【正文】 ............................................................................................. 4 第二章 項目的界定與現(xiàn)狀描述 ................................................................................... 6 宗地法律關(guān)系 .......................................................................................................... 6 項目的自然條件與區(qū)位 ............................................................................................ 7 地上物狀況 ............................................................................................................. 9 宗地環(huán)境 ............................................................................................................... 10 宗地開發(fā)目標 ........................................................................................................ 12 第三章 投資環(huán)境 ...................................................................................................... 13 3． 1 海淀 區(qū)經(jīng)濟介紹 .................................................................................................. 13 3． 2 海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)現(xiàn) 狀分析 ...................................................................... 13 3． 3 海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū) 目前存在的問題 ........................................................... 14 3． 4 項目建設(shè)的必要性分析 ....................................................................................... 15 第四章 市場分析 ...................................................................................................... 16 4． 1 總體宏觀經(jīng)濟分析 .............................................................................................. 16 4． 2 土地市場分析 ..................................................................................................... 17 4． 3 旅游 市場分析 ..................................................................................................... 19 4． 4 北京市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點 ...................................................................... 26 4． 5 競爭性項目分析 ...................................................................................................... 第五章 項目的策劃和運作 ........................................................................................... 29 5． 1 規(guī)劃設(shè)計條件 ..................................................................................................... 29 5． 2 項目組織結(jié)構(gòu)與實施方式 .................................................................................... 30 5． 3 拆遷補償方式 ..................................................................................................... 30 5． 4 項目實施進度計劃 .............................................................................................. 30 5． 5 資金籌集 ………………………………………………………………………………… ..34 5． 6 土地銷售時間和方式選擇 ……………………………………………………………… .34 5． 7 收款方式與回款計劃 ………………………………………………………… ………… ...34 5． 8 營銷策略 ………………………………………………………………………………… ..34 第六章 總投資成本分析 ......................................................................................... 346 6． 1 征地 費 .............................................................................................................. 346 6． 2 拆遷費 …………………………………………………………………………………… .36 6． 3 前期工程費 .……………………………………………………………………………… .36 6． 4 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費 ………………………………………………… .37 6． 5 地價款 ………………………………… .………………………………………………… .40 II 6． 6 管理費用 ………………………………………………………………………………… ..40 6． 7 財務(wù)費用 ………………………………………………………………………………… ..40 6． 8 銷售推廣費 ……………………………………………………………………………… ..40 6． 9 開發(fā)期稅費 …………………… ………………………………………………………… ..41 6． 10 不可預(yù)見費 ……………………………………………………………………………… 41 6． 11 資金使用計劃 …………………………………………………………………………… .41 第七章 項目竣工后的土地價值分析 …………………………………………………… … .42 7． 1 假設(shè)開發(fā)法測算土地市場價格 ………………………………………………………… .43 7． 2 開發(fā)余值的分析 .................................................................................................. 43 第八章 財務(wù)分析 ...................................................................................................... 45 8． 1 銷售收入估算 ..................................................................................................... 45 8． 2 成本分析 ............................................................................................................ 45 8． 3 靜態(tài)分析 ............................................................................................................ 45 8． 4 現(xiàn)金流量分析 ..................................................................................................... 45 8． 5 借款償還 ............................................................................................................ 46 8． 6 結(jié)論 ................................................................................................................... 46 第九章 風險分析 ...................................................................................................... 47 9． 1 不確定性分析 ..................................................................................................... 47 9． 2 盈虧平衡分析 ..................................................................................................... 47 9． 3 敏感性分析 ......................................................................................................... 48 9． 4 投資環(huán)境風險 ..................................................................................................... 49 9． 5 資金風險 ............................................................................................................ 50 9． 6 管理風險 ………………………………………………………………………………… .50 9． 7 政策 風險 ............................................................................................................ 50 第十章 社會效益評價 ................................................................................................. 51 10． 1 對就業(yè)效益的影響 ............................................................................................ 51 10． 2 對環(huán)境效益的影響 ............................................................................................ 51 10． 3 對政府財政的影響 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