【正文】 （4）當項目的熟地單價以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)下降 20%時，%。以項目竣工后的熟地單價為敏感因素（1）當項目的熟地單價以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)上漲 10%時，6652 7025收入或總成本平均出讓單價（元/平方米）虧損　　　　　　　　　　　 46本項目的投資成本利潤率為 %；（2）當項目的熟地單價以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)上漲 20%時，本項目的投資成本利潤率為 %。由以上分析可知，該項目的盈利能力較好。但由于項目拆遷補償?shù)慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)沒有進行一一核實，項目土地取得費用的準確性來源于項目統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準確性方面，因此，土地取得費預(yù)算存在一定的誤差。出讓建筑面 積，＝ 萬元247。假定建筑面積、總成本等不變，以出讓單價為不確定性變量分析。 9．2 盈虧平衡分析 在諸多不確定因素中，土地取得費對整個項目的影響程度較大。土地出讓價格的不確定性隨著時間推移，房地產(chǎn)市場情況可能會發(fā)生變化，地價也會隨之波動，影響出 讓價格?！　　　　　　　　　　? 44第九章 風(fēng)險分析9．1 不確定性分析收款時間和方式的不確定性土地出讓收益的收款時間和方式的不同，直接影響財務(wù)成本，也關(guān)系到投資的成敗。8．5 借款償還本項目借款 萬元，發(fā)生借款利息 萬元，按穩(wěn)健估計，借款償還 期為 年，償還借款及利息的資金來源為土地出讓收入，詳見表 83。上述數(shù)據(jù)表明本項目在財力上是可行的，投資可獲一定的效益。按年基準收益率 10%計算,財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元?！　　　　　　　　　　? 43現(xiàn)金流入為土地出讓收入（計算時應(yīng)除去出讓金，因為出讓金為政府收入），現(xiàn)流出為建設(shè)投資與財務(wù)成本（計算時應(yīng)除去出讓金，出讓金在投資階段并未支付）。預(yù)計總成本費用約 萬元?！　　　　　　　　　　? 417．2 開發(fā)余值的分析假設(shè)開發(fā)法測算的開發(fā)余值為本土地一級開發(fā)項目實現(xiàn)后并按規(guī)劃進行房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的土地價格，它包含該熟地所產(chǎn)生的利潤。經(jīng)測算（詳見表 71），樓面土地價格約為房屋 銷售價格的%，即樓面土地價格約為 7025 元/平方米。根據(jù)項目區(qū)周邊商業(yè)項目銷售情況，商業(yè)用地銷售單價平均約為 16790 元/平方米。假 設(shè)開發(fā)法（剩余法）是用二級開發(fā)完成后的商品房的房地產(chǎn)售價扣除相應(yīng)的開發(fā)成本費用及二級開發(fā)利潤后求出土地價格，即二級開發(fā)商可承受的地價水平。本土地一級開發(fā)項目竣工后的土地價值為經(jīng)營性建設(shè)用地的土地價值。旅游度假用地屬于經(jīng)營性建設(shè)用地，可以直接采取掛牌出讓的方式，通過市場實現(xiàn)其土地的價值。 主要資金使用如下（詳見表 64）：前期部分資金使用時間 2022 年 1 月2022 年 3 月， 計 3 個月；開發(fā)建設(shè)補償費部分資金使用時間 2022 年 3 月2022 年 7 月，計 5 個月拆遷部分資金使用時間 2022 年 5 月2022 年 9 月， 計 5 個月；工程部分資金使用時間 2022 年 3 月2022 年 9 月， 計 7 個月?！　　　　　　　　　　? 396．10 不可預(yù)見費不可預(yù)見費按開發(fā)建設(shè)補償費用、拆遷費用、前期費用、市政建設(shè)費用合計數(shù)的 5%估算，即 萬元。6．8 銷售推廣費銷售推廣費是在銷售推廣土地一級開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各種費用，按開 發(fā)建設(shè)補償費用、拆遷費用、前期費用、市政建設(shè)費用合計數(shù)的 2%估算，即 萬元。6．7 財務(wù)費用財務(wù)費用是土地一級開發(fā)主體的資金成本。由于容積率小于 1，因此按用地面積計算，項目規(guī)劃商業(yè)用地面積為 萬平方米，則出讓金總價為 萬元。綜上，市政設(shè)施預(yù)計總投入成本為 3006 萬元。土方回填的實施包含了現(xiàn)場所需土方的回填、外購?fù)练郊巴练竭\輸。成本估算：給水工程工程預(yù)計費用約 70 萬元，中水工程約 85 萬元，排水工程 72 萬元，雨水工程約 384 萬元，總成本合計約 611 萬元。遠期擬排入聶各莊污水處理廠。排水方案：排水系統(tǒng)近期實施擬采用雨水、污水分流的排水體制。成本估算：通電方案的工程造價約 233 萬元。成本估算：預(yù)計道路建設(shè)成本約 1181 萬元，道路照明工程成本約 50 萬元，通路工程合計 1231 萬元。表 63 前期工程費估算表　　　　　　　　　　　 36序號 項目 金額（萬元） 備注1 項目申請報告編制費 18 工程咨詢公司收費2 環(huán)境影響評價報告編制費 9 環(huán)評公司收費3 交通影響評價報告編制費 12 交評公司收費4 規(guī)劃咨詢費 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費的 2%5 工程設(shè)計費 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費的 2%6 工程造價咨詢費 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 %7 工程標底編制費 9 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 %8 招投標代理費 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 %9 招投標管理費 2 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 %10 工程建設(shè)監(jiān)理費 18 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 %11 其它費用 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費的 2%　 合計 278 　6．4 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費依據(jù)《XX 市 XX 區(qū) XX 風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計要點說明》和本項目地塊現(xiàn)狀條件，我中心委托設(shè)計單位進行了初步的市政方案咨詢，其中包括前期相關(guān)工作、宗地外通路、通電、通水及宗地內(nèi)土地平整五個部分的工作，詳細分述如下：（1）前期相關(guān)工作：該項工作費用約 85 萬，其中包含規(guī)劃和設(shè)計費 41 萬，水文、地質(zhì)勘察 費 44 萬。具體的估算情況見前期工程費估算表，前期工程費合計為 278 萬元。根據(jù)與家具廠洽談的情況，按照 4800 平方米的建筑面積來整體估算拆遷和補償?shù)馁M用，預(yù)計為 2022 元/平米，拆遷成本約為 960 萬，加上 96 萬（拆遷和補償費用的 10%）的不可 預(yù)見費，估算拆遷工作的總成本為 1056 萬元。勞動力安置由西山農(nóng)場和車耳營村內(nèi)　　　　　　　　　　　 35部調(diào)劑解決。表 61 總投資成本估算表序號 項目 金額（萬元） 比例 備注一 征地費 6870 %二 拆遷費 1056 % 　三 前期工程費 278 %四 市政設(shè)施建設(shè)費 3006 % 　五 地價款 % 樓面毛地價六 管理費用 % (1+2+3+4)*2%七 財務(wù)費用 % 年利率 %八 銷售推廣費用 % (1+2+3+4)*2%九 開發(fā)期間稅費 不發(fā)生十 不可預(yù)見費 % (1+2+3+4)*5%　 總計 100% 　6．1 開發(fā)建設(shè)補償費本項目的用地范圍內(nèi)所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30 年。土地出讓金雖然在一級開發(fā)階段沒有支付，但也應(yīng)計入總投資進行計算。區(qū)域規(guī)劃在一定程度上決定了土地一級開發(fā)的出讓價格和項目的定位，因而通過舉辦國內(nèi)外知名專家研討會或論證會，并通過媒體進行宣傳，實行規(guī)劃公示，召開市民聽證會，完善公眾參與、專家評審和政府決策，以此來提高本項目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導(dǎo)向和約束作用，實現(xiàn)土地收益的最大化。土地市場營銷有助于真實體現(xiàn)土地價值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強政府對土地市場的管理和調(diào)控力度。5．8 營銷策略加強土地市場營銷盡管土地一級開發(fā)屬于非盈利行為，但土地的實際出讓是通過市場來實現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場決定項目的成敗和收益。5．7 收款方式與回款計劃本項目收款方式為短時間分期收款，在 2022 年下半年完成收款并歸還銀行貸款，以節(jié)約資金成本。5．6 土地銷售時間和方式選擇本土地一級開發(fā)項目預(yù)計 2022 年 9 月竣工后即進入經(jīng)營期。具體安排如下：　　　　　　　　　　　 31開發(fā)項目進度表單位（天、月）時間項目0 5 15 1 5 15 2 5 15 3 5 15 4 5 15 5 5 15 6 5 15 7 5 15 8 5 15 9 5 15 10 5 15規(guī)劃意見書交通影響評價環(huán)境影響評價市政咨詢方案編制可行性研究報告項目建設(shè)用地預(yù)審一級開發(fā)立項辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)辦理征地手續(xù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證拆遷許可證拆遷拆遷結(jié)案市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建設(shè)用地批準書土地入市交易　　　　　　　　　　　 325．5 資金籌措本項目資金來源 65%為銀行貸款資金，35%自籌。5．4 項目實施進度計劃為提高效率、降低成本、加大項目實施力度，本報告按 11 個月的時間安排項目實施進度計劃（即土地一級開發(fā)建設(shè)期計劃）。5．3 拆遷補償方式本項目對拆遷的補償方為貨幣補償方式，相應(yīng)的拆遷補償費用計入一級開發(fā)成本。開發(fā)意向和意義：在本地塊建設(shè)高品質(zhì)、高標準、達到國內(nèi)同類物業(yè)領(lǐng)先水平的集會休閑、旅游度假于一體的高檔酒店商務(wù)中心，不僅可以滿足XX區(qū)對商務(wù) 、旅游設(shè)施的迫切需求，更可以提高本地區(qū)的形象、檔次和品位，從而拉動區(qū)域土地價格的上升。 　　　　　　　　　　　 29第五章 項目的策劃和運作5．1 規(guī)劃設(shè)計條件按照 XX 市規(guī)劃委員會 發(fā)《關(guān)于 XX 區(qū) XX 風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計指標有關(guān)問題的復(fù)函》（市規(guī)函［2022］1553 號）的規(guī)定，本項目規(guī)劃利用條件如下：項目名稱：XX 市 XX 區(qū) XX 風(fēng)景區(qū) XX 嶺旅游設(shè)施項目用地規(guī)劃要求：擬規(guī)劃建設(shè)用地位置、范圍：東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至 XX 嶺旅游 設(shè)施二期項目，北至 XX 嶺路。總結(jié)結(jié)合本項目區(qū)域的特點和規(guī)劃方向考慮，未來本項目所在區(qū)域發(fā)　　　　　　　　　　　 28展旅游度假配套類產(chǎn)品有非常好的市場前景，不但與 XX 風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補 XX 區(qū)旅游度假配套設(shè)施的市場空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。XX 山后地區(qū)（XX 嶺）獨特的地理位置和良好的氣候及適宜居住 環(huán)境，必將吸引越來越多的媒體和旅游界的關(guān)注（即地利）。國際及國內(nèi)的形勢為該項目提供了堅實的政治，社會基礎(chǔ)（即天時）。使第三產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加 美元。隨著中國改革開放的不斷深入，中國政府大力扶持旅游產(chǎn)業(yè)，而旅游產(chǎn)業(yè)也越發(fā)展示出其勃勃生機，可以說旅游經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的黃金時代即將來臨?！　　　　　　　　　　? 27XX 區(qū)旅游業(yè)發(fā)展情況分析二十一世紀，國際三大產(chǎn)業(yè)中最具吸引力的產(chǎn)業(yè)為旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。目前正在交易的地塊中，距離項目最近的是位于溫泉鎮(zhèn)的D1 、D2地塊， 規(guī)劃用途為住宅、行政辦公及商業(yè)。一星級飯店在平均房價下降 5%的情況下，客房出租率提升 12 個百分點。其中：四、五星級飯 店的平均房價分別比 2022 年增長 3%和 10%；客房出租率分別比 2022 年提升 15 個和 16 個百分點。平均房價和客房出租率同步增長。不足兩成的四、五星級飯店集中了全市六成多的營業(yè)收入和七成多的利潤總額。高星級飯店集中全市旅游飯店 60%的收入和 70%的利潤。二、高星級飯店是拉動旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。另外，還有 20%的旅游飯店集中在西城區(qū)、宣武區(qū)和豐臺區(qū)。4．4XX 市旅游 飯店業(yè)發(fā)展的主要特點是：一、旅游飯店的規(guī)模和經(jīng)濟總量在一定區(qū)域內(nèi)高度集中。結(jié)論：中國旅游產(chǎn)業(yè)和 XX 旅游 業(yè)的發(fā)展為國內(nèi)旅游市場提供了巨大的潛力，國民經(jīng)濟增長的強勁走勢使得國民用于旅游方面的開銷迅速增長；XX 已有一大批文化歷 史名勝，如故 宮、天壇、八達嶺長城和頤和園等；總體上，旅游業(yè)仍處于發(fā)展規(guī)律階段、熱點不多，就是歷史名勝開發(fā)得也很有限，近幾十年沒有開發(fā)新的景點；游客在京停留時間平均為國為 天，重游率接近 70%。旅游者在 XX 將享受更加方便的出入和咨詢，享受充滿知識、充滿信息、充滿文化的旅游活動。6．旅游產(chǎn)業(yè)屆時經(jīng)過四十年的發(fā)展，將成為一個非常成熟的產(chǎn)業(yè)，不僅有 穩(wěn)定的市場，而且在國內(nèi)外享有很高的知名度，很多產(chǎn)品將成為世界產(chǎn)品，XX 將成為世界最主要的旅游目的地和國際會議中　　　　　　　　　　　 24心，XX 旅游文化 節(jié)也將成為享譽世界的國際節(jié)日。國家級和地方級重要文物點、博物館、名人故居、 歷 史上重要事件發(fā)生地將更多地向游人開放。另外，商務(wù)旅游、體育旅游、探險旅游、康體旅游、節(jié)慶旅游、修學(xué)旅游、購物旅游以及農(nóng)業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教育 觀 光等多種旅游形式將得到充分的發(fā)展，屆時，國內(nèi)外旅游者將在 XX 對旅游產(chǎn)品有更多的選擇性。3．XX 的郊區(qū)將成 為本市居民和周邊地區(qū)旅游度假者的旅游目的地，成為發(fā) 展雙休日旅游和黃金周旅游的重要基地，京郊還將成為連接周邊熱點旅游區(qū)點的重要通道。XX 旅游業(yè)將有一個更加輕松、更加現(xiàn)代的發(fā)展環(huán)境。XX 的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將在今后 20 年中產(chǎn)生飛躍式發(fā)展，地鐵線路延長，地面輕軌鐵路建成，四環(huán)、五環(huán)通車，市內(nèi)的交通也將通 過馬 路擴延、違法建筑物的拆除、占路市場的清理以及增加停車場地等措施得以徹底的改善。下圖顯示了外地來京人員不同的來京目的和他們平均在京停留的天數(shù)。外地游客平均在京停留時間為 天，重游率為 %。這一年中，XX 也接待了一億一千萬來自其他省和中國其他地區(qū)的游客，比上一年增長了