【正文】 的發(fā)展環(huán)境。 3．北京的郊區(qū)將成為本市居民和周邊地區(qū)旅游度假者的旅游目的地，成為發(fā)展雙休日旅游和黃金周旅游的重要基地，京郊還將成為連接周邊熱點(diǎn)旅游區(qū)點(diǎn)的重要通道。另外，商務(wù)旅游、體育旅游、探險(xiǎn)旅游、康體旅游、節(jié)慶旅游、修學(xué)旅游、購物旅游以及農(nóng)業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教育觀光等多種旅游形式將得到充分的發(fā)展，屆時(shí)，國內(nèi)外旅游者將在北京對旅游產(chǎn)品有更多的選擇性。國家級和地方級重要文物點(diǎn)、博物館、名人故居、歷史上重要事件發(fā)生地將更多地向游人開放。 6．旅游產(chǎn)業(yè)屆時(shí)經(jīng)過四十年的發(fā)展，將成為一個非常成熟的產(chǎn)業(yè)，不僅有穩(wěn)定的市場，而且在國內(nèi)外享有很高的知名度，很多產(chǎn)品將成為世界產(chǎn)品，北京將成為世界最主要的旅游目的地和國際會議中 24 心，北京旅游文化節(jié)也將成為享譽(yù)世界的國際節(jié)日。旅游者在北京將享受更加方便的出入和咨詢，享受充滿知識、充滿信息、充滿 文化的旅游活動。 結(jié)論： 中國旅游產(chǎn)業(yè)和北京旅游業(yè)的發(fā)展為國內(nèi)旅游市場提供了巨大的潛力，國民經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)勁走勢使得國民用于旅游方面的開銷迅速增長； 北京已有一大批文化歷史名勝，如故宮、天壇、八達(dá)嶺長城和頤和園等； 總體上，旅游業(yè)仍處于發(fā)展規(guī)律階段、熱點(diǎn)不多，就是歷 史名勝開發(fā)得也很有限，近幾十年沒有開發(fā)新的景點(diǎn)； 游客在京停留時(shí)間平均為國為 天，重游率接近 70%。 4． 4 北京市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點(diǎn)是： 一、旅游飯店的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量在一定區(qū)域內(nèi)高度集 中。另外，還有 20%的旅游飯店集中在西城區(qū)、宣武區(qū)和豐臺區(qū)。 二、高星級飯店是拉動旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。 高星級飯店集中全市旅游飯店 60%的收入和 70%的利潤。不足兩成的四、五星級飯店集中了全市六成多的營業(yè)收入和七成多的利潤總額。 平均房價(jià)和客房出租率同步增長。其中：四、五星級飯店的平均房價(jià)分別比 2020 年增長 3%和 10%；客房出租率分別比 2020年提升 15個和 16個百分點(diǎn)。一星級飯店在平均房價(jià)下降 5%的情況下，客房出租率提升 12 個百分點(diǎn)。目前正在交易的地塊中，距離項(xiàng)目最近的是位于溫泉鎮(zhèn)的 D D2地塊，規(guī)劃用途為住宅、行政辦公及商業(yè)。 27 海淀區(qū)旅游業(yè)發(fā)展情況分析 二十一世紀(jì)，國際三大產(chǎn)業(yè)中最具吸引力的產(chǎn)業(yè)為旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。隨著中國改革開放的不斷深入，中國政府大力扶持旅游產(chǎn)業(yè)，而旅游產(chǎn)業(yè)也越發(fā)展示出其勃勃生機(jī)，可以說旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代即將來臨。使第三產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加 美元。國際及國內(nèi)的形勢為該項(xiàng)目提供了堅(jiān)實(shí)的政治，社會基礎(chǔ)（即天時(shí)）。海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨(dú)特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，必將吸引越來越多的媒體和旅游界的關(guān)注（即地利）。 總結(jié) 結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)和規(guī)劃方向考慮，未來本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā) 28 展旅游度 假配套類產(chǎn)品有非常好的市場前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補(bǔ)海淀區(qū)旅游度假配套設(shè)施的市場空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。 29 第五章 項(xiàng)目的策劃和運(yùn)作 5． 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 按照北京市規(guī)劃委員會發(fā)《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問題的復(fù)函》（市規(guī)函［ 2020］ 1553 號）的規(guī)定，本項(xiàng)目規(guī)劃利用條件如下： 項(xiàng)目名稱：北京市 海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目 用地規(guī)劃要求： 擬規(guī) 劃建設(shè)用地位置、范圍：東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至 鳳凰嶺 旅游設(shè)施二期項(xiàng)目 ，北至鳳凰嶺路。 開發(fā)意向和意義： 在本地塊建設(shè)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、達(dá)到國內(nèi)同類物業(yè)領(lǐng)先水平的集會休閑、旅游度假于一體的高檔酒店商務(wù)中心，不僅可以滿足海淀區(qū)對商務(wù)、旅游設(shè)施的迫切需求，更可以提高本地區(qū)的形象、檔次和品位，從而拉動區(qū)域土地價(jià)格的上升 。 5． 3 拆遷補(bǔ)償方式 本項(xiàng)目對拆遷的補(bǔ)償方為貨幣補(bǔ)償方式，相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)入一級開發(fā)成本。 5． 4 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 為提高效率、降低成本、加大項(xiàng)目實(shí)施力度，本報(bào)告按 11 個月的時(shí)間安排項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃（即土地一級開發(fā)建設(shè)期計(jì)劃）。具體安排如下： 31 開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度表 單位（天、 月 ） 時(shí)間 項(xiàng)目 0 5 15 1 5 15 2 5 15 3 5 15 4 5 15 5 5 15 6 5 15 7 5 15 8 5 15 9 5 15 10 5 15 規(guī)劃意見書 交通影響評價(jià) 環(huán)境影響評價(jià) 市政咨詢方案 編制可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目建設(shè)用地預(yù)審 一級開發(fā)立項(xiàng) 辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù) 辦理征地手續(xù) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 拆遷許可證 拆遷 拆遷結(jié)案 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 建設(shè)用地批準(zhǔn)書 土地入市交易 32 5． 5 資金籌措 本項(xiàng)目資金來源 65%為銀行貸款資金， 35%自籌。 5． 6 土地銷售時(shí)間和方式選擇 本土地一級開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2020 年 9 月竣工后即進(jìn)入經(jīng)營期。 5． 7 收款方式與回款計(jì)劃 本項(xiàng)目收款方式為短時(shí)間分期收款，在 2020 年下半年完成收款并歸還銀行貸款，以節(jié)約資金成本。 5． 8 營銷策略 加強(qiáng)土地市場營銷 盡管土地一級開發(fā)屬于非盈利行為，但土地的實(shí)際出讓是通過市場來實(shí)現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場決定項(xiàng)目的成敗和收益。土地市場營銷有助于真實(shí)體現(xiàn)土地價(jià)值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強(qiáng)政府對土地市場 的管理和調(diào)控力度。區(qū)域規(guī)劃在一定程度上決定了土地一級開發(fā)的出讓價(jià)格和項(xiàng)目的定位，因而通過舉辦國內(nèi)外知名專家研討會或論證會，并通過媒體進(jìn)行宣傳，實(shí)行規(guī)劃公示，召開市民聽證會，完善公眾參與、專家評審和政府決策，以此來提高本項(xiàng)目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導(dǎo)向和約束作用，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化。 土地出讓金雖然在一級開發(fā)階段沒有支付，但也應(yīng)計(jì)入總投資進(jìn)行計(jì)算。 表 61 總投資成本估算表 序號 項(xiàng)目 金額（萬元） 比例 備注 一 征地費(fèi) 6870 % 二 拆遷費(fèi) 1056 % 三 前期工程費(fèi) 278 % 四 市政設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3006 % 五 地 價(jià)款 % 樓面毛地價(jià) 六 管理費(fèi)用 % (1+2+3+4)*2% 七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 年利率 % 八 銷售推廣費(fèi)用 % (1+2+3+4)*2% 九 開發(fā)期間稅費(fèi) 不發(fā)生 十 不可預(yù)見費(fèi) % (1+2+3+4)*5% 總計(jì) 100% 6． 1 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) 本項(xiàng)目的用地范圍內(nèi)所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30 年。勞動力安置由西山農(nóng)場和車耳營 35 村內(nèi)部調(diào)劑解決。 根據(jù)與家具廠洽談的情況，按照 4800 平方米的建筑面積來整體估算拆遷和補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，預(yù)計(jì)為 2020 元 /平米，拆遷成本約為 960 萬，加上 96 萬（拆遷和補(bǔ)償費(fèi)用的 10%）的不可預(yù)見費(fèi)，估算拆遷工作的總成本為 1056 萬元。具體的估算情況見前期工程費(fèi)估算表，前期工程費(fèi)合計(jì)為 278 萬元。 36 表 63 前期工程費(fèi)估算表 序號 項(xiàng)目 金額（萬元） 備注 1 項(xiàng)目申請報(bào)告編制費(fèi) 18 工程咨詢公司收費(fèi) 2 環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告編制費(fèi) 9 環(huán)評公司收費(fèi) 3 交通影響評價(jià)報(bào)告編制費(fèi) 12 交評公司收費(fèi) 4 規(guī)劃咨詢費(fèi) 60 占基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 2% 5 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 2% 6 工程造價(jià)咨詢費(fèi) 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 7 工程標(biāo)底編制費(fèi) 9 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 8 招投標(biāo)代理費(fèi) 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 9 招投標(biāo)管理費(fèi) 2 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 10 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 18 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 11 其它費(fèi)用 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 2% 合計(jì) 278 6． 4 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 依據(jù)《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì) 要點(diǎn)說明》和本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀條件，我中心委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行了初步的市政方案咨詢，其中包括前期相關(guān)工作、宗地外通路、通電、通水及宗地內(nèi)土地平整五個部分的工作，詳細(xì)分述如下： （ 1）前期相關(guān)工作：該項(xiàng)工作費(fèi)用約 85萬，其中包含規(guī)劃和設(shè)計(jì)費(fèi) 41 萬，水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 44 萬。 成本估算：預(yù)計(jì)道路建設(shè)成本約 1181 萬元，道路照明工程成本 37 約 50 萬元，通路工程合計(jì) 1231 萬元。 成本估算：通電方案的工程造價(jià)約 233 萬元。 排水方案： 排水系統(tǒng)近期實(shí)施擬采用雨水、污水分流的排水體制。遠(yuǎn)期擬排入聶各莊污水處理廠。 成本估算：給水工程工程預(yù)計(jì)費(fèi)用約 70萬元，中水工程約 85 萬元，排水工程 72 萬元，雨水工程約 384萬元，總成本合計(jì)約 611 萬元。土方回填的實(shí)施包含了現(xiàn)場所需土方的回填、外購?fù)练郊巴练竭\(yùn)輸。 綜上，市政設(shè)施預(yù)計(jì)總投入成本為 3006 萬元。由于容積率小于 1，因此按用地面積計(jì)算，項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)用地面積為 平方米 ， 則出讓金總價(jià)為 萬元。 6． 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是土地一級開發(fā)主體的資金成本。 6． 8 銷售推廣費(fèi) 銷售推廣費(fèi)是在銷售推廣土地一級開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各種費(fèi)用，按 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償 費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 2%估算，即 萬元。 6． 10 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)按 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償 費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建 39 設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 5%估算，即 萬元。 主要資金使用如下（詳見表 64）： 前期部分資金使用時(shí)間 2020 年 1 月 2020 年 3 月，計(jì) 3 個月； 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) 部分資金使用時(shí)間 2020 年 3 月 2020 年 7 月，計(jì) 5 個月 拆遷部分資金使用時(shí)間 2020 年 5 月 2020 年 9 月，計(jì) 5 個月； 工程部分資金使用時(shí)間 2020 年 3 月 2020 年 9 月，計(jì) 7 個月。旅游度假用地 屬于經(jīng)營性建設(shè)用地，可以直接采取掛牌出讓的方式，通過市場實(shí)現(xiàn)其土地的價(jià)值。本土地一級開發(fā)項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值為經(jīng)營性建設(shè)用地的土地價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法（剩余法）是用二級開發(fā)完成后的商品房的房地產(chǎn)售價(jià)扣除相應(yīng)的開發(fā)成 本費(fèi)用及二級開發(fā)利潤后求出土地價(jià)格，即二級開發(fā)商可承受的地價(jià)水平。 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)周邊商業(yè)項(xiàng)目銷售情況，商業(yè)用地銷售單價(jià)平均約為16790 元 /平方米。 經(jīng)測算（詳見表 71），樓面土地價(jià)格約為房屋銷售價(jià)格的%，即樓面土地價(jià)格約為 7025元 /平方米。 41 7． 2 開發(fā)余值的分析 假設(shè)開發(fā)法測算的開發(fā)余值為本土地一級開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)后并按規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的土地價(jià)格，它包含該熟地所產(chǎn)生的利潤。 預(yù)計(jì)總成本費(fèi)用約 萬元。 現(xiàn)金流入為土地出讓收入（計(jì)算時(shí)應(yīng)除去出讓金，因?yàn)槌鲎尳馂?