【正文】 2 用道，南至聶各莊西路，西至 鳳凰嶺 旅游設(shè)施項(xiàng)目 二期項(xiàng)目 ，北至鳳凰嶺路。大西山風(fēng)景區(qū)位于北京的西北城郊，如上圖紅色部分所示，風(fēng)景區(qū)中心距西直門(mén)約 25公里，距中關(guān)村約 18公里。大西山風(fēng)景旅游區(qū)與皇家園林旅游區(qū)和稻香湖旅游度假區(qū)一起，并稱(chēng)為海淀區(qū)三大旅游區(qū)。北京市土地整理儲(chǔ)備中心海淀區(qū)分中心作為拆遷主體統(tǒng)一組織土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，并按規(guī)定 對(duì)可出讓的土地實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)，掛牌交易。 項(xiàng)目任務(wù) 項(xiàng)目任務(wù)：對(duì)規(guī)劃建設(shè)用地，按計(jì)劃完成項(xiàng)目用地的拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套 設(shè)施建設(shè)，達(dá)到 “ 三通 ” ，地塊內(nèi)場(chǎng)地平整，實(shí)行土地掛牌出讓。建成后的項(xiàng)目區(qū)將成為具有較強(qiáng)輻射能力和帶動(dòng)能力的區(qū) 域文化經(jīng)濟(jì)中心的一部分，形成一定的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，對(duì)整個(gè)地區(qū)的良性發(fā)展有著重要的社會(huì)意義； 項(xiàng)目區(qū)將形成以住宿、商務(wù)會(huì)議為主體的現(xiàn)代化旅游度假圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高區(qū)域成熟度， 3 體現(xiàn)高品質(zhì)的區(qū)域形象，為人們整體生活質(zhì)量和生活品位的提高創(chuàng)造條件，提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會(huì)福利； 改善就業(yè)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)；優(yōu)化建設(shè)結(jié)構(gòu)，改善環(huán)境；實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一和城市的可持續(xù)發(fā)展。 出讓收入：土地出讓地價(jià)款測(cè)算為 萬(wàn)元。委托方對(duì)所提供的文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)。 5. 本報(bào)告中所引用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)系經(jīng)過(guò)我們長(zhǎng)時(shí)間的研究及市場(chǎng)分析 5 所取得的，如 有偏差，僅供參考?？梢?guī)劃地上面積 萬(wàn)平方米。 圖 2－ 1： 地塊用地規(guī)劃圖 7 宗地實(shí)際用途與規(guī)劃用途 現(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約 公頃，占用地總面積的%；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地 公頃，占用的總面積的 %（家具廠，已停產(chǎn)）。 項(xiàng)目土地的自然特征 本項(xiàng)目總用地面積為 公頃 ，項(xiàng)目區(qū)比較規(guī)整，近似為長(zhǎng)方形，地形平坦，排水狀況比較好，工程地質(zhì)狀況良好，土壤無(wú)污染，區(qū)內(nèi)沒(méi)有破壞性的大斷裂分布。秀美 的自然景觀與豐富的人文景觀相映成趣，為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)、科研工作者提供了一個(gè)良好的生產(chǎn)、生活和工作環(huán)境。東與西城、朝陽(yáng)區(qū)相鄰，南與宣武、豐臺(tái)區(qū)毗連，西與石景山、門(mén)頭溝區(qū)交界，北與昌平縣接壤，全區(qū)總面積 426平方公里。平房破損程度嚴(yán)重，使用功能設(shè)施不全，生活極為不便，現(xiàn)有形象與大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游及海定區(qū)日益改變的城市景觀極不協(xié)調(diào)。項(xiàng)目用地所處區(qū)域?qū)儆谂瘻貛О霛駶?rùn)季風(fēng)氣候，夏季炎熱多雨， 冬季寒冷干燥，全年平均氣溫 16 攝氏度，一月份平均氣溫－ 3 攝氏度， 7 月份平均氣溫 30 攝氏度，年平均降水 600mm，全年無(wú)霜期 200余天。 市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況 （ 1）交通現(xiàn)狀 宗地附近東西向主要有聶各莊西路、北清路、龍泉寺路。無(wú)污水處理設(shè)施。居民用電分別由昌平區(qū)陽(yáng)坊供電和海淀區(qū)沙澗路供電提供。 （ 3）周邊大市政現(xiàn)狀 北清路： 北清路一期敷設(shè)有 DN800 上水，末端距鳳凰嶺地區(qū)約 78 公里。聶各莊村分布有郵局、衛(wèi)生院、商店等簡(jiǎn)單公共設(shè)施。 13 第三章 投資環(huán)境 3． 1 海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)介紹 海淀區(qū)以高科技、高知識(shí)含量為特色。海淀區(qū)北部地區(qū)開(kāi)發(fā)辦同時(shí)組織實(shí)施了當(dāng)?shù)氐拿袼茁糜挝幕プ‖F(xiàn)代人回歸自然的巨大商機(jī)。 周邊環(huán)境：本項(xiàng)目所在的海淀區(qū)，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，上地 科技園區(qū)，中關(guān)村商圈，及眾多高等學(xué)府聚集在海淀區(qū)，這些必將 14 對(duì)本項(xiàng)目有輻射影響，本項(xiàng)目所在的大西上風(fēng)景區(qū)是 IT 成功人士旅游度假、會(huì)議、辦公的好去處，同時(shí)是各大高校學(xué)科帶頭人舉辦學(xué)術(shù)研討會(huì)、學(xué)術(shù)展示會(huì)的優(yōu)選之所。 功能不盡完善，結(jié)構(gòu)不夠合理 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，是旅游度假的絕好選擇，但相關(guān)的配套設(shè)施沒(méi)有合理得銜接起來(lái)，各種業(yè)態(tài)沒(méi)有合理的銜接起來(lái)，對(duì)消費(fèi)者的吸引大多是旅游業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)往往被忽略。 3． 4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 從海淀區(qū)旅游配 套設(shè)施的總體供應(yīng)量來(lái)看，市場(chǎng)供不應(yīng)求，隨著中關(guān)村以及高科技產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，未來(lái)對(duì)于高檔旅游配套設(shè)施的市場(chǎng)需求將有大幅提升。中國(guó)的零售業(yè)也在兩位數(shù)的增長(zhǎng)，與 12年前相比，翻了四倍多。 排除無(wú)法預(yù)計(jì)的政治或其它方面劇變的影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大發(fā)展水平將會(huì)在中期內(nèi)存在。改革開(kāi)放以后特別是 “ 十五 ” 時(shí)期，中共北京市委、市政府大力發(fā)展 首都經(jīng)濟(jì) 。人民生活水平邁上新臺(tái)階，城市居民人均可支配收入達(dá)到 元，四年平均實(shí)際增長(zhǎng)幅度達(dá)到%。 在供求機(jī)制的共同作用下，土地市場(chǎng)經(jīng)過(guò)調(diào)整將重新實(shí)現(xiàn)平衡， 18 土地總供應(yīng)量縮減，土地價(jià)格則將上浮，從而最終實(shí)現(xiàn)控制土地供應(yīng)總量，減少土地收益流失。再者，隨著土地儲(chǔ)備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃等的落實(shí)，政府將根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行土地供應(yīng)，以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大幅波動(dòng)。全市旅游外匯收入 億美元，增長(zhǎng) %。 “ 十五 ” 期間，全市共接待入境旅游者 1460 萬(wàn)人次，旅游外匯收入累計(jì)達(dá)到 148 19 億美元，分別比 “ 九五 ” 時(shí)期增長(zhǎng) %和 %。入境過(guò)夜旅游人數(shù)達(dá) 4680 萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 12 億人次。 05年旅客運(yùn)輸總量 60839 萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng) %。它是一座擁有大量文化歷史古跡和皇家風(fēng)格的宏偉壯觀的城市，同時(shí)也是有著現(xiàn)代化特色的快速發(fā)展的國(guó)際化大都市。天安門(mén)廣場(chǎng)是世界最大的城市 20 中央廣場(chǎng)。其中來(lái)自國(guó)外和香港、澳門(mén)、臺(tái)灣的游客分別 2,398,790 人次、 269,265人次、 14,220 人次和 175,597 人次。外地游客平均在京停留時(shí)間為 天，重游率為 %。北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將在今后 20 年中產(chǎn)生飛躍式發(fā)展，地鐵線路延長(zhǎng)，地面輕軌鐵路建成，四環(huán)、五環(huán)通車(chē)，市內(nèi)的交通也將通過(guò)馬路擴(kuò)延、違法建筑物的拆除、 占路市場(chǎng)的清理以及增加停車(chē)場(chǎng)地等措施得以徹底的改善。 3．北京的郊區(qū)將成為本市居民和周邊地區(qū)旅游度假者的旅游目的地，成為發(fā)展雙休日旅游和黃金周旅游的重要基地，京郊還將成為連接周邊熱點(diǎn)旅游區(qū)點(diǎn)的重要通道。國(guó)家級(jí)和地方級(jí)重要文物點(diǎn)、博物館、名人故居、歷史上重要事件發(fā)生地將更多地向游人開(kāi)放。旅游者在北京將享受更加方便的出入和咨詢(xún)，享受充滿(mǎn)知識(shí)、充滿(mǎn)信息、充滿(mǎn) 文化的旅游活動(dòng)。 4． 4 北京市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點(diǎn)是： 一、旅游飯店的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量在一定區(qū)域內(nèi)高度集 中。 二、高星級(jí)飯店是拉動(dòng)旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。不足兩成的四、五星級(jí)飯店集中了全市六成多的營(yíng)業(yè)收入和七成多的利潤(rùn)總額。其中：四、五星級(jí)飯店的平均房?jī)r(jià)分別比 2020 年增長(zhǎng) 3%和 10%；客房出租率分別比 2020年提升 15個(gè)和 16個(gè)百分點(diǎn)。目前正在交易的地塊中，距離項(xiàng)目最近的是位于溫泉鎮(zhèn)的 D D2地塊，規(guī)劃用途為住宅、行政辦公及商業(yè)。隨著中國(guó)改革開(kāi)放的不斷深入，中國(guó)政府大力扶持旅游產(chǎn)業(yè)，而旅游產(chǎn)業(yè)也越發(fā)展示出其勃勃生機(jī)，可以說(shuō)旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代即將來(lái)臨。國(guó)際及國(guó)內(nèi)的形勢(shì)為該項(xiàng)目提供了堅(jiān)實(shí)的政治，社會(huì)基礎(chǔ)（即天時(shí)）。 總結(jié) 結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)和規(guī)劃方向考慮，未來(lái)本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā) 28 展旅游度 假配套類(lèi)產(chǎn)品有非常好的市場(chǎng)前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補(bǔ)海淀區(qū)旅游度假配套設(shè)施的市場(chǎng)空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。 開(kāi)發(fā)意向和意義： 在本地塊建設(shè)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、達(dá)到國(guó)內(nèi)同類(lèi)物業(yè)領(lǐng)先水平的集會(huì)休閑、旅游度假于一體的高檔酒店商務(wù)中心，不僅可以滿(mǎn)足海淀區(qū)對(duì)商務(wù)、旅游設(shè)施的迫切需求，更可以提高本地區(qū)的形象、檔次和品位，從而拉動(dòng)區(qū)域土地價(jià)格的上升 。 5． 4 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 為提高效率、降低成本、加大項(xiàng)目實(shí)施力度，本報(bào)告按 11 個(gè)月的時(shí)間安排項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃（即土地一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)期計(jì)劃）。 5． 6 土地銷(xiāo)售時(shí)間和方式選擇 本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2020 年 9 月竣工后即進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期。 5． 8 營(yíng)銷(xiāo)策略 加強(qiáng)土地市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 盡管土地一級(jí)開(kāi)發(fā)屬于非盈利行為，但土地的實(shí)際出讓是通過(guò)市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場(chǎng)決定項(xiàng)目的成敗和收益。區(qū)域規(guī)劃在一定程度上決定了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的出讓價(jià)格和項(xiàng)目的定位，因而通過(guò)舉辦國(guó)內(nèi)外知名專(zhuān)家研討會(huì)或論證會(huì)，并通過(guò)媒體進(jìn)行宣傳，實(shí)行規(guī)劃公示，召開(kāi)市民聽(tīng)證會(huì)，完善公眾參與、專(zhuān)家評(píng)審和政府決策，以此來(lái)提高本項(xiàng)目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導(dǎo)向和約束作用，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化。 表 61 總投資成本估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 比例 備注 一 征地費(fèi) 6870 % 二 拆遷費(fèi) 1056 % 三 前期工程費(fèi) 278 % 四 市政設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3006 % 五 地 價(jià)款 % 樓面毛地價(jià) 六 管理費(fèi)用 % (1+2+3+4)*2% 七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 年利率 % 八 銷(xiāo)售推廣費(fèi)用 % (1+2+3+4)*2% 九 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 不發(fā)生 十 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) % (1+2+3+4)*5% 總計(jì) 100% 6． 1 開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) 本項(xiàng)目的用地范圍內(nèi)所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30 年。 根據(jù)與家具廠洽談的情況，按照 4800 平方米的建筑面積來(lái)整體估算拆遷和補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，預(yù)計(jì)為 2020 元 /平米，拆遷成本約為 960 萬(wàn)，加上 96 萬(wàn)（拆遷和補(bǔ)償費(fèi)用的 10%）的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，估算拆遷工作的總成本為 1056 萬(wàn)元。 36 表 63 前期工程費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 備注 1 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制費(fèi) 18 工程咨詢(xún)公司收費(fèi) 2 環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi) 9 環(huán)評(píng)公司收費(fèi) 3 交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi) 12 交評(píng)公司收費(fèi) 4 規(guī)劃咨詢(xún)費(fèi) 60 占基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 2% 5 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 2% 6 工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi) 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 7 工程標(biāo)底編制費(fèi) 9 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 8 招投標(biāo)代理費(fèi) 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 9 招投標(biāo)管理費(fèi) 2 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 10 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 18 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 11 其它費(fèi)用 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 2% 合計(jì) 278 6． 4 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 依據(jù)《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì) 要點(diǎn)說(shuō)明》和本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀條件，我中心委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行了初步的市政方案咨詢(xún)，其中包括前期相關(guān)工作、宗地外通路、通電、通水及宗地內(nèi)土地平整五個(gè)部分的工作，詳細(xì)分述如下： （ 1）前期相關(guān)工作：該項(xiàng)工作費(fèi)用約 85萬(wàn)，其中包含規(guī)劃和設(shè)計(jì)費(fèi) 41 萬(wàn)，水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 44 萬(wàn)。 成本估算：通電方案的工程造價(jià)約 233 萬(wàn)元。遠(yuǎn)期擬排入聶各莊污水處理廠。土方回填的實(shí)施包含了現(xiàn)場(chǎng)所需土方的回填、外購(gòu)?fù)练郊巴练竭\(yùn)輸。由于容積率小于 1，因此按用地面積計(jì)算，項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)用地面積為 平方米 ， 則出讓金總價(jià)為 萬(wàn)元。 6． 8 銷(xiāo)售推廣費(fèi) 銷(xiāo)售推廣費(fèi)是在銷(xiāo)售推廣土地一級(jí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用，按 開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償 費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 2%估算，即 萬(wàn)元。 主要資金使用如下（詳見(jiàn)表 64）： 前期部分資金使用時(shí)間 2020 年 1 月 2020 年 3 月，計(jì) 3 個(gè)月； 開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) 部分資金使用時(shí)間 2020 年 3 月 2020 年 7 月，計(jì) 5 個(gè)月 拆遷部分資金使用時(shí)間 2020 年 5 月 2020 年 9 月，計(jì) 5 個(gè)月； 工程部分資金使用時(shí)間 2020 年 3 月 2020 年 9 月，計(jì) 7 個(gè)月。本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的土地價(jià)值。 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)周邊商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況，商業(yè)用地銷(xiāo)售單價(jià)平均約為16790 元 /平方米。 41 7． 2 開(kāi)發(fā)余值的分析 假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算的開(kāi)發(fā)余值為本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)后并按規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的土地價(jià)格，它包含該熟地所產(chǎn)生的利潤(rùn)。 現(xiàn)金流入為土地出讓收入（計(jì)算時(shí)應(yīng)除去出讓金，因?yàn)槌鲎尳馂?