【正文】 成本費(fèi)用構(gòu)成如下： 見(jiàn)附表 81 成本費(fèi)用估算表 8． 3 靜態(tài)分析 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入約 萬(wàn)元。 本報(bào)告主要采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（剩余法）來(lái)確定經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的熟地價(jià)值。 6． 9 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于非盈利行為，因此不發(fā)生有關(guān)稅費(fèi)。 成本估算：土方回填工程成本約 406 萬(wàn)元，場(chǎng)地平整成本約 440萬(wàn)元，合計(jì)約 846 萬(wàn)元。 （ 4）通水： 給水方案： 供水水源近期擬利用地下水水源井和已建成的規(guī)模為 7500 立方米 /日的水廠；遠(yuǎn)期擬由城市供水管網(wǎng)供水，城市供水管線管徑擬按Dg500 實(shí)施，配水管網(wǎng)擬按環(huán)狀布置。 6． 3 前期工程費(fèi) 前期 工程費(fèi)用主要包括：項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi)、交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程標(biāo)底編制費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)等其它費(fèi)用。 34 第六章 總投資成本分析 本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資成本 包括 開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償 費(fèi)、拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售推廣費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及財(cái)務(wù)費(fèi)用。由于出讓方式為熟地熟賣(mài)，計(jì)劃在一個(gè)月內(nèi)采用一次性出讓方式完成上市銷(xiāo)售 。但要求資金大量投入，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。 海淀中關(guān)村作為全國(guó)高科技行業(yè)的基地及窗口，近年來(lái)吸引大量的國(guó)際國(guó)內(nèi)客商、專(zhuān)家，并帶來(lái)大量商務(wù)及附屬的旅游觀光休閑需求。 從 04年至 06年間北京市場(chǎng)上成交的地塊中，規(guī)劃用途為商業(yè)金融用地，同屬于六類(lèi)土地，并且對(duì)本項(xiàng)目有一定參考意義的地塊有三個(gè)，分別是：京土整儲(chǔ)掛（昌） [2020]002號(hào)（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)建設(shè)用地）、京土整儲(chǔ)掛（昌） [2020]001號(hào)（昌平區(qū)東小 口鎮(zhèn)中灘村建設(shè)用地）、京土整儲(chǔ)掛（石） [2020]007號(hào)（石景山區(qū)八角建設(shè)用地）。三星級(jí)及以下飯店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 億元，同比增長(zhǎng) %，占總量的 %；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，不足總體的三成 , 收入利潤(rùn)率為 %，超過(guò)八成的三星級(jí)及以下飯店僅集中了全市不足四成的營(yíng)業(yè)收入和三成的利 26 潤(rùn)總額。分區(qū)縣的數(shù)據(jù)表明，全市有 52%的旅游飯店集中在朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)和東城區(qū)，它們實(shí)現(xiàn)了全市 79%的營(yíng)業(yè)收入、 101%的利潤(rùn)總額和 83%的稅金總額?？萍奸_(kāi)發(fā)區(qū)、科技成果試驗(yàn)地、大學(xué)校園等都將成為旅游者選擇的新熱點(diǎn)，而且民俗文化因 其特色鮮明而得到更加重視和充分開(kāi)發(fā)，茶館、會(huì)館、民間文藝、特色小吃、京劇話劇以及來(lái)自全國(guó)各地不同民族的民俗活動(dòng)，都將在北京全面開(kāi)花，使北京成為國(guó)際知名的文化大都市。城市綠地將進(jìn)一步擴(kuò)大，大氣質(zhì)量將進(jìn)一步提高，和基礎(chǔ)設(shè)施相配套的城市標(biāo)識(shí)系統(tǒng)將全面建立。旅游業(yè)外匯收入總計(jì)達(dá) 億美元，比上一年增長(zhǎng)了 ％。 作為一座有著悠久歷史的城市，旅游業(yè)對(duì)北京的經(jīng)濟(jì)有著重大的貢獻(xiàn)。在旅游業(yè)總收入中，國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá) 5286 億元，國(guó)際旅游收入達(dá)到293 億元。全年出境旅游者達(dá) 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %。 地產(chǎn)價(jià)格短期將會(huì)有所波動(dòng)，長(zhǎng)期趨向平穩(wěn) 土地儲(chǔ)備制度以及土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響在不同階段的表現(xiàn)存在著一定的差異。循著北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展要立足北京、服務(wù)全國(guó)、面向世界的思路，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和布局進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的加速轉(zhuǎn)變，使全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長(zhǎng)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持在全國(guó)前列。這樣的發(fā)展速度將會(huì)在短期到中期內(nèi)存在。 配套設(shè)施不夠完善 各旅游風(fēng)景區(qū)同相應(yīng)的配套設(shè)施 沒(méi)有合理的組合，各行其是，沒(méi)能達(dá)到相輔相成的作用，除旅游景區(qū)外，各飲食、住宿等地的停車(chē)位 15 數(shù)量有限。 豐富的商業(yè)資源 鳳凰嶺、大覺(jué)寺、陽(yáng)臺(tái)山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)聚集在海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)，整個(gè)風(fēng)景區(qū)內(nèi)孕育著較好的商機(jī)。總體規(guī)模 12 較小、檔次偏低、布局分散，不能滿(mǎn)足該區(qū)域未來(lái)發(fā)展需要。 通訊：西山農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)部?jī)?nèi)有電話機(jī)房，容量 1440門(mén)，有 800門(mén)投入使用。 11 市區(qū)鐵路西北環(huán)線從地塊東側(cè) 經(jīng)過(guò)，但目前已基本處于停運(yùn)狀態(tài)。 現(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約 公頃，占用地總面積的%；另有少量村鎮(zhèn)企 業(yè)用地 公頃，占用的總面積的 %（家具廠，已停產(chǎn)）。 8 海淀區(qū)中關(guān)村是全國(guó)智力資源和科技人員最密集的地區(qū)，其智力密集度在世界亦屬罕見(jiàn)。廠房及林地均為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民租賃使用，租期三十年。 6. 本研究報(bào)告作為辦理土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)使用。 利潤(rùn)：通過(guò)測(cè)算 利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 項(xiàng)目實(shí)施的意義 整體規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，顯化及提升國(guó)有土地資源的內(nèi)在價(jià)值。大西山風(fēng)景區(qū)位于北京的西北城郊，如上圖紅色部分所示，風(fēng)景區(qū)中心距西直門(mén)約 25公里，距中關(guān)村約 18公里。北京市土地整理儲(chǔ)備中心海淀區(qū)分中心作為拆遷主體統(tǒng)一組織土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，并按規(guī)定 對(duì)可出讓的土地實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)，掛牌交易。建成后的項(xiàng)目區(qū)將成為具有較強(qiáng)輻射能力和帶動(dòng)能力的區(qū) 域文化經(jīng)濟(jì)中心的一部分，形成一定的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，對(duì)整個(gè)地區(qū)的良性發(fā)展有著重要的社會(huì)意義； 項(xiàng)目區(qū)將形成以住宿、商務(wù)會(huì)議為主體的現(xiàn)代化旅游度假圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高區(qū)域成熟度， 3 體現(xiàn)高品質(zhì)的區(qū)域形象，為人們整體生活質(zhì)量和生活品位的提高創(chuàng)造條件，提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會(huì)福利； 改善就業(yè)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)；優(yōu)化建設(shè)結(jié)構(gòu)，改善環(huán)境；實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一和城市的可持續(xù)發(fā)展。委托方對(duì)所提供的文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)?？梢?guī)劃地上面積 萬(wàn)平方米。 項(xiàng)目土地的自然特征 本項(xiàng)目總用地面積為 公頃 ，項(xiàng)目區(qū)比較規(guī)整，近似為長(zhǎng)方形，地形平坦，排水狀況比較好，工程地質(zhì)狀況良好，土壤無(wú)污染，區(qū)內(nèi)沒(méi)有破壞性的大斷裂分布。東與西城、朝陽(yáng)區(qū)相鄰，南與宣武、豐臺(tái)區(qū)毗連，西與石景山、門(mén)頭溝區(qū)交界，北與昌平縣接壤，全區(qū)總面積 426平方公里。項(xiàng)目用地所處區(qū)域?qū)儆谂瘻貛О霛駶?rùn)季風(fēng)氣候，夏季炎熱多雨， 冬季寒冷干燥，全年平均氣溫 16 攝氏度，一月份平均氣溫－ 3 攝氏度， 7 月份平均氣溫 30 攝氏度，年平均降水 600mm，全年無(wú)霜期 200余天。無(wú)污水處理設(shè)施。 （ 3）周邊大市政現(xiàn)狀 北清路： 北清路一期敷設(shè)有 DN800 上水，末端距鳳凰嶺地區(qū)約 78 公里。 13 第三章 投資環(huán)境 3． 1 海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)介紹 海淀區(qū)以高科技、高知識(shí)含量為特色。 周邊環(huán)境：本項(xiàng)目所在的海淀區(qū)，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，上地 科技園區(qū)，中關(guān)村商圈，及眾多高等學(xué)府聚集在海淀區(qū)，這些必將 14 對(duì)本項(xiàng)目有輻射影響，本項(xiàng)目所在的大西上風(fēng)景區(qū)是 IT 成功人士旅游度假、會(huì)議、辦公的好去處，同時(shí)是各大高校學(xué)科帶頭人舉辦學(xué)術(shù)研討會(huì)、學(xué)術(shù)展示會(huì)的優(yōu)選之所。 3． 4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 從海淀區(qū)旅游配 套設(shè)施的總體供應(yīng)量來(lái)看，市場(chǎng)供不應(yīng)求，隨著中關(guān)村以及高科技產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，未來(lái)對(duì)于高檔旅游配套設(shè)施的市場(chǎng)需求將有大幅提升。 排除無(wú)法預(yù)計(jì)的政治或其它方面劇變的影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大發(fā)展水平將會(huì)在中期內(nèi)存在。人民生活水平邁上新臺(tái)階，城市居民人均可支配收入達(dá)到 元，四年平均實(shí)際增長(zhǎng)幅度達(dá)到%。再者，隨著土地儲(chǔ)備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃等的落實(shí)，政府將根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行土地供應(yīng)，以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大幅波動(dòng)。 “ 十五 ” 期間，全市共接待入境旅游者 1460 萬(wàn)人次，旅游外匯收入累計(jì)達(dá)到 148 19 億美元，分別比 “ 九五 ” 時(shí)期增長(zhǎng) %和 %。 05年旅客運(yùn)輸總量 60839 萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng) %。天安門(mén)廣場(chǎng)是世界最大的城市 20 中央廣場(chǎng)。外地游客平均在京停留時(shí)間為 天，重游率為 %。 3．北京的郊區(qū)將成為本市居民和周邊地區(qū)旅游度假者的旅游目的地，成為發(fā)展雙休日旅游和黃金周旅游的重要基地，京郊還將成為連接周邊熱點(diǎn)旅游區(qū)點(diǎn)的重要通道。旅游者在北京將享受更加方便的出入和咨詢(xún)，享受充滿(mǎn)知識(shí)、充滿(mǎn)信息、充滿(mǎn) 文化的旅游活動(dòng)。 二、高星級(jí)飯店是拉動(dòng)旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。其中：四、五星級(jí)飯店的平均房?jī)r(jià)分別比 2020 年增長(zhǎng) 3%和 10%；客房出租率分別比 2020年提升 15個(gè)和 16個(gè)百分點(diǎn)。隨著中國(guó)改革開(kāi)放的不斷深入，中國(guó)政府大力扶持旅游產(chǎn)業(yè)，而旅游產(chǎn)業(yè)也越發(fā)展示出其勃勃生機(jī)，可以說(shuō)旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代即將來(lái)臨。 總結(jié) 結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)和規(guī)劃方向考慮，未來(lái)本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā) 28 展旅游度 假配套類(lèi)產(chǎn)品有非常好的市場(chǎng)前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補(bǔ)海淀區(qū)旅游度假配套設(shè)施的市場(chǎng)空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。 5． 4 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 為提高效率、降低成本、加大項(xiàng)目實(shí)施力度，本報(bào)告按 11 個(gè)月的時(shí)間安排項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃（即土地一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)期計(jì)劃）。 5． 8 營(yíng)銷(xiāo)策略 加強(qiáng)土地市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 盡管土地一級(jí)開(kāi)發(fā)屬于非盈利行為，但土地的實(shí)際出讓是通過(guò)市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場(chǎng)決定項(xiàng)目的成敗和收益。 表 61 總投資成本估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 比例 備注 一 征地費(fèi) 6870 % 二 拆遷費(fèi) 1056 % 三 前期工程費(fèi) 278 % 四 市政設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3006 % 五 地 價(jià)款 % 樓面毛地價(jià) 六 管理費(fèi)用 % (1+2+3+4)*2% 七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 年利率 % 八 銷(xiāo)售推廣費(fèi)用 % (1+2+3+4)*2% 九 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 不發(fā)生 十 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) % (1+2+3+4)*5% 總計(jì) 100% 6． 1 開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) 本項(xiàng)目的用地范圍內(nèi)所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30 年。 36 表 63 前期工程費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 備注 1 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制費(fèi) 18 工程咨詢(xún)公司收費(fèi) 2 環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi) 9 環(huán)評(píng)公司收費(fèi) 3 交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi) 12 交評(píng)公司收費(fèi) 4 規(guī)劃咨詢(xún)費(fèi) 60 占基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 2% 5 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 2% 6 工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi) 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 7 工程標(biāo)底編制費(fèi) 9 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 8 招投標(biāo)代理費(fèi) 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 9 招投標(biāo)管理費(fèi) 2 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 10 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 18 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 11 其它費(fèi)用 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 2% 合計(jì) 278 6． 4 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 依據(jù)《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì) 要點(diǎn)說(shuō)明》和本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀條件，我中心委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行了初步的市政方案咨詢(xún)，其中包括前期相關(guān)工作、宗地外通路、通電、通水及宗地內(nèi)土地平整五個(gè)部分的工作，詳細(xì)分述如下： （ 1）前期相關(guān)工作：該項(xiàng)工作費(fèi)用約 85萬(wàn)，其中包含規(guī)劃和設(shè)計(jì)費(fèi) 41 萬(wàn)，水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 44 萬(wàn)。遠(yuǎn)期擬排入聶各莊污水處理廠。由于容積率小于 1，因此按用地面積計(jì)算，項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)用地面積為 平方米 ， 則出讓金總價(jià)為 萬(wàn)元。 主要資金使用如下（詳見(jiàn)表 64）： 前期部分資金使用時(shí)間 2020 年 1 月 2020 年 3 月，計(jì) 3 個(gè)月； 開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) 部分資金使用時(shí)間 2020 年 3 月 2020 年 7 月，計(jì) 5 個(gè)月 拆遷部分資金使用時(shí)間 2020 年 5 月 2020 年 9 月，計(jì) 5 個(gè)月； 工程部分資金使用時(shí)間 2020 年 3 月 2020 年 9 月，計(jì) 7 個(gè)月。 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)周邊商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況，商業(yè)用地銷(xiāo)售單價(jià)平均約為16790 元 /平方米。 現(xiàn)金流入為土地出讓收入（計(jì)算時(shí)應(yīng)除去出讓金，因?yàn)槌鲎尳馂?