【文章內(nèi)容簡介】 到：用 地范圍內(nèi)的 “ 三通 ” （通上水通電、通路）及土地平整，滿足建設(shè)條件，達到熟地標(biāo)準。各種市政基礎(chǔ)設(shè)施管線接至規(guī)劃紅線外。 13 第三章 投資環(huán)境 3． 1 海淀區(qū)經(jīng)濟介紹 海淀區(qū)以高科技、高知識含量為特色。無論是從區(qū)位、商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)構(gòu)成還是人氣的旺盛程度，都堅實的捍衛(wèi)著其在京城科技龍頭的地位。中關(guān)村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已經(jīng)成為北京高科技的標(biāo)志，海淀區(qū)是高等學(xué)府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。 3． 2 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析 自然風(fēng)光和民俗旅游 鳳凰嶺、大覺寺、陽臺山、翠 湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，四季如畫，是周末放松休閑的好去處。海淀區(qū)北部地區(qū)開發(fā)辦同時組織實施了當(dāng)?shù)氐拿袼茁糜挝幕?，抓住現(xiàn)代人回歸自然的巨大商機。 豐富的商業(yè)資源 鳳凰嶺、大覺寺、陽臺山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)聚集在海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)，整個風(fēng)景區(qū)內(nèi)孕育著較好的商機?，F(xiàn)在已有的配套設(shè)施不能滿足日益增加的旅游觀光者的需求。 優(yōu)越的地理區(qū)位 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)地處海淀區(qū)中關(guān)村商圈的后花園，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。 周邊環(huán)境：本項目所在的海淀區(qū)，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，上地 科技園區(qū)，中關(guān)村商圈，及眾多高等學(xué)府聚集在海淀區(qū)，這些必將 14 對本項目有輻射影響，本項目所在的大西上風(fēng)景區(qū)是 IT 成功人士旅游度假、會議、辦公的好去處，同時是各大高校學(xué)科帶頭人舉辦學(xué)術(shù)研討會、學(xué)術(shù)展示會的優(yōu)選之所。 商圈環(huán)境：海淀區(qū)大西山旅游區(qū)西北部，現(xiàn)在已各大旅游風(fēng)景區(qū)為依托，以旅游、飲食、住宿為主體的商圈已經(jīng)初具規(guī)模，同時受到中關(guān)村商圈，上地商圈的輻射作用，有益于本項目的商業(yè)環(huán)境。 豐富的旅游資源 海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀 光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會務(wù)等市場資源。 3． 3 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)目前存在的問題 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)正呈生長之勢，但受到風(fēng)貌保護的限制和交通條件的限制，除了現(xiàn)有各旅游景區(qū)相應(yīng)的配套設(shè)施外，還沒有形成大型的商業(yè)環(huán)境。 功能不盡完善，結(jié)構(gòu)不夠合理 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，是旅游度假的絕好選擇，但相關(guān)的配套設(shè)施沒有合理得銜接起來，各種業(yè)態(tài)沒有合理的銜接起來，對消費者的吸引大多是旅游業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)往往被忽略。 配套設(shè)施不夠完善 各旅游風(fēng)景區(qū)同相應(yīng)的配套設(shè)施 沒有合理的組合，各行其是，沒能達到相輔相成的作用，除旅游景區(qū)外，各飲食、住宿等地的停車位 15 數(shù)量有限。 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)沒有形成合力，制約海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)商業(yè)氛圍的發(fā)展 旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品營銷、形象宣傳等方面各行其是，沒有形成合力，企業(yè)間的協(xié)調(diào)組織 —— 商會的作用沒有充分發(fā)揮，使打造海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)整體商業(yè)氛圍的工作難以順利進行。 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)市政設(shè)施不完備，電信、燃氣、供暖管線沒有實現(xiàn)介入，不能滿足該區(qū)域的市政需求。 3． 4 項目建設(shè)的必要性分析 從海淀區(qū)旅游配 套設(shè)施的總體供應(yīng)量來看，市場供不應(yīng)求，隨著中關(guān)村以及高科技產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，未來對于高檔旅游配套設(shè)施的市場需求將有大幅提升。 結(jié)合本項目區(qū)域的特點和規(guī)劃方向考慮，未來本項目所在區(qū)域發(fā)展旅游配套設(shè)施類產(chǎn)品有非常好的市場前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補海淀區(qū)旅游配套設(shè)施的市場空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。 另外，本項目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。 16 第四章 市場分析 4． 1 總體宏觀經(jīng)濟分析 中國經(jīng)濟在過去的 二十年中迅速發(fā)展，國民生產(chǎn)總值已達到世界的 %。中國的零售業(yè)也在兩位數(shù)的增長，與 12年前相比，翻了四倍多。這樣的發(fā)展速度將會在短期到中期內(nèi)存在。與此同時，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到 4%），零售業(yè)和零售價格指標(biāo)都保持相對穩(wěn)定。 這樣的國民生產(chǎn)總值能力保證了大多數(shù)外商的直接投資達到相當(dāng)高的水平，在今后的幾年中有這樣的發(fā)展趨勢：作為中國入世的過渡的一部分，經(jīng)濟的重要組成部分將會進入反常的前進狀態(tài)。 排除無法預(yù)計的政治或其它方面劇變的影響，中國經(jīng)濟的強大發(fā)展水平將會在中期內(nèi)存在。 中國的都市人口數(shù)量也 已開始增長，每年大約估計有 800 至 900萬人移居到城市。同時，農(nóng)村的總?cè)丝诹恳苍诔掷m(xù)增長。 北京是全國的政治、文化與國際交往中心，又是生機勃勃、充滿活力的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。改革開放以后特別是 “ 十五 ” 時期，中共北京市委、市政府大力發(fā)展 首都經(jīng)濟 。循著北京經(jīng)濟發(fā)展要立足北京、服務(wù)全國、面向世界的思路，對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和布局進行調(diào)整，經(jīng)濟增長方式的加速轉(zhuǎn)變，使全市國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康增長，綜合經(jīng)濟實力保持在全國前列。 近年來北京的經(jīng)濟保持了高速增長的趨勢， 2020年 2020 年 GDP 年均增長速度達到 %， GDP 年增 長率高于國家平 17 均水平，服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長迅速， 2020 年奧運會將進一步拉動北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境改造，進一步改善投資環(huán)境，提升國際形象。 2020 年，北京 GDP 總量為 億元，比上年增長%，連續(xù)六年保持二位數(shù)的增長。人民生活水平邁上新臺階，城市居民人均可支配收入達到 元，四年平均實際增長幅度達到%。 4． 2 土地市場分析 從未來發(fā)展來看，現(xiàn)階段土地供應(yīng)以及房地產(chǎn)市場的強勢政策調(diào)整對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要可從以下幾方面加以分析： １、土地供應(yīng)總量將會進一步得到控 制 從供給方面看，國土資源部下發(fā)的《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》以及國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》和《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知》等文件，對城市各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）、別墅用地的供給作了嚴格的限制，這將使城市土地增量供應(yīng)出現(xiàn)較大回落。 從需求方面來看，由于《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等的發(fā)布實施，經(jīng)營性用地停止協(xié)議出讓，轉(zhuǎn)而實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓，市場化程度大大提高，競爭也將更為激烈，土地價格也將因此而上漲。土地價 格的上漲，將降低土地市場需求。 在供求機制的共同作用下，土地市場經(jīng)過調(diào)整將重新實現(xiàn)平衡， 18 土地總供應(yīng)量縮減，土地價格則將上浮，從而最終實現(xiàn)控制土地供應(yīng)總量，減少土地收益流失。 地產(chǎn)價格短期將會有所波動，長期趨向平穩(wěn) 土地儲備制度以及土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的實施，對房地產(chǎn)價格的影響在不同階段的表現(xiàn)存在著一定的差異。制度建立之初，由于對土地供應(yīng)總量調(diào)控力度的加大，使得土地供應(yīng)規(guī)模有所縮減，加上開發(fā)商以及購房者的理性預(yù)期影響，房地產(chǎn)價格有可能會呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。與此同時，由于政 府對住房市場的干預(yù)，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟適用房的推出，將對住房市場需求形成較強的分流作用，從而對房地產(chǎn)價格上漲產(chǎn)生抑制作用。再者，隨著土地儲備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計劃等的落實，政府將根據(jù)市場需求進行土地供應(yīng)，以避免房地產(chǎn)市場價格的大幅波動。因此，從中長期來看，土地供應(yīng)政策調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響不會特別明顯，市場價格總體上將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。 4． 3 旅游市場分析 05年全市接待入境旅游者 萬人次，比上年增長 15%。其中，外國人 萬人次，增長 %；港、澳、臺同胞 萬人次，增 長 %。全市旅游外匯收入 億美元，增長 %。全年出境旅游者達 萬人次，增長 %。全年接待國內(nèi)旅游者 億人次，增長 %。國內(nèi)旅游收入 1300 億元，增長 %。 “ 十五 ” 期間，全市共接待入境旅游者 1460 萬人次，旅游外匯收入累計達到 148 19 億美元，分別比 “ 九五 ” 時期增長 %和 %。共接待國內(nèi)旅游者 億人次，實現(xiàn)旅游收入 億元，分別比 “ 九五 ” 時期增長 %和 倍。 不單是北京， 05 年全國的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展。我國入境旅游人數(shù)達 ，出 境旅游者達 3100 萬人次，旅游總收入達 7680億元。入境過夜旅游人數(shù)達 4680 萬人次，國內(nèi)旅游人數(shù)達 12 億人次。在旅游業(yè)總收入中，國內(nèi)旅游收入達 5286 億元，國際旅游收入達到293 億元。 預(yù)計， 06 年入境旅游人數(shù)將前所未有地達到 億人次，比去年增長 8%。其中入境過夜人數(shù)達到 5180 萬人次，外國人 2290 萬人次，國際旅游收入達到 336 億美元。 05年旅客運輸總量 60839 萬人，比上年增長 %。其中，鐵路5778 萬人，增長 %；公路 51925 萬人，增長 %；民航 3136 萬人，增長 10%。 “十 五 ”期間，客運總量累計達到 億人，比 “九五 ”時期增長 倍。 北京作為中華人民共和國的首都，是一座有 3000 多年悠久歷史的古城，在全世界都享有盛譽。它是一座擁有大量文化歷史古跡和皇家風(fēng)格的宏偉壯觀的城市，同時也是有著現(xiàn)代化特色的快速發(fā)展的國際化大都市。 作為一座有著悠久歷史的城市，旅游業(yè)對北京的經(jīng)濟有著重大的貢獻。宏偉的故宮是世界上最大的并且保存最好的皇宮。在北京城外，就可以爬上世界八大奇跡之一的長城。天安門廣場是世界最大的城市 20 中央廣場。 北京的旅游業(yè)在中央政府的支持下取得了長足的進步。在中國31 個 省、自治區(qū)、直轄市中，北京是第二大旅游勝地。 2020 年，北京接待的海外游客達到 2,857,872 人次，比上一年增長了 ％。其中來自國外和香港、澳門、臺灣的游客分別 2,398,790 人次、 269,265人次、 14,220 人次和 175,597 人次。旅游業(yè)外匯收入總計達 億美元，比上一年增長了 ％。這一年中，北京也接待了一億一千萬來自其他省和中國其他地區(qū)的游客，比上一年增長了 8％，旅游收入達 億元，比上一年增長了 29％。 最近幾年來京出差的人員比例在快速增長。外地游客平均在京停留時間為 天，重游率為 %。 外地游客職業(yè)分布情況如下圖所示： （數(shù)據(jù)來源： 2020 年北京統(tǒng)計年鑒，中國統(tǒng)計出版社出版） 表 3－ 1： 2020 年來京的不同職業(yè)的旅游者所占百分比 職業(yè) 其他省游客百分比 當(dāng)?shù)赜慰桶俜直? 政府公務(wù)員 11%22%10%10%2%5%5%13%10%12%公務(wù)員 企業(yè)管理人員 技術(shù)人員 銷售人員 工人 軍人 農(nóng)民 退休人員 學(xué)生 其它圖 3－ 1： 外地游客職業(yè)分布情況圖 21 企業(yè)管理人員 技術(shù)工 服務(wù)銷售人員 工人 軍人 農(nóng)民 退休人員 學(xué)生 其他 表 3－ 2： 2020 年國內(nèi)游客參觀北京的分類百分比 目的 百分比 (%) 渡假旅游 拜訪親戚朋友 公務(wù) 會議 看病 宗教 文化體育 其他 來京的目的有從事文化科技交流（ 天）和宗教活動（ 天）；這些人是外地來京人員中在京停留時間最長的。 下圖顯示了外地來京人員不同的來京目的和他們平均在京停留的天數(shù)。 1 5 . 17 . 56 . 35 . 65 . 24 . 87 . 4文化科技交流 宗教朝拜 商務(wù) 醫(yī)療 拜訪親友 參加會議 觀光 22 （數(shù)據(jù)來源： 2020 年北京統(tǒng)計年鑒，中國統(tǒng)計出版社出版） 北京市旅游業(yè)發(fā)展前景 “ 十五 ” 期間至 2020 年北京市旅游業(yè)發(fā)展的前景 根據(jù)《北京市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》對 2020 年北京旅游發(fā)展前景的描述，根據(jù)北京市旅游局征求北京旅游業(yè)專家學(xué)者的意見和北京市相關(guān)委、辦、局幾個區(qū)縣的意見，我們對 2020 年旅游發(fā)展前景的描繪大體如下： 1．北京的城市建設(shè)將有一個極 達的發(fā)展，許多城市標(biāo)志性建筑物將陸續(xù)涌現(xiàn)，不斷增加和改變著北京 城市景觀。北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將在今后 20 年中產(chǎn)生飛躍式發(fā)展，地鐵線路延長，地面輕軌鐵路建成，四環(huán)、五環(huán)通車，市內(nèi)的交通也將通過馬路擴延、違法建筑物的拆除、 占路市場的清理以及增加停車場地等措施得以徹