【正文】 ..................................... 51 10． 4 對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響 ............................................................................................ 51 第十一章 結(jié)論 ........................................................................................................... 53 1 第一章 概 述 鳳凰嶺地塊位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部。大西山風(fēng)景旅游區(qū)與皇家園林旅游區(qū)和稻香湖旅游度假區(qū)一起，并稱為海淀區(qū)三大旅游區(qū)。 2020年以 后，該區(qū)域所屬的海淀北部地區(qū)先后編制了《海淀區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃》、《海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》、《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（征求意見稿）、《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說明》等一系列規(guī)劃文件，已獲得北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問題的批復(fù)》（市規(guī)函【 2020】 1553號(hào)），這為鳳凰嶺地區(qū)的建設(shè)發(fā)展提供了依據(jù)。北京市土地整理儲(chǔ)備中心海淀區(qū)分中心作為拆遷主體統(tǒng)一組織土地一級(jí)開發(fā)，并按規(guī)定 對(duì)可出讓的土地實(shí)行招標(biāo)、拍賣，掛牌交易?？傆?地面積 公頃，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃。 項(xiàng)目任務(wù) 項(xiàng)目任務(wù)：對(duì)規(guī)劃建設(shè)用地，按計(jì)劃完成項(xiàng)目用地的拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套 設(shè)施建設(shè)，達(dá)到 “ 三通 ” ，地塊內(nèi)場(chǎng)地平整，實(shí)行土地掛牌出讓。 在加強(qiáng)海淀區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體性、繁榮該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，發(fā)揮本項(xiàng)目土地自身優(yōu)勢(shì)，提升大西山風(fēng)景旅游區(qū)的北部商業(yè)檔次。建成后的項(xiàng)目區(qū)將成為具有較強(qiáng)輻射能力和帶動(dòng)能力的區(qū) 域文化經(jīng)濟(jì)中心的一部分，形成一定的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，對(duì)整個(gè)地區(qū)的良性發(fā)展有著重要的社會(huì)意義； 項(xiàng)目區(qū)將形成以住宿、商務(wù)會(huì)議為主體的現(xiàn)代化旅游度假圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高區(qū)域成熟度， 3 體現(xiàn)高品質(zhì)的區(qū)域形象，為人們整體生活質(zhì)量和生活品位的提高創(chuàng)造條件，提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會(huì)福利； 改善就業(yè)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)；優(yōu)化建設(shè)結(jié)構(gòu)，改善環(huán)境；實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一和城市的可持續(xù)發(fā)展。 《北京市城市總體規(guī)劃（ 2020 年 2020 年）》 《海淀區(qū)土地利用規(guī)劃》 《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問題的批復(fù)》 （市規(guī)函【 2020】 1553 號(hào)） 《海淀區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃》 《海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》 《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（征求意見稿） 《北京市海淀區(qū)大西山 風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說明》 《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》 （京國(guó)土房管拆 [2020]808 號(hào)） 4 《北京市非住宅樓房估價(jià)技術(shù)規(guī)范》 （京國(guó)土房管拆 [2020]646 號(hào)） 《北京地價(jià)》 項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)資料 拆遷、估價(jià)、市政預(yù)算等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目建設(shè)期為 9 個(gè)月，回收期為 11 個(gè)月。 出讓收入：土地出讓地價(jià)款測(cè)算為 萬元。 綜合考慮土地開發(fā)價(jià)值后，按基準(zhǔn)收益率 10%折算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，年內(nèi)部收益率為 12%，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。委托方對(duì)所提供的文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)。 3. 本報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。 5. 本報(bào)告中所引用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)系經(jīng)過我們長(zhǎng)時(shí)間的研究及市場(chǎng)分析 5 所取得的，如 有偏差，僅供參考。 6 第二章 項(xiàng)目的界定與現(xiàn)狀描述 宗地性質(zhì)及基本情況 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目地均為集體土地，項(xiàng)目位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至發(fā)鳳凰嶺景區(qū)和龍泉寺一級(jí)山區(qū)公路，北至鳳凰嶺路 。可規(guī)劃地上面積 萬平方米。屬于國(guó)有土地。 圖 2－ 1： 地塊用地規(guī)劃圖 7 宗地實(shí)際用途與規(guī)劃用途 現(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約 公頃，占用地總面積的%；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地 公頃，占用的總面積的 %（家具廠，已停產(chǎn)）。 宗地規(guī)劃用途為旅游度假及文化用地。 項(xiàng)目土地的自然特征 本項(xiàng)目總用地面積為 公頃 ，項(xiàng)目區(qū)比較規(guī)整，近似為長(zhǎng)方形，地形平坦，排水狀況比較好，工程地質(zhì)狀況良好，土壤無污染，區(qū)內(nèi)沒有破壞性的大斷裂分布。區(qū)內(nèi)山清水秀、古跡繁多，屬北京的上風(fēng)上水之地。秀美 的自然景觀與豐富的人文景觀相映成趣，為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)、科研工作者提供了一個(gè)良好的生產(chǎn)、生活和工作環(huán)境。海淀區(qū)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)有了得天獨(dú)厚的條件，確立了海淀區(qū)在全國(guó)高科技發(fā)展中的核心地位，具備發(fā)展知識(shí)經(jīng)濟(jì)的條件。東與西城、朝陽區(qū)相鄰，南與宣武、豐臺(tái)區(qū)毗連，西與石景山、門頭溝區(qū)交界，北與昌平縣接壤，全區(qū)總面積 426平方公里。可規(guī)劃地上面積 萬圖 2－ 2： 大西山風(fēng)景區(qū)位置示意圖 9 平方米。平房破損程度嚴(yán)重，使用功能設(shè)施不全，生活極為不便，現(xiàn)有形象與大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游及海定區(qū)日益改變的城市景觀極不協(xié)調(diào)。所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30年。項(xiàng)目用地所處區(qū)域?qū)儆谂瘻貛О霛駶?rùn)季風(fēng)氣候，夏季炎熱多雨， 冬季寒冷干燥，全年平均氣溫 16 攝氏度，一月份平均氣溫－ 3 攝氏度， 7 月份平均氣溫 30 攝氏度，年平均降水 600mm，全年無霜期 200余天。區(qū)域內(nèi)山清水秀，風(fēng)景宜人，景觀資源豐富。 市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況 （ 1）交通現(xiàn)狀 宗地附近東西向主要有聶各莊西路、北清路、龍泉寺路。 （ 2）市政設(shè)施現(xiàn)狀 自來水：自打井水和海淀供水一廠供水 雨污水：無市政管網(wǎng)。無污水處理設(shè)施。 天然氣：無天然氣管道，主要燃料為液化氣。居民用電分別由昌平區(qū)陽坊供電和海淀區(qū)沙澗路供電提供。電話線空中架設(shè)，無地下管溝敷設(shè)。 （ 3）周邊大市政現(xiàn)狀 北清路： 北清路一期敷設(shè)有 DN800 上水，末端距鳳凰嶺地區(qū)約 78 公里。 頤陽路：只是道路柏油面，路下沒有敷設(shè)任何管道。聶各莊村分布有郵局、衛(wèi)生院、商店等簡(jiǎn)單公共設(shè)施。 本項(xiàng)目完成后應(yīng)達(dá)到：用 地范圍內(nèi)的 “ 三通 ” （通上水通電、通路）及土地平整，滿足建設(shè)條件，達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)。 13 第三章 投資環(huán)境 3． 1 海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)介紹 海淀區(qū)以高科技、高知識(shí)含量為特色。中關(guān)村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已經(jīng)成為北京高科技的標(biāo)志，海淀區(qū)是高等學(xué)府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。海淀區(qū)北部地區(qū)開發(fā)辦同時(shí)組織實(shí)施了當(dāng)?shù)氐拿袼茁糜挝幕?，抓住現(xiàn)代人回歸自然的巨大商機(jī)?，F(xiàn)在已有的配套設(shè)施不能滿足日益增加的旅游觀光者的需求。 周邊環(huán)境：本項(xiàng)目所在的海淀區(qū)，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，上地 科技園區(qū)，中關(guān)村商圈，及眾多高等學(xué)府聚集在海淀區(qū)，這些必將 14 對(duì)本項(xiàng)目有輻射影響，本項(xiàng)目所在的大西上風(fēng)景區(qū)是 IT 成功人士旅游度假、會(huì)議、辦公的好去處，同時(shí)是各大高校學(xué)科帶頭人舉辦學(xué)術(shù)研討會(huì)、學(xué)術(shù)展示會(huì)的優(yōu)選之所。 豐富的旅游資源 海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨(dú)特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀 光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會(huì)務(wù)等市場(chǎng)資源。 功能不盡完善，結(jié)構(gòu)不夠合理 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，是旅游度假的絕好選擇，但相關(guān)的配套設(shè)施沒有合理得銜接起來，各種業(yè)態(tài)沒有合理的銜接起來，對(duì)消費(fèi)者的吸引大多是旅游業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)往往被忽略。 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)沒有形成合力，制約海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)商業(yè)氛圍的發(fā)展 旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品營(yíng)銷、形象宣傳等方面各行其是，沒有形成合力，企業(yè)間的協(xié)調(diào)組織 —— 商會(huì)的作用沒有充分發(fā)揮，使打造海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)整體商業(yè)氛圍的工作難以順利進(jìn)行。 3． 4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 從海淀區(qū)旅游配 套設(shè)施的總體供應(yīng)量來看，市場(chǎng)供不應(yīng)求，隨著中關(guān)村以及高科技產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，未來對(duì)于高檔旅游配套設(shè)施的市場(chǎng)需求將有大幅提升。 另外，本項(xiàng)目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。中國(guó)的零售業(yè)也在兩位數(shù)的增長(zhǎng)，與 12年前相比，翻了四倍多。與此同時(shí)，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到 4%），零售業(yè)和零售價(jià)格指標(biāo)都保持相對(duì)穩(wěn)定。 排除無法預(yù)計(jì)的政治或其它方面劇變的影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大發(fā)展水平將會(huì)在中期內(nèi)存在。同時(shí)，農(nóng)村的總?cè)丝诹恳苍诔掷m(xù)增長(zhǎng)。改革開放以后特別是 “ 十五 ” 時(shí)期，中共北京市委、市政府大力發(fā)展 首都經(jīng)濟(jì) 。 近年來北京的經(jīng)濟(jì)保持了高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)， 2020年 2020 年 GDP 年均增長(zhǎng)速度達(dá)到 %， GDP 年增 長(zhǎng)率高于國(guó)家平 17 均水平，服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅速， 2020 年奧運(yùn)會(huì)將進(jìn)一步拉動(dòng)北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境改造，進(jìn)一步改善投資環(huán)境，提升國(guó)際形象。人民生活水平邁上新臺(tái)階，城市居民人均可支配收入達(dá)到 元，四年平均實(shí)際增長(zhǎng)幅度達(dá)到%。 從需求方面來看，由于《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》等的發(fā)布實(shí)施，經(jīng)營(yíng)性用地停止協(xié)議出讓，轉(zhuǎn)而實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓，市場(chǎng)化程度大大提高，競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈，土地價(jià)格也將因此而上漲。 在供求機(jī)制的共同作用下，土地市場(chǎng)經(jīng)過調(diào)整將重新實(shí)現(xiàn)平衡， 18 土地總供應(yīng)量縮減，土地價(jià)格則將上浮，從而最終實(shí)現(xiàn)控制土地供應(yīng)總量，減少土地收益流失。制度建立之初，由于對(duì)土地供應(yīng)總量調(diào)控力度的加大，使得土地供應(yīng)規(guī)模有所縮減，加上開發(fā)商以及購(gòu)房者的理性預(yù)期影響，房地產(chǎn)價(jià)格有可能會(huì)呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。再者，隨著土地儲(chǔ)備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃等的落實(shí)，政府將根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行土地供應(yīng)，以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大幅波動(dòng)。 4． 3 旅游市場(chǎng)分析 05年全市接待入境旅游者 萬人次，比上年增長(zhǎng) 15%。全市旅游外匯收入 億美元，增長(zhǎng) %。全年接待國(guó)內(nèi)旅游者 億人次，增長(zhǎng) %。 “ 十五 ” 期間，全市共接待入境旅游者 1460 萬人次，旅游外匯收入累計(jì)達(dá)到 148 19 億美元，分別比 “ 九五 ” 時(shí)期增長(zhǎng) %和 %。 不單是北京， 05 年全國(guó)的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展。入境過夜旅游人數(shù)達(dá) 4680 萬人次，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 12 億人次。 預(yù)計(jì)， 06 年入境旅游人數(shù)將前所未有地達(dá)到 億人次，比去年增長(zhǎng) 8%。 05年旅客運(yùn)輸總量 60839 萬人，比上年增長(zhǎng) %。 “十 五 ”期間，客運(yùn)總量累計(jì)達(dá)到 億人，比 “九五 ”時(shí)期增長(zhǎng) 倍。它是一座擁有大量文化歷史古跡和皇家風(fēng)格的宏偉壯觀的城市，同時(shí)也是有著現(xiàn)代化特色的快速發(fā)展的國(guó)際化大都市。宏偉的故宮是世界上最大的并且保存最好的皇宮。天安門廣場(chǎng)是世界最大的城市 20 中央廣場(chǎng)。在中國(guó)31 個(gè) 省、自治區(qū)、直轄市中，北京是第二大旅游勝地。其中來自國(guó)外和香港、澳門、臺(tái)灣的游客分別 2,398,790 人次、 269,265人次、 14,220 人次和 175,597 人次。這一年中，北京也接待了一億一千萬來自其他省和中國(guó)其他地區(qū)的游客，比上一年增長(zhǎng)了 8％，旅游收入達(dá) 億元，比上一年增長(zhǎng)了 29％。外地游客平均在京停留時(shí)間為 天，重游率為 %。 下圖顯示了外地來京人員不同的來京目的和他們平均在京停留的天數(shù)。北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將在今后 20 年中產(chǎn)生飛躍式發(fā)展，地鐵線路延長(zhǎng)，地面輕軌鐵路建成，四環(huán)、五環(huán)通車，市內(nèi)的交通也將通過馬路擴(kuò)延、違法建筑物的拆除、 占路市場(chǎng)的清理以及增加停車場(chǎng)地等措施得以徹底的改善。北京旅游業(yè)將有一個(gè)更加輕松、更加現(xiàn)代