【正文】 1 月回款 70%。 一級(jí)開發(fā)單位在實(shí)施拆遷工作時(shí)，擬采用先進(jìn)行現(xiàn)狀調(diào)查、評(píng)估測(cè)算、制定拆遷補(bǔ)償政策，確定對(duì)各原用地單位的補(bǔ)償價(jià)格，補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)入一級(jí)開發(fā)成本，以更好地體現(xiàn)平等自愿公平的原則。 鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來(lái)巨大的旅游休閑會(huì)務(wù)等市場(chǎng)資源（即人和）。尤其是第三產(chǎn)業(yè)寵兒 —— 旅游休閑產(chǎn)業(yè)。目前，全市旅游飯 店的平均房?jī)r(jià)為 411 元 /間天，比 2020 年增長(zhǎng) 6%；客房出租率為 65%，比 2020年上升 15個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)平均房?jī)r(jià)和客房出租率的同步增長(zhǎng)。以上區(qū)域集中了全市 72%的旅游飯店、 90%以上的經(jīng)濟(jì)總量。旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)配套將走向市場(chǎng)化，產(chǎn)業(yè)各要素得以充分的發(fā)展。 23 2．北京市將會(huì)竭盡全力保護(hù)北京古城風(fēng)貌，重點(diǎn)街區(qū)、重點(diǎn)文物、重點(diǎn)民居不僅會(huì)得到市政府的高度重視，并且肯定會(huì)充分為旅游業(yè)所利用，成為現(xiàn)代化北京的古老文化的亮點(diǎn)。 最近幾年來(lái)京出差的人員比例在快速增長(zhǎng)。在北京城外，就可以爬上世界八大奇跡之一的長(zhǎng)城。其中入境過(guò)夜人數(shù)達(dá)到 5180 萬(wàn)人次，外國(guó)人 2290 萬(wàn)人次，國(guó)際旅游收入達(dá)到 336 億美元。國(guó)內(nèi)旅游收入 1300 億元，增長(zhǎng) %。與此同時(shí)，由于政 府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房的推出，將對(duì)住房市場(chǎng)需求形成較強(qiáng)的分流作用，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲產(chǎn)生抑制作用。 2020 年，北京 GDP 總量為 億元，比上年增長(zhǎng)%，連續(xù)六年保持二位數(shù)的增長(zhǎng)。 這樣的國(guó)民生產(chǎn)總值能力保證了大多數(shù)外商的直接投資達(dá)到相當(dāng)高的水平，在今后的幾年中有這樣的發(fā)展趨勢(shì)：作為中國(guó)入世的過(guò)渡的一部分，經(jīng)濟(jì)的重要組成部分將會(huì)進(jìn)入反常的前進(jìn)狀態(tài)。 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)市政設(shè)施不完備，電信、燃?xì)?、供暖管線沒有實(shí)現(xiàn)介入，不能滿足該區(qū)域的市政需求。 優(yōu)越的地理區(qū)位 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)地處海淀區(qū)中關(guān)村商圈的后花園，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。各種市政基礎(chǔ)設(shè)施管線接至規(guī)劃紅線外。 有線電視：由 海淀區(qū)有線電視局提供。雨水從山區(qū)自然排洪溝匯集于梁家園排水溝，最后流往上莊水庫(kù)，排洪能力五年一遇。 圖 2－ 3： 地塊位置圖 10 項(xiàng)目現(xiàn)狀情況統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 單位 備注 一 項(xiàng)目總占地面積 公頃 二 應(yīng)拆遷房屋建筑面積 平方米 拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù) 1 廠房 平方米 拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù) 自然環(huán)境 由于京密引水渠和市區(qū)西北鐵路環(huán)線的阻隔，使地塊成為一個(gè)相對(duì)封閉的區(qū)域。海淀區(qū)位于北京市區(qū)西北郊。 宗地區(qū)域的歷史價(jià)值 該宗地位于北京市 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部 ，對(duì)于土 地用途要按照控制性詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行，具體用途以規(guī)劃意見書為準(zhǔn)。 總用地面積 公頃，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃。 1. 本報(bào)告是在委托方提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。 項(xiàng)目的實(shí)施將具有以下意義： l、實(shí)現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價(jià)值，滿足本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求； 符合海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和整體規(guī)劃的要求，滿足政府的社會(huì)目標(biāo)。鳳凰嶺地區(qū)已經(jīng)具備土地一級(jí)開發(fā)的基礎(chǔ)條件。 2020年以 后，該區(qū)域所屬的海淀北部地區(qū)先后編制了《海淀區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃》、《海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》、《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（征求意見稿）、《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說(shuō)明》等一系列規(guī)劃文件，已獲得北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》（市規(guī)函【 2020】 1553號(hào)），這為鳳凰嶺地區(qū)的建設(shè)發(fā)展提供了依據(jù)。 在加強(qiáng)海淀區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體性、繁榮該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，發(fā)揮本項(xiàng)目土地自身優(yōu)勢(shì)，提升大西山風(fēng)景旅游區(qū)的北部商業(yè)檔次。 綜合考慮土地開發(fā)價(jià)值后，按基準(zhǔn)收益率 10%折算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，年內(nèi)部收益率為 12%，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 6 第二章 項(xiàng)目的界定與現(xiàn)狀描述 宗地性質(zhì)及基本情況 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目地均為集體土地，項(xiàng)目位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至發(fā)鳳凰嶺景區(qū)和龍泉寺一級(jí)山區(qū)公路，北至鳳凰嶺路 。 宗地規(guī)劃用途為旅游度假及文化用地。海淀區(qū)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)有了得天獨(dú)厚的條件，確立了海淀區(qū)在全國(guó)高科技發(fā)展中的核心地位，具備發(fā)展知識(shí)經(jīng)濟(jì)的條件。所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30年。 （ 2）市政設(shè)施現(xiàn)狀 自來(lái)水：自打井水和海淀供水一廠供水 雨污水：無(wú)市政管網(wǎng)。電話線空中架設(shè)，無(wú)地下管溝敷設(shè)。 本項(xiàng)目完成后應(yīng)達(dá)到：用 地范圍內(nèi)的 “ 三通 ” （通上水通電、通路）及土地平整，滿足建設(shè)條件，達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在已有的配套設(shè)施不能滿足日益增加的旅游觀光者的需求。 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)沒有形成合力，制約海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)商業(yè)氛圍的發(fā)展 旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品營(yíng)銷、形象宣傳等方面各行其是，沒有形成合力，企業(yè)間的協(xié)調(diào)組織 —— 商會(huì)的作用沒有充分發(fā)揮，使打造海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)整體商業(yè)氛圍的工作難以順利進(jìn)行。與此同時(shí)，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到 4%），零售業(yè)和零售價(jià)格指標(biāo)都保持相對(duì)穩(wěn)定。 近年來(lái)北京的經(jīng)濟(jì)保持了高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)， 2020年 2020 年 GDP 年均增長(zhǎng)速度達(dá)到 %， GDP 年增 長(zhǎng)率高于國(guó)家平 17 均水平，服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅速， 2020 年奧運(yùn)會(huì)將進(jìn)一步拉動(dòng)北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境改造，進(jìn)一步改善投資環(huán)境，提升國(guó)際形象。制度建立之初，由于對(duì)土地供應(yīng)總量調(diào)控力度的加大，使得土地供應(yīng)規(guī)模有所縮減，加上開發(fā)商以及購(gòu)房者的理性預(yù)期影響，房地產(chǎn)價(jià)格有可能會(huì)呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。全年接待國(guó)內(nèi)旅游者 億人次，增長(zhǎng) %。 預(yù)計(jì)， 06 年入境旅游人數(shù)將前所未有地達(dá)到 億人次，比去年增長(zhǎng) 8%。宏偉的故宮是世界上最大的并且保存最好的皇宮。這一年中，北京也接待了一億一千萬(wàn)來(lái)自其他省和中國(guó)其他地區(qū)的游客，比上一年增長(zhǎng)了 8％，旅游收入達(dá) 億元，比上一年增長(zhǎng)了 29％。北京旅游業(yè)將有一個(gè)更加輕松、更加現(xiàn)代的發(fā)展環(huán)境。 6．旅游產(chǎn)業(yè)屆時(shí)經(jīng)過(guò)四十年的發(fā)展，將成為一個(gè)非常成熟的產(chǎn)業(yè)，不僅有穩(wěn)定的市場(chǎng)，而且在國(guó)內(nèi)外享有很高的知名度，很多產(chǎn)品將成為世界產(chǎn)品，北京將成為世界最主要的旅游目的地和國(guó)際會(huì)議中 24 心，北京旅游文化節(jié)也將成為享譽(yù)世界的國(guó)際節(jié)日。另外，還有 20%的旅游飯店集中在西城區(qū)、宣武區(qū)和豐臺(tái)區(qū)。 平均房?jī)r(jià)和客房出租率同步增長(zhǎng)。 27 海淀區(qū)旅游業(yè)發(fā)展情況分析 二十一世紀(jì)，國(guó)際三大產(chǎn)業(yè)中最具吸引力的產(chǎn)業(yè)為旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨(dú)特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，必將吸引越來(lái)越多的媒體和旅游界的關(guān)注（即地利）。 5． 3 拆遷補(bǔ)償方式 本項(xiàng)目對(duì)拆遷的補(bǔ)償方為貨幣補(bǔ)償方式，相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)入一級(jí)開發(fā)成本。 5． 7 收款方式與回款計(jì)劃 本項(xiàng)目收款方式為短時(shí)間分期收款，在 2020 年下半年完成收款并歸還銀行貸款，以節(jié)約資金成本。 土地出讓金雖然在一級(jí)開發(fā)階段沒有支付，但也應(yīng)計(jì)入總投資進(jìn)行計(jì)算。具體的估算情況見前期工程費(fèi)估算表，前期工程費(fèi)合計(jì)為 278 萬(wàn)元。 排水方案： 排水系統(tǒng)近期實(shí)施擬采用雨水、污水分流的排水體制。 綜上，市政設(shè)施預(yù)計(jì)總投入成本為 3006 萬(wàn)元。 6． 10 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)按 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償 費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建 39 設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 5%估算，即 萬(wàn)元。假設(shè)開發(fā)法（剩余法）是用二級(jí)開發(fā)完成后的商品房的房地產(chǎn)售價(jià)扣除相應(yīng)的開發(fā)成 本費(fèi)用及二級(jí)開發(fā)利潤(rùn)后求出土地價(jià)格，即二級(jí)開發(fā)商可承受的地價(jià)水平。 預(yù)計(jì)總成本費(fèi)用約 萬(wàn)元。 經(jīng)測(cè)算（詳見表 71），樓面土地價(jià)格約為房屋銷售價(jià)格的%，即樓面土地價(jià)格約為 7025元 /平方米。旅游度假用地 屬于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，可以直接采取掛牌出讓的方式，通過(guò)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)其土地的價(jià)值。 6． 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是土地一級(jí)開發(fā)主體的資金成本。 成本估算：給水工程工程預(yù)計(jì)費(fèi)用約 70萬(wàn)元，中水工程約 85 萬(wàn)元，排水工程 72 萬(wàn)元，雨水工程約 384萬(wàn)元，總成本合計(jì)約 611 萬(wàn)元。 成本估算：預(yù)計(jì)道路建設(shè)成本約 1181 萬(wàn)元，道路照明工程成本 37 約 50 萬(wàn)元，通路工程合計(jì) 1231 萬(wàn)元。勞動(dòng)力安置由西山農(nóng)場(chǎng)和車耳營(yíng) 35 村內(nèi)部調(diào)劑解決。土地市場(chǎng)營(yíng)銷有助于真實(shí)體現(xiàn)土地價(jià)值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng) 的管理和調(diào)控力度。具體安排如下： 31 開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度表 單位（天、 月 ） 時(shí)間 項(xiàng)目 0 5 15 1 5 15 2 5 15 3 5 15 4 5 15 5 5 15 6 5 15 7 5 15 8 5 15 9 5 15 10 5 15 規(guī)劃意見書 交通影響評(píng)價(jià) 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 市政咨詢方案 編制可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目建設(shè)用地預(yù)審 一級(jí)開發(fā)立項(xiàng) 辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù) 辦理征地手續(xù) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 拆遷許可證 拆遷 拆遷結(jié)案 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 建設(shè)用地批準(zhǔn)書 土地入市交易 32 5． 5 資金籌措 本項(xiàng)目資金來(lái)源 65%為銀行貸款資金， 35%自籌。 29 第五章 項(xiàng)目的策劃和運(yùn)作 5． 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 按照北京市規(guī)劃委員會(huì)發(fā)《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》（市規(guī)函［ 2020］ 1553 號(hào)）的規(guī)定，本項(xiàng)目規(guī)劃利用條件如下： 項(xiàng)目名稱：北京市 海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目 用地規(guī)劃要求： 擬規(guī) 劃建設(shè)用地位置、范圍：東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至 鳳凰嶺 旅游設(shè)施二期項(xiàng)目 ，北至鳳凰嶺路。使第三產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加 美元。一星級(jí)飯店在平均房?jī)r(jià)下降 5%的情況下，客房出租率提升 12 個(gè)百分點(diǎn)。 高星級(jí)飯店集中全市旅游飯店 60%的收入和 70%的利潤(rùn)。 結(jié)論： 中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)和北京旅游業(yè)的發(fā)展為國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)提供了巨大的潛力，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁走勢(shì)使得國(guó)民用于旅游方面的開銷迅速增長(zhǎng)； 北京已有一大批文化歷史名勝，如故宮、天壇、八達(dá)嶺長(zhǎng)城和頤和園等； 總體上，旅游業(yè)仍處于發(fā)展規(guī)律階段、熱點(diǎn)不多，就是歷 史名勝開發(fā)得也很有限，近幾十年沒有開發(fā)新的景點(diǎn)； 游客在京停留時(shí)間平均為國(guó)為 天，重游率接近 70%。另外，商務(wù)旅游、體育旅游、探險(xiǎn)旅游、康體旅游、節(jié)慶旅游、修學(xué)旅游、購(gòu)物旅游以及農(nóng)業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教育觀光等多種旅