【正文】 1 月回款 70%。 一級開發(fā)單位在實施拆遷工作時，擬采用先進行現(xiàn)狀調查、評估測算、制定拆遷補償政策，確定對各原用地單位的補償價格，補償價格進入一級開發(fā)成本，以更好地體現(xiàn)平等自愿公平的原則。 鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會務等市場資源（即人和）。尤其是第三產業(yè)寵兒 —— 旅游休閑產業(yè)。目前，全市旅游飯 店的平均房價為 411 元 /間天，比 2020 年增長 6%；客房出租率為 65%，比 2020年上升 15個百分點，實現(xiàn)平均房價和客房出租率的同步增長。以上區(qū)域集中了全市 72%的旅游飯店、 90%以上的經(jīng)濟總量。旅游業(yè)的產業(yè)配套將走向市場化，產業(yè)各要素得以充分的發(fā)展。 23 2．北京市將會竭盡全力保護北京古城風貌，重點街區(qū)、重點文物、重點民居不僅會得到市政府的高度重視，并且肯定會充分為旅游業(yè)所利用，成為現(xiàn)代化北京的古老文化的亮點。 最近幾年來京出差的人員比例在快速增長。在北京城外，就可以爬上世界八大奇跡之一的長城。其中入境過夜人數(shù)達到 5180 萬人次，外國人 2290 萬人次，國際旅游收入達到 336 億美元。國內旅游收入 1300 億元，增長 %。與此同時，由于政 府對住房市場的干預，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟適用房的推出，將對住房市場需求形成較強的分流作用，從而對房地產價格上漲產生抑制作用。 2020 年，北京 GDP 總量為 億元，比上年增長%，連續(xù)六年保持二位數(shù)的增長。 這樣的國民生產總值能力保證了大多數(shù)外商的直接投資達到相當高的水平，在今后的幾年中有這樣的發(fā)展趨勢：作為中國入世的過渡的一部分，經(jīng)濟的重要組成部分將會進入反常的前進狀態(tài)。 海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)市政設施不完備，電信、燃氣、供暖管線沒有實現(xiàn)介入，不能滿足該區(qū)域的市政需求。 優(yōu)越的地理區(qū)位 海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)地處海淀區(qū)中關村商圈的后花園，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。各種市政基礎設施管線接至規(guī)劃紅線外。 有線電視：由 海淀區(qū)有線電視局提供。雨水從山區(qū)自然排洪溝匯集于梁家園排水溝，最后流往上莊水庫，排洪能力五年一遇。 圖 2－ 3： 地塊位置圖 10 項目現(xiàn)狀情況統(tǒng)計表 序號 項目名稱 數(shù)量 單位 備注 一 項目總占地面積 公頃 二 應拆遷房屋建筑面積 平方米 拆遷公司實地調查數(shù)據(jù) 1 廠房 平方米 拆遷公司實地調查數(shù)據(jù) 自然環(huán)境 由于京密引水渠和市區(qū)西北鐵路環(huán)線的阻隔，使地塊成為一個相對封閉的區(qū)域。海淀區(qū)位于北京市區(qū)西北郊。 宗地區(qū)域的歷史價值 該宗地位于北京市 海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)的西北部 ，對于土 地用途要按照控制性詳細規(guī)劃執(zhí)行，具體用途以規(guī)劃意見書為準。 總用地面積 公頃，其中建設用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃。 1. 本報告是在委托方提供基礎文件、有關數(shù)據(jù)資料的基礎上做出的。 項目的實施將具有以下意義： l、實現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價值，滿足本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城市建設用地的需求； 符合海淀區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和整體規(guī)劃的要求，滿足政府的社會目標。鳳凰嶺地區(qū)已經(jīng)具備土地一級開發(fā)的基礎條件。 2020年以 后，該區(qū)域所屬的海淀北部地區(qū)先后編制了《海淀區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃》、《海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》、《北京市海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)控制性詳細規(guī)劃》（征求意見稿）、《北京市海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)近期建設地塊規(guī)劃設計要點說明》等一系列規(guī)劃文件，已獲得北京市規(guī)劃委員會《關于海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)近期建設地塊規(guī)劃設計指標有關問題的批復》（市規(guī)函【 2020】 1553號），這為鳳凰嶺地區(qū)的建設發(fā)展提供了依據(jù)。 在加強海淀區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的整體性、繁榮該地區(qū)經(jīng)濟的同時，發(fā)揮本項目土地自身優(yōu)勢，提升大西山風景旅游區(qū)的北部商業(yè)檔次。 綜合考慮土地開發(fā)價值后，按基準收益率 10%折算，項目財務凈現(xiàn)值為 萬元，年內部收益率為 12%，項目在財務上可行。 6 第二章 項目的界定與現(xiàn)狀描述 宗地性質及基本情況 北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施項目地均為集體土地，項目位于海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)的西北部，東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至發(fā)鳳凰嶺景區(qū)和龍泉寺一級山區(qū)公路，北至鳳凰嶺路 。 宗地規(guī)劃用途為旅游度假及文化用地。海淀區(qū)發(fā)展高新技術產業(yè)有了得天獨厚的條件，確立了海淀區(qū)在全國高科技發(fā)展中的核心地位，具備發(fā)展知識經(jīng)濟的條件。所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農民向各村租用土地，租期 30年。 （ 2）市政設施現(xiàn)狀 自來水：自打井水和海淀供水一廠供水 雨污水：無市政管網(wǎng)。電話線空中架設，無地下管溝敷設。 本項目完成后應達到：用 地范圍內的 “ 三通 ” （通上水通電、通路）及土地平整，滿足建設條件，達到熟地標準?，F(xiàn)在已有的配套設施不能滿足日益增加的旅游觀光者的需求。 海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)內企業(yè)沒有形成合力，制約海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)商業(yè)氛圍的發(fā)展 旅游區(qū)內企業(yè)在結構調整、產品營銷、形象宣傳等方面各行其是，沒有形成合力，企業(yè)間的協(xié)調組織 —— 商會的作用沒有充分發(fā)揮，使打造海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)整體商業(yè)氛圍的工作難以順利進行。與此同時，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到 4%），零售業(yè)和零售價格指標都保持相對穩(wěn)定。 近年來北京的經(jīng)濟保持了高速增長的趨勢， 2020年 2020 年 GDP 年均增長速度達到 %， GDP 年增 長率高于國家平 17 均水平，服務業(yè)和高新技術產業(yè)增長迅速， 2020 年奧運會將進一步拉動北京的基礎設施建設和生態(tài)環(huán)境改造，進一步改善投資環(huán)境，提升國際形象。制度建立之初，由于對土地供應總量調控力度的加大，使得土地供應規(guī)模有所縮減，加上開發(fā)商以及購房者的理性預期影響，房地產價格有可能會呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。全年接待國內旅游者 億人次，增長 %。 預計， 06 年入境旅游人數(shù)將前所未有地達到 億人次，比去年增長 8%。宏偉的故宮是世界上最大的并且保存最好的皇宮。這一年中，北京也接待了一億一千萬來自其他省和中國其他地區(qū)的游客，比上一年增長了 8％，旅游收入達 億元，比上一年增長了 29％。北京旅游業(yè)將有一個更加輕松、更加現(xiàn)代的發(fā)展環(huán)境。 6．旅游產業(yè)屆時經(jīng)過四十年的發(fā)展，將成為一個非常成熟的產業(yè)，不僅有穩(wěn)定的市場，而且在國內外享有很高的知名度，很多產品將成為世界產品，北京將成為世界最主要的旅游目的地和國際會議中 24 心，北京旅游文化節(jié)也將成為享譽世界的國際節(jié)日。另外，還有 20%的旅游飯店集中在西城區(qū)、宣武區(qū)和豐臺區(qū)。 平均房價和客房出租率同步增長。 27 海淀區(qū)旅游業(yè)發(fā)展情況分析 二十一世紀，國際三大產業(yè)中最具吸引力的產業(yè)為旅游服務等第三產業(yè)。海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，必將吸引越來越多的媒體和旅游界的關注（即地利）。 5． 3 拆遷補償方式 本項目對拆遷的補償方為貨幣補償方式，相應的拆遷補償費用計入一級開發(fā)成本。 5． 7 收款方式與回款計劃 本項目收款方式為短時間分期收款，在 2020 年下半年完成收款并歸還銀行貸款，以節(jié)約資金成本。 土地出讓金雖然在一級開發(fā)階段沒有支付，但也應計入總投資進行計算。具體的估算情況見前期工程費估算表，前期工程費合計為 278 萬元。 排水方案： 排水系統(tǒng)近期實施擬采用雨水、污水分流的排水體制。 綜上，市政設施預計總投入成本為 3006 萬元。 6． 10 不可預見費 不可預見費按 開發(fā)建設補償 費用、拆遷費用、前期費用、市政建 39 設費用合計數(shù)的 5%估算，即 萬元。假設開發(fā)法（剩余法）是用二級開發(fā)完成后的商品房的房地產售價扣除相應的開發(fā)成 本費用及二級開發(fā)利潤后求出土地價格，即二級開發(fā)商可承受的地價水平。 預計總成本費用約 萬元。 經(jīng)測算（詳見表 71），樓面土地價格約為房屋銷售價格的%，即樓面土地價格約為 7025元 /平方米。旅游度假用地 屬于經(jīng)營性建設用地，可以直接采取掛牌出讓的方式，通過市場實現(xiàn)其土地的價值。 6． 7 財務費用 財務費用是土地一級開發(fā)主體的資金成本。 成本估算：給水工程工程預計費用約 70萬元，中水工程約 85 萬元，排水工程 72 萬元，雨水工程約 384萬元，總成本合計約 611 萬元。 成本估算：預計道路建設成本約 1181 萬元，道路照明工程成本 37 約 50 萬元，通路工程合計 1231 萬元。勞動力安置由西山農場和車耳營 35 村內部調劑解決。土地市場營銷有助于真實體現(xiàn)土地價值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強政府對土地市場 的管理和調控力度。具體安排如下： 31 開發(fā)項目進度表 單位（天、 月 ） 時間 項目 0 5 15 1 5 15 2 5 15 3 5 15 4 5 15 5 5 15 6 5 15 7 5 15 8 5 15 9 5 15 10 5 15 規(guī)劃意見書 交通影響評價 環(huán)境影響評價 市政咨詢方案 編制可行性研究報告 項目建設用地預審 一級開發(fā)立項 辦理農轉用手續(xù) 辦理征地手續(xù) 建設用地規(guī)劃許可證 拆遷許可證 拆遷 拆遷結案 市政基礎設施建設 建設用地批準書 土地入市交易 32 5． 5 資金籌措 本項目資金來源 65%為銀行貸款資金， 35%自籌。 29 第五章 項目的策劃和運作 5． 1 規(guī)劃設計條件 按照北京市規(guī)劃委員會發(fā)《關于海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)近期建設地塊規(guī)劃設計指標有關問題的復函》（市規(guī)函［ 2020］ 1553 號）的規(guī)定，本項目規(guī)劃利用條件如下： 項目名稱：北京市 海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施項目 用地規(guī)劃要求： 擬規(guī) 劃建設用地位置、范圍：東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至 鳳凰嶺 旅游設施二期項目 ，北至鳳凰嶺路。使第三產業(yè)相應增加 美元。一星級飯店在平均房價下降 5%的情況下，客房出租率提升 12 個百分點。 高星級飯店集中全市旅游飯店 60%的收入和 70%的利潤。 結論： 中國旅游產業(yè)和北京旅游業(yè)的發(fā)展為國內旅游市場提供了巨大的潛力，國民經(jīng)濟增長的強勁走勢使得國民用于旅游方面的開銷迅速增長； 北京已有一大批文化歷史名勝，如故宮、天壇、八達嶺長城和頤和園等； 總體上，旅游業(yè)仍處于發(fā)展規(guī)律階段、熱點不多，就是歷 史名勝開發(fā)得也很有限，近幾十年沒有開發(fā)新的景點； 游客在京停留時間平均為國為 天，重游率接近 70%。另外，商務旅游、體育旅游、探險旅游、康體旅游、節(jié)慶旅游、修學旅游、購物旅游以及農業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教育觀光等多種旅