【正文】 ................................................................................................... 9 宗地環(huán)境 ............................................................................................................... 10 宗地開發(fā)目標(biāo) ........................................................................................................ 12 第三章 投資環(huán)境 ...................................................................................................... 13 3． 1 海淀 區(qū)經(jīng)濟(jì)介紹 .................................................................................................. 13 3． 2 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn) 狀分析 ...................................................................... 13 3． 3 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū) 目前存在的問題 ........................................................... 14 3． 4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 ....................................................................................... 15 第四章 市場(chǎng)分析 ...................................................................................................... 16 4． 1 總體宏觀經(jīng)濟(jì)分析 .............................................................................................. 16 4． 2 土地市場(chǎng)分析 ..................................................................................................... 17 4． 3 旅游 市場(chǎng)分析 ..................................................................................................... 19 4． 4 北京市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點(diǎn) ...................................................................... 26 4． 5 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 ...................................................................................................... 第五章 項(xiàng)目的策劃和運(yùn)作 ........................................................................................... 29 5． 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 ..................................................................................................... 29 5． 2 項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)與實(shí)施方式 .................................................................................... 30 5． 3 拆遷補(bǔ)償方式 ..................................................................................................... 30 5． 4 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 .............................................................................................. 30 5． 5 資金籌集 ………………………………………………………………………………… ..34 5． 6 土地銷售時(shí)間和方式選擇 ……………………………………………………………… .34 5． 7 收款方式與回款計(jì)劃 ………………………………………………………… ………… ...34 5． 8 營(yíng)銷策略 ………………………………………………………………………………… ..34 第六章 總投資成本分析 ......................................................................................... 346 6． 1 征地 費(fèi) .............................................................................................................. 346 6． 2 拆遷費(fèi) …………………………………………………………………………………… .36 6． 3 前期工程費(fèi) .……………………………………………………………………………… .36 6． 4 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ………………………………………………… .37 6． 5 地價(jià)款 ………………………………… .………………………………………………… .40 II 6． 6 管理費(fèi)用 ………………………………………………………………………………… ..40 6． 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ………………………………………………………………………………… ..40 6． 8 銷售推廣費(fèi) ……………………………………………………………………………… ..40 6． 9 開發(fā)期稅費(fèi) …………………… ………………………………………………………… ..41 6． 10 不可預(yù)見費(fèi) ……………………………………………………………………………… 41 6． 11 資金使用計(jì)劃 …………………………………………………………………………… .41 第七章 項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值分析 …………………………………………………… … .42 7． 1 假設(shè)開發(fā)法測(cè)算土地市場(chǎng)價(jià)格 ………………………………………………………… .43 7． 2 開發(fā)余值的分析 .................................................................................................. 43 第八章 財(cái)務(wù)分析 ...................................................................................................... 45 8． 1 銷售收入估算 ..................................................................................................... 45 8． 2 成本分析 ............................................................................................................ 45 8． 3 靜態(tài)分析 ............................................................................................................ 45 8． 4 現(xiàn)金流量分析 ..................................................................................................... 45 8． 5 借款償還 ............................................................................................................ 46 8． 6 結(jié)論 ................................................................................................................... 46 第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析 ...................................................................................................... 47 9． 1 不確定性分析 ..................................................................................................... 47 9． 2 盈虧平衡分析 ..................................................................................................... 47 9． 3 敏感性分析 ......................................................................................................... 48 9． 4 投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) ..................................................................................................... 49 9． 5 資金風(fēng)險(xiǎn) ............................................................................................................ 50 9． 6 管理風(fēng)險(xiǎn) ………………………………………………………………………………… .50 9． 7 政策 風(fēng)險(xiǎn) ............................................................................................................ 50 第十章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) ................................................................................................. 51 10． 1 對(duì)就業(yè)效益的影響 ............................................................................................ 51 10． 2 對(duì)環(huán)境效益的影響 ............................................................................................ 51 10． 3 對(duì)政府財(cái)政的影響 ............................................................................................ 51 10． 4 對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響 ............................................................................................ 51 第十一章 結(jié)論 ........................................................................................................... 53 1 第一章 概 述 鳳凰嶺地塊位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部。 《北京市城市總體規(guī)劃（ 2020 年 2020 年）》 《海淀區(qū)土地利用規(guī)劃》 《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問題的批復(fù)》