【正文】 區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》 （市規(guī)函【2022】1553 號(hào)）《xx 區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃》《xx 區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》《某山風(fēng)景旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（征求意見(jiàn)稿）《某山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說(shuō)明》《市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（京國(guó)土房管拆[2022]808 號(hào)）《市非住宅樓房估價(jià)技術(shù)規(guī)范》（京國(guó)土房管拆[2022]646 號(hào)）《地價(jià)》風(fēng)景旅游區(qū)設(shè)施一期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)資料拆遷、估價(jià)、市政預(yù)算等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目效益分析項(xiàng)目建設(shè)期為 9 個(gè)月，回收期為 11 個(gè)月。出讓收入：土地出讓地價(jià)款測(cè)算為 萬(wàn)元。綜合考慮土地開(kāi)發(fā)價(jià)值后，按基準(zhǔn)收益率 10%折算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，年內(nèi)部收益率為 12%，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。委托方對(duì)所提供的文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)。3. 本報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論。5. 本報(bào)告中所引用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)系經(jīng)過(guò)我們長(zhǎng)時(shí)間的研究及市場(chǎng)分析所取得的，如有偏差，僅供參考。風(fēng)景旅游區(qū)設(shè)施一期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.第二章 項(xiàng)目的界定與現(xiàn)狀描述 宗地法律關(guān)系宗地性質(zhì)及基本情況某山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目地均為集體土地，項(xiàng)目位于 xx風(fēng)景旅游區(qū)設(shè)施一期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.區(qū)某山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至發(fā)鳳凰嶺景區(qū)和龍泉寺一級(jí)山區(qū)公路，北至鳳凰嶺路?？梢?guī)劃地上面積 萬(wàn)平方米。屬于國(guó)有土地。圖 2－1：地塊用地規(guī)劃圖宗地實(shí)際用途與規(guī)劃用途現(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約 公頃，占用地總面積的%；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地 公頃，占用的總面積的%（家具廠，已停產(chǎn)）。宗地規(guī)劃用途為旅游度假及文化用地。 項(xiàng)目的自然條件與區(qū)位項(xiàng)目土地的自然特征本項(xiàng)目總用地面積為 公頃，項(xiàng)目區(qū)比較規(guī)整，近似為長(zhǎng)方形，地形平坦，排水狀況比較好，工程地 質(zhì)狀況良好，土壤無(wú)污染，區(qū)內(nèi)沒(méi)有破壞性的大斷裂分布。區(qū)內(nèi)山清水秀、古跡繁多，屬的上風(fēng)上水之地。秀美的自然景觀與豐富的人文景觀相映成趣，為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)、科研工作者提供了一個(gè)良好的生產(chǎn)、生活和工作環(huán)境。xx 區(qū)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)有了得天獨(dú)厚的條件，確立了 xx 區(qū)在全國(guó)高科技發(fā)展中的核心地位，具備發(fā)展知識(shí)經(jīng)濟(jì)的條件。東與西城、朝陽(yáng)區(qū)相鄰，南與宣武、豐臺(tái)區(qū)毗連，西與石景山、 門頭溝區(qū)交界，北與昌平縣接壤，全區(qū)總面積 426 平方公里。可規(guī)劃地上面積 萬(wàn)平方米。平房破損程度嚴(yán)重，使用功能設(shè)施不全，生活極為不便， 現(xiàn)有形象與某山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游及海定區(qū)日益改變的城市景觀極不協(xié)調(diào)。所占土地均為蘇家坨 鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30 年。項(xiàng)目用地所處區(qū)域?qū)儆谂瘻貛О霛駶?rùn)季風(fēng)氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥，全年平均氣溫 16 攝氏度，一月份平均氣溫－3 攝氏度， 7 月份平均氣溫 30 攝氏度，年平均降水 600mm，全年無(wú)霜期 200 余天。區(qū)域內(nèi)山清水秀，風(fēng) 景宜人，景觀資源豐富。市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況（1）交通現(xiàn)狀宗地附近東西向主要有聶各莊西路、北清路、龍泉寺路。風(fēng)景旅游區(qū)設(shè)施一期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.（2）市政設(shè)施現(xiàn)狀自來(lái)水：自打井水和xx供水一廠供水雨污水：無(wú)市政管網(wǎng)。無(wú)污水處理設(shè)施。天然氣：無(wú)天然氣管道，主要燃料為液化氣。居民用 電分別由昌平區(qū)陽(yáng)坊供電和xx區(qū)沙澗路供電提供。電話線 空中架設(shè)，無(wú)地下管溝敷設(shè)。（3）周邊大市政現(xiàn)狀北清路：北清路一期敷設(shè)有 DN800 上水，末端距 鳳凰嶺地區(qū)約 78 公里。頤陽(yáng)路：只是道路柏油面，路下沒(méi)有敷設(shè)任何管道。聶各莊村分布有郵局、衛(wèi)生院、商店等 簡(jiǎn)單 公共設(shè)施。 。各種市政基礎(chǔ)設(shè)施管線接至規(guī)劃紅線外。無(wú)論是從區(qū)位、商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)構(gòu)成還是人氣的旺盛程度，都堅(jiān)實(shí)的捍衛(wèi)著其在京城科技龍頭的地位。3．2xx 區(qū)某山風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析自然風(fēng)光和民俗旅游鳳凰嶺、大覺(jué)寺、陽(yáng)臺(tái)山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，四季如畫(huà)，是周末放松休閑 的好去處。豐富的商業(yè)資源鳳凰嶺、大覺(jué)寺、陽(yáng)臺(tái)山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)聚集在 xx 區(qū)某山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)，整個(gè)風(fēng)景區(qū)內(nèi)孕育著較好的商機(jī)。優(yōu)越的地理區(qū)位xx 區(qū)某山風(fēng)景旅游區(qū)地處 xx 區(qū)中關(guān)村商圈的后花園，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。商圈環(huán)境：xx 區(qū)某山旅游區(qū)西北部，現(xiàn)在已各大旅游風(fēng)景區(qū)為依托，以旅游、飲食、住宿為主體的商圈已經(jīng)初具 規(guī)模，同時(shí)受到中關(guān)村商圈，上地商圈的輻射作用，有益于本項(xiàng)目的商業(yè)環(huán)境。3．3xx 區(qū)某山風(fēng)景旅游區(qū)目前存在的問(wèn)題xx 區(qū)某山風(fēng)景旅游區(qū)正呈生長(zhǎng)之勢(shì)，但受到風(fēng)貌保護(hù)的限制和交通條件的限制，除了現(xiàn)有各旅游景區(qū)相應(yīng)的配套設(shè)施外，還沒(méi)有形成大型的商業(yè)環(huán)境。配套設(shè)施不夠完善各旅游風(fēng)景區(qū)同相應(yīng)的配套設(shè)施沒(méi)有合理的組合，各行其是，沒(méi)能達(dá)到相輔相成的作用，除旅游景區(qū)外，各飲食、住宿等地的停車位數(shù)量有限。xx 區(qū)某山風(fēng)景旅游區(qū)市政設(shè)施不完備，電信、燃?xì)狻⒐┡芫€沒(méi)有實(shí)現(xiàn)介入，不能滿足該區(qū)域的市政需求。結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)和規(guī)劃方向考慮，未來(lái)本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展旅游配套設(shè)施類產(chǎn)品有非常好的市場(chǎng)前景，不但與某山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補(bǔ) xx 區(qū)旅游配套設(shè)施的市場(chǎng)空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。風(fēng)景旅游區(qū)設(shè)施一期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.第四章　 　市場(chǎng)分析4．1 總體宏觀經(jīng)濟(jì)分析中國(guó)經(jīng)濟(jì)在過(guò)去的二十年中迅速發(fā)展，國(guó)民生產(chǎn)總值已達(dá)到世界的 %。這樣 的發(fā)展速度將會(huì)在短期到中期內(nèi)存在。這樣的國(guó)民生產(chǎn)總值能力保證了大多數(shù)外商的直接投資達(dá)到相當(dāng)高的水平，在今后的幾年中有這樣的發(fā)展趨勢(shì)：作為中國(guó)入世的過(guò)渡的一部分，經(jīng)濟(jì)的重要組成部分將會(huì)進(jìn)入反常的前進(jìn)狀態(tài)。中國(guó)的都市人口數(shù)量也已開(kāi)始增長(zhǎng)，每年大約估計(jì)有 800 至 900萬(wàn)人移居到城市。是全國(guó)的政治、文化與國(guó)際交往中心，又是生機(jī)勃勃、充滿活力的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。循著 經(jīng)濟(jì)發(fā) 展要立足、服務(wù)全國(guó)、面向世界的思路，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和布局進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的加速轉(zhuǎn)變，使全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長(zhǎng)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持在全國(guó)前列。2022年，GDP 總量為 億元，比上年增長(zhǎng) %，連續(xù)六年保持二位數(shù)的增長(zhǎng)。4．2 土地市場(chǎng)分析從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，現(xiàn)階段土地供應(yīng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)政策調(diào)整對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要可從以下幾方面加以分析：１、土地供應(yīng)總 量將會(huì)進(jìn)一步得到控制從供給方面看，國(guó)土資源部下發(fā)的《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》以及國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于暫停審批各類開(kāi)發(fā)區(qū)的緊急通知》和《關(guān)于清理整頓各類開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》等文件， 對(duì)城市各類開(kāi)發(fā)區(qū)（園區(qū)）、別墅用地的供給作了嚴(yán)格的限制，這 將使城市土地增量供應(yīng)出現(xiàn)較大回落。土地價(jià)格的上漲，將降低土地市場(chǎng)需求。地產(chǎn)價(jià)格短期將會(huì)有所波動(dòng)，長(zhǎng)期趨向平穩(wěn)土地儲(chǔ)備制度以及土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響在不同階段的表現(xiàn)存在著一定的差異。與此同時(shí)，由于政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房的推出，將對(duì)住房市場(chǎng)需求形成較強(qiáng)的分流作用，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲產(chǎn)生抑制作用。因此，從中長(zhǎng) 期來(lái)看，土地供 應(yīng)政策 調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不會(huì)特別明顯，市場(chǎng)價(jià)格總體上將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。其中，外國(guó)人 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；港、澳、臺(tái)同胞 萬(wàn)人次，增長(zhǎng)%。全年出境旅游者達(dá) 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %。國(guó)內(nèi)旅游收入 1300 億元，增長(zhǎng) %。共接待國(guó)內(nèi)旅游者 億人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 億元，分別比“九五”時(shí)期增長(zhǎng) %和風(fēng)景旅游區(qū)設(shè)施一期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告. 倍。我國(guó)入境旅游人數(shù)達(dá) 億人次，出境旅游者達(dá) 3100 萬(wàn)人次，旅游總收入達(dá) 7680 億元。在旅游業(yè)總收入中，國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá) 5286 億元，國(guó)際旅游收入達(dá)到 293億元。其中入境過(guò)夜人數(shù)達(dá)到 5180 萬(wàn)人次，外國(guó)人 2290 萬(wàn)人次，國(guó)際旅游收入達(dá)到 336 億美元。其中，鐵路5778 萬(wàn)人，增 長(zhǎng) %；公路 51925 萬(wàn)人，增 長(zhǎng) %；民航 3136 萬(wàn)人，增長(zhǎng) 10%。作為中華人民共和國(guó)的首都，是一座有 3000 多年悠久歷史的古城，在全世界都享有盛譽(yù)。作為一座有著悠久歷史的城市，旅游業(yè)對(duì)的經(jīng)濟(jì)有著重大的貢獻(xiàn)。在城外，就可以爬上世界八大奇跡之一的長(zhǎng)城。的旅游業(yè)在中央政府的支持下取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。2022 年，接待的海外游客達(dá)到 2,857,872 人次，比上一年增 長(zhǎng)了 ％。旅游業(yè)外匯收入總計(jì)達(dá) 億美元，比上一年增長(zhǎng)了 ％。最近幾年來(lái)京出差的人員比例在快速增長(zhǎng)。外地游客職業(yè)分布情況如下圖所示：（數(shù)據(jù)來(lái)源：2022 年統(tǒng)計(jì)年鑒，中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社出版）表 3－1：2022 年來(lái)京的不同職業(yè)的旅游者所占百分比職業(yè) 其他省游客百分比 當(dāng)?shù)赜慰桶俜直日珓?wù)員 企業(yè)管理人員 技術(shù)工 服務(wù)銷售人員 工人 11%22%10%10%2%5%5%13%10%12%公 務(wù) 員 企 業(yè) 管 理 人 員 技 術(shù) 人 員 銷 售 人 員 工 人 軍 人 農(nóng) 民 退 休 人 員 學(xué) 生 其 它圖 3－1：外地游客職業(yè)分布情況圖風(fēng)景旅游區(qū)設(shè)施一期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.軍人 農(nóng)民 退休人員 學(xué)生 其他 表 3－2：2022 年國(guó)內(nèi)游客參觀的分類百分比目的 百分比 (%)渡假旅游 拜訪親戚朋友 公務(wù) 會(huì)議 看病 宗教 文化體育 其他 來(lái)京的目的有從事文化科技交流（ 天）和宗教活動(dòng)（ 天）；這些人是外地來(lái)京人員中在京停留時(shí)間最長(zhǎng)的。文 化 科 技 交 流 宗 教 朝 拜 商 務(wù) 醫(yī) 療 拜 訪 親 友 參 加 會(huì) 議 觀 光圖 3－2：外地來(lái)京人員在京平均停留天數(shù)風(fēng)景旅游區(qū)設(shè)施一期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告. （數(shù)據(jù)來(lái)源：2022 年統(tǒng)計(jì)年鑒，中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社出版）市旅游業(yè)發(fā)展前景“十五”期間至 2020 年市旅游業(yè)發(fā)展的前景根據(jù)《市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》對(duì) 2022 年旅游發(fā)展前景的描述，根據(jù)市旅游局征求旅游業(yè)專家學(xué)者的意見(jiàn)和市相關(guān)委、辦、局幾個(gè)區(qū)縣的意見(jiàn)，我們對(duì) 2020 年旅游發(fā)展前景的描繪大體如下： 1．的城市建設(shè)將有一個(gè)極達(dá)的發(fā)展，許多城市標(biāo)志性建筑物將陸續(xù)涌現(xiàn)，不斷增加和改變著城市景觀。城市綠地將進(jìn)一步擴(kuò)大，大氣質(zhì)量將進(jìn)一步提高，和基礎(chǔ)設(shè)施相配套的城市標(biāo)識(shí)系統(tǒng)將全面建立。2．市將會(huì)竭盡全力保護(hù)古城風(fēng)貌，重點(diǎn)街區(qū)、重點(diǎn)文物、重點(diǎn)民居不僅會(huì)得到市政府的高度重視，并且肯定會(huì)充分為旅游業(yè)所利用，成為現(xiàn) 代化的古老文化的亮點(diǎn)。4．的旅游產(chǎn)品將更加豐富，觀光旅游、會(huì)站旅游、度假旅游、文化旅游、娛樂(lè)旅游將成為旅游產(chǎn)品的五大支柱。5．將作為科教文化中心，更加充滿知識(shí)與趣味氛圍?？萍奸_(kāi)發(fā)區(qū)、科技成果試驗(yàn)地、大學(xué)校園等都將成為旅游者選擇的新熱點(diǎn)，而且民俗文化因其特色鮮明而得到更加重視和充分開(kāi)發(fā)，茶館、會(huì)館、民 間文藝、特色小吃、京 劇話劇以及來(lái)自全國(guó)各地不同民族的民俗活動(dòng)，都將在全面開(kāi)花，使成為國(guó)際知名的文化大都市。旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)配套將走向市場(chǎng)化， 產(chǎn)業(yè)各要素得以充分的發(fā)展。7．旅游業(yè)無(wú)疑將成為經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，將對(duì)國(guó)家和地方做風(fēng)景旅游區(qū)設(shè)施一期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.出較大的貢獻(xiàn)，因此成為國(guó)際國(guó)內(nèi)知名的文化型消費(fèi)城市，人民生活水平、生活質(zhì)量將得到極大提高，整個(gè)社會(huì)更加穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)更加繁榮，文化更加豐富多彩，并因此躋身于國(guó)際大都市和國(guó)際旅游強(qiáng)市的行列。假設(shè)在初次到京時(shí)已經(jīng)游覽了 4 個(gè)主要景點(diǎn)，對(duì)于新景點(diǎn)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)潛力在重游的客源中每年將超過(guò)百萬(wàn)；所有的現(xiàn)有景點(diǎn)均為靜態(tài)景觀，缺乏像迪斯尼樂(lè)園或二十世紀(jì)影城那樣的互動(dòng)性或主題性的景點(diǎn)；將傳統(tǒng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本，并且高度宣揚(yáng)中關(guān)村科技園商務(wù)休閑及旅游度假概念，并且得到奧運(yùn)支撐作用，鳳凰嶺地區(qū)的建設(shè)一定能成為充滿活力的亮點(diǎn)。分區(qū)縣風(fēng)景旅游區(qū)設(shè)施一期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.的數(shù)據(jù)表明，全市有 52%的旅游飯店集中在朝陽(yáng)區(qū)、 xx 區(qū)和東城區(qū)，它們實(shí)現(xiàn)了全市 79%的營(yíng)業(yè)收入、101%的利潤(rùn)總額和 83%的稅金總額。以上區(qū)域集中了全市 72%的旅游飯店、90%以上的經(jīng)濟(jì)總量。四星級(jí)以上的高星級(jí)飯店呈現(xiàn)出創(chuàng)收水平高、贏利水平高、平均房?jī)r(jià)和客房出租率同步提高的態(tài)勢(shì)，是拉動(dòng)旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。截至11 月底，僅 占全市旅游飯店數(shù) 16%的四、五星 級(jí)飯店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 億元，同比增長(zhǎng) %，占總量的 %；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，占總量的 %,收入利潤(rùn)率為 %。三星級(jí)及以下飯店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 億元，同比增長(zhǎng) %，占總量的 %；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，不足總體的三成, 收入利潤(rùn)率為 %，超過(guò)八成的三星級(jí)及以下飯店僅集中了全市不足四成的營(yíng)業(yè)收入和三成的利潤(rùn)總額。目前，全市旅游飯店的平均房?jī)r(jià)為 411 元/間天，比 2022 年增長(zhǎng) 6%；客房出租率為 65%，比 2022年上升 15 個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)平均房?jī)r(jià)和客房出租率的同步增長(zhǎng)。二、三星級(jí)飯店在平均風(fēng)景旅游區(qū)設(shè)施一期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.房?jī)r(jià)不變的情況下，客房出租率分別提升 14 和 12 個(gè)百分點(diǎn)。表 3－4：旅游飯店分星級(jí)的平均房?jī)r(jià)及客房出租率：星級(jí) 五星 四星 三星 二星 一星平均房?jī)r(jià)(元