【正文】 見費 (按建安費用 ) % 專業(yè)費、前期費用、紅線外市政 (按建造成本 ) % 貸款利息 按二 1,2,3之和及地價 % 合計 三、銷售費用 營業(yè)稅及附加 (按開發(fā)總價值 ) % 交易手續(xù)費 (按開發(fā)總價值 ) % 代理及廣告費 (按開發(fā)總價值 ) % 小計 四、發(fā)展商利潤 按二 1,2,3之和及地價 % 1476 五、樓面熟地價 （一 二 三 四） /(1+%+30%) 7025 42 第八章 財務分析 8． 1 銷售收入估算 根據(jù)回款計劃和第七章的土地價值分析，預計本項目的總收入為 萬元，各階段的收入為： 2020 年 10 月： 30% 萬元 2020 年 11 月： 70% 萬元 表 81 銷售收入估算表 項目 合計 2020年 10月 2020年 11月 出讓回款比例 100% 30% 70% 出讓收入（萬元） 商業(yè) 8． 2 成本分析 根據(jù)總成本構(gòu)成（表 ）和資金使用計劃（表 ），項目各階段成本費用構(gòu)成如下： 見附表 81 成本費用估算表 8． 3 靜態(tài)分析 本項目預計實現(xiàn)收入約 萬元。通過第三、四章的比較與分析，可知項目區(qū)在位置上較優(yōu)。 本報告主要采用假設開發(fā)法（剩余法）來確定經(jīng)營性建設用地的熟地價值。 表 64 資金使用計劃表 項目 建設期 經(jīng)營期 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 前期費用 33% 33% 34% 開發(fā)建設補償 費 20% 20% 20% 20% 20% 拆遷費 20% 20% 20% 20% 20% 基礎設施建設費 10% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 管理費用 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 銷售推廣費 50% 50% 不可預見費 20% 20% 20% 20% 20% 40 第七章 項目竣工后的土地價值分析 本土地一級開發(fā)項目實際進行開發(fā)的用地面積為 公頃 ，包括旅游度假用地、綠化用地和道路用地，可開發(fā)建設的建筑面積為 萬 平方米。 6． 9 開發(fā)期稅費 土地一級開發(fā)項目屬于非盈利行為，因此不發(fā)生有關稅費。 6． 6 管理費用 管理費用是土地一級開發(fā)單位為組織和管理土地一級開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用，按 開發(fā)建設補償 費用、拆遷費用、前期費用、市政建設費用合計數(shù)的 2%計算，即 萬元。 成本估算：土方回填工程成本約 406 萬元，場地平整成本約 440萬元，合計約 846 萬元。 地面降水靠雨 水管道和明渠匯集，直接排入排洪溝中。 （ 4）通水： 給水方案： 供水水源近期擬利用地下水水源井和已建成的規(guī)模為 7500 立方米 /日的水廠；遠期擬由城市供水管網(wǎng)供水，城市供水管線管徑擬按Dg500 實施，配水管網(wǎng)擬按環(huán)狀布置。 （ 2）通路： 通路方案：本項目擬從東側(cè)現(xiàn)狀道路建設瀝青路接入本項目地塊，設置道路照明，并敷設相關的管線，為通電、通水和場地平整工作做準備。 6． 3 前期工程費 前期 工程費用主要包括：項目申請報告編制費、環(huán)境影響評價報告編制費、交通影響評價報告、勘察設計費、工程標底編制費、招投標管理費、工程建設監(jiān)理費等其它費用。 與土地方協(xié)商如下： 開發(fā)建設補償 費擬采用包干總費用的方式支付，預計共支付補償款 6870 萬元，其中 2179 萬元用于土地補償， 1089 萬元用于人員安置補償， 3602 萬元用于果木補償。 34 第六章 總投資成本分析 本土地一級開發(fā)項目總投資成本 包括 開發(fā)建設補償 費、拆遷費、前期工程費、基礎設施建設費、公共建設費、管理費用、銷售推廣費用、不可預見費以及財務費用。脫離市場或缺乏對土地市場價值的認知，項目即使完成 三 通一平掛牌出讓，也可能無人摘牌。由于出讓方式為熟地熟賣，計劃在一個月內(nèi)采用一次性出讓方式完成上市銷售 。 2020年 1 月開始實施，預計到 2020 年 11 月竣工達到各地塊三通一平 ，進入土地掛牌出讓的經(jīng)營期。但要求資金大量投入，立足長遠，長期經(jīng)營。 另外，本項目的建設可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。 海淀中關村作為全國高科技行業(yè)的基地及窗口，近年來吸引大量的國際國內(nèi)客商、專家，并帶來大量商務及附屬的旅游觀光休閑需求。據(jù)測算目前在我國，旅游業(yè)每收入 1 美元，又使國民經(jīng)濟增加 美元。 從 04年至 06年間北京市場上成交的地塊中，規(guī)劃用途為商業(yè)金融用地，同屬于六類土地，并且對本項目有一定參考意義的地塊有三個，分別是：京土整儲掛（昌） [2020]002號（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)建設用地）、京土整儲掛（昌） [2020]001號（昌平區(qū)東小 口鎮(zhèn)中灘村建設用地）、京土整儲掛（石） [2020]007號（石景山區(qū)八角建設用地）。二、三星級飯店在平均房價不變的情況下，客房出租率分別提升 14和 12 個百分點。三星級及以下飯店實現(xiàn)營業(yè)收入 億元，同比增長 %，占總量的 %；實現(xiàn)利潤總額 億元，不足總體的三成 , 收入利潤率為 %，超過八成的三星級及以下飯店僅集中了全市不足四成的營業(yè)收入和三成的利 26 潤總額。四星級以上的高星級飯店呈現(xiàn)出創(chuàng)收水平高、贏利水平高、平均房價和客房出租率同步提高的態(tài)勢，是拉動旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。分區(qū)縣的數(shù)據(jù)表明，全市有 52%的旅游飯店集中在朝陽區(qū)、海淀區(qū)和東城區(qū)，它們實現(xiàn)了全市 79%的營業(yè)收入、 101%的利潤總額和 83%的稅金總額。 7．旅游業(yè)無疑將成為北京經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，將對國家和地方做出較大的貢獻，北京因此成為國際國內(nèi)知名的文化型消費城市，人民生活水平、生活質(zhì)量將得到極大提高，整個社會更加穩(wěn)定，經(jīng)濟更加繁榮，文化更加豐富多彩，并因此躋身于國際大都市和國際旅游強市的行列?？萍奸_發(fā)區(qū)、科技成果試驗地、大學校園等都將成為旅游者選擇的新熱點，而且民俗文化因 其特色鮮明而得到更加重視和充分開發(fā)，茶館、會館、民間文藝、特色小吃、京劇話劇以及來自全國各地不同民族的民俗活動，都將在北京全面開花，使北京成為國際知名的文化大都市。 4．北京的旅游 產(chǎn)品將更加豐富，觀光旅游、會站旅游、度假旅游、文化旅游、娛樂旅游將成為北京旅游產(chǎn)品的五大支柱。城市綠地將進一步擴大，大氣質(zhì)量將進一步提高，和基礎設施相配套的城市標識系統(tǒng)將全面建立。 外地游客職業(yè)分布情況如下圖所示： （數(shù)據(jù)來源： 2020 年北京統(tǒng)計年鑒，中國統(tǒng)計出版社出版） 表 3－ 1： 2020 年來京的不同職業(yè)的旅游者所占百分比 職業(yè) 其他省游客百分比 當?shù)赜慰桶俜直? 政府公務員 11%22%10%10%2%5%5%13%10%12%公務員 企業(yè)管理人員 技術人員 銷售人員 工人 軍人 農(nóng)民 退休人員 學生 其它圖 3－ 1： 外地游客職業(yè)分布情況圖 21 企業(yè)管理人員 技術工 服務銷售人員 工人 軍人 農(nóng)民 退休人員 學生 其他 表 3－ 2： 2020 年國內(nèi)游客參觀北京的分類百分比 目的 百分比 (%) 渡假旅游 拜訪親戚朋友 公務 會議 看病 宗教 文化體育 其他 來京的目的有從事文化科技交流（ 天）和宗教活動（ 天）；這些人是外地來京人員中在京停留時間最長的。旅游業(yè)外匯收入總計達 億美元，比上一年增長了 ％。 北京的旅游業(yè)在中央政府的支持下取得了長足的進步。 作為一座有著悠久歷史的城市，旅游業(yè)對北京的經(jīng)濟有著重大的貢獻。其中，鐵路5778 萬人，增長 %；公路 51925 萬人，增長 %；民航 3136 萬人，增長 10%。在旅游業(yè)總收入中，國內(nèi)旅游收入達 5286 億元，國際旅游收入達到293 億元。共接待國內(nèi)旅游者 億人次，實現(xiàn)旅游收入 億元，分別比 “ 九五 ” 時期增長 %和 倍。全年出境旅游者達 萬人次，增長 %。因此，從中長期來看，土地供應政策調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響不會特別明顯，市場價格總體上將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。 地產(chǎn)價格短期將會有所波動，長期趨向平穩(wěn) 土地儲備制度以及土地招標拍賣掛牌出讓制度的實施，對房地產(chǎn)價格的影響在不同階段的表現(xiàn)存在著一定的差異。 4． 2 土地市場分析 從未來發(fā)展來看，現(xiàn)階段土地供應以及房地產(chǎn)市場的強勢政策調(diào)整對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要可從以下幾方面加以分析： １、土地供應總量將會進一步得到控 制 從供給方面看，國土資源部下發(fā)的《關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調(diào)控的緊急通知》以及國務院下發(fā)的《關于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》和《關于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設用地管理的通知》等文件，對城市各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）、別墅用地的供給作了嚴格的限制，這將使城市土地增量供應出現(xiàn)較大回落。循著北京經(jīng)濟發(fā)展要立足北京、服務全國、面向世界的思路，對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和布局進行調(diào)整，經(jīng)濟增長方式的加速轉(zhuǎn)變，使全市國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康增長，綜合經(jīng)濟實力保持在全國前列。 中國的都市人口數(shù)量也 已開始增長，每年大約估計有 800 至 900萬人移居到城市。這樣的發(fā)展速度將會在短期到中期內(nèi)存在。 結(jié)合本項目區(qū)域的特點和規(guī)劃方向考慮，未來本項目所在區(qū)域發(fā)展旅游配套設施類產(chǎn)品有非常好的市場前景，不但與大西山風景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補海淀區(qū)旅游配套設施的市場空缺，服務于中關村高科技園區(qū)企業(yè)商務交流、技術研發(fā)等。 配套設施不夠完善 各旅游風景區(qū)同相應的配套設施 沒有合理的組合，各行其是，沒能達到相輔相成的作用，除旅游景區(qū)外，各飲食、住宿等地的停車位 15 數(shù)量有限。 商圈環(huán)境：海淀區(qū)大西山旅游區(qū)西北部，現(xiàn)在已各大旅游風景區(qū)為依托，以旅游、飲食、住宿為主體的商圈已經(jīng)初具規(guī)模，同時受到中關村商圈，上地商圈的輻射作用，有益于本項目的商業(yè)環(huán)境。 豐富的商業(yè)資源 鳳凰嶺、大覺寺、陽臺山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)聚集在海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)內(nèi)，整個風景區(qū)內(nèi)孕育著較好的商機。無論是從區(qū)位、商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)構(gòu)成還是人氣的旺盛程度，都堅實的捍衛(wèi)著其在京城科技龍頭的地位。總體規(guī)模 12 較小、檔次偏低、布局分散，不能滿足該區(qū)域未來發(fā)展需要。 北清路一期敷設有 DN500 中壓天然氣管，末端距鳳凰嶺地區(qū)約78 公里，且估計中壓管線的壓力不足以到達本地區(qū)。 通訊：西山農(nóng)場場部內(nèi)有電話機房，容量 1440門，有 800門投入使用。自建化糞池或沉淀池，上層清水自然排除，沉淀污物定期抽運。 11 市區(qū)鐵路西北環(huán)線從地塊東側(cè) 經(jīng)過，但目前已基本處于停運狀態(tài)。項目地塊位于以 生態(tài)為主題的大西山 風景區(qū)。 現(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約 公頃，占用地總面積的%；另有少量村鎮(zhèn)企 業(yè)用地 公頃，占用的總面積的 %（家具廠，已停產(chǎn)）。 總用地面積 公頃 ，其中建設用地面積 公頃，代征道路面積 ，代征綠地 公頃。 8 海淀區(qū)中關村是全國智力資源和科技人員最密集的地區(qū)，其智力密集度在世界亦屬罕見。 項目的區(qū)位特征 項目所在地海淀區(qū)是著名的高科技、文化、教育、旅游區(qū)。廠房及林地均為當?shù)剞r(nóng)民租賃使用，租期三十年。 項目地塊為車耳營村和西山農(nóng)場所有，共 公頃。 6. 本研究報告作為辦理土地一級開發(fā)項目立項使用。 2. 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。 利潤：通過測算 利潤為 萬元。 為土地一級開發(fā)單位提供決策依據(jù)； 為政府管理部門提供審批土地一級開發(fā)項目的依據(jù)； 為金融部門提供審查貸款可行性的依據(jù)。 項目實施的意義 整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，顯化及提升國有土地資源的內(nèi)在價值。 項目名稱 北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施 一期 項目 項目位置 本項目位于海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)的西北部 ，東至規(guī)劃旅游專