【正文】 游形式將得到充分的發(fā)展，屆時，國內(nèi)外旅游者將在北京對旅游產(chǎn)品有更多的選擇性。 下圖顯示了外地來京人員不同的來京目的和他們平均在京停留的天數(shù)。在中國31 個 省、自治區(qū)、直轄市中，北京是第二大旅游勝地。 “十 五 ”期間，客運(yùn)總量累計(jì)達(dá)到 億人，比 “九五 ”時期增長 倍。 不單是北京， 05 年全國的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展。 4． 3 旅游市場分析 05年全市接待入境旅游者 萬人次，比上年增長 15%。 從需求方面來看，由于《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等的發(fā)布實(shí)施，經(jīng)營性用地停止協(xié)議出讓，轉(zhuǎn)而實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓，市場化程度大大提高，競爭也將更為激烈，土地價(jià)格也將因此而上漲。同時，農(nóng)村的總?cè)丝诹恳苍诔掷m(xù)增長。 另外，本項(xiàng)目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。 豐富的旅游資源 海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨(dú)特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀 光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會務(wù)等市場資源。中關(guān)村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已經(jīng)成為北京高科技的標(biāo)志，海淀區(qū)是高等學(xué)府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。 頤陽路：只是道路柏油面，路下沒有敷設(shè)任何管道。 天然氣：無天然氣管道，主要燃料為液化氣。區(qū)域內(nèi)山清水秀，風(fēng)景宜人，景觀資源豐富?？梢?guī)劃地上面積 萬圖 2－ 2： 大西山風(fēng)景區(qū)位置示意圖 9 平方米。區(qū)內(nèi)山清水秀、古跡繁多，屬北京的上風(fēng)上水之地。屬于國有土地。 3. 本報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。 《北京市城市總體規(guī)劃（ 2020 年 2020 年）》 《海淀區(qū)土地利用規(guī)劃》 《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問題的批復(fù)》 （市規(guī)函【 2020】 1553 號） 《海淀區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃》 《海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》 《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（征求意見稿） 《北京市海淀區(qū)大西山 風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說明》 《北京市房屋重置成新價(jià)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》 （京國土房管拆 [2020]808 號） 4 《北京市非住宅樓房估價(jià)技術(shù)規(guī)范》 （京國土房管拆 [2020]646 號） 《北京地價(jià)》 項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)資料 拆遷、估價(jià)、市政預(yù)算等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目建設(shè)期為 9 個月，回收期為 11 個月。總用 地面積 公頃，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃。 I 目錄 第一章 概 述 ............................................................................................................. I 項(xiàng)目概述 ................................................................................................................. 1 可行性研究報(bào)告的編制目的 ..................................................................................... 3 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) ..................................................................................... 3 項(xiàng)目效益分析 .......................................................................................................... 4 特殊說明事項(xiàng) .......................................................................................................... 4 第二章 項(xiàng)目的界定與現(xiàn)狀描述 ................................................................................... 6 宗地法律關(guān)系 .......................................................................................................... 6 項(xiàng)目的自然條件與區(qū)位 ............................................................................................ 7 地上物狀況 ............................................................................................................. 9 宗地環(huán)境 ............................................................................................................... 10 宗地開發(fā)目標(biāo) ........................................................................................................ 12 第三章 投資環(huán)境 ...................................................................................................... 13 3． 1 海淀 區(qū)經(jīng)濟(jì)介紹 .................................................................................................. 13 3． 2 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn) 狀分析 ...................................................................... 13 3． 3 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū) 目前存在的問題 ........................................................... 14 3． 4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 ....................................................................................... 15 第四章 市場分析 ...................................................................................................... 16 4． 1 總體宏觀經(jīng)濟(jì)分析 .............................................................................................. 16 4． 2 土地市場分析 ..................................................................................................... 17 4． 3 旅游 市場分析 ..................................................................................................... 19 4． 4 北京市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點(diǎn) ...................................................................... 26 4． 5 競爭性項(xiàng)目分析 ...................................................................................................... 第五章 項(xiàng)目的策劃和運(yùn)作 ........................................................................................... 29 5． 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 ..................................................................................................... 29 5． 2 項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)與實(shí)施方式 .................................................................................... 30 5． 3 拆遷補(bǔ)償方式 ..................................................................................................... 30 5． 4 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 .............................................................................................. 30 5． 5 資金籌集 ………………………………………………………………………………… ..34 5． 6 土地銷售時間和方式選擇 ……………………………………………………………… .34 5． 7 收款方式與回款計(jì)劃 ………………………………………………………… ………… ...34 5． 8 營銷策略 ………………………………………………………………………………… ..34 第六章 總投資成本分析 ......................................................................................... 346 6． 1 征地 費(fèi) .............................................................................................................. 346 6． 2 拆遷費(fèi) …………………………………………………………………………………… .36 6． 3 前期工程費(fèi) .……………………………………………………………………………… .36 6． 4 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ………………………………………………… .37 6． 5 地價(jià)款 ………………………………… .………………………………………………… .40 II 6． 6 管理費(fèi)用 ………………………………………………………………………………… ..40 6． 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ………………………………………………………………………………… ..40 6． 8 銷售推廣費(fèi) ……………………………………………………………………………… ..40 6． 9 開發(fā)期稅費(fèi) …………………… ………………………………………………………… ..41 6． 10 不可預(yù)見費(fèi) ……………………………………………………………………………… 41 6． 11 資金使用計(jì)劃 …………………………………………………………………………… .41 第七章 項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值分析 …………………………………………………… … .42 7． 1 假設(shè)開發(fā)法測算土地市場價(jià)格 ………………………………………………………… .43 7． 2 開發(fā)余值的分析 .................................................................................................. 43 第八章 財(cái)務(wù)分析 ...................................................................................................... 45 8． 1 銷售收入估算 ..................................................................................................... 45