【正文】 8． 2 成本分析 ............................................................................................................ 45 8． 3 靜態(tài)分析 ............................................................................................................ 45 8． 4 現(xiàn)金流量分析 ..................................................................................................... 45 8． 5 借款償還 ............................................................................................................ 46 8． 6 結(jié)論 ................................................................................................................... 46 第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析 ...................................................................................................... 47 9． 1 不確定性分析 ..................................................................................................... 47 9． 2 盈虧平衡分析 ..................................................................................................... 47 9． 3 敏感性分析 ......................................................................................................... 48 9． 4 投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) ..................................................................................................... 49 9． 5 資金風(fēng)險(xiǎn) ............................................................................................................ 50 9． 6 管理風(fēng)險(xiǎn) ………………………………………………………………………………… .50 9． 7 政策 風(fēng)險(xiǎn) ............................................................................................................ 50 第十章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) ................................................................................................. 51 10． 1 對(duì)就業(yè)效益的影響 ............................................................................................ 51 10． 2 對(duì)環(huán)境效益的影響 ............................................................................................ 51 10． 3 對(duì)政府財(cái)政的影響 ............................................................................................ 51 10． 4 對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響 ............................................................................................ 51 第十一章 結(jié)論 ........................................................................................................... 53 1 第一章 概 述 鳳凰嶺地塊位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部?？梢?guī) 劃地上面積 萬(wàn)平方米。通過對(duì)項(xiàng)目地塊的土地開發(fā)成本測(cè)算及土地收益測(cè)算，得到項(xiàng)目評(píng)價(jià)的綜合結(jié)論為： 成本支出：項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元。 4. 我們已對(duì)本報(bào)告中的研究對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘查。 廠房及林地均為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民租賃使用，租賃三十年。金代在這里建有八大水院，明朝開始大規(guī)模建設(shè)，清代形成“三山五園”的宏大格局，海淀區(qū)不僅有優(yōu)美的自然景觀，而且有豐富的人文景觀。項(xiàng)目用地位置范圍示意圖如下： 該項(xiàng)目用地范圍內(nèi)大部分為早期建造的平房，目前房屋情況較差，布局混亂，私搭亂建嚴(yán)重。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，上風(fēng)上水，是中關(guān)村科技園區(qū)的后花園，是 IT業(yè)成功人士，公司白領(lǐng)，及各行業(yè)專家開會(huì)、辦公、旅游、療養(yǎng)、及舉辦學(xué)術(shù)研討會(huì)的理想處所。 電力：有聶各莊變電站， 22萬(wàn)伏 11萬(wàn)伏。 公共設(shè)施狀況 宗地附近有環(huán)綠藝苑、實(shí)創(chuàng)總公司培訓(xùn)基地等小型度假、旅游設(shè)施。 3． 2 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析 自然風(fēng)光和民俗旅游 鳳凰嶺、大覺寺、陽(yáng)臺(tái)山、翠 湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，四季如畫，是周末放松休閑的好去處。 3． 3 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)目前存在的問題 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)正呈生長(zhǎng)之勢(shì)，但受到風(fēng)貌保護(hù)的限制和交通條件的限制，除了現(xiàn)有各旅游景區(qū)相應(yīng)的配套設(shè)施外，還沒有形成大型的商業(yè)環(huán)境。 16 第四章 市場(chǎng)分析 4． 1 總體宏觀經(jīng)濟(jì)分析 中國(guó)經(jīng)濟(jì)在過去的 二十年中迅速發(fā)展，國(guó)民生產(chǎn)總值已達(dá)到世界的 %。 北京是全國(guó)的政治、文化與國(guó)際交往中心，又是生機(jī)勃勃、充滿活力的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。土地價(jià) 格的上漲，將降低土地市場(chǎng)需求。其中，外國(guó)人 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；港、澳、臺(tái)同胞 萬(wàn)人次，增 長(zhǎng) %。我國(guó)入境旅游人數(shù)達(dá) ，出 境旅游者達(dá) 3100 萬(wàn)人次，旅游總收入達(dá) 7680億元。 北京作為中華人民共和國(guó)的首都，是一座有 3000 多年悠久歷史的古城，在全世界都享有盛譽(yù)。 2020 年，北京接待的海外游客達(dá)到 2,857,872 人次，比上一年增長(zhǎng)了 ％。 1 5 . 17 . 56 . 35 . 65 . 24 . 87 . 4文化科技交流 宗教朝拜 商務(wù) 醫(yī)療 拜訪親友 參加會(huì)議 觀光 22 （數(shù)據(jù)來(lái)源： 2020 年北京統(tǒng)計(jì)年鑒，中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社出版） 北京市旅游業(yè)發(fā)展前景 “ 十五 ” 期間至 2020 年北京市旅游業(yè)發(fā)展的前景 根據(jù)《北京市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》對(duì) 2020 年北京旅游發(fā)展前景的描述，根據(jù)北京市旅游局征求北京旅游業(yè)專家學(xué)者的意見和北京市相關(guān)委、辦、局幾個(gè)區(qū)縣的意見，我們對(duì) 2020 年旅游發(fā)展前景的描繪大體如下： 1．北京的城市建設(shè)將有一個(gè)極 達(dá)的發(fā)展，許多城市標(biāo)志性建筑物將陸續(xù)涌現(xiàn)，不斷增加和改變著北京 城市景觀。 5．北京將作為科教文化中心，更加充滿知識(shí)與趣味氛圍。假設(shè)在初次到京時(shí)已經(jīng)游覽了 4 個(gè)主要景點(diǎn)，對(duì)于新景點(diǎn)來(lái)說，市場(chǎng)潛力在重游的客源中每年將超過百萬(wàn)； 所有的現(xiàn)有景點(diǎn)均為靜態(tài)景觀，北京缺乏像迪斯尼樂園或二十世紀(jì)影城那樣的互動(dòng)性或主題性的景點(diǎn)； 25 將傳統(tǒng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本，并且高度宣揚(yáng)中關(guān)村科技園商務(wù)休閑及旅游度假概念，并且得到奧運(yùn)支撐作用，鳳凰嶺地區(qū)的建設(shè)一定能成為充滿活力的亮點(diǎn)。截至 11月底，僅占 全市旅游飯店數(shù) 16%的四、五星級(jí)飯店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 億元，同比增長(zhǎng) %，占總量的 %；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，占總量的 %,收入利潤(rùn)率為 %。 表 3－ 4：旅游飯店分星級(jí)的平均房?jī)r(jià)及客房出租率： 星級(jí) 五星 四星 三星 二星 一星 平均房?jī)r(jià) (元 /間天 ) 762 437 281 204 166 客房出租率 (%) 67 71 63 60 45 4． 5 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目周邊區(qū)域近期沒有土地供應(yīng)，區(qū)域的土地市場(chǎng)仍然在起步階段。旅游業(yè)的獨(dú)特經(jīng)濟(jì)功能，促使各地區(qū)都加大了旅游業(yè)的發(fā)展力度，特別是在景點(diǎn)建設(shè) 上更是不遺余力。 擬規(guī)劃建設(shè)用地性質(zhì)：旅游度假及文化用地 總用用地面積： 公頃 總建設(shè)用地面積： 公頃 其中，旅游度假用地： 公頃 代征城市公共用地面積： 公頃 其中，代征道路用地面積： 公頃 代征綠地： 公頃 建筑規(guī)劃要求： 建筑使用性質(zhì)：旅游度假、文化 建筑控制規(guī)模：旅游度假 ≤ 萬(wàn)平方米 建筑控制高度：旅游度假 ≤ 9 米 30 5． 2 項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)與實(shí)施方式 開發(fā)主體設(shè)想： 本地塊的開發(fā)與海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)的發(fā)展密切相關(guān)，現(xiàn)申請(qǐng)?jiān)诒本┦型恋卣韮?chǔ)備中心的監(jiān)督下，以海淀區(qū)分中心作為一級(jí)開發(fā)實(shí)施主體，組織實(shí)施該項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)工作。 根據(jù)北京市金融業(yè)的規(guī)定，獲得土地整理儲(chǔ)備中心委托授權(quán)開發(fā)的土地開發(fā)項(xiàng)目可以取得銀行的信用貸款，用以支持土地一級(jí)開發(fā)，所以本項(xiàng)目在資金籌措方面是有保證的。 加強(qiáng)區(qū)域主題宣傳 除在土地掛牌前和掛牌期間應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目土地優(yōu)勢(shì)的宣傳推廣 33 力度外，實(shí)際上在區(qū)域規(guī)劃期間就應(yīng)該進(jìn)行土地市場(chǎng)營(yíng)銷。 6． 2 拆遷費(fèi) 目前正在與家具廠洽談拆遷事宜，預(yù)計(jì)兩個(gè)月內(nèi)完成拆遷工作。 (3)通電 ： 通電方案：本項(xiàng)目未來(lái)將由 220/110kv 聶各莊變電站提供， 敷設(shè)擬 采用電纜管溝 。 （ 5）地塊內(nèi)土地平整： 平整方案：項(xiàng)目地塊內(nèi)的土地平整包括 土方回填 和場(chǎng)地平整。本項(xiàng)目的資金來(lái)源65%為銀行貸款，財(cái)務(wù)費(fèi)用為貸款利息，利息率按 13 年期貸款年利率 %、按資金實(shí)際占用情況計(jì)算利息，為 萬(wàn)元 ，在項(xiàng)目完成后以銷售收入還本付息。綠地和道路屬于公益性用地，其土地價(jià)值主要體現(xiàn)在社會(huì)效益上。項(xiàng)目區(qū)的規(guī)劃商業(yè)經(jīng)營(yíng)性建筑面積為 平方米，預(yù)計(jì)土地開發(fā)價(jià)值為 。 表 71 假設(shè)開發(fā)法單價(jià)測(cè)算表 —— 商業(yè) 項(xiàng) 目 說明 單價(jià) /比例 金額（元） 一、開發(fā)總價(jià)值 16790 建設(shè)期（年） 1 二、成本費(fèi)用 建造成本 (1)建安費(fèi)用 按建面單價(jià) 3000 (2)紅線內(nèi)市政 (按建安費(fèi)用 ) % (3)小區(qū)配套費(fèi) (按建安費(fèi)用 ) % 小計(jì) 不可預(yù)見費(fèi) (按建安費(fèi)用 ) % 專業(yè)費(fèi)、前期費(fèi)用、紅線外市政 (按建造成本 ) % 貸款利息 按二 1,2,3之和及地價(jià) % 合計(jì) 三、銷售費(fèi)用 營(yíng)業(yè)稅及附加 (按開發(fā)總價(jià)值 ) % 交易手續(xù)費(fèi) (按開發(fā)總價(jià)值 ) % 代理及廣告費(fèi) (按開發(fā)總價(jià)值 ) % 小計(jì) 四、發(fā)展商利潤(rùn) 按二 1,2,3之和及地價(jià) % 1476 五、樓面熟地價(jià) （一 二 三 四） /(1+%+30%) 7025 42 第八章 財(cái)務(wù)分析 8． 1 銷售收入估算 根據(jù)回款計(jì)劃和第七章的土地價(jià)值分析，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的總收入為 萬(wàn)元，各階段的收入為： 2020 年 10 月： 30% 萬(wàn)元 2020 年 11 月： 70% 萬(wàn)元 表 81 銷售收入估算表 項(xiàng)目 合計(jì) 2020年 10月 2020年 11月 出讓回款比例 100% 30% 70% 出讓收入（萬(wàn)元） 商業(yè) 8． 2 成本分析 根據(jù)總成本構(gòu)成（表 ）和資金使用計(jì)劃（表 ），項(xiàng)目各階段