【文章內(nèi)容簡介】 結(jié)合發(fā)展商務(wù)會展、城市休閑、時尚運動、品尚人居、生態(tài)度假等重要功能，把本組團(tuán)打造一個宜居、宜業(yè)、宜游的山東最具有特色的旅游城區(qū)。 四、市場定位 24 細(xì)分旅游市場定位： 兩個基礎(chǔ)市場：濟(jì)南 ——德州一體化的市民文化休閑市場；魯西北城市群家庭為主的文化休閑度假市場； 客源定位 以北京、天津、濟(jì)南、德州為核心的城市群的度假和本地市民休閑市場。 第 二 節(jié) 營銷策略 營銷目標(biāo) （ 1）營銷目標(biāo) 中國最具活力的 徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū) 山東文化旅游新景觀 德州重要的 AAAA級旅游景區(qū) （ 2）階段目標(biāo) 2020 年 ——2020 年：以 “文化體驗 ”為主題，率先樹立 大禹文化 旅游這一部分的旅游主題形象。 2017 年 ——2018 年：以 “中華大禹文化之旅 ”為主題，推出徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū)項目的主題形象。 2018 年 ——2020 年：以 “齊魯故里、民俗文化、 生態(tài)新 城 ”為主題，全面推出文化產(chǎn)業(yè)區(qū)完整的主題形象 。 營銷方案 （ 1）營銷對象 25 ① 魯西北都市圈的市民休閑：一小時交通圈地區(qū)之間的觀光旅游、度假休閑旅游、商務(wù)會議及國內(nèi)其他市場的文化觀光休閑。 在這里開始，發(fā)現(xiàn)中華文化起源； 營銷的主要目標(biāo)為青年、銀發(fā)、家庭、企業(yè)度假、公務(wù)商務(wù)旅游、自助旅游； 凸顯 “大禹文化之旅 ”品牌特征，并在此基礎(chǔ)上表現(xiàn)休閑度假主題； 經(jīng)常在重點城市舉行各種旅游活動和新產(chǎn)品的推介； 重視對休閑度假旅游、會議旅游、商務(wù)旅游等多種產(chǎn)品的營銷； 常規(guī)營銷手段如電視、報刊雜志、戶外廣告、互聯(lián)網(wǎng)等為主，靈活運用。 ② 以尋根祭祖旅游及時尚購物為主 的東亞及東南亞游客 形象宣傳口號：大禹治水； 營銷的主要目標(biāo)為韓日及東南亞地區(qū)華人華僑及外國人的尋根祭祖旅游、購物旅游、文化觀光、美食旅游等旅游市場； 著力推廣中華文化發(fā)源地、古山文化、大禹治水之地這三大主題。 與曲阜孔子故里、泰山等知名文化景點聯(lián)合營銷； 與知名航空公司建立合作伙伴。 ③ 勘訪旅游 與青島、泰山等山東知名景點聯(lián)合營銷； 與南京、杭州、上海、北京等重點旅游城市的對外旅游經(jīng)銷商 26 建立合作伙伴； 與各類 旅游群體、俱樂部建立合作關(guān)系。 （ 2）營銷手段 ① 大眾傳播 媒體：媒體 +網(wǎng)絡(luò)媒體 +平面媒體 重要舉 措：主題節(jié)慶活動 ② 點對點直銷 小眾媒體：旅游類 +時尚生活 +金融類 針對的群體：企業(yè)會所 +俱樂部 +行業(yè)協(xié)會 +個人 ③ 集團(tuán)客戶開發(fā) 舉辦 徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū) 商業(yè)及旅游項目推介會 策銷推廣策略 根據(jù) 徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū) 目標(biāo)市場的特征進(jìn)行產(chǎn)品的主體化包裝。針對不同細(xì)分市場的需求，結(jié)合 景 區(qū)的基本要素 ， 包裝 特色旅游主題產(chǎn)品 。 旅游營銷策略 建設(shè) “徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū)項目 ”主題網(wǎng)站，開展網(wǎng)絡(luò)宣傳和廣告營銷活動； 包價和線路：組織包價產(chǎn)品和開發(fā)旅游線路，以適應(yīng)細(xì)分市場的需求； 與攜程、金龍等知名旅游服務(wù)商合作推出瓜州 旅游優(yōu)惠產(chǎn)品組合； 27 媒體考察旅行：組織專題記者和媒體代表開展教育旅游； 與旅游指南合作：與旅游指南建立良好的合作關(guān)系，將 徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū) 申報成為： AAAA景區(qū)； 大力推介 徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū) ：在國內(nèi)外的重要旅游推介平臺推薦 徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū) 的旅游節(jié)慶活動； 大禹旅游冊：發(fā)行針對特定細(xì)分市場的旅游宣傳冊，在重點客源市場地的商業(yè)中心和大型交通樞紐擺放宣傳； 事件營銷：針對 徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū) 的主題形象策劃系列活動，如嘉華等大型活動。 產(chǎn)品直郵：通過郵件渠道來邀發(fā)潛在顧客。 在重點客源地設(shè)置 徒駭河文化旅游風(fēng) 景區(qū) 旅游信息點。 創(chuàng)辦影視旅游和項目招商推廣專利。 第四章 建設(shè)規(guī)模 一、用地規(guī)模測算 禹城 徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū) 總用地規(guī)劃規(guī)模 4500 畝 。通過對各項規(guī)模進(jìn)行分解，獲得各類用地比例構(gòu)成。 水系及綠地 水系：規(guī)劃范圍內(nèi)徒駭河長 ，現(xiàn)狀水域通過擴(kuò)展和疏通等措施，規(guī)劃水域及濕地。 綠地：項目內(nèi)部的公共綠地面積按照禹城總體規(guī)劃要求，為城市提供互相聯(lián)系的濱水綠地空間，同時大幅度改善地塊內(nèi)部的公共 28 空間環(huán)境。按照城市綠地平均水平，并綜合考慮項目需要打造一部分的城市開放空間的要求，適當(dāng)提高綠地比例，濱水地區(qū) 兩岸控制各 50m 的濱水綠化帶，按照常住人口規(guī)模推算，公共綠地面積約為 240畝左右。 公共設(shè)施用地： 包括商業(yè)用地以及城市道路廣場、公共停車場、市政公用設(shè)施等用地，約占 20%。 二、人口規(guī)模測算 按照用地比例及開發(fā)強(qiáng)度分析，項目常住人口規(guī)模約 2萬人。商業(yè)經(jīng)營人口約 。 第五章 建設(shè)地點與建設(shè)條件 第一節(jié) 建設(shè)地點 一、場地現(xiàn)狀分析 用地現(xiàn)狀解狀 規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀用地以 河道用地、 水域為主。場地整體上較為平整，適宜建設(shè)。 現(xiàn)場道路 徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū)項目與西部商貿(mào)區(qū)相鄰，毗鄰京滬鐵路101省道、 306 省道，距火車站 2公里，距汽車站 1公里，交通便利，能滿足交通需要。 現(xiàn)狀水系 29 景區(qū) 內(nèi)部現(xiàn)狀水系屬徒駭河水系，主要由地表溪流、滯水水域構(gòu)成，水域均屬季節(jié)性河流。 現(xiàn)狀植被 本區(qū)域代表性植被是常綠落葉混交林，生態(tài)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，特有成分突出，形成特殊的北溫帶植物區(qū)系。用地內(nèi)生態(tài)基礎(chǔ)好，自然環(huán)境景觀優(yōu)美。 適建性綜合評價 評價因子： （ 1）地形地貌 （ 2）坡度（水體流失，生態(tài)穩(wěn)定性、改造）的適宜性 （ 3）現(xiàn)狀水系的景觀價值以及生態(tài)價值 （ 4）景觀視野 （ 5）周邊在建項目 （ 6）交通的便利性以及通 達(dá)性 （ 7）自然水體的控制藍(lán)線 （ 8）土壤 （ 9）其他確定因素 根據(jù)基地的特征，綜合上述的評價因子，并選取了地形、水體、植被、建筑現(xiàn)狀的等因子，按一定標(biāo)準(zhǔn)賦予每種因子不同的權(quán)重，然后對諸因子的影響程序逐一評價，疊加后得出用地綜合評價圖，作為功能選擇、布局與開發(fā)強(qiáng)度控制的主要依據(jù)。 其中一級、二級、三級用地均為主導(dǎo)開發(fā)區(qū)：一級、二級用地 30 條件較好，無需拆遷即可進(jìn)行建設(shè)；三級地內(nèi)現(xiàn)狀有一些村民居住建筑，要進(jìn)行一定的前期拆遷才能進(jìn)行建設(shè)；四級用地為次級開發(fā)區(qū)；五級用地現(xiàn)狀為河道等非建設(shè)用地。 結(jié)論 項目 位于中心 城區(qū)與 西城區(qū) 連接處， 是禹城未來的行政文化、度假旅游及生活居住板塊，依托完善的交通基礎(chǔ)設(shè)計條件和優(yōu)美的自然山水風(fēng)光，將成為十年內(nèi)城市開發(fā)建設(shè)的主要區(qū)域。周邊已有和在建項目將提升區(qū)域的空間價值，同時文化產(chǎn)業(yè)區(qū)項目的定位和功能布局也需要根據(jù)周邊功能進(jìn)行合理的分析。 二、建設(shè)地點綜合評價 優(yōu)勢： 景觀條件優(yōu)勢，生態(tài)充分，宜居宜游； 周邊道路全部形成，交通十分便利； 項目周邊的行政、商業(yè)、文教項目提升整個區(qū)域的土地價值； 禹城歷史文化氛圍濃厚，為項目提供了多方面的題材； 位于城市的門戶地帶，是展現(xiàn) 城市風(fēng)貌的主要節(jié)點區(qū)域； 劣勢： 徒駭河 水量受季節(jié)影響明顯 ，對營造親水環(huán)境有一定難度； 機(jī)遇： 我國旅游產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展方興未艾，為本項目帶來巨大的機(jī)遇； 31 禹城未來主要發(fā)展方向向西向東，本項目在城市發(fā)展的主軸上； 挑戰(zhàn)： 我國文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展迅猛，數(shù)量眾多，禹城項目相比啟動較晚，面臨挑戰(zhàn)； 項目規(guī)模較大，而禹城本地的住宅和商業(yè)市場較小，對項目定位和策劃的準(zhǔn)確把握提出較高的要求； 周邊地區(qū)類似的居住、旅游等功能對項目構(gòu)成的挑戰(zhàn)。 第二節(jié) 建設(shè)條件 一、交通區(qū)位概況 禹城是山東的交通樞紐 ，距濟(jì)南 50公里，至北京 40公里。 禹城內(nèi)京滬高速、 10 306國道、京滬鐵路橫貫?zāi)媳保?、鐵路、空運、郵運四通八達(dá)。 小結(jié)：隨著內(nèi)外交通條件的全面改善，禹城交通區(qū)位條件已經(jīng)得到極大的改善，這將為未來城市發(fā)展、商貿(mào)、旅游等產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來重大機(jī)遇。 二、自然條件 氣候 禹城地處北溫帶季風(fēng)區(qū)，氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候。冬冷夏熱，四季分明。春秋季節(jié)較為舒適。 水系 32 禹城內(nèi)地下水較多，水系發(fā)育較為密集，城區(qū)水系主要有徒駭河洛北干古河道水系。水系多為以西南東北和南北流向，呈放射狀。從徑流特點看，大部分屬季 節(jié)性河流，受大氣降水影響較大。 第六章 工程建設(shè)方案 第一節(jié) 上位規(guī)劃情況 一、《禹城市城市總體規(guī)劃》 發(fā)展戰(zhàn)略 禹城城市總體規(guī)劃明確了城市發(fā)展方向、目標(biāo)和空間布局等重大問題。 中心城市發(fā)展戰(zhàn)略 禹城中心城市按照 “東擴(kuò)西延 ”的發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)劃主要形成 “四大板塊 ”，即中心城區(qū)，重點發(fā)展服務(wù)業(yè)；東部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；西部 商貿(mào) 物流園區(qū)，重點發(fā)展物流業(yè)，徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū)項目區(qū)重點發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)。 結(jié)論 （ 1）禹城是距離濟(jì)南、德州主城較近的副中心，具有最先接受主城產(chǎn)業(yè)和資本資源 輻射的空間和區(qū)位優(yōu)勢。 （ 2）隨著濟(jì)南工業(yè)北拓，禹城旅游的率先啟動，兩地在工業(yè)和旅游方面已經(jīng)率先實現(xiàn)了對接和共建共享。 （ 3）徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū)項目位于禹城東西發(fā)展主軸上，根據(jù)城市的發(fā)展策略，項目的建設(shè)將推動城市區(qū)域的發(fā)展，加快城 33 市西進(jìn)的步代。 （ 4）徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū)項目位于總體規(guī)劃確定的城市西部區(qū)域的核心位置，具有帶動和銜接周邊區(qū)域的發(fā)展的重要使命。 （ 5）按總體規(guī)劃的要求，以文化旅游產(chǎn)業(yè)為主。 第二節(jié) 設(shè)計依據(jù)和原則 一、設(shè)計依據(jù) 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（ 2020） 《城市規(guī)劃編制辦法》（ 1991） 《城市規(guī)劃編制辦法實施細(xì)則》（ 1995） 《城市道路分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)》 GBJ13790 《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB5022095 《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》 GB50282898 《城市排水工程規(guī)劃規(guī)范》 GB503182020 《城市電力規(guī)劃規(guī)范》 GB502931999 《城鎮(zhèn)燃?xì)庖?guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ 2020年版） GB5002893 《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范》 CJJ8399 《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》 GB5028993 《德州市城市總體規(guī)劃（ 20202020）》 《禹城市總體規(guī)劃》（ 20202020）》 《山東省禹城旅游發(fā)展總體規(guī)劃（ 20202020）》 《禹城國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》 34 《禹城市志》 《禹城統(tǒng)計年鑒（ 2020）》 《德州統(tǒng)計年鑒（ 2020）》 二、設(shè)計原則 生態(tài)優(yōu)先原則 項目位于城市山水相交區(qū)域。場地自身擁有極高的生態(tài)稟賦，規(guī)劃采取生態(tài)優(yōu)先策略，優(yōu)先規(guī)劃水系和綠地系統(tǒng)，按照科學(xué)實施、合理布局、水續(xù)利用的策略，通過保護(hù)生態(tài)價值提升土地價值。 文化凸顯原則 徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū) 項目不僅是各種建筑的簡堆砌，更肩負(fù)著展示和弘揚大禹 文化的重任。因此在設(shè)計中通過在各類建筑景觀和文化活動中穿插齊文化等地方特色文化符號來達(dá)到文化元素的全面展現(xiàn)。拉動禹城文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推廣文化產(chǎn)業(yè)區(qū)項目，打造禹城的城市名片，帶動城市產(chǎn)業(yè)提升，凸顯項目文化主題和城市文化底蘊。 產(chǎn)業(yè)和經(jīng)營原則 徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū) 的概念不是簡單的文化場景的展示，是通過持續(xù)不斷的以文化和旅游產(chǎn)業(yè)積累帶動的不斷發(fā)展的過程，應(yīng)當(dāng)十分突出本項目的產(chǎn)業(yè)性和經(jīng)營性。在產(chǎn)業(yè)中，文化產(chǎn)業(yè)以及其衍生的商業(yè)、旅游是 景 區(qū)的核心經(jīng)濟(jì)支柱，各種文化主題場景為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營提供了平臺。 堅持經(jīng)濟(jì)、社會與環(huán) 境效益統(tǒng)一的原則 35 徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū) 項目是禹城文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的亮點項目，是提升城市品牌的重要手段，同時也是重要的社會公共工程，項目開發(fā)應(yīng)當(dāng)十分關(guān)注社會效益。與此同時，項目開發(fā)和運營資金投入巨大，作為企業(yè)行為，必須進(jìn)行細(xì)致的市場調(diào)研，制定嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實的開發(fā)策略，使項目形成良性滾動發(fā)展的趨勢。 第三節(jié) 總體思路、目標(biāo)與定位 一、總體思路 近年來我國文化產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，以文化產(chǎn)業(yè)區(qū)為標(biāo)志的硬件開發(fā)方興未艾，其規(guī)模大，數(shù)量之多都是前所未有的。具有本土文化特色的題材、建筑、日趨多元和成熟的市場，是我國大禹文化發(fā)展的優(yōu)勢和 機(jī)遇。 禹城文化產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展不具備先發(fā)優(yōu)勢，并且在項目位置等方面的特殊性決定其難以套用我國其他大禹文化的現(xiàn)有模式。對于這個項目來說，它位于城市中心西部，并且體量巨大，必須擁有基本的城市功能。 因此，禹城文化產(chǎn)業(yè)區(qū)可以探索一種新的文化產(chǎn)業(yè)模式，將文化產(chǎn)業(yè)和城市功能有機(jī)融合的模式。 二、發(fā)展目標(biāo) 城市核心休閑商務(wù)區(qū) 延續(xù)城市文化旅游商業(yè)軸線，打造城市休閑商務(wù)區(qū) ， 與城市濱水空間、文化主題緊密結(jié)合，充滿休閑氛圍的城市。 城市濱水濕地公園 36 依托稀缺的上游水源構(gòu)筑城市濱水開放空間；水資源高效收集和循環(huán)利用的