【正文】 渡的一部分，經(jīng)濟的重要組成部分將會進入反常的前進狀態(tài)。 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)市政設(shè)施不完備，電信、燃氣、供暖管線沒有實現(xiàn)介入，不能滿足該區(qū)域的市政需求。 優(yōu)越的地理區(qū)位 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)地處海淀區(qū)中關(guān)村商圈的后花園，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。各種市政基礎(chǔ)設(shè)施管線接至規(guī)劃紅線外。 有線電視：由海淀區(qū)有線 電視局提供。雨水從山區(qū)自然排洪溝匯集于梁家園排水溝，最后流往上莊水庫，排洪能力五年一遇。 圖 2－ 3： 地塊位置圖 10 項目現(xiàn)狀情況統(tǒng)計表 序號 項目名稱 數(shù)量 單位 備注 一 項目總占地面積 公頃 二 應(yīng)拆遷房屋建筑面積 平方米 拆遷公司實地調(diào)查數(shù)據(jù) 1 廠房 平方米 拆遷公司實地調(diào)查數(shù)據(jù) 自然環(huán)境 由于京密引水渠和市區(qū)西北鐵路環(huán)線的阻隔，使地塊成為一個相對封閉的區(qū)域。海淀區(qū)位于北京市區(qū)西北郊。 宗地區(qū)域的歷史價值 該宗地位于北京市 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部 ，對于土地用途要按 照控制性詳細規(guī)劃執(zhí)行，具體用途以規(guī)劃意見書為準。 總用地面積 公頃，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃。 1. 本報告是在委托方提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。 項目的實施將具有以下意義： l、實現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價值，滿足本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求； 符合海淀區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和整體規(guī)劃的要求，滿足政府的社會目標。鳳凰嶺地區(qū)已經(jīng)具備土地一級開發(fā)的基礎(chǔ)條件。 2021年以后，該區(qū)域 所屬的海淀北部地區(qū)先后編制了《海淀區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃》、《海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》、《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)控制性詳細規(guī)劃》（征求意見稿）、《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計要點說明》等一系列規(guī)劃文件，已獲得北京市規(guī)劃委員會《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計指標有關(guān)問題的批復(fù)》（市規(guī)函【 2021】 1553號），這為鳳凰嶺地區(qū)的建設(shè)發(fā)展提供了依據(jù)。 在加強海淀區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的整體性、繁榮該地區(qū)經(jīng)濟的同時，發(fā)揮本項目土地自身優(yōu)勢，提升大西山風(fēng)景旅游區(qū)的北部商業(yè)檔次。 綜合考慮土地開發(fā)價值后，按基準收益率 10%折算，項目財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，年內(nèi)部收益率為 12%，項目在財務(wù)上可行。 6 第二章 項目的界定與現(xiàn)狀描述 宗地性質(zhì)及基本情況 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施項目地均為集體土地，項目位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至發(fā)鳳凰嶺景區(qū)和龍泉寺一級山區(qū)公路，北至鳳凰嶺路 。 宗地規(guī)劃用途為旅游度假及文化用地。海淀區(qū)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)有了得天獨厚的條件，確立了海淀區(qū)在全國高科技發(fā)展中的核心地位，具備發(fā)展知識經(jīng)濟的條件。所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30年。 （ 2）市政設(shè)施現(xiàn)狀 自來水：自打井水和海淀供水一廠供水 雨污水：無市政管網(wǎng)。電話線空中架設(shè)，無地下管溝敷設(shè)。 本項目完成后應(yīng)達到：用地范圍內(nèi)的 “ 三通 ” （通上水通電、通路）及土地平整，滿足建設(shè)條件，達到熟地標準?，F(xiàn)在已有的配套設(shè)施不能滿足日益增加的旅游觀光者的需求。 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)沒有形成合力，制約海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)商業(yè)氛圍的發(fā)展 旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品營銷、形象宣傳等方面各行其是，沒有形成合力，企業(yè)間的協(xié)調(diào)組織 —— 商會的作用沒有充分發(fā)揮，使打造海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)整體商業(yè)氛圍的工作難以順利進行。與此同時，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到 4%），零售業(yè)和零售價格指標都保持相對穩(wěn)定。 近年來北京的經(jīng)濟保持了高速增長的趨勢， 2021年 2021 年 GDP 年均增長速度達到 %， GDP 年增長率高于國 家平 17 均水平，服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長迅速， 2021 年奧運會將進一步拉動北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境改造，進一步改善投資環(huán)境，提升國際形象。制度建立之初，由于對土地供應(yīng)總量調(diào)控力度的加大，使得土地供應(yīng)規(guī)模有所縮減，加上開發(fā)商以及購房者的理性預(yù)期影響，房地產(chǎn)價格有可能會呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。全年接待國內(nèi)旅游者 億人次，增長 %。 預(yù)計， 06 年入境旅游人數(shù)將前所未有地達到 億人次，比去年增長 8%。宏偉的故宮是世界上最大的并且保存最好的皇宮。這一年中，北京也接待了一億一千萬來自其他省和中國其他地區(qū)的游客，比上一年增長了 8％，旅游收入達 億元，比上一年增長了 29％。北京旅游業(yè)將有一個更加輕松、更加現(xiàn)代的發(fā)展環(huán)境。 6．旅游產(chǎn)業(yè)屆時經(jīng)過四十年的發(fā)展，將成為一個非常成熟的產(chǎn)業(yè)，不僅有穩(wěn)定的市場，而且在國內(nèi)外享有很高的知名度，很多產(chǎn)品將成為世界產(chǎn)品，北京將成為世界最主要的旅游目的地和國際會議中 24 心，北京旅游文化節(jié)也將成為享譽世界的國際節(jié)日。另外，還有 20%的旅游飯店集中在西城區(qū)、宣武區(qū)和豐臺區(qū)。 平均房價和客房出租率同步增長。 27 海淀區(qū)旅游業(yè)發(fā)展情況分析 二十一世紀，國際三大產(chǎn)業(yè)中最具吸引力的產(chǎn)業(yè)為旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，必將吸引越來越多的媒體和旅游界的關(guān)注（即地利）。 5． 3 拆遷補償方式 本項目對拆遷的補償方為貨幣補償方式，相應(yīng)的拆遷補償費用計入一級開發(fā)成本。 5． 7 收款方式與回款計劃 本項目收款方式為短時間分期收款，在 2021 年下半年完成收款并歸還銀行貸款，以節(jié)約資金成本。 土地出讓金雖然在一級開發(fā)階段沒有支付，但也應(yīng)計入總投資進行計算。具體的估算情況見前期工程費估算表，前期工程費合計為 278 萬元。 排水方案： 排水系統(tǒng)近期實施擬采用雨水、污水分流的排水體制。 綜上，市政設(shè)施預(yù)計總投入成本為 3006 萬元。 6． 10 不可預(yù)見費 不可預(yù)見費按開發(fā)建設(shè)補償費用、拆遷費用、前期費用、市政建 39 設(shè)費用合計數(shù)的 5%估算，即 萬元。 6． 7 財務(wù)費用 財務(wù)費用是土地一級開發(fā)主體的資金成本。 成本估算：給水工程工程預(yù)計費用約 70萬元，中水工程約 85 萬元，排水工程 72 萬元，雨水工程約 384萬元，總成本合計約 611 萬元。 成本估算：預(yù)計道路建設(shè)成本約 1181 萬元，道路照明工程成本 37 約 50 萬元，通路工程合計 1231 萬元。勞動力安置由西山農(nóng)場和車耳營 35 村內(nèi)部調(diào)劑解決。土地市場營銷有助于真實體現(xiàn)土地價值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強政府對土地市場的管理和調(diào) 控力度。具體安排如下： 31 開發(fā)項目進度表 單位（天、 月 ） 時間 項目 0 5 15 1 5 15 2 5 15 3 5 15 4 5 15 5 5 15 6 5 15 7 5 15 8 5 15 9 5 15 10 5 15 規(guī)劃意見書 交通影響評價 環(huán)境影響評價 市政咨詢方案 編制可行性研究報告 項目建設(shè)用地預(yù)審 一級開發(fā)立項 辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù) 辦理征地手續(xù) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 拆遷許可證 拆遷 拆遷結(jié)案 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 建設(shè)用地批準書 土地入市交易 32 5． 5 資金籌措 本項目資金來源 65%為銀行貸款資金， 35%自籌。 29 第五章 項目的策劃和運作 5． 1 規(guī)劃設(shè)計條件 按照北京市規(guī)劃委員會發(fā)《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計指標有關(guān)問題的復(fù)函》（市規(guī)函［ 2021］ 1553 號）的規(guī)定，本項目規(guī)劃利用條件如下： 項目名稱：北京市海淀區(qū)大西 山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施項目 用地規(guī)劃要求： 擬規(guī)劃建設(shè)用地位置、范圍：東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至鳳凰嶺旅游設(shè)施二期項目，北至鳳凰嶺路。使第三產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加 美元。一星級飯店在平均房價下降 5%的情況下，客房出租率提升 12 個百分點。 高星級飯店集中全市旅游飯店 60%的收入和 70%的利潤。 結(jié)論： 中國旅游產(chǎn)業(yè)和北京旅游業(yè)的發(fā)展為國內(nèi)旅游市場提供了巨大的潛力，國民經(jīng)濟增長的強勁走勢使得國民用于旅游方面的開銷迅速增長； 北京已有一大批文化歷史名勝，如故宮、天壇、八達嶺長城和頤和園等； 總體上，旅游業(yè)仍處于發(fā)展規(guī)律階段、熱點不多，就是歷史名勝開發(fā) 得也很有限，近幾十年沒有開發(fā)新的景點； 游客在京停留時間平均為國為 天，重游率接近 70%。另外，商務(wù)旅游、體育旅游、探險旅游、康體旅游、節(jié)慶旅游、修學(xué)旅游、購物旅游以及農(nóng)業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教育觀光等多種旅游形式將得到充分的發(fā)展，屆時，國內(nèi)外旅游者將在北京對旅游產(chǎn)品有更多的選擇性。 下圖顯示了外地來京人員不同的來京目的和他們平均在京停留的天數(shù)。在中國31 個省、自治區(qū) 、直轄市中，北京是第二大旅游勝地。 “十五 ”期間， 客運總量累計達到 億人，比 “九五 ”時期增長 倍。 不單是北京， 05 年全國的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展。 4． 3 旅游市場分析 05年全市接待入境旅游者 萬人次，比上年增長 15%。 從需求方面來看，由于《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等的發(fā)布實施，經(jīng)營性用地停止協(xié)議出讓，轉(zhuǎn)而實行招標拍賣掛牌出讓，市場化程度大大提高，競爭也將更為激烈，土地價格也將因此而上漲。同時，農(nóng)村的總?cè)丝诹恳苍诔掷m(xù)增長。 另外，本項目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。 豐富的旅游資源 海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良 好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會務(wù)等市場資源。中關(guān)村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已經(jīng)成為北京高科技的標志，海淀區(qū)是高等學(xué)府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。 頤陽路：只是道路柏油面，路下沒有敷設(shè)任何管道。 天然氣：無天然氣管道，主要燃料為液化氣。區(qū)域內(nèi)山清水秀，風(fēng)景宜人，景觀資源豐富。可規(guī)劃地上面積 萬圖 2－ 2： 大西山風(fēng)景區(qū)位置示意圖 9 平方米。區(qū)內(nèi)山清水秀、古跡繁多，屬北京的上風(fēng)上水之地。屬于國有土地。 3. 本報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。 《北京市城市總體規(guī)劃（ 2021 年 2020 年）》 《海淀區(qū)土地利用規(guī)劃》 《關(guān)于