【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 大規(guī)模建設(shè)，清代形成“三山五園”的宏大格局，海淀區(qū)不僅有優(yōu)美的自然景觀，而且有豐富的人文景觀。秀美的自然景觀 與豐富的人文景觀相映成趣，為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)、科研工作者提供了一個(gè)良好的生產(chǎn)、生活和工作環(huán)境。 8 海淀區(qū)中關(guān)村是全國(guó)智力資源和科技人員最密集的地區(qū)，其智力密集度在世界亦屬罕見(jiàn)。海淀區(qū)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)有了得天獨(dú)厚的條件，確立了海淀區(qū)在全國(guó)高科技發(fā)展中的核心地位，具備發(fā)展知識(shí)經(jīng)濟(jì)的條件。海淀區(qū)位于北京市區(qū)西北郊。東與西城、朝陽(yáng)區(qū)相鄰，南與宣武、豐臺(tái)區(qū)毗連，西與石景山、門(mén)頭溝區(qū)交界，北與昌平縣接壤，全區(qū)總面積 426平方公里。 總用地面積 公頃，其中建設(shè) 用地面積 公頃，代征道路面積 ，代征綠地 公頃?？梢?guī)劃地上面積 萬(wàn)圖 2－ 2： 大西山風(fēng)景區(qū)位置示意圖 9 平方米。項(xiàng)目用地位置范圍示意圖如下： 該項(xiàng)目用地范圍內(nèi)大部分為早期建造的平房，目前房屋情況較差，布局混亂，私搭亂建嚴(yán)重。平房破損程度嚴(yán)重，使用功能設(shè)施不全，生活極為不便，現(xiàn)有形象與大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游及海定區(qū)日益改變的城市景觀極不協(xié)調(diào)。 現(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約 公頃，占用地總面積的%；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地 公頃，占用的總面積的 %（家具廠，已停產(chǎn)）。所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30年。 圖 2－ 3： 地塊位置圖 10 項(xiàng)目現(xiàn)狀情況統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 數(shù)量 單位 備注 一 項(xiàng)目總占地面積 公頃 二 應(yīng)拆遷房屋建筑面積 平方米 拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù) 1 廠房 平方米 拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù) 自然環(huán)境 由于京密引水渠和市區(qū)西北鐵路環(huán)線的阻隔，使地塊成為一個(gè)相對(duì)封閉的區(qū)域。項(xiàng)目用地所處區(qū)域?qū)儆谂瘻貛О霛駶?rùn)季風(fēng)氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干 燥，全年平均氣溫 16 攝氏度，一月份平均氣溫－ 3 攝氏度， 7 月份平均氣溫 30 攝氏度，年平均降水 600mm，全年無(wú)霜期 200余天。項(xiàng)目地塊位于以 生態(tài)為主題的大西山 風(fēng)景區(qū)。區(qū)域內(nèi)山清水秀，風(fēng)景宜人，景觀資源豐富。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，上風(fēng)上水，是中關(guān)村科技園區(qū)的后花園，是 IT業(yè)成功人士，公司白領(lǐng)，及各行業(yè)專(zhuān)家開(kāi)會(huì)、辦公、旅游、療養(yǎng)、及舉辦學(xué)術(shù)研討會(huì)的理想處所。 市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況 （ 1）交通現(xiàn)狀 宗地附近東西向主要有聶各莊西路、北清路、龍泉寺路。 11 市區(qū)鐵路西北環(huán)線從地塊東側(cè)經(jīng)過(guò)，但目 前已基本處于停運(yùn)狀態(tài)。 （ 2）市政設(shè)施現(xiàn)狀 自來(lái)水：自打井水和海淀供水一廠供水 雨污水：無(wú)市政管網(wǎng)。雨水從山區(qū)自然排洪溝匯集于梁家園排水溝，最后流往上莊水庫(kù)，排洪能力五年一遇。無(wú)污水處理設(shè)施。自建化糞池或沉淀池，上層清水自然排除，沉淀污物定期抽運(yùn)。 天然氣：無(wú)天然氣管道，主要燃料為液化氣。 電力：有聶各莊變電站， 22萬(wàn)伏 11萬(wàn)伏。居民用電分別由昌平區(qū)陽(yáng)坊供電和海淀區(qū)沙澗路供電提供。 通訊：西山農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)部?jī)?nèi)有電話機(jī)房，容量 1440門(mén)，有 800門(mén)投入使用。電話線空中架設(shè)，無(wú)地下管溝敷設(shè)。 有線電視：由海淀區(qū)有線 電視局提供。 （ 3）周邊大市政現(xiàn)狀 北清路： 北清路一期敷設(shè)有 DN800 上水，末端距鳳凰嶺地區(qū)約 78 公里。 北清路一期敷設(shè)有 DN500 中壓天然氣管，末端距鳳凰嶺地區(qū)約78 公里，且估計(jì)中壓管線的壓力不足以到達(dá)本地區(qū)。 頤陽(yáng)路：只是道路柏油面，路下沒(méi)有敷設(shè)任何管道。 公共設(shè)施狀況 宗地附近有環(huán)綠藝苑、實(shí)創(chuàng)總公司培訓(xùn)基地等小型度假、旅游設(shè)施。聶各莊村分布有郵局、衛(wèi)生院、商店等簡(jiǎn)單公共設(shè)施?？傮w規(guī)模 12 較小、檔次偏低、布局分散，不能滿(mǎn)足該區(qū)域未來(lái)發(fā)展需要。 本項(xiàng)目完成后應(yīng)達(dá)到：用地范圍內(nèi)的 “ 三通 ” （通上水通電、通路）及土地平整，滿(mǎn)足建設(shè)條件，達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)。各種市政基礎(chǔ)設(shè)施管線接至規(guī)劃紅線外。 13 第三章 投資環(huán)境 3． 1 海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)介紹 海淀區(qū)以高科技、高知識(shí)含量為特色。無(wú)論是從區(qū)位、商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)構(gòu)成還是人氣的旺盛程度，都堅(jiān)實(shí)的捍衛(wèi)著其在京城科技龍頭的地位。中關(guān)村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已經(jīng)成為北京高科技的標(biāo)志，海淀區(qū)是高等學(xué)府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。 3． 2 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析 自然風(fēng)光和民俗旅游 鳳凰嶺、大覺(jué)寺、陽(yáng)臺(tái)山、翠湖濕地公園 、七王墳等旅游景區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，四季如畫(huà)，是周末放松休閑的好去處。海淀區(qū)北部地區(qū)開(kāi)發(fā)辦同時(shí)組織實(shí)施了當(dāng)?shù)氐拿袼茁糜挝幕?，抓住現(xiàn)代人回歸自然的巨大商機(jī)。 豐富的商業(yè)資源 鳳凰嶺、大覺(jué)寺、陽(yáng)臺(tái)山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)聚集在海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)，整個(gè)風(fēng)景區(qū)內(nèi)孕育著較好的商機(jī)。現(xiàn)在已有的配套設(shè)施不能滿(mǎn)足日益增加的旅游觀光者的需求。 優(yōu)越的地理區(qū)位 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)地處海淀區(qū)中關(guān)村商圈的后花園，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 周邊環(huán)境：本項(xiàng)目所在的海淀區(qū)，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，上地科技園區(qū)， 中關(guān)村商圈，及眾多高等學(xué)府聚集在海淀區(qū)，這些必將 14 對(duì)本項(xiàng)目有輻射影響，本項(xiàng)目所在的大西上風(fēng)景區(qū)是 IT 成功人士旅游度假、會(huì)議、辦公的好去處，同時(shí)是各大高校學(xué)科帶頭人舉辦學(xué)術(shù)研討會(huì)、學(xué)術(shù)展示會(huì)的優(yōu)選之所。 商圈環(huán)境：海淀區(qū)大西山旅游區(qū)西北部，現(xiàn)在已各大旅游風(fēng)景區(qū)為依托，以旅游、飲食、住宿為主體的商圈已經(jīng)初具規(guī)模，同時(shí)受到中關(guān)村商圈，上地商圈的輻射作用，有益于本項(xiàng)目的商業(yè)環(huán)境。 豐富的旅游資源 海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨(dú)特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良 好的人文親和環(huán)境，必將帶來(lái)巨大的旅游休閑會(huì)務(wù)等市場(chǎng)資源。 3． 3 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)目前存在的問(wèn)題 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)正呈生長(zhǎng)之勢(shì)，但受到風(fēng)貌保護(hù)的限制和交通條件的限制，除了現(xiàn)有各旅游景區(qū)相應(yīng)的配套設(shè)施外，還沒(méi)有形成大型的商業(yè)環(huán)境。 功能不盡完善，結(jié)構(gòu)不夠合理 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，是旅游度假的絕好選擇，但相關(guān)的配套設(shè)施沒(méi)有合理得銜接起來(lái)，各種業(yè)態(tài)沒(méi)有合理的銜接起來(lái)，對(duì)消費(fèi)者的吸引大多是旅游業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)往往被忽略。 配套設(shè)施不夠完善 各旅游風(fēng)景區(qū)同相應(yīng)的配套設(shè)施沒(méi)有合理的 組合，各行其是，沒(méi)能達(dá)到相輔相成的作用，除旅游景區(qū)外，各飲食、住宿等地的停車(chē)位 15 數(shù)量有限。 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)沒(méi)有形成合力，制約海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)商業(yè)氛圍的發(fā)展 旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)、形象宣傳等方面各行其是，沒(méi)有形成合力，企業(yè)間的協(xié)調(diào)組織 —— 商會(huì)的作用沒(méi)有充分發(fā)揮，使打造海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)整體商業(yè)氛圍的工作難以順利進(jìn)行。 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)市政設(shè)施不完備，電信、燃?xì)?、供暖管線沒(méi)有實(shí)現(xiàn)介入，不能滿(mǎn)足該區(qū)域的市政需求。 3． 4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 從海淀區(qū)旅游配套設(shè)施的總 體供應(yīng)量來(lái)看，市場(chǎng)供不應(yīng)求，隨著中關(guān)村以及高科技產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，未來(lái)對(duì)于高檔旅游配套設(shè)施的市場(chǎng)需求將有大幅提升。 結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)和規(guī)劃方向考慮，未來(lái)本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展旅游配套設(shè)施類(lèi)產(chǎn)品有非常好的市場(chǎng)前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補(bǔ)海淀區(qū)旅游配套設(shè)施的市場(chǎng)空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。 另外，本項(xiàng)目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。 16 第四章 市場(chǎng)分析 4． 1 總體宏觀經(jīng)濟(jì)分析 中國(guó)經(jīng)濟(jì)在過(guò)去的二十年中迅 速發(fā)展，國(guó)民生產(chǎn)總值已達(dá)到世界的 %。中國(guó)的零售業(yè)也在兩位數(shù)的增長(zhǎng)，與 12年前相比，翻了四倍多。這樣的發(fā)展速度將會(huì)在短期到中期內(nèi)存在。與此同時(shí)，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到 4%），零售業(yè)和零售價(jià)格指標(biāo)都保持相對(duì)穩(wěn)定。 這樣的國(guó)民生產(chǎn)總值能力保證了大多數(shù)外商的直接投資達(dá)到相當(dāng)高的水平，在今后的幾年中有這樣的發(fā)展趨勢(shì)：作為中國(guó)入世的過(guò)渡的一部分，經(jīng)濟(jì)的重要組成部分將會(huì)進(jìn)入反常的前進(jìn)狀態(tài)。 排除無(wú)法預(yù)計(jì)的政治或其它方面劇變的影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大發(fā)展水平將會(huì)在中期內(nèi)存在。 中國(guó)的都市人口數(shù)量也已開(kāi)始增長(zhǎng) ，每年大約估計(jì)有 800 至 900萬(wàn)人移居到城市。同時(shí)，農(nóng)村的總?cè)丝诹恳苍诔掷m(xù)增長(zhǎng)。 北京是全國(guó)的政治、文化與國(guó)際交往中心，又是生機(jī)勃勃、充滿(mǎn)活力的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。改革開(kāi)放以后特別是 “ 十五 ” 時(shí)期，中共北京市委、市政府大力發(fā)展 首都經(jīng)濟(jì) 。循著北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展要立足北京、服務(wù)全國(guó)、面向世界的思路，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和布局進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的加速轉(zhuǎn)變，使全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長(zhǎng)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持在全國(guó)前列。 近年來(lái)北京的經(jīng)濟(jì)保持了高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)， 2021年 2021 年 GDP 年均增長(zhǎng)速度達(dá)到 %， GDP 年增長(zhǎng)率高于國(guó) 家平 17 均水平，服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅速， 2021 年奧運(yùn)會(huì)將進(jìn)一步拉動(dòng)北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境改造，進(jìn)一步改善投資環(huán)境，提升國(guó)際形象。 2021 年，北京 GDP 總量為 億元，比上年增長(zhǎng)%，連續(xù)六年保持二位數(shù)的增長(zhǎng)。人民生活水平邁上新臺(tái)階，城市居民人均可支配收入達(dá)到 元，四年平均實(shí)際增長(zhǎng)幅度達(dá)到%。 4． 2 土地市場(chǎng)分析 從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，現(xiàn)階段土地供應(yīng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)政策調(diào)整對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要可從以下幾方面加以分析： １、土地供應(yīng)總量將會(huì)進(jìn)一步得到控制 從供給 方面看，國(guó)土資源部下發(fā)的《關(guān)于清理各類(lèi)園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》以及國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于暫停審批各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)的緊急通知》和《關(guān)于清理整頓各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》等文件，對(duì)城市各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)（園區(qū)）、別墅用地的供給作了嚴(yán)格的限制，這將使城市土地增量供應(yīng)出現(xiàn)較大回落。 從需求方面來(lái)看，由于《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》等的發(fā)布實(shí)施，經(jīng)營(yíng)性用地停止協(xié)議出讓?zhuān)D(zhuǎn)而實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓?zhuān)袌?chǎng)化程度大大提高，競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈，土地價(jià)格也將因此而上漲。土地價(jià)格的上漲， 將降低土地市場(chǎng)需求。 在供求機(jī)制的共同作用下，土地市場(chǎng)經(jīng)過(guò)調(diào)整將重新實(shí)現(xiàn)平衡， 18 土地總供應(yīng)量縮減，土地價(jià)格則將上浮，從而最終實(shí)現(xiàn)控制土地供應(yīng)總量，減少土地收益流失。 地產(chǎn)價(jià)格短期將會(huì)有所波動(dòng)，長(zhǎng)期趨向平穩(wěn) 土地儲(chǔ)備制度以及土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響在不同階段的表現(xiàn)存在著一定的差異。制度建立之初，由于對(duì)土地供應(yīng)總量調(diào)控力度的加大，使得土地供應(yīng)規(guī)模有所縮減，加上開(kāi)發(fā)商以及購(gòu)房者的理性預(yù)期影響，房地產(chǎn)價(jià)格有可能會(huì)呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。與此同時(shí)，由于政府對(duì)住房市 場(chǎng)的干預(yù)，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房的推出，將對(duì)住房市場(chǎng)需求形成較強(qiáng)的分流作用，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲產(chǎn)生抑制作用。再者，隨著土地儲(chǔ)備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃等的落實(shí)，政府將根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行土地供應(yīng)，以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大幅波動(dòng)。因此，從中長(zhǎng)期來(lái)看，土地供應(yīng)政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不會(huì)特別明顯，市場(chǎng)價(jià)格總體上將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。 4． 3 旅游市場(chǎng)分析 05年全市接待入境旅游者 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) 15%。其中，外國(guó)人 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；港、澳、臺(tái)同胞 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %。全市旅游外匯收入 億美元，增長(zhǎng) %。全年出境旅游者達(dá) 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %。全年接待國(guó)內(nèi)旅游者 億人次，增長(zhǎng) %。國(guó)內(nèi)旅游收入 1300 億元，增長(zhǎng) %。 “ 十五 ” 期間，全市共接待入境旅游者 1460 萬(wàn)人次，旅游外匯收入累計(jì)達(dá)到 148 19 億美元，分別比 “ 九五 ” 時(shí)期增長(zhǎng) %和 %。共接待國(guó)內(nèi)旅游者 億人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 億元，分別比 “ 九五 ” 時(shí)期增長(zhǎng) %和 倍。 不單是北京， 05 年全國(guó)的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展。我國(guó)入境旅游人