【正文】 2 拆遷費 …………………………… ……………………………………………………… .36 6． 3前期工程費 .……………………………………………………………………………… .36 6． 4 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費 ………………………………………………… .37 6． 5 地價款 ………………………………… .………………………………………………… .40 6． 6管理費用 ………………………………………………………………………………… ..40 6． 7財務(wù)費用 ………………………………………………………………………………… ..40 6． 8銷售推廣費 ……………………………………………………………………………… ..40 6． 9開發(fā)期稅費 ……………………………………………………………………………… ..41 6． 10 不可預見費 ……………………………………………………………………………… 41 6． 11 資金使用計劃 …………………………………………………………………………… .41 第七章 項目竣工后的土地價值分析 …………… ………………………………………… .42 7． 1 假設(shè)開發(fā)法測算土地市場價格 ………………………………………………………… .43 7． 2 開發(fā)余值的分析 .................................................................................................. 43 第八章 財務(wù)分析 ...................................................................................................... 45 8． 1 銷售收入估算 ..................................................................................................... 45 8． 2 成本分析 ............................................................................................................ 45 8． 3 靜態(tài)分析 ............................................................................................................ 45 8． 4 現(xiàn)金流量分析 ..................................................................................................... 45 8． 5 借款償還 ............................................................................................................ 46 8． 6 結(jié)論 ................................................................................................................... 46 第九章 風險分析 ...................................................................................................... 47 9． 1 不確定性分析 ..................................................................................................... 47 9． 2 盈虧平衡分析 ..................................................................................................... 47 9． 3 敏感性分析 ......................................................................................................... 48 9． 4 投資環(huán)境風險 ..................................................................................................... 49 9． 5 資金風險 ............................................................................................................ 50 9． 6 管理 風險 ………………………………………………………………………………… .50 9． 7 政策 風險 ............................................................................................................ 50 第十章 社會效益評價 ................................................................................................. 51 10． 1 對就業(yè)效益的影響 ............................................................................................ 51 10． 2 對環(huán)境效益的影響 ............................................................................................ 51 10． 3 對政府財政的影響 ............................................................................................ 51 10． 4 對區(qū)域發(fā)展的影響 ............................................................................................ 51 第十一章 結(jié)論 ........................................................................................................... 53 1 第一章 概 述 鳳凰嶺地塊位于海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)的西北部?？梢?guī) 劃地上面積 萬平方米。通過對項目地塊的土地開發(fā)成本測算及土地收益測算，得到項目評價的綜合結(jié)論為： 成本支出：項目總投資為 萬元。 4. 我們已對本報告中的研究對象進行了實地勘查。廠房及林地均為當?shù)剞r(nóng)民租賃使用，租賃三十年。金代在這里建有八大水院，明朝開始大規(guī)模建設(shè)，清代形成“三山五園”的宏大格局，海淀區(qū)不僅有優(yōu)美的自然景觀，而且有豐富的人文景觀。項目用地位置范圍示意圖如下： 該項目用地范圍內(nèi)大部分為早期建造的平房，目前房屋情況較差，布局混亂，私搭亂建嚴重。 社會經(jīng)濟環(huán)境 海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)風景秀麗，上風上水，是中關(guān)村科技園區(qū)的后花園，是 IT業(yè)成功人士，公司白領(lǐng)，及各行業(yè)專家開會、辦公、旅游、療養(yǎng)、及舉辦學術(shù)研討會的理想處所。 電力：有聶各莊變電站， 22萬伏 11萬伏。 公共設(shè)施狀況 宗地附近有環(huán)綠藝苑、實創(chuàng)總公司培訓基地等小型度假、旅游設(shè)施。 3． 2 海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析 自然風光和民俗旅游 鳳凰嶺、大覺寺、陽臺山、翠湖濕地公園 、七王墳等旅游景區(qū)風景秀麗，空氣清新，四季如畫，是周末放松休閑的好去處。 3． 3 海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)目前存在的問題 海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)正呈生長之勢，但受到風貌保護的限制和交通條件的限制，除了現(xiàn)有各旅游景區(qū)相應(yīng)的配套設(shè)施外，還沒有形成大型的商業(yè)環(huán)境。 16 第四章 市場分析 4． 1 總體宏觀經(jīng)濟分析 中國經(jīng)濟在過去的二十年中迅 速發(fā)展，國民生產(chǎn)總值已達到世界的 %。 北京是全國的政治、文化與國際交往中心，又是生機勃勃、充滿活力的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。土地價格的上漲， 將降低土地市場需求。其中，外國人 萬人次，增長 %；港、澳、臺同胞 萬人次，增長 %。我國入境旅游人數(shù)達 ，出境旅游者達 3100 萬人次，旅游總收入達 7680億元。 北京作為中華人民共和國的首都，是一座有 3000 多年悠久歷史的古城，在全世界都享有盛譽。 2021 年，北京接待的海外游客達到 2,857,872 人次，比上一年增長了 ％。 1 5 . 17 . 56 . 35 . 65 . 24 . 87 . 4文化科技交流 宗教朝拜 商務(wù) 醫(yī)療 拜訪親友 參加會議 觀光 22 （數(shù)據(jù)來源： 2021 年北京統(tǒng)計年鑒，中國統(tǒng)計出版社出版） 北京市旅 游業(yè)發(fā)展前景 “ 十五 ” 期間至 2020 年北京市旅游業(yè)發(fā)展的前景 根據(jù)《北京市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》對 2021 年北京旅游發(fā)展前景的描述，根據(jù)北京市旅游局征求北京旅游業(yè)專家學者的意見和北京市相關(guān)委、辦、局幾個區(qū)縣的意見，我們對 2020 年旅游發(fā)展前景的描繪大體如下： 1．北京的城市建設(shè)將有一個極 達的發(fā)展，許多城市標志性建筑物將陸續(xù)涌現(xiàn)，不斷增加和改變著北京 城市景觀。 5．北京將作為科教文化中心，更加充滿知識與趣味氛圍。假設(shè)在初次到京時已經(jīng)游覽了 4 個主要景點，對于新景點來說，市場潛力在重游的客源中每年將超過百萬； 所有的現(xiàn)有景點均為靜態(tài)景觀，北京缺乏像迪斯尼樂園或二十世紀影城那樣的互動性或主題性的景點； 25 將傳統(tǒng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本，并且高度宣揚中關(guān)村科技園商務(wù)休閑及旅游度假概念，并且得到奧運支撐作用，鳳凰嶺地區(qū)的建設(shè)一定能成為充滿活力的亮點。截至 11月底，僅占全市旅游飯 店數(shù) 16%的四、五星級飯店實現(xiàn)營業(yè)收入 億元，同比增長 %，占總量的 %；實現(xiàn)利潤總額 億元，占總量的 %,收入利潤率為 %。 表 3－ 4：旅游飯店分星級的平均房價及客房出租率： 星級 五星 四星 三星 二星 一星 平均房價 (元 /間天 ) 762 437 281 204 166 客房出租率 (%) 67 71 63 60 45 4． 5 競爭性項目分析 項目周邊區(qū)域近期沒有土地供應(yīng)，區(qū)域的土地市場仍然在起步階段。旅游業(yè)的獨特經(jīng)濟功能，促使各地區(qū)都加大了旅游業(yè)的發(fā)展力度，特別是在景點建設(shè)上更是不遺 余力。 擬規(guī)劃建設(shè)用地性質(zhì)：旅游度假及文化用地 總用用地面積： 公頃 總建設(shè)用地面積： 公頃 其中，旅游度假用地： 公頃 代征城市公共用地面積： 公頃 其中，代征道路用地面積： 公頃 代征綠地： 公頃 建筑規(guī)劃要求： 建筑使用性質(zhì)：旅游度假、文化 建筑控制規(guī)模：旅游度假 ≤ 萬平方米 建筑控制高度：旅游度假 ≤ 9 米 30 5． 2 項目組織結(jié)構(gòu)與實施方式 開發(fā)主體設(shè)想： 本地塊的開發(fā)與海淀區(qū)大西山風景區(qū)的發(fā)展密切相關(guān)，現(xiàn)申請在北京市土地整理儲備中心的監(jiān)督下，以海淀區(qū)分中心作為一級開發(fā)實施主體，組織實施該項目土地一級開發(fā)工作。 根據(jù)北京市金融業(yè)的規(guī)定，獲得土地整理儲備中心委托授權(quán)開發(fā)的土地開發(fā)項目可以取得銀行的信用貸款，用以支持土地一級開發(fā)，所以本項目在資金籌措方面是有保證的。 加強區(qū)域主題宣傳 除在土地掛牌前和掛牌期間應(yīng)加強對項目土地優(yōu)勢的宣傳推廣 33 力度外，實際上在區(qū)域規(guī)劃期間就應(yīng)該進行土地市場營銷。 6． 2 拆遷費 目前正在與家具廠洽談拆遷事宜，預計兩個月內(nèi)完成拆遷工作。 (3)通電： 通電方