【正文】 ： 公頃 代征城市公共用地面積： 公頃 其中，代征道路用地面積： 公頃 代征綠地： 公頃 建筑規(guī)劃要求： 建筑使用性質(zhì)：旅游度假、文化 建筑控制規(guī)模：旅游度假 ≤ 萬(wàn)平方米 建筑控制高度：旅游度假 ≤ 9 米 30 5． 2 項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)與實(shí)施方式 開(kāi)發(fā)主體設(shè)想： 本地塊的開(kāi)發(fā)與海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)的發(fā)展密切相關(guān)，現(xiàn)申請(qǐng)?jiān)诒本┦型恋卣韮?chǔ)備中心的監(jiān)督下，以海淀區(qū)分中心作為一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體，組織實(shí)施該項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作。 開(kāi)發(fā)意向和意義： 在本地塊建設(shè)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、達(dá)到國(guó)內(nèi)同類物業(yè)領(lǐng)先水平的集會(huì)休閑、旅游度假于一體的高檔酒店商務(wù)中心，不僅可以滿足海淀區(qū)對(duì)商務(wù)、旅游設(shè)施的迫切需求，更可以提高本地區(qū)的形象、檔次和品位，從而拉動(dòng)區(qū)域土地價(jià)格的上升。但要求資 金大量投入，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。 5． 3 拆遷補(bǔ)償方式 本項(xiàng)目對(duì)拆遷的補(bǔ)償方為貨幣補(bǔ)償方式，相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)入一級(jí)開(kāi)發(fā)成本。 一級(jí)開(kāi)發(fā)單位在實(shí)施拆遷工作時(shí)，擬采用先進(jìn)行現(xiàn)狀調(diào)查、評(píng)估測(cè)算、制定拆遷補(bǔ)償政策，確定對(duì)各原用地單位的補(bǔ)償價(jià)格，補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)入一級(jí)開(kāi)發(fā)成本，以更好地體現(xiàn)平等自愿公平的原則。 5． 4 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 為提高效率、降低成本、加大項(xiàng)目實(shí)施力度，本報(bào)告按 11 個(gè)月的時(shí)間安排項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃（即土地一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)期計(jì)劃）。 2021年 1 月開(kāi)始實(shí)施，預(yù)計(jì)到 2021 年 11 月竣工達(dá)到各地塊三通一平，進(jìn)入土地 掛牌出讓的經(jīng)營(yíng)期。具體安排如下： 31 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度表 單位（天、 月 ） 時(shí)間 項(xiàng)目 0 5 15 1 5 15 2 5 15 3 5 15 4 5 15 5 5 15 6 5 15 7 5 15 8 5 15 9 5 15 10 5 15 規(guī)劃意見(jiàn)書 交通影響評(píng)價(jià) 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 市政咨詢方案 編制可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目建設(shè)用地預(yù)審 一級(jí)開(kāi)發(fā)立項(xiàng) 辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù) 辦理征地手續(xù) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 拆遷許可證 拆遷 拆遷結(jié)案 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 建設(shè)用地批準(zhǔn)書 土地入市交易 32 5． 5 資金籌措 本項(xiàng)目資金來(lái)源 65%為銀行貸款資金， 35%自籌。 根據(jù)北京市金融業(yè)的規(guī)定，獲得土地整理儲(chǔ)備中心委托授權(quán)開(kāi)發(fā)的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以取得銀行的信用貸款，用以支持土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，所以本項(xiàng)目在資金籌措方面是有保證的。 5． 6 土地銷售時(shí)間和方式選擇 本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2021 年 9 月竣工后即進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期。由于出讓方式為熟地熟賣，計(jì)劃在一個(gè)月內(nèi)采用一次性出讓方式完成上市銷售。 5． 7 收款方式與回款計(jì)劃 本項(xiàng)目收款方式為短時(shí)間分期收款，在 2021 年下半年完成收款并歸還銀行貸款，以節(jié)約資金成本。計(jì)劃 2021 年 10 月實(shí)現(xiàn)回款 30%，2021 年 11 月回款 70%。 5． 8 營(yíng)銷策略 加強(qiáng)土地市場(chǎng)營(yíng)銷 盡管土地一級(jí)開(kāi)發(fā)屬于非盈利行為，但土地的實(shí)際出讓是通過(guò)市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場(chǎng)決定項(xiàng)目的成敗和收益。脫離市場(chǎng)或缺乏對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)值的認(rèn)知，項(xiàng)目即使完成三通一平掛牌出讓，也可能無(wú)人摘牌。土地市場(chǎng)營(yíng)銷有助于真實(shí)體現(xiàn)土地價(jià)值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的管理和調(diào) 控力度。 加強(qiáng)區(qū)域主題宣傳 除在土地掛牌前和掛牌期間應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目土地優(yōu)勢(shì)的宣傳推廣 33 力度外，實(shí)際上在區(qū)域規(guī)劃期間就應(yīng)該進(jìn)行土地市場(chǎng)營(yíng)銷。區(qū)域規(guī)劃在一定程度上決定了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的出讓價(jià)格和項(xiàng)目的定位，因而通過(guò)舉辦國(guó)內(nèi)外知名專家研討會(huì)或論證會(huì)，并通過(guò)媒體進(jìn)行宣傳，實(shí)行規(guī)劃公示，召開(kāi)市民聽(tīng)證會(huì)，完善公眾參與、專家評(píng)審和政府決策，以此來(lái)提高本項(xiàng)目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導(dǎo)向和約束作用，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化。 34 第六章 總投資成本分析 本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資成本包括開(kāi)發(fā)建 設(shè)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售推廣費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及財(cái)務(wù)費(fèi)用。 土地出讓金雖然在一級(jí)開(kāi)發(fā)階段沒(méi)有支付，但也應(yīng)計(jì)入總投資進(jìn)行計(jì)算。 經(jīng)測(cè)算，本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資成本為 萬(wàn)元，具體組成見(jiàn)表 。 表 61 總投資成本估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 比例 備注 一 征地費(fèi) 6870 % 二 拆遷費(fèi) 1056 % 三 前期工程費(fèi) 278 % 四 市政設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3006 % 五 地價(jià)款 % 樓面毛地價(jià) 六 管理費(fèi)用 % (1+2+3+4)*2% 七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 年利率 % 八 銷售推廣費(fèi)用 % (1+2+3+4)*2% 九 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 不發(fā)生 十 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) % (1+2+3+4)*5% 總計(jì) 100% 6． 1 開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) 本項(xiàng)目的用地范圍內(nèi)所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30 年。與土地方協(xié)商如下： 開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ) 償 費(fèi)擬采用包干總費(fèi)用的方式支付，預(yù)計(jì)共支付補(bǔ)償款 6870 萬(wàn)元，其中 2179 萬(wàn)元用于土地補(bǔ)償， 1089 萬(wàn)元用于人員安置補(bǔ)償， 3602 萬(wàn)元用于果木補(bǔ)償。勞動(dòng)力安置由西山農(nóng)場(chǎng)和車耳營(yíng) 35 村內(nèi)部調(diào)劑解決。 6． 2 拆遷費(fèi) 目前正在與家具廠洽談拆遷事宜，預(yù)計(jì)兩個(gè)月內(nèi)完成拆遷工作。 根據(jù)與家具廠洽談的情況，按照 4800 平方米的建筑面積來(lái)整體估算拆遷和補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，預(yù)計(jì)為 2021 元 /平米，拆遷成本約為 960 萬(wàn)，加上 96 萬(wàn)（拆遷和補(bǔ)償費(fèi)用的 10%）的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，估算拆遷工作的總成本為 1056 萬(wàn)元。 6． 3 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)用主 要包括：項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi)、交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程標(biāo)底編制費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)等其它費(fèi)用。具體的估算情況見(jiàn)前期工程費(fèi)估算表，前期工程費(fèi)合計(jì)為 278 萬(wàn)元?，F(xiàn)在該項(xiàng)費(fèi)用或已實(shí)際發(fā)生或已簽訂協(xié)議。 36 表 63 前期工程費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 備注 1 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制費(fèi) 18 工程咨詢公司收費(fèi) 2 環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi) 9 環(huán)評(píng)公司收費(fèi) 3 交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi) 12 交評(píng)公司收費(fèi) 4 規(guī)劃咨詢費(fèi) 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 的 2% 5 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 2% 6 工程造價(jià)咨詢費(fèi) 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 7 工程標(biāo)底編制費(fèi) 9 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 8 招投標(biāo)代理費(fèi) 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 9 招投標(biāo)管理費(fèi) 2 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 10 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 18 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 11 其它費(fèi)用 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 2% 合計(jì) 278 6． 4 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 依據(jù)《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說(shuō)明》 和本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀條件，我中心委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行了初步的市政方案咨詢，其中包括前期相關(guān)工作、宗地外通路、通電、通水及宗地內(nèi)土地平整五個(gè)部分的工作，詳細(xì)分述如下： （ 1）前期相關(guān)工作：該項(xiàng)工作費(fèi)用約 85萬(wàn)，其中包含規(guī)劃和設(shè)計(jì)費(fèi) 41 萬(wàn)，水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 44 萬(wàn)。 （ 2）通路： 通路方案：本項(xiàng)目擬從東側(cè)現(xiàn)狀道路建設(shè)瀝青路接入本項(xiàng)目地塊，設(shè)置道路照明，并敷設(shè)相關(guān)的管線，為通電、通水和場(chǎng)地平整工作做準(zhǔn)備。 成本估算：預(yù)計(jì)道路建設(shè)成本約 1181 萬(wàn)元，道路照明工程成本 37 約 50 萬(wàn)元，通路工程合計(jì) 1231 萬(wàn)元。 (3)通電： 通電方 案：本項(xiàng)目未來(lái)將由 220/110kv 聶各莊變電站提供， 敷設(shè)擬 采用電纜管溝 。 成本估算：通電方案的工程造價(jià)約 233 萬(wàn)元。 （ 4）通水： 給水方案： 供水水源近期擬利用地下水水源井和已建成的規(guī)模為 7500 立方米 /日的水廠；遠(yuǎn)期擬由城市供水管網(wǎng)供水，城市供水管線管徑擬按Dg500 實(shí)施，配水管網(wǎng)擬按環(huán)狀布置。 排水方案： 排水系統(tǒng)近期實(shí)施擬采用雨水、污水分流的排水體制。 度假基地?cái)M自建小型污水處理設(shè)施，污水處理程度擬定為二級(jí)處理后排放，或作為景觀水體水源回收利用。遠(yuǎn)期擬排入聶各莊污水處理廠。 地面降水靠雨水管道和明 渠匯集，直接排入排洪溝中。 成本估算：給水工程工程預(yù)計(jì)費(fèi)用約 70萬(wàn)元，中水工程約 85 萬(wàn)元，排水工程 72 萬(wàn)元，雨水工程約 384萬(wàn)元，總成本合計(jì)約 611 萬(wàn)元。 （ 5）地塊內(nèi)土地平整： 平整方案：項(xiàng)目地塊內(nèi)的土地平整包括 土方回填 和場(chǎng)地平整。土方回填的實(shí)施包含了現(xiàn)場(chǎng)所需土方的回填、外購(gòu)?fù)练郊巴练竭\(yùn)輸。 成本估算：土方回填工程成本約 406 萬(wàn)元，場(chǎng)地平整成本約 440萬(wàn)元，合計(jì)約 846 萬(wàn)元。 綜上，市政設(shè)施預(yù)計(jì)總投入成本為 3006 萬(wàn)元。 38 6． 5 地價(jià)款 根據(jù)周邊評(píng)估項(xiàng)目的土地毛地價(jià)價(jià)格，估算項(xiàng)目區(qū)商業(yè)用地樓面毛地價(jià)約為 720元 /平方米。由于容積率小于 1，因此按用地面積計(jì)算，項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)用地面積為 平方米 ， 則出讓金總價(jià)為 萬(wàn)元。 6． 6 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位為組織和管理土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，按開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 2%計(jì)算，即 萬(wàn)元。 6． 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體的資金成本。本項(xiàng)目的資金來(lái)源65%為銀行貸款，財(cái)務(wù)費(fèi)用為貸款利息，利息率按 13 年期貸款年利率 %、按資金實(shí)際占用情況計(jì)算利息，為 萬(wàn)元，在項(xiàng)目完 成后以銷售收入還本付息。 6． 8 銷售推廣費(fèi) 銷售推廣費(fèi)是在銷售推廣土地一級(jí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用，按開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 2%估算，即 萬(wàn)元。 6． 9 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于非盈利行為，因此不發(fā)生有關(guān)稅費(fèi)。 6． 10 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建 39 設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 5%估算，即 萬(wàn)元。 6． 11 資金使用計(jì)劃 總投資成本費(fèi)用包括前期、開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷和工程等四大類費(fèi)用，前期費(fèi)用中包括項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告、環(huán)境評(píng)價(jià) 抱告、交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告、各種報(bào)批的手續(xù)費(fèi)用以及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)查費(fèi)用等，工程費(fèi)用包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 主要資金使用如下（詳見(jiàn)表 64）： 前期部分資金使用時(shí)間 2021 年 1 月 2021 年 3 月，計(jì) 3 個(gè)月； 開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)部分資金使用時(shí)間 2021 年 3 月 2021 年 7 月，計(jì) 5 個(gè)月