【正文】 巖塊保溫層；外墻：240厚燒結實心磚，外做40厚聚苯顆粒保溫層；不采暖樓梯間隔墻：采用240厚燒結實心磚，外做30厚聚苯顆粒保溫層；門窗：外圍窗均為塑鋼單框中空玻璃，封陽臺采用雙玻璃鋼窗。分戶門均采用防盜保溫門；門窗氣密性等級為III級。二、電氣節(jié)能措施本工程采用緊湊型熒光燈、T5高效節(jié)能燈管等高效光源和高效燈具，配電子鎮(zhèn)流器。本工程各套內及公用場所功率密度按現行的《建筑照明設計標準》執(zhí)行。每個開關控制不超過一個燈具，公共場所采用聲光控自熄開關，利于節(jié)能。三、節(jié)水措施項目用水主要是生活用水、公建用水及綠化用水。為控制用水，達到節(jié)約用水的目的，擬采取以下措施：制定用水計劃，做到合理用水。設計中應采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，強制推廣使用陶瓷密封水嘴和一次沖洗水量為6升的坐便器。采用密封性能好、開關靈活的閥門，杜絕跑、冒、滴、漏現象發(fā)生。控制綠化用水。根據土壤旱情合理確定用水量，澆水時間不宜選擇在中午等溫度較高時進行，避免水份較快蒸發(fā)。區(qū)內供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，減少不必要的損失。加強物業(yè)管理，經常檢查設施的完好情況，及時檢修有問題的設備。第八章 項目管理和運營第一節(jié) 項目管理一、項目管理體制由地方政府、投資合作單位授權的某某文化旅游風景區(qū)項目投資建設管理公司開發(fā)建設，該公司負責整個文化產業(yè)區(qū)開發(fā)建設、宣傳招商、日常運營等工作。地方政府負責重大節(jié)慶項目的組織和運作。建立現代企業(yè)管理制度，引進先進的管理，組建勤勉實干高效的員工隊伍。形成高效的培養(yǎng)和引進中高級經營管理人才的機制。包括設立長期的專家顧問團；選拔培養(yǎng)優(yōu)秀苗子到國內外知名文化產業(yè)區(qū)學習鍛煉或考察等。二、服務保障建立完善的服務體系；包括旅游接待中心，多語種圖文標識系統(tǒng)，滿意度管理中心，急救系統(tǒng)與旅游信息發(fā)布系統(tǒng)等。建立和擴大合作平臺，利用多種合作方式，與外省旅游景點等建立合作和信息共享。第二節(jié) 項目運營項目立足于通過文化經營理念和商業(yè)運營手段，打造文化、旅游、商業(yè)為一體的綜合性景區(qū)。整個項目以文化產業(yè)為支柱，帶動旅游、商業(yè)等相關產業(yè)發(fā)展。從滿足各個功能的不同要求以及運營架構建設的先后順序，規(guī)劃構建“可玩、可游、可商”的整體運營策略。第九章 項目招標方案第一節(jié) 招標投標的基本原則根據《中華人民共和國招標投標法》的要求，為確保項目建設的質量，縮短工期，節(jié)省投資。防范和化解工程建設中的違規(guī)、違法行為。保護國家利益，本項目建設的各主要環(huán)境應通過招標方式進行。根據本項目的具體情況，招標工作應遵循以下原則：一、公開原則。工程項目招標應具有高的透明度，實現招標信息，招標程序公開。二、公平原則。應給予所有投標人平等的機會，使其享有同等到的權利，并履行共同的義務。三、公正原則。評標時應按事先公布的標準對待所有的投標人。履行義務，以維護招投標雙方的利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。五、獨立原則。招標人應是獨立的法人，在招標過程中應自主決策，不受任何外界因素的干擾。六、接受行政監(jiān)督原則。遵守有關法律法規(guī)以及有關規(guī)定，接受有關行政監(jiān)督部門依法實施的監(jiān)督。第二節(jié) 招 標一、招標程序根據有關規(guī)定，項目工程招標應按下列程序進行：（一）建設單位向招標主管部門提出招標申請，經批準后，編制招標文件?；蛭薪浗ㄔO行政主管部門批準的具有相應資質的招標代理機構辦理。（二）發(fā)布招標廣告或招標通知書。（三）對招標企業(yè)進行資格審查，組織投標企業(yè)勘察施工現場。（四）編制標底。委托招標代理機構招標時，審定標底。（五）工程開標。由招標單位支持，在招標管理部門的監(jiān)督下進行。當眾啟封標書，宣布標價，公開標底，進行評標、決算。（六）簽訂標包合同，中標企業(yè)確定后，由招標單位發(fā)出經招標管理部門簽訂的中標通知書，招、投標雙方在一個月內簽訂承發(fā)包合同，并經招標管理機構審定。二、招標方案招標方案主要包括：設計招標，施工、監(jiān)理招標，材料及設備招標等。（一）設計招標。主要包括方案設計、初步設計、施工圖設計等。（二）施工、監(jiān)理招標。在工程施工之前，應針對主體建筑、附屬設施、綠化、道路等不同建設內容進行招標，確定施工、監(jiān)理單位。（三）材料及設備招標。主要通過招標確定供貨廠家。三、對中標單位的要求（一）對中標的工程施工、工程監(jiān)理以及安裝單位，其項目負責人、技術負責人通訊標書中各專業(yè)技術負責人必須親自到現場，原則上不得中途換人，如確實需要換人，必須征得甲方同意，且一旦甲方發(fā)現所換人員不稱職，中標單位必須立即撤換，如由于換人而引起質量、延誤工期、增加造價等問題，應由乙方負全責。（二）本項目不接受聯(lián)合投標，不允許中標人向他人轉讓中標項目，也不允許將中標的項目分解后向他人轉讓。（三）對設備、材料名稱、型號、規(guī)格、生產廠家的產品供貨，未經甲方同意不得變更。招標基本情況表基本條目招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式全部招標部分招標自行招標式委托招標公開招標邀請招標勘查√√√設計√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√主要設備√√√重要材料√√√其他第十章 投資估算與資金籌措一、投資估算范圍包括項目所需拆遷補償費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設、開發(fā)間接費、管理費用等。二、編制依據國家發(fā)展改革委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）；《投資項目經濟咨詢評估指南》；《全國市政工程投資估算批標》；省市政工程消耗量定額；省建筑工程消耗量定額；省安裝工程消耗量定額；《省建筑工程費用構成及計算規(guī)則》；有關行業(yè)規(guī)范、規(guī)定、標準；建設單位提供的有關基礎數據資料；有關專業(yè)提供的資料及文字說明；1**地區(qū)的主要建材價格；1當地同類建筑工程預算或結算資料。三、投資估算經測算，本項目總投資估算為100000萬元。五、資金籌措項目資本金2億元。其他項目開發(fā)資金申請部分貸款解決。第十一章 風險分析一、政治風險是指項目所在地政治背景及變化可能帶來的風險。穩(wěn)定的政治環(huán)境會對文化產業(yè)區(qū)項目產生有利的影響，否則將給旅游者等市場主體帶來顧慮和阻力。旅游業(yè)是典型的敏感性產業(yè)，旅游活動又是通過旅游者從客源地向旅游目的地的移動才得以實現的，因此文化產業(yè)區(qū)項目所在地政治環(huán)境的穩(wěn)定性極為重要。二、自然風險這是指自然因素帶來的風險，如環(huán)境污染，自然景觀的退化，項目的建設過程中出現超標準，洪水、暴雨、地震、颶風等。文化產業(yè)區(qū)項目對自然環(huán)境有很高的依賴性，特別是休閑、療養(yǎng)、養(yǎng)老觀光類項目，當地的自然環(huán)境狀況和質量對項目的運營有直接的影響。三、經濟風險國家和地區(qū)的宏觀經濟環(huán)境和經濟發(fā)展水平、人均生活質量和水平決定著居民的消費能力和檔次。文化項目是較高層次的消費活動，人們只有具備了一定的消費能力之后，才有可能選擇旅游消費，這決定了項目未來的市場需求狀況。經濟環(huán)境應是項目投資者最為關注的因素。四、金融風險在各類金融指標中，銀行利率和市場收益是兩個關鍵性的指標，因為這將決定項目未來的收益，并對投資者是否愿意將資金投入到項目中、投入到什么類型的項目中以及投入的程度等起著根本性作用。五、設計風險這是指文化產業(yè)區(qū)項目在概念、設計階段，由于技術問題使項目的主題、策劃或布局存在某些缺憾。設計風險將直接關系到項目建成投入使用后在市場上的競爭力和經營的持續(xù)性，這種風險一旦發(fā)生對項目影響深遠。六、施工風險這是指項目在施工建設階段，由于技術原因或承包商偷工減料、以次充好等行為，使項目的施工質量受到影響。另外，承包商是否勝任項目的建設，也會影響施工進度和建設費用。七、管理風險項目建設一般由項目管理師全權負責。項目管理的管理能力和經驗將直接影響項目的施工質量和進度，尤其是管理師個人的風險偏好也會在某種程度上增加項目建設的風險。因此，項目投資者和管理師都應具有優(yōu)化配置（即風險最小化和收益最大化）并協(xié)調和充分利用各種客觀條件和資源的能力。八、市場風險指項目建成投入使用后對市場的適應情況。由于項目自最開始時的市場分析到建成后進入市場，有一段較長的時間差，當初的市場分析是否符合現在的情況、目前市場競爭狀況、消費者需求的變化等都會對項目的市場前景造成影響。許多項目開發(fā)建設時轟動，建成后經營慘淡，都是市場風險的一種體現?？偼顿Y估算表某某文化旅游風景區(qū)投資估算表序號項目工程量單位估算單價（元）估算總價（萬元）備注一某某文化旅游風景區(qū)1公共建筑1640平方米5400不包括神箭塔在內的商業(yè)建筑、綜合管理用房2廣場鋪裝硬質鋪裝44880平方米800塑木6576平方米7003園路鋪裝16913平方米9004綠化318150平方米5105水體改造7362平方米9106景觀構筑物1696平方米3500包括廊架、長廊、連廊等7雕塑12個65000788景石130個700003909景觀柱120個340000408010景墻800平方米5000400包括浮雕墻、石雕景墻等11景觀橋88平方米6800包括兩座橋12樹池、花池3323平方米105013停車場機動車停車位1390平方米900非機動停車位330平方米125014配套設施果皮箱、電話廳、休閑坐凳等15駁岸及擋土墻9000平方米1890170116土方工程挖方30000平方米150450填方200000平方米125250017給排水工程395511平方米19018照明工程395511平方米4519背景音響395511平方米48020合計二不可預計費用三投資估算總計100000 某某文化旅游風景區(qū)項目區(qū)兩大主體功能區(qū)：（文化產業(yè)區(qū)項目投資183850萬元； 濕地公園區(qū)項目投資744590萬元）共計928440萬元。綜合評價優(yōu)勢：**市委、市政府高度重視某某文化旅游風景區(qū)項目區(qū)建設，高度重視某某濕地公園區(qū)的治理建設；某某文化旅游風景區(qū)項目區(qū)水景觀條件優(yōu)越，生態(tài)良好，宜居宜游；基地周邊道路全能形成，交通十分便利；項目周邊的行政、商業(yè)、文教項目提升整個區(qū)域的開發(fā)價值；**歷史文化氛圍濃厚，為項目提供了多方面的題材；位于城市的門戶地帶，是展現城市風貌的主要節(jié)點區(qū)域；依托大禹文化的平臺優(yōu)勢，為項目推廣提供良好渠道。劣勢：項目內部有幾個規(guī)模較大的村莊，搬遷量較大；現狀水系污染較重，對營造親水環(huán)境有一定難度。機遇：**經濟發(fā)展以及空間隔合為項目提供了較大的客戶群體和市場支持；我國文化產業(yè)發(fā)展方興未艾，為本項目帶來巨大的機遇；**未來主要發(fā)展方向向東向西，本項目即位于城市發(fā)展的主軸上。挑戰(zhàn)：我國文化產業(yè)園區(qū)發(fā)展迅猛、數量眾鑫，某某文化旅游風景區(qū)項目相比啟動較晚，面臨挑戰(zhàn)；項目規(guī)模較大，而**本地的住宅和商業(yè)市場較小，對項目定位和策劃的準確指導握提出較高的要求；周邊地區(qū)類似的文化、商業(yè)、居住、旅游等功能對項目構成的挑戰(zhàn)；項目規(guī)模巨大，對開發(fā)商投融資面臨考驗；項目規(guī)模巨大，對政府供地面臨考