【正文】 50014000總計(jì)102020286383392839454表122 第一年固定資產(chǎn)投資序號工程或費(fèi)用名稱估 算 價 值（萬元）建筑工程設(shè)備購置裝飾工程其它費(fèi)用合計(jì)1固定資產(chǎn)投資工程費(fèi)用　景觀工程　游客服務(wù)設(shè)施　基礎(chǔ)設(shè)施　　其它費(fèi)用　　　勘察設(shè)計(jì)費(fèi)　　　建設(shè)單位管理費(fèi)　　　工程監(jiān)理費(fèi)　　市場啟動費(fèi)　　職工培訓(xùn)費(fèi)　　　預(yù)備費(fèi)用　　　基本預(yù)備費(fèi)　　　價差預(yù)備費(fèi)　　　2建設(shè)期利息　　　　合 計(jì)　占投資比例表123 第二年固定資產(chǎn)投資序號工程或費(fèi)用名稱 估 算 價 值（萬元）建筑工程設(shè)備購置裝飾工程其它費(fèi)用合計(jì)1固定資產(chǎn)投資工程費(fèi)用　景觀工程　游客服務(wù)設(shè)施　基礎(chǔ)設(shè)施　　其它費(fèi)用　　　勘察設(shè)計(jì)費(fèi)　　　建設(shè)單位管理費(fèi)　　　工程監(jiān)理費(fèi)　　市場啟動費(fèi)　　員工培訓(xùn)費(fèi)　　　預(yù)備費(fèi)用　　　基本預(yù)備費(fèi)　　　價差預(yù)備費(fèi)　　　2建設(shè)期利息　　　　合 計(jì)　占投資比例表124 第三年固定資產(chǎn)投資序號工程或費(fèi)用名稱估 算 價 值（萬元）建筑工程設(shè)備購置裝飾工程其它費(fèi)用合計(jì)1固定資產(chǎn)投資工程費(fèi)用　景觀工程　游客服務(wù)設(shè)施　基礎(chǔ)設(shè)施　　其它費(fèi)用　　　勘察設(shè)計(jì)費(fèi)　　　建設(shè)單位管理費(fèi)　　　工程監(jiān)理費(fèi)　　市場啟動費(fèi)　　員工培訓(xùn)費(fèi)　　　預(yù)備費(fèi)用　　　基本預(yù)備費(fèi)　　　價差預(yù)備費(fèi)　　　2建設(shè)期利息　　　　合 計(jì)　占投資比例 鋪底流動資金估算本項(xiàng)目流動資金估算采用詳細(xì)測算法，（見附表1）。 項(xiàng)目總投資工程項(xiàng)目總投資=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期利息+鋪底流動資金，，（見附表2）。；爭取政府基礎(chǔ)設(shè)施部分支持6000萬元；，其余招商引資 。第十三章 財(cái)務(wù)評價1. 確定計(jì)算期：本景區(qū)分3年建設(shè)，部分項(xiàng)目從第二年起可以邊建設(shè)邊運(yùn)營。：依據(jù)國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部2006年8月發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分析評價；；；室內(nèi)裝修折舊按6年計(jì)算；設(shè)備折舊按8年計(jì)算；；；；各項(xiàng)旅游消費(fèi)支出以目前旅游市場消費(fèi)為依據(jù)確定。 營業(yè)收入和營業(yè)稅及附加估算該項(xiàng)目屬于藏山旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)的提升項(xiàng)目。可以采取邊建設(shè)、便運(yùn)營的方式進(jìn)行建設(shè)。主要收入以游覽、休閑度假為主，經(jīng)營收入包括門票、購物、餐飲、娛樂、影視基地以及其他收入。游客規(guī)模估算：在現(xiàn)有游客50萬人的基礎(chǔ)上，隨著旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)，游客規(guī)模逐年增長，最終可達(dá)105萬人。別墅收入估算：6棟別墅建成后，入住率按45%60%計(jì)算，價格為2000元/棟，日3000元/棟，日。索道收入估算：投入運(yùn)營后，按游客量45%計(jì)算，價格為120元/人。住宿收入：五星大酒店投入使用后，按1000床位、入住率70%、價格200元300元計(jì)算餐飲收入：按15002000個餐位、就餐率50%70%、人均消費(fèi)50150元計(jì)算。其他收入：在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上確定。；,（見表131）。表131 綜合收入估算表（單位：萬元）年份人數(shù) （萬人）門票（元）門票收入（萬元）游樂收入特色商品銷售人均消費(fèi)小計(jì)人均消費(fèi)小計(jì)150100 285100 150 30390100 495100 5100 100 6100 120 200 507100 120 8100 120 9100 120 8010100 120 260 11105 120 12105 120 10013105 120 300 14105 120 15105 120 表131（續(xù)） 綜合收入估算表（單位：萬元）年份別墅收入索道收入會議住宿餐飲影視基地收入出租門店收入其他收入總計(jì)123456789101112131415總成本包括經(jīng)營成本、折舊、攤銷等費(fèi)用。經(jīng)營成本包括原材料、燃料、工資及福利、社會保險費(fèi)、車輛、建筑物及設(shè)備維修費(fèi)、銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用等。其中原材料、燃料等消耗主要參考省內(nèi)類似景區(qū)的成本水平確定。景區(qū)擴(kuò)建完成后需新增員工人數(shù)600人，其中第一年新增員工100人，年均工資10000；第二年新增員工200人，年均工資12000元；第三年新增員工300人，年均工資14000元。%.2%.3%計(jì)；銷售費(fèi)用按收入的8%計(jì)算；管理費(fèi)用按銷售收入的5%計(jì)；旅游項(xiàng)目直接費(fèi)按收入的30%35%計(jì)算；餐飲及其他項(xiàng)目成本按其收入的30%35%計(jì)算。 其它費(fèi)用項(xiàng)目核算項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資中，建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)及裝修費(fèi)進(jìn)入固定資產(chǎn)原值，其它進(jìn)入遞延資產(chǎn)原值；預(yù)備費(fèi)用按比例分別攤?cè)牍潭ㄙY產(chǎn)和遞延資產(chǎn)原值中。固定資產(chǎn)均采用平均年限法分類折舊，房屋建筑物折舊按30年計(jì)算；室內(nèi)裝修按3年計(jì)算折舊；設(shè)備按8年計(jì)算折舊；以上各項(xiàng)殘值率取5%（固定資產(chǎn)折舊詳見附表3）。無形資產(chǎn)及其遞延資產(chǎn)按10年平均攤銷（無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷見附表4）。（見附表5）。 利潤總額及分配營業(yè)稅按旅游收入的5%估算；城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、價格調(diào)控基金分別按營業(yè)稅的5%、3%、%估算（營業(yè)稅金及附加估算見附表6）。所得稅按利潤總額的25%提，盈余公積金按稅后利潤的15%計(jì)提（利潤總額及分配見附表7）。 財(cái)務(wù)盈利能力分析%，%。 償債能力本項(xiàng)目計(jì)劃從銀行貸款5000萬元，用于酒店、賓館等盈利項(xiàng)目建設(shè)，%計(jì)算，（還本付息估算見附表8）。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期%，%，均大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率10%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic＝10%），均大于零。,（見附表9）。以上分析表明，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 資金來源與運(yùn)用本項(xiàng)目從第3年起各年能收支平衡，（見附表10）。從項(xiàng)目運(yùn)營年開始資產(chǎn)負(fù)債率為很??；項(xiàng)目流動比率大于200%，速動比率大于100%，表明本項(xiàng)目財(cái)務(wù)清償能力及償還借款的能力較強(qiáng)（見附表11）。 風(fēng)險分析財(cái)務(wù)風(fēng)險是公司在經(jīng)營過程當(dāng)中客觀存在的，它會給公司的生存和發(fā)展引發(fā)如資金短缺、盈利能力下降等一系列問題。財(cái)務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為投資風(fēng)險。該項(xiàng)目投資規(guī)模較大，如果景區(qū)不能按規(guī)劃預(yù)期投入運(yùn)營，或不能按規(guī)劃要求達(dá)到應(yīng)有的游客規(guī)模，則可能面臨著資金回收風(fēng)險。防范措施：首先要對投資項(xiàng)目進(jìn)行客觀分析，合理設(shè)置景觀項(xiàng)目，加快工程進(jìn)度爭取早日完工；其次，加強(qiáng)市場營銷工作，積極開拓市場，擴(kuò)大市場客源；第三，增加旅游互動項(xiàng)目，擴(kuò)大收入來源。 開發(fā)運(yùn)作風(fēng)險景區(qū)觀光、度假、影視基地項(xiàng)目對公司經(jīng)營業(yè)績和持續(xù)經(jīng)營能力具有重要的影響，一方面，如果這些項(xiàng)目沒有特色，可能會導(dǎo)致游客少，旅游吸引力不強(qiáng)；另一方面，如果旅游項(xiàng)目開發(fā)過度，可能會造成自然環(huán)境和旅游資源惡化，也會降低對游客的吸引力，從而直接影響公司的經(jīng)營狀況。防范措施：公司應(yīng)在景區(qū)開發(fā)過程中，堅(jiān)持開發(fā)與保護(hù)兼顧的原則，一方面對旅游資源進(jìn)行科學(xué)開發(fā)，另一方面要充分尊重和保護(hù)當(dāng)?shù)氐淖匀痪坝^和人文景觀，不斷增強(qiáng)景區(qū)對游客的吸引力，從而為公司經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)定增長和長期可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。市場競爭的主要來自省內(nèi)類似文化觀光游覽景區(qū)的競爭，如綿山景區(qū)、五臺山景區(qū)等的競爭。防范措施：加大宣傳和推廣的力度，提升本景區(qū)開發(fā)的知名度。公司還應(yīng)組建一支高效營銷隊(duì)伍，積極拓展省內(nèi)、省外市場，重點(diǎn)建立省內(nèi)目標(biāo)市場的聯(lián)絡(luò)網(wǎng)點(diǎn)，降低旅市場風(fēng)險。第十四章 結(jié)論和建議 根據(jù)對相關(guān)項(xiàng)目市場和某縣獨(dú)特的文化資源優(yōu)勢分析預(yù)測，以及本項(xiàng)目具體情況分析，本報告通過分析、計(jì)算和論證，認(rèn)為擬建工程項(xiàng)目順應(yīng)了藏山旅游風(fēng)景區(qū)開發(fā)總體規(guī)劃和山西旅游景區(qū)長期發(fā)展目標(biāo)，又充分考慮了項(xiàng)目與景區(qū)環(huán)境和各種社會因素以及同景區(qū)總體規(guī)劃的協(xié)調(diào)，其經(jīng)過比選最終確定的建設(shè)方案比較合理，建設(shè)條件具備。同時，項(xiàng)目具有一定的競爭優(yōu)勢，雖然該項(xiàng)目投資金額較大，但藏山旅游風(fēng)景區(qū)豐富的旅游開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)，都將確保該項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行和如期竣工。財(cái)務(wù)評價結(jié)果顯示在財(cái)務(wù)分析上是可行的。本項(xiàng)目還款資金來源由利潤和折舊構(gòu)成，（含建設(shè)期1年），項(xiàng)目有較強(qiáng)的償債能力。本項(xiàng)目同時還具有較大的社會效益，該項(xiàng)目的建設(shè)對于加快某縣早日實(shí)現(xiàn)“國際更具知名度、國內(nèi)最具影響力的晉商文化旅游中心城市”經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)、完善某縣藏山國際化旅游城市功能的整體構(gòu)想和促進(jìn)項(xiàng)目周邊地區(qū)環(huán)境發(fā)展均具有重要的意義?？傊緢蟾嬲J(rèn)為 項(xiàng)目建設(shè)方案可行，經(jīng)濟(jì)合理，而且還能帶來較大的社會效益，建議有關(guān)方面積極支持和幫助，以利項(xiàng)目早日形成并發(fā)揮預(yù)期的經(jīng)濟(jì)社會效益。把握商機(jī)由于本項(xiàng)目具有較高的經(jīng)濟(jì)效益，是一個良好的投資機(jī)遇，所以建議項(xiàng)目投資方一定要爭取時間，加快項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的進(jìn)度，尤其要加快開發(fā)前期工作的進(jìn)度，使得整個開發(fā)建設(shè)按計(jì)劃、有步驟順利進(jìn)行，產(chǎn)品按預(yù)期要求及時投放市場。強(qiáng)化管理由于本項(xiàng)目投資管理難度較大，建議投資方按國際慣例，聘用專業(yè)化的項(xiàng)目管理公司，制定嚴(yán)格的項(xiàng)目投資實(shí)施計(jì)劃，樹立強(qiáng)烈的精品意識，力爭低成本、高質(zhì)量地把“某縣藏山風(fēng)情園、酒店、游覽索道”建設(shè)成為一流的一體化工程。加強(qiáng)營銷和市場推廣項(xiàng)目價格和食宿實(shí)現(xiàn)率對其贏利能力有較大影響，建議項(xiàng)目投資方務(wù)必重視項(xiàng)目前期的營銷工作，保證各項(xiàng)資金的如期到位。嚴(yán)格控制建設(shè)投資規(guī)模的成本開支在項(xiàng)目收益水平出現(xiàn)大幅增長可能性不大的前提下，控制好建設(shè)投資規(guī)模和未來的成本費(fèi)用是建設(shè)及經(jīng)營過程中應(yīng)該加以充分強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容。加強(qiáng)協(xié)調(diào)工作本項(xiàng)目早日順利完工對某縣尤其是商貿(mào)娛樂核心地帶具有極大的促進(jìn)作用，因此建議盡量爭取各級政府部門和投融資機(jī)構(gòu)的支持和幫助。同時，應(yīng)該盡量與土地轉(zhuǎn)讓方、周邊地區(qū)做好溝通，以可能地減少和消除各種偶然因素對項(xiàng)目的不利影響。