【正文】 14000總計(jì)102020286383392839454表122 第一年固定資產(chǎn)投資序號(hào)工程或費(fèi)用名稱估 算 價(jià) 值（萬(wàn)元）建筑工程設(shè)備購(gòu)置裝飾工程其它費(fèi)用合計(jì)1固定資產(chǎn)投資工程費(fèi)用　景觀工程　游客服務(wù)設(shè)施　基礎(chǔ)設(shè)施　　其它費(fèi)用　　　勘察設(shè)計(jì)費(fèi)　　　建設(shè)單位管理費(fèi)　　　工程監(jiān)理費(fèi)　　市場(chǎng)啟動(dòng)費(fèi)　　職工培訓(xùn)費(fèi)　　　預(yù)備費(fèi)用　　　基本預(yù)備費(fèi)　　　價(jià)差預(yù)備費(fèi)　　　2建設(shè)期利息　　　　合 計(jì)　占投資比例表123 第二年固定資產(chǎn)投資序號(hào)工程或費(fèi)用名稱 估 算 價(jià) 值（萬(wàn)元）建筑工程設(shè)備購(gòu)置裝飾工程其它費(fèi)用合計(jì)1固定資產(chǎn)投資工程費(fèi)用　景觀工程　游客服務(wù)設(shè)施　基礎(chǔ)設(shè)施　　其它費(fèi)用　　　勘察設(shè)計(jì)費(fèi)　　　建設(shè)單位管理費(fèi)　　　工程監(jiān)理費(fèi)　　市場(chǎng)啟動(dòng)費(fèi)　　員工培訓(xùn)費(fèi)　　　預(yù)備費(fèi)用　　　基本預(yù)備費(fèi)　　　價(jià)差預(yù)備費(fèi)　　　2建設(shè)期利息　　　　合 計(jì)　占投資比例表124 第三年固定資產(chǎn)投資序號(hào)工程或費(fèi)用名稱估 算 價(jià) 值（萬(wàn)元）建筑工程設(shè)備購(gòu)置裝飾工程其它費(fèi)用合計(jì)1固定資產(chǎn)投資工程費(fèi)用　景觀工程　游客服務(wù)設(shè)施　基礎(chǔ)設(shè)施　　其它費(fèi)用　　　勘察設(shè)計(jì)費(fèi)　　　建設(shè)單位管理費(fèi)　　　工程監(jiān)理費(fèi)　　市場(chǎng)啟動(dòng)費(fèi)　　員工培訓(xùn)費(fèi)　　　預(yù)備費(fèi)用　　　基本預(yù)備費(fèi)　　　價(jià)差預(yù)備費(fèi)　　　2建設(shè)期利息　　　　合 計(jì)　占投資比例 鋪底流動(dòng)資金估算本項(xiàng)目流動(dòng)資金估算采用詳細(xì)測(cè)算法，（見(jiàn)附表1）。 項(xiàng)目總投資工程項(xiàng)目總投資=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期利息+鋪底流動(dòng)資金，，（見(jiàn)附表2）。；爭(zhēng)取政府基礎(chǔ)設(shè)施部分支持6000萬(wàn)元；，其余招商引資 。第十三章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1. 確定計(jì)算期：本景區(qū)分3年建設(shè)，部分項(xiàng)目從第二年起可以邊建設(shè)邊運(yùn)營(yíng)。：依據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部2006年8月發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分析評(píng)價(jià)；；；室內(nèi)裝修折舊按6年計(jì)算；設(shè)備折舊按8年計(jì)算；；；；各項(xiàng)旅游消費(fèi)支出以目前旅游市場(chǎng)消費(fèi)為依據(jù)確定。 營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅及附加估算該項(xiàng)目屬于藏山旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)的提升項(xiàng)目。可以采取邊建設(shè)、便運(yùn)營(yíng)的方式進(jìn)行建設(shè)。主要收入以游覽、休閑度假為主，經(jīng)營(yíng)收入包括門(mén)票、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、影視基地以及其他收入。游客規(guī)模估算：在現(xiàn)有游客50萬(wàn)人的基礎(chǔ)上，隨著旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)，游客規(guī)模逐年增長(zhǎng)，最終可達(dá)105萬(wàn)人。別墅收入估算：6棟別墅建成后，入住率按45%60%計(jì)算，價(jià)格為2000元/棟，日3000元/棟，日。索道收入估算：投入運(yùn)營(yíng)后，按游客量45%計(jì)算，價(jià)格為120元/人。住宿收入：五星大酒店投入使用后，按1000床位、入住率70%、價(jià)格200元300元計(jì)算餐飲收入：按15002000個(gè)餐位、就餐率50%70%、人均消費(fèi)50150元計(jì)算。其他收入：在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上確定。；,（見(jiàn)表131）。表131 綜合收入估算表（單位：萬(wàn)元）年份人數(shù) （萬(wàn)人）門(mén)票（元）門(mén)票收入（萬(wàn)元）游樂(lè)收入特色商品銷(xiāo)售人均消費(fèi)小計(jì)人均消費(fèi)小計(jì)150100 285100 150 30390100 495100 5100 100 6100 120 200 507100 120 8100 120 9100 120 8010100 120 260 11105 120 12105 120 10013105 120 300 14105 120 15105 120 表131（續(xù)） 綜合收入估算表（單位：萬(wàn)元）年份別墅收入索道收入會(huì)議住宿餐飲影視基地收入出租門(mén)店收入其他收入總計(jì)123456789101112131415總成本包括經(jīng)營(yíng)成本、折舊、攤銷(xiāo)等費(fèi)用。經(jīng)營(yíng)成本包括原材料、燃料、工資及福利、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、車(chē)輛、建筑物及設(shè)備維修費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用和管理費(fèi)用等。其中原材料、燃料等消耗主要參考省內(nèi)類(lèi)似景區(qū)的成本水平確定。景區(qū)擴(kuò)建完成后需新增員工人數(shù)600人，其中第一年新增員工100人，年均工資10000；第二年新增員工200人，年均工資12000元；第三年新增員工300人，年均工資14000元。%.2%.3%計(jì)；銷(xiāo)售費(fèi)用按收入的8%計(jì)算；管理費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的5%計(jì)；旅游項(xiàng)目直接費(fèi)按收入的30%35%計(jì)算；餐飲及其他項(xiàng)目成本按其收入的30%35%計(jì)算。 其它費(fèi)用項(xiàng)目核算項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資中，建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)及裝修費(fèi)進(jìn)入固定資產(chǎn)原值，其它進(jìn)入遞延資產(chǎn)原值；預(yù)備費(fèi)用按比例分別攤?cè)牍潭ㄙY產(chǎn)和遞延資產(chǎn)原值中。固定資產(chǎn)均采用平均年限法分類(lèi)折舊，房屋建筑物折舊按30年計(jì)算；室內(nèi)裝修按3年計(jì)算折舊；設(shè)備按8年計(jì)算折舊；以上各項(xiàng)殘值率取5%（固定資產(chǎn)折舊詳見(jiàn)附表3）。無(wú)形資產(chǎn)及其遞延資產(chǎn)按10年平均攤銷(xiāo)（無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)見(jiàn)附表4）。（見(jiàn)附表5）。 利潤(rùn)總額及分配營(yíng)業(yè)稅按旅游收入的5%估算；城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、價(jià)格調(diào)控基金分別按營(yíng)業(yè)稅的5%、3%、%估算（營(yíng)業(yè)稅金及附加估算見(jiàn)附表6）。所得稅按利潤(rùn)總額的25%提，盈余公積金按稅后利潤(rùn)的15%計(jì)提（利潤(rùn)總額及分配見(jiàn)附表7）。 財(cái)務(wù)盈利能力分析%，%。 償債能力本項(xiàng)目計(jì)劃從銀行貸款5000萬(wàn)元，用于酒店、賓館等盈利項(xiàng)目建設(shè)，%計(jì)算，（還本付息估算見(jiàn)附表8）。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期%，%，均大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率10%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic＝10%），均大于零。,（見(jiàn)附表9）。以上分析表明，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 資金來(lái)源與運(yùn)用本項(xiàng)目從第3年起各年能收支平衡，（見(jiàn)附表10）。從項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)年開(kāi)始資產(chǎn)負(fù)債率為很??；項(xiàng)目流動(dòng)比率大于200%，速動(dòng)比率大于100%，表明本項(xiàng)目財(cái)務(wù)清償能力及償還借款的能力較強(qiáng)（見(jiàn)附表11）。 風(fēng)險(xiǎn)分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中客觀存在的，它會(huì)給公司的生存和發(fā)展引發(fā)如資金短缺、盈利能力下降等一系列問(wèn)題。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為投資風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目投資規(guī)模較大，如果景區(qū)不能按規(guī)劃預(yù)期投入運(yùn)營(yíng)，或不能按規(guī)劃要求達(dá)到應(yīng)有的游客規(guī)模，則可能面臨著資金回收風(fēng)險(xiǎn)。防范措施：首先要對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行客觀分析，合理設(shè)置景觀項(xiàng)目，加快工程進(jìn)度爭(zhēng)取早日完工；其次，加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，積極開(kāi)拓市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)客源；第三，增加旅游互動(dòng)項(xiàng)目，擴(kuò)大收入來(lái)源。 開(kāi)發(fā)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)景區(qū)觀光、度假、影視基地項(xiàng)目對(duì)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力具有重要的影響，一方面，如果這些項(xiàng)目沒(méi)有特色，可能會(huì)導(dǎo)致游客少，旅游吸引力不強(qiáng)；另一方面，如果旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)度，可能會(huì)造成自然環(huán)境和旅游資源惡化，也會(huì)降低對(duì)游客的吸引力，從而直接影響公司的經(jīng)營(yíng)狀況。防范措施：公司應(yīng)在景區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，堅(jiān)持開(kāi)發(fā)與保護(hù)兼顧的原則，一方面對(duì)旅游資源進(jìn)行科學(xué)開(kāi)發(fā)，另一方面要充分尊重和保護(hù)當(dāng)?shù)氐淖匀痪坝^和人文景觀，不斷增強(qiáng)景區(qū)對(duì)游客的吸引力，從而為公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)和長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要來(lái)自省內(nèi)類(lèi)似文化觀光游覽景區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，如綿山景區(qū)、五臺(tái)山景區(qū)等的競(jìng)爭(zhēng)。防范措施：加大宣傳和推廣的力度，提升本景區(qū)開(kāi)發(fā)的知名度。公司還應(yīng)組建一支高效營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍，積極拓展省內(nèi)、省外市場(chǎng)，重點(diǎn)建立省內(nèi)目標(biāo)市場(chǎng)的聯(lián)絡(luò)網(wǎng)點(diǎn)，降低旅市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第十四章 結(jié)論和建議 根據(jù)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目市場(chǎng)和盂縣獨(dú)特的文化資源優(yōu)勢(shì)分析預(yù)測(cè)，以及本項(xiàng)目具體情況分析，本報(bào)告通過(guò)分析、計(jì)算和論證，認(rèn)為擬建工程項(xiàng)目順應(yīng)了藏山旅游風(fēng)景區(qū)開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃和山西旅游景區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，又充分考慮了項(xiàng)目與景區(qū)環(huán)境和各種社會(huì)因素以及同景區(qū)總體規(guī)劃的協(xié)調(diào)，其經(jīng)過(guò)比選最終確定的建設(shè)方案比較合理，建設(shè)條件具備。同時(shí)，項(xiàng)目具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，雖然該項(xiàng)目投資金額較大，但藏山旅游風(fēng)景區(qū)豐富的旅游開(kāi)發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)，都將確保該項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行和如期竣工。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果顯示在財(cái)務(wù)分析上是可行的。本項(xiàng)目還款資金來(lái)源由利潤(rùn)和折舊構(gòu)成，（含建設(shè)期1年），項(xiàng)目有較強(qiáng)的償債能力。本項(xiàng)目同時(shí)還具有較大的社會(huì)效益，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于加快盂縣早日實(shí)現(xiàn)“國(guó)際更具知名度、國(guó)內(nèi)最具影響力的晉商文化旅游中心城市”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)、完善盂縣藏山國(guó)際化旅游城市功能的整體構(gòu)想和促進(jìn)項(xiàng)目周邊地區(qū)環(huán)境發(fā)展均具有重要的意義。總之，本報(bào)告認(rèn)為 項(xiàng)目建設(shè)方案可行，經(jīng)濟(jì)合理，而且還能帶來(lái)較大的社會(huì)效益，建議有關(guān)方面積極支持和幫助，以利項(xiàng)目早日形成并發(fā)揮預(yù)期的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。把握商機(jī)由于本項(xiàng)目具有較高的經(jīng)濟(jì)效益，是一個(gè)良好的投資機(jī)遇，所以建議項(xiàng)目投資方一定要爭(zhēng)取時(shí)間，加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的進(jìn)度，尤其要加快開(kāi)發(fā)前期工作的進(jìn)度，使得整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)按計(jì)劃、有步驟順利進(jìn)行，產(chǎn)品按預(yù)期要求及時(shí)投放市場(chǎng)。強(qiáng)化管理由于本項(xiàng)目投資管理難度較大，建議投資方按國(guó)際慣例，聘用專(zhuān)業(yè)化的項(xiàng)目管理公司，制定嚴(yán)格的項(xiàng)目投資實(shí)施計(jì)劃，樹(shù)立強(qiáng)烈的精品意識(shí)，力爭(zhēng)低成本、高質(zhì)量地把“盂縣藏山風(fēng)情園、酒店、游覽索道”建設(shè)成為一流的一體化工程。加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)和市場(chǎng)推廣項(xiàng)目?jī)r(jià)格和食宿實(shí)現(xiàn)率對(duì)其贏利能力有較大影響，建議項(xiàng)目投資方務(wù)必重視項(xiàng)目前期的營(yíng)銷(xiāo)工作，保證各項(xiàng)資金的如期到位。嚴(yán)格控制建設(shè)投資規(guī)模的成本開(kāi)支在項(xiàng)目收益水平出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)可能性不大的前提下，控制好建設(shè)投資規(guī)模和未來(lái)的成本費(fèi)用是建設(shè)及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)該加以充分強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容。加強(qiáng)協(xié)調(diào)工作本項(xiàng)目早日順利完工對(duì)盂縣尤其是商貿(mào)娛樂(lè)核心地帶具有極大的促進(jìn)作用，因此建議盡量爭(zhēng)取各級(jí)政府部門(mén)和投融資機(jī)構(gòu)的支持和幫助。同時(shí)，應(yīng)該盡量與土地轉(zhuǎn)讓方、周邊地區(qū)做好溝通，以可能地減少和消除各種偶然因素對(duì)項(xiàng)目的不利影響。