【正文】 06年完成計(jì)劃的35%、2007年完成計(jì)劃的20%。 ，　　　　　　中申請(qǐng)金融企業(yè)貸款500萬(wàn)元。（四）項(xiàng)目建設(shè)的籌資方案東西巖風(fēng)景區(qū)開(kāi)發(fā)，根據(jù)本報(bào)告測(cè)算，結(jié)合2004年5月東西巖風(fēng)景區(qū)開(kāi)發(fā)招待文件的投資估算，，考慮項(xiàng)目建設(shè)和政府的投資能力，根據(jù)業(yè)主提供建設(shè)資金采用政府投資和招商引資相結(jié)合的方式，用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，余下的1500萬(wàn)元通過(guò)申請(qǐng)金融機(jī)構(gòu)貸款的辦法，來(lái)保證資金的全額投入。第十一章　　財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目建設(shè)期3年項(xiàng)目生產(chǎn)期20年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5％物價(jià)上漲指數(shù)3％建設(shè)第一年月數(shù)12職工福利費(fèi)、社保、醫(yī)保占工資比例50％修理費(fèi)占折舊比例40％城市建設(shè)稅7％教育費(fèi)附加3％銷售費(fèi)占銷售收入比重5％所得稅33％公積金提留比例10％公益金提留比例為5％未分配利潤(rùn)還款比例70％折舊還款比例100％折現(xiàn)率7％生產(chǎn)負(fù)荷：2007年按正常年份的60%計(jì)算、2008年則按正常年份的80%計(jì)算，其余18年均按100%計(jì)算。（二）服務(wù)收入測(cè)算一、 景區(qū)門(mén)票收入=30元/人*=依據(jù)： 專家預(yù)測(cè)法3次對(duì)本工程項(xiàng)目進(jìn)行客流量預(yù)測(cè)。 對(duì)照我市仙都景區(qū)歷年的客流變化規(guī)律推理預(yù)測(cè)和門(mén)票定價(jià)。 根據(jù)東西巖景區(qū)歷年客流規(guī)律推理。 專家預(yù)測(cè)法調(diào)查認(rèn)為門(mén)票價(jià)格定位于30元/人，較合理。專家預(yù)測(cè)法統(tǒng)計(jì)調(diào)查顯示的結(jié)果如下：2%的人認(rèn)為門(mén)票應(yīng)定在10元、17%的人認(rèn)為門(mén)票應(yīng)定在20元、34%的人認(rèn)為門(mén)票應(yīng)定在30元、19%的人認(rèn)為門(mén)票應(yīng)定在40元、13%的人認(rèn)為門(mén)票應(yīng)定在50元、9%的人認(rèn)為門(mén)票應(yīng)定在60元、7%的人認(rèn)為門(mén)票應(yīng)定在70元以上、因此評(píng)價(jià)認(rèn)為取30元較可行，易被消費(fèi)者接受。詳見(jiàn)附圖：表7：麗水市仙都景區(qū)歷年旅游接待量表9：麗水市區(qū)歷年旅游接待量表10：麗水市區(qū)東西巖景區(qū)歷年旅游接待量表11：麗水市各區(qū)縣2003年旅游業(yè)概貌表13：專家預(yù)測(cè)法統(tǒng)計(jì)匯總表表14：專家預(yù)測(cè)法統(tǒng)計(jì)匯總表表15：專家預(yù)測(cè)法統(tǒng)計(jì)匯總表表17：專家預(yù)測(cè)法麗水市區(qū)東西巖景區(qū)2005一2013年旅游流量表和麗水市區(qū)東西巖景區(qū)2005一2013年旅游流量圖。二、 游人中心等經(jīng)營(yíng)點(diǎn)出租收入：游人中心等經(jīng)營(yíng)點(diǎn)出租收入=15*2977*12=（月租金按15元/平方米計(jì)算、面積2977平方米）農(nóng)家樂(lè)等經(jīng)營(yíng)點(diǎn)出租收入：農(nóng)家樂(lè)等經(jīng)營(yíng)點(diǎn)出租收入=4*31375*12=（月租金按4元/平方米、面積31375平方米）停車場(chǎng)收入：停車場(chǎng)收入=10*60*365=（停車費(fèi)按10元/輛、60輛/日、時(shí)間365日）文藝演出收入：文藝演出收入=288*3*300=(文藝演出日均按3場(chǎng)估算、每場(chǎng)收入按288元計(jì)算)景點(diǎn)小賣部出租收入：景點(diǎn)小賣部出租收入=3*8=24萬(wàn)元(每個(gè)小賣部年租賃費(fèi)按3萬(wàn)元、共8個(gè))（三）服務(wù)支出測(cè)算，（以上為20年經(jīng)營(yíng)期間的平均成本）。2009年總成本構(gòu)成情況如下： 直接原材料、燃料、動(dòng)力、輔助材料等為120萬(wàn)元 直接工資支出72萬(wàn)元其他工資性支出36萬(wàn)元1 1可變成本120萬(wàn)元 詳見(jiàn)評(píng)估表4等。（四）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 職工人數(shù)60人流動(dòng)資金100萬(wàn)元%（稅后）（稅后）1 %11%11詳見(jiàn)：評(píng)估及評(píng)估輔助表第十二章　社會(huì)效益評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析項(xiàng)目的建設(shè)有利于將東西巖景區(qū)的旅游資源轉(zhuǎn)化為旅游產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)當(dāng)?shù)貒?guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)。有利于促使其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如：交通運(yùn)輸業(yè)、酒店業(yè)、旅游紀(jì)念品業(yè)等等。有利于景鎮(zhèn)合一的實(shí)施。有利于少數(shù)民族地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。有利于環(huán)境保護(hù)工作開(kāi)展。有利于就業(yè)。直接就業(yè)為60人，間接就業(yè)約達(dá)300500人。有利于為全市人民提高生活質(zhì)量，增加新的旅游景點(diǎn)。有利于滿足廣大人民群眾日益增長(zhǎng)的精神生活需求。（二）項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析實(shí)行景鎮(zhèn)結(jié)合的模式可減少項(xiàng)目與鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村民之間的利益沖突，有利于化解矛盾，防止矛盾激化。項(xiàng)目建設(shè)得益再多的是當(dāng)?shù)卮迕瘢麌?guó)與利民相結(jié)合的項(xiàng)目各級(jí)政府一定支持。目前各項(xiàng)準(zhǔn)備工作開(kāi)展順利。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基本點(diǎn)就是將景區(qū)自然資源的開(kāi)發(fā)與少數(shù)民族文化的保護(hù)有機(jī)地相結(jié)合，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。（三）社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論可行性研究認(rèn)為本項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)東西巖旅游資源的保護(hù)和開(kāi)發(fā)，具有明顯的促進(jìn)作用。可使風(fēng)景區(qū)在不斷創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，創(chuàng)造環(huán)境效益，保持景區(qū)的旅游行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。為麗水市區(qū)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。 第十三章　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別本工程項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)因素主要有以下幾個(gè)方面：投資超計(jì)劃，如固定資產(chǎn)投資增加10%，%。價(jià)格也是一個(gè)比較敏感的因素，當(dāng)銷售價(jià)格下降5%時(shí)，%。生產(chǎn)能力利用率下降5%時(shí)，%。以上三種情況均使稅后財(cái)務(wù)收益率低于折現(xiàn)率，這是業(yè)主要注意的。二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的防范 對(duì)于第一種情況，研究認(rèn)為業(yè)主要盡量設(shè)法控制投資，使投資額在合理的范圍內(nèi)或者低于本報(bào)告估算的數(shù)額。對(duì)于第二種情況，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期的主要收入是景區(qū)門(mén)票收入，建議進(jìn)一步權(quán)衡門(mén)票價(jià)格高低對(duì)客流的影響程度。 對(duì)于第三種情況，做好市場(chǎng)營(yíng)銷的策劃工作與廣告投入，千方百計(jì)使項(xiàng)目在合理的時(shí)間內(nèi)達(dá)到預(yù)期的客流量。控制費(fèi)用、降低運(yùn)行成本也是重要手段，因此在建設(shè)期就要控制人員的調(diào)入。三、 敏感性分析表與敏感性分析圖請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)輔助評(píng)估表6。第十四章　結(jié)論與建議可行性研究認(rèn)為本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家旅游產(chǎn)業(yè)政策，特別是在浙江省提出建旅游大省的戰(zhàn)略方針。經(jīng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，當(dāng)項(xiàng)目折現(xiàn)率為7%時(shí)，%，大于折現(xiàn)率說(shuō)明項(xiàng)目是可行的。對(duì)麗水市來(lái)說(shuō)，下大決心開(kāi)發(fā)東西巖風(fēng)景旅游區(qū)是很有必要，且東西巖工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的可行性強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益顯著，為此建議各有關(guān)部門(mén)予以大力支持，盡早批準(zhǔn)實(shí)施。建議：工程項(xiàng)目的建設(shè)單位性質(zhì)是國(guó)有獨(dú)資性質(zhì)企業(yè)，在建設(shè)經(jīng)營(yíng)中應(yīng)克服國(guó)有企業(yè)的錮疾，探索發(fā)展新路。工程建設(shè)是塊大蛋糕，但是為建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，各級(jí)建設(shè)主管部門(mén)與相關(guān)單位要為項(xiàng)目建設(shè)作貢獻(xiàn)，而不是爭(zhēng)多分一塊、多吃一口。投資的增加勢(shì)必造成企業(yè)效益的下降，控制總投資是項(xiàng)目建設(shè)階段最重要的中心工作，本工程項(xiàng)目的最佳投資額為2500萬(wàn)元左右。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和自然生態(tài)環(huán)境保護(hù)方面要做到：組織人員到位；資金投入到位；工作措施到位；任務(wù)職責(zé)到位。為麗水創(chuàng)建國(guó)家級(jí)生態(tài)城市發(fā)揮作用。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)中應(yīng)堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的根本原則，保證人與自然的和諧與協(xié)調(diào)。項(xiàng)目運(yùn)行初期優(yōu)先發(fā)展當(dāng)?shù)乜驮磁c國(guó)內(nèi)客源，國(guó)內(nèi)客源穩(wěn)定后，國(guó)際客源應(yīng)重視。盡可能減少總投資、外圍景點(diǎn)的開(kāi)發(fā)盡市場(chǎng)化運(yùn)作、控制用工總數(shù)、注意營(yíng)銷策劃，狠抓廣告宣傳務(wù)必盡快達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力。附表：表1：麗水市農(nóng)村小康水平監(jiān)測(cè)情況表2：麗水市歷年職工工資總額與平均工資表3：麗水市歷年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和指數(shù)表4：浙江省各市歷年入境旅游接待量表5：浙江省各市歷年入境旅游外匯收入表6：浙江省各市歷年接待國(guó)內(nèi)旅游情況表7：麗水市仙都景區(qū)歷年旅游接待量表8：麗水市仙都景區(qū)歷年旅游門(mén)票收入表9：麗水市區(qū)歷年旅游接待量表10：麗水市區(qū)東西巖景區(qū)歷年旅游接待量表11：麗水市各區(qū)縣2003年旅游業(yè)概貌表12：麗水全市各區(qū)縣主要年份人均生產(chǎn)總值表13：專家預(yù)測(cè)法統(tǒng)計(jì)匯總表表14：專家預(yù)測(cè)法統(tǒng)計(jì)匯總表表15：專家預(yù)測(cè)法統(tǒng)計(jì)匯總表表16：麗水市區(qū)東西巖景區(qū)可變成本測(cè)算表表17：專家預(yù)測(cè)法麗水市區(qū)東西巖景區(qū)2005一2013年旅游流量表表18：麗水市區(qū)東西巖景區(qū)投資估算表表19：麗水市區(qū)東西巖景區(qū)收入測(cè)算表表20：東西巖景區(qū)景點(diǎn)一覽表表21：項(xiàng)目評(píng)估表1—輔助表1—6附圖：圖1：麗水東西巖旅游開(kāi)發(fā)有限公司組織結(jié)構(gòu)圖圖2：麗水東西巖旅游風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃?rùn)M道圖圖3：全市與市區(qū)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)比圖圖4：麗水市區(qū)歷年旅游接待量圖圖5：麗水市區(qū)歷年旅游接待量年增長(zhǎng)率圖圖6：麗水仙都景區(qū)歷年門(mén)票收入曲線圖圖7：麗水仙都景區(qū)歷年旅游接待量圖圖8：東西巖景區(qū)專家預(yù)測(cè)法旅游接待量增長(zhǎng)率曲線圖圖9：東西巖景區(qū)詳規(guī)總平面圖圖10：東西巖景區(qū)詳規(guī)景觀景點(diǎn)分析圖圖11：東西巖景區(qū)詳規(guī)道路交通分析圖圖12：東西巖景區(qū)詳規(guī)綠化分析圖圖13：東西巖景區(qū)詳規(guī)給排水電力平面圖圖14：東西巖景區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)總平圖圖15：東西巖景區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)景觀分析圖圖16：東西巖景區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目布局圖圖17：東西巖景區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)游覽路線圖圖18：東西巖景區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)景區(qū)綠化圖圖19：東西巖景區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)道路交通圖圖20：東西巖景區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)電力通訊圖圖21：東西巖景區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)給打排水管線圖圖22：東西巖景區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)資源現(xiàn)狀圖圖23：東西巖景區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)引導(dǎo)區(qū)景觀圖圖24：東西巖景區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)游人中心景觀圖圖25：東西巖景區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)游人中心效果圖附件：浙政［1985］69號(hào)《關(guān)于公布第一批省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)的通知》。浙建規(guī)劃批［2003］91號(hào)《關(guān)于南明山—東西巖風(fēng)景名勝區(qū)東西巖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》。麗水市蓮都區(qū)人民政府辦公室蓮政辦發(fā)［2005］15號(hào)《麗水市蓮都區(qū)人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于東西巖風(fēng)景區(qū)2005年開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目安排與工作計(jì)劃的通知》浙江麗水東西巖旅游開(kāi)發(fā)有限公司《 關(guān)于要求批復(fù)麗水市東西巖風(fēng)景區(qū)工程項(xiàng)目建議書(shū)的報(bào)告》麗水市蓮都區(qū)發(fā)展計(jì)劃局文件，蓮發(fā)計(jì)［2005］38號(hào)《 關(guān)于麗水市東西巖風(fēng)景區(qū)工程項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件浙江麗水東西巖旅游開(kāi)發(fā)有限公司章程蓮國(guó)資委［2005］1號(hào)《麗水市蓮都區(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)關(guān)于浙江麗水東西巖旅游開(kāi)發(fā)有限公司章程人事等問(wèn)題請(qǐng)示的批示》東西巖景區(qū)景點(diǎn)一覽表序號(hào)景區(qū)9名稱特點(diǎn)景區(qū)面積（km2）景名主要景點(diǎn)等級(jí)1情10畬景族區(qū)風(fēng)以畬族風(fēng)情為特色，以自然景觀虎跡溪及支流、稻田果園等田園風(fēng)光為主。主入口畬家風(fēng)情畬家寨游人中心2石梁景區(qū)以石梁和西巖湖為中心，是東西巖的 先導(dǎo)景區(qū)，在本區(qū)可觀賞到眾多景點(diǎn)。鏡湖凝碧西巖湖一級(jí)云澤玉飄玉飄巖一級(jí)懸虹飛雨石梁一級(jí)幽臺(tái)清音水簾洞(疊巖洞)一級(jí)3東西巖景區(qū)為風(fēng)景區(qū)的主景區(qū)，東西巖原十景大部分集中在北，峰巖奇物，猶如鬼斧神工，自然風(fēng)光極佳?，幣_(tái)攬勝云天閣(東西頂)瑤臺(tái)危霞東巖（赤石樓）一級(jí)東明洞一級(jí)天地夾道穿身洞二級(jí)西明湖一級(jí)清風(fēng)巡壁清風(fēng)峽一級(jí)三分天色十字峽一級(jí)古洞夭桃桃花洞三級(jí)打石崗翠湖望峰東巖湖二級(jí)桌筆峰三級(jí)將軍試劍將軍巖三級(jí)龍破石天劍劈石三級(jí)4七女峰景區(qū)本區(qū)巖峰最高，峰險(xiǎn)石奇，象形石眾多，景觀奇險(xiǎn)。仙翁對(duì)弈仙人巖禪師巖金猴巖雙猴巖神龜巖大虎巖紗帽巖和尚頂二級(jí)石鐘樓二級(jí)5黃弄景區(qū)南部主入口，以農(nóng)村民居和田園風(fēng)光為特色6流坑景區(qū)以流坑山村和流坑水庫(kù)為特色流坑山村一級(jí)流坑水庫(kù)一級(jí)牛面巖、雙獅巖7旅游接待區(qū)環(huán)境幽靜，風(fēng)景秀麗，空氣宜人8道弄源、黃蘭景區(qū)9合計(jì)表2036