【正文】 35部調劑解決。6．2 拆遷費目前正在與家具廠洽談拆遷事宜，預計兩個月內完成拆遷工作。根據(jù)與家具廠洽談的情況，按照 4800 平方米的建筑面積來整體估算拆遷和補償?shù)馁M用，預計為 2022 元/平米，拆遷成本約為 960 萬，加上 96 萬（拆遷和補償費用的 10%）的不可 預見費，估算拆遷工作的總成本為 1056 萬元。6．3 前期工程費前期工程費用主要包括：項目申請報告編制費、環(huán)境影響評價報告編制費、交通影響評價報告、勘察設計費、工程標底編制費、招投標管理費、工程建設監(jiān)理費等其它費用。具體的估算情況見前期工程費估算表，前期工程費合計為 278 萬元?，F(xiàn)在該項費用或已實際發(fā)生或已簽訂協(xié)議。表 63 前期工程費估算表　　　　　　　　　　　 36序號 項目 金額（萬元） 備注1 項目申請報告編制費 18 工程咨詢公司收費2 環(huán)境影響評價報告編制費 9 環(huán)評公司收費3 交通影響評價報告編制費 12 交評公司收費4 規(guī)劃咨詢費 60 占基礎設施建 設費的 2%5 工程設計費 60 占基礎設施建 設費的 2%6 工程造價咨詢費 15 占基礎設施建設費的 %7 工程標底編制費 9 占基礎設施建設費的 %8 招投標代理費 15 占基礎設施建設費的 %9 招投標管理費 2 占基礎設施建設費的 %10 工程建設監(jiān)理費 18 占基礎設施建設費的 %11 其它費用 60 占基礎設施建 設費的 2%　 合計 278 　6．4 市政基礎設施及公共服務設施建設費依據(jù)《XX 市 XX 區(qū) XX 風景旅游區(qū)近期建設地塊規(guī)劃設計要點說明》和本項目地塊現(xiàn)狀條件，我中心委托設計單位進行了初步的市政方案咨詢，其中包括前期相關工作、宗地外通路、通電、通水及宗地內土地平整五個部分的工作，詳細分述如下：（1）前期相關工作：該項工作費用約 85 萬，其中包含規(guī)劃和設計費 41 萬，水文、地質勘察 費 44 萬。（2）通路：通路方案：本項目擬從東側現(xiàn)狀道路建設瀝青路接入本項目地塊，設置道路照明，并敷設相關的管線，為通電、通水和場地平整工作做準備。成本估算：預計道路建設成本約 1181 萬元，道路照明工程成本約 50 萬元，通路工程合計 1231 萬元?！　　　　　　　　　　? 37(3)通電 ：通電方案：本項目未來將由 220/110kv 聶各莊變電站提供，敷設擬采用電纜管溝。成本估算：通電方案的工程造價約 233 萬元。（4）通水：給水方案：供水水源近期擬利用地下水水源井和已建成的規(guī)模為 7500 立方米/ 日的水廠；遠期擬由城市供水管網(wǎng)供水，城市供水管線管徑擬按Dg500 實施，配水管網(wǎng)擬按環(huán)狀布置。排水方案：排水系統(tǒng)近期實施擬采用雨水、污水分流的排水體制。度假基地擬自建小型污水處理設施，污水處理程度擬定為二級處理后排放，或作為景觀水體水源回收利用。遠期擬排入聶各莊污水處理廠。地面降水靠雨水管道和明渠匯集，直接排入排洪溝中。成本估算：給水工程工程預計費用約 70 萬元，中水工程約 85 萬元，排水工程 72 萬元，雨水工程約 384 萬元，總成本合計約 611 萬元。 （5）地塊內土地平整：平整方案：項目地塊內的土地平整包括土方回填和場地平整。土方回填的實施包含了現(xiàn)場所需土方的回填、外購土方及土方運輸。成本估算：土方回填工程成本約 406 萬元，場地平整成本約 440萬元，合計約 846 萬元。綜上，市政設施預計總投入成本為 3006 萬元?！　　　　　　　　　　? 386．5 地價款根據(jù)周邊評估項目的土地毛地價價格，估算項目區(qū)商業(yè)用地樓面毛地價約為 720 元/平方米。由于容積率小于 1，因此按用地面積計算，項目規(guī)劃商業(yè)用地面積為 萬平方米，則出讓金總價為 萬元。6．6 管理費用管理費用是土地一級開發(fā)單位為組織和管理土地一級開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用，按開發(fā)建設補償費用、拆遷費用、前期費用、市政建設費用合計數(shù)的 2%計算，即 萬元。6．7 財務費用財務費用是土地一級開發(fā)主體的資金成本。本項目的資金來源65%為銀 行 貸款，財務費用為貸款利息，利息率按 13 年期貸款年利率 %、按資金實際占用情況計算利息，為 萬元，在項目完成后以銷售收入還本付息。6．8 銷售推廣費銷售推廣費是在銷售推廣土地一級開發(fā)產品過程中發(fā)生的各種費用，按開 發(fā)建設補償費用、拆遷費用、前期費用、市政建設費用合計數(shù)的 2%估算，即 萬元。6．9 開發(fā)期稅費土地一級開發(fā)項目屬于非盈利行為，因此不發(fā)生有關稅費?！　　　　　　　　　　? 396．10 不可預見費不可預見費按開發(fā)建設補償費用、拆遷費用、前期費用、市政建設費用合計數(shù)的 5%估算，即 萬元。6．11 資金使用計劃總投資成本費用包括前期、開發(fā)建設補償費、拆遷和工程等四大類費用，前期 費用中包括項目申請報告、環(huán)境評價抱告、交通影響評價報告、各種 報批的手續(xù)費用以及現(xiàn)場實際調查費用等，工程費用包括基礎設施建設費。 主要資金使用如下（詳見表 64）：前期部分資金使用時間 2022 年 1 月2022 年 3 月， 計 3 個月；開發(fā)建設補償費部分資金使用時間 2022 年 3 月2022 年 7 月，計 5 個月拆遷部分資金使用時間 2022 年 5 月2022 年 9 月， 計 5 個月；工程部分資金使用時間 2022 年 3 月2022 年 9 月， 計 7 個月。表 64 資金使用計劃表建設期 經(jīng)營期項目1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月前期費用 33% 33% 34%開發(fā)建設補償費 20% 20% 20% 20% 20%拆遷費 20% 20% 20% 20% 20%基礎設施建設費 10% 15% 15% 15% 15% 15% 15%管理費用 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%銷售推廣費 50% 50%不可預見費 20% 20% 20% 20% 20%　　　　　　　　　　　 40第七章 項目竣工后的土地價值分析本土地一級開發(fā)項目實際進行開發(fā)的用地面積為 公頃，包括旅游度假用地、綠化用地和道路用地，可開發(fā)建設的建筑面積為 萬平方米。旅游度假用地屬于經(jīng)營性建設用地，可以直接采取掛牌出讓的方式，通過市場實現(xiàn)其土地的價值。綠地和道路屬于公益性用地，其土地價值主要體現(xiàn)在社會效益上。本土地一級開發(fā)項目竣工后的土地價值為經(jīng)營性建設用地的土地價值。本報告主要采用假設開發(fā)法（剩余法）來確定經(jīng)營性建設用地的熟地價值。假 設開發(fā)法（剩余法）是用二級開發(fā)完成后的商品房的房地產售價扣除相應的開發(fā)成本費用及二級開發(fā)利潤后求出土地價格，即二級開發(fā)商可承受的地價水平。7．1 假設開發(fā)法測算土地市場價格運用假設開發(fā)法求取地價，以規(guī)劃各用途為準，使用年限為法定最高年限，以開發(fā)完成房屋的售價扣減建造成本、利息、利潤等計算各用途的樓面熟地價單價，乘以對應各地塊的建筑面積得出各地塊的熟地總價。根據(jù)項目區(qū)周邊商業(yè)項目銷售情況，商業(yè)用地銷售單價平均約為 16790 元/平方米。通過第三、四章的比較 與分析，可知項目區(qū)在位置上較優(yōu)。經(jīng)測算（詳見表 71），樓面土地價格約為房屋 銷售價格的%，即樓面土地價格約為 7025 元/平方米。項目區(qū)的規(guī)劃商業(yè)經(jīng)營性建筑面積為 萬平方米，預計土地開發(fā)價值為 萬元?！　　　　　　　　　　? 417．2 開發(fā)余值的分析假設開發(fā)法測算的開發(fā)余值為本土地一級開發(fā)項目實現(xiàn)后并按規(guī)劃進行房地產開發(fā)產生的土地價格，它包含該熟地所產生的利潤。表 71　假設開發(fā)法單價測算表——商業(yè)項 目 說明 單 價/比例 金額（元）一、開發(fā)總價值 　 16790　 建設期（年） 1 　二、成本費用 　 　 　建造成本 　 　 　(1)建安費用 按建面單價 3000 (2)紅線內市政 (按建安費用) % (3)小區(qū)配套費 (按建安費用) % 小計 　 　 不可預見費 (按建安費用) % 專業(yè)費、前期費用、紅線外市政 (按建造成本) % 貸款利息 按二1,2,3 之和及地價 % 合計 　 　 三、銷售費用 　 　 　營業(yè)稅及附加 (按開發(fā)總價值) % 交易手續(xù)費 (按開發(fā)總價值) % 代理及廣告費 (按開發(fā)總價值) % 小計 　 　 四、發(fā)展商利潤 按二1,2,3 之和及地價 % 1476五、樓面熟地價 （一 二三四）/(1+%+30%) 7025　　　　　　　　　　　 42第八章 財務分析8．1 銷售收入估算根據(jù)回款計劃和第七章的土地價值分析，預計本項目的總收入為 萬元，各階段的收入為：2022 年 10 月：30% 萬元2022 年 11 月：70% 萬元表 81 銷售收入估算表項目 合計 2022 年 10 月 2022 年 11 月出讓回款比例 100% 30% 70%出讓收入（萬元） 商業(yè) 8．2 成本分析根據(jù)總成本構成（表 ）和資金使用計劃（表 ），項目各階段成本費用構成如下：見附表 81 成本費用估算表8．3 靜態(tài)分析本項目預計實現(xiàn)收入約 萬元。預計總成本費用約 萬元。收益為 萬元，收益率為 %,年投 資回報率為 %.8．4 現(xiàn)金流量分析根據(jù)土地一級開發(fā)項目平均收益率水平及銀行長期貸款利率，年基準收益率確定為 10%?！　　　　　　　　　　? 43現(xiàn)金流入為土地出讓收入（計算時應除去出讓金，因為出讓金為政府收入），現(xiàn)流出為建設投資與財務成本（計算時應除去出讓金，出讓金在投資階段并未支付）。經(jīng)計算各項財務指標為：財務內部收益率為 12％，大于 10%的基準收益率。按年基準收益率 10%計算,財務凈現(xiàn)值為 萬元。投資回收期為 年（含建設期 9 個月）。上述數(shù)據(jù)表明本項目在財力上是可行的，投資可獲一定的效益?，F(xiàn)金流量表見附表 82 現(xiàn)金流量表。8．5 借款償還本項目借款 萬元，發(fā)生借款利息 萬元，按穩(wěn)健估計，借款償還 期為 年，償還借款及利息的資金來源為土地出讓收入，詳見表 83。表 83 借款還本付息表8．6 結論綜上所述及相關財務分析，本項目能夠償還建設貸款，運行期間可以產生一定的利潤，財務內部收益率高于基準收益率，因此在財務上是可行的?！　　　　　　　　　　? 44第九章 風險分析9．1 不確定性分析收款時間和方式的不確定性土地出讓收益的收款時間和方式的不同，直接影響財務成本，也關系到投資的成敗。市政設施費用測算時是對整體進行估算，沒有按照單價及管線長度進行核算，在具體實施階段如果管線長度有變化，實際發(fā)生的費用將會隨之發(fā)生變化。土地出讓價格的不確定性隨著時間推移，房地產市場情況可能會發(fā)生變化，地價也會隨之波動，影響出 讓價格。由于本項目的容積率小于 1，根據(jù)相應得政策，在繳納土地毛地價時按照用地面積計算，因此本項目的毛地總價較高。 9．2 盈虧平衡分析 在諸多不確定因素中，土地取得費對整個項目的影響程度較大。本次盈虧平衡分析選取其為不確定的變量進行分析。假定建筑面積、總成本等不變，以出讓單價為不確定性變量分析。盈虧平衡的計算公式如下：總收入＝總成本＝平均出讓單價出讓建筑面積，則盈虧點的平均出讓單價＝總成本247。出讓建筑面 積，＝ 萬元247。 萬平方米＝6652 元/平方米盈虧平衡分析如圖 91 所示：　　　　　　　　　　　 45 圖 91 項目盈虧平衡分析圖 單位：萬元本項目的土地取得費為 6652 元/建筑平方米，其中取值標準是嚴格按照國家和政府的法律、法規(guī)以及政府的相關規(guī)章，結合項目所在區(qū)的區(qū)位因素制定出來的，具有實際可操作性。但由于項目拆遷補償?shù)慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)沒有進行一一核實，項目土地取得費用的準確性來源于項目統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準確性方面，因此，土地取得費預算存在一定的誤差。本項目的熟地單價盈虧平衡點為 6652 元/平方米，而預測單價為 7025 元/平方米，后者超過前者 373 元/平方米。由以上分析可知，該項目的盈利能力較好。9．3 敏感性分析本次分析以投資成本利潤率為分析對象，選取土地一級開發(fā)完成后的熟地單價和征地拆遷成本為敏感因素進行分析。以項目竣工后的熟地單價為敏感因素（1）當項目的熟地單價以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)上漲 10%時，6652 7025收入或總成本平均出讓單價（元/平方米）虧損　　　　　　　　　　　 46本項目的投資成本利潤率為 %；（2）當項目的熟地單價以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)上漲 20%時，本項目的投資成本利潤率為 %。（3）當項目的熟地單價以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)下降 10%時，%。（4）當項目的熟地單價以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)下降 20%時，%。以土地取得費為敏感因素（1）、當土地取得費以 6652 元/建筑