【正文】 與資金和籌措表表18：　X景區(qū)投資估算表 （三）項目分年度投資計劃。計劃于2005完成計劃的45%，2006年完成計劃的35%、2007年完成計劃的20%。 ，　　　　　　中申請金融企業(yè)貸款500萬元。（四）項目建設(shè)的籌資方案X風景區(qū)開發(fā)，根據(jù)本報告測算，結(jié)合2004年5月X風景區(qū)開發(fā)招待文件的投資估算，，考慮項目建設(shè)和政府的投資能力，根據(jù)業(yè)主提供建設(shè)資金采用政府投資和招商引資相結(jié)合的方式，用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，余下的1500萬元通過申請金融機構(gòu)貸款的辦法，來保證資金的全額投入。第十一章　　財務(wù)評價（一）財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目建設(shè)期3年項目生產(chǎn)期20年不可預(yù)見費5％物價上漲指數(shù)3％建設(shè)第一年月數(shù)12職工福利費、社保、醫(yī)保占工資比例50％修理費占折舊比例40％城市建設(shè)稅7％教育費附加3％銷售費占銷售收入比重5％所得稅33％公積金提留比例10％公益金提留比例為5％未分配利潤還款比例70％折舊還款比例100％折現(xiàn)率7％生產(chǎn)負荷：2007年按正常年份的60%計算、2008年則按正常年份的80%計算，其余18年均按100%計算。（二）服務(wù)收入測算一、 景區(qū)門票收入=30元/人*=依據(jù)： 專家預(yù)測法3次對本工程項目進行客流量預(yù)測。 對照我市仙都景區(qū)歷年的客流變化規(guī)律推理預(yù)測和門票定價。 根據(jù)X景區(qū)歷年客流規(guī)律推理。 專家預(yù)測法調(diào)查認為門票價格定位于30元/人，較合理。專家預(yù)測法統(tǒng)計調(diào)查顯示的結(jié)果如下：2%的人認為門票應(yīng)定在10元、17%的人認為門票應(yīng)定在20元、34%的人認為門票應(yīng)定在30元、19%的人認為門票應(yīng)定在40元、13%的人認為門票應(yīng)定在50元、9%的人認為門票應(yīng)定在60元、7%的人認為門票應(yīng)定在70元以上、因此評價認為取30元較可行，易被消費者接受。詳見附圖：表7：X市仙都景區(qū)歷年旅游接待量表9：X市區(qū)歷年旅游接待量表10：X市區(qū)X景區(qū)歷年旅游接待量表11：X市各區(qū)縣2003年旅游業(yè)概貌表13：專家預(yù)測法統(tǒng)計匯總表表14：專家預(yù)測法統(tǒng)計匯總表表15：專家預(yù)測法統(tǒng)計匯總表表17：專家預(yù)測法X市區(qū)X景區(qū)2005一2013年旅游流量表和X市區(qū)X景區(qū)2005一2013年旅游流量圖。二、 游人中心等經(jīng)營點出租收入：游人中心等經(jīng)營點出租收入=15*2977*12=（月租金按15元/平方米計算、面積2977平方米）農(nóng)家樂等經(jīng)營點出租收入：農(nóng)家樂等經(jīng)營點出租收入=4*31375*12=（月租金按4元/平方米、面積31375平方米）停車場收入：停車場收入=10*60*365=（停車費按10元/輛、60輛/日、時間365日）文藝演出收入：文藝演出收入=288*3*300=(文藝演出日均按3場估算、每場收入按288元計算)景點小賣部出租收入：景點小賣部出租收入=3*8=24萬元(每個小賣部年租賃費按3萬元、共8個)（三）服務(wù)支出測算，（以上為20年經(jīng)營期間的平均成本）。2009年總成本構(gòu)成情況如下： 直接原材料、燃料、動力、輔助材料等為120萬元 直接工資支出72萬元其他工資性支出36萬元1 1可變成本120萬元 詳見評估表4等。（四）財務(wù)評價指標 職工人數(shù)60人流動資金100萬元%（稅后）（稅后）1 %11%11詳見：評估及評估輔助表第十二章　社會效益評價（一）項目對社會的影響分析項目的建設(shè)有利于將X景區(qū)的旅游資源轉(zhuǎn)化為旅游產(chǎn)業(yè)，拉動當?shù)貒鴥?nèi)生產(chǎn)總值的增長。有利于促使其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如：交通運輸業(yè)、酒店業(yè)、旅游紀念品業(yè)等等。有利于景鎮(zhèn)合一的實施。有利于少數(shù)民族地方經(jīng)濟的快速發(fā)展。有利于環(huán)境保護工作開展。有利于就業(yè)。直接就業(yè)為60人，間接就業(yè)約達300500人。有利于為全市人民提高生活質(zhì)量，增加新的旅游景點。有利于滿足廣大人民群眾日益增長的精神生活需求。（二）項目對所在地的互適性分析實行景鎮(zhèn)結(jié)合的模式可減少項目與鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村民之間的利益沖突，有利于化解矛盾，防止矛盾激化。項目建設(shè)得益再多的是當?shù)卮迕?，利國與利民相結(jié)合的項目各級政府一定支持。目前各項準備工作開展順利。項目開發(fā)的基本點就是將景區(qū)自然資源的開發(fā)與少數(shù)民族文化的保護有機地相結(jié)合，促進地方經(jīng)濟快速增長。（三）社會評價結(jié)論可行性研究認為本項目的實施，對X旅游資源的保護和開發(fā)，具有明顯的促進作用?？墒癸L景區(qū)在不斷創(chuàng)造經(jīng)濟效益的同時，創(chuàng)造環(huán)境效益，保持景區(qū)的旅游行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。為X市區(qū)經(jīng)濟的長遠發(fā)展作出貢獻。 第十三章　項目風險分析一、項目風險因素識別本工程項目的主要風險因素主要有以下幾個方面：投資超計劃，如固定資產(chǎn)投資增加10%，%。價格也是一個比較敏感的因素，當銷售價格下降5%時，%。生產(chǎn)能力利用率下降5%時，%。以上三種情況均使稅后財務(wù)收益率低于折現(xiàn)率，這是業(yè)主要注意的。二、項目風險的防范 對于第一種情況，研究認為業(yè)主要盡量設(shè)法控制投資，使投資額在合理的范圍內(nèi)或者低于本報告估算的數(shù)額。對于第二種情況，項目經(jīng)營期的主要收入是景區(qū)門票收入，建議進一步權(quán)衡門票價格高低對客流的影響程度。 對于第三種情況，做好市場營銷的策劃工作與廣告投入，千方百計使項目在合理的時間內(nèi)達到預(yù)期的客流量?？刂瀑M用、降低運行成本也是重要手段，因此在建設(shè)期就要控制人員的調(diào)入。三、 敏感性分析表與敏感性分析圖請詳見輔助評估表6。第十四章　結(jié)論與建議可行性研究認為本項目建設(shè)符合國家旅游產(chǎn)業(yè)政策，特別是在X江省提出建旅游大省的戰(zhàn)略方針。經(jīng)財務(wù)評價，當項目折現(xiàn)率為7%時，%，大于折現(xiàn)率說明項目是可行的。對X市來說，下大決心開發(fā)X風景旅游區(qū)是很有必要，且X工程項目的開發(fā)的可行性強，經(jīng)濟效益顯著，為此建議各有關(guān)部門予以大力支持，盡早批準實施。建議：工程項目的建設(shè)單位性質(zhì)是國有獨資性質(zhì)企業(yè)，在建設(shè)經(jīng)營中應(yīng)克服國有企業(yè)的錮疾，探索發(fā)展新路。工程建設(shè)是塊大蛋糕，但是為建設(shè)項目順利進行，各級建設(shè)主管部門與相關(guān)單位要為項目建設(shè)作貢獻，而不是爭多分一塊、多吃一口。投資的增加勢必造成企業(yè)效益的下降，控制總投資是項目建設(shè)階段最重要的中心工作，本工程項目的最佳投資額為2500萬元左右。項目的開發(fā)建設(shè)和自然生態(tài)環(huán)境保護方面要做到：組織人員到位；資金投入到位；工作措施到位；任務(wù)職責到位。為X創(chuàng)建國家級生態(tài)城市發(fā)揮作用。項目的開發(fā)建設(shè)中應(yīng)堅持可持續(xù)發(fā)展的根本原則，保證人與自然的和諧與協(xié)調(diào)。項目運行初期優(yōu)先發(fā)展當?shù)乜驮磁c國內(nèi)客源，國內(nèi)客源穩(wěn)定后，國際客源應(yīng)重視。盡可能減少總投資、外圍景點的開發(fā)盡市場化運作、控制用工總數(shù)、注意營銷策劃，狠抓廣告宣傳務(wù)必盡快達到設(shè)計生產(chǎn)能力。附表：表1：X市農(nóng)村小康水平監(jiān)測情況表2：X市歷年職工工資總額與平均工資表3：X市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值和指數(shù)表4：X江省各市歷年入境旅游接待量表5：X江省各市歷年入境旅游外匯收入表6：X江省各市歷年接待國內(nèi)旅游情況表7：X市仙都景區(qū)歷年旅游接待量表8：X市仙都景區(qū)歷年旅游門票收入表9：X市區(qū)歷年旅游接待量表10：X市區(qū)X景區(qū)歷年旅游接待量表11：X市各區(qū)縣2003年旅游業(yè)概貌表12：X全市各區(qū)縣主要年份人均生產(chǎn)總值表13：專家預(yù)測法統(tǒng)計匯總表表14：專家預(yù)測法統(tǒng)計匯總表表15：專家預(yù)測法統(tǒng)計匯總表表16：X市區(qū)X景區(qū)可變成本測算表表17：專家預(yù)測法X市區(qū)X景區(qū)2005一2013年旅游流量表表18：X市區(qū)X景區(qū)投資估算表表19：X市區(qū)X景區(qū)收入測算表表20：X景區(qū)景點一覽表表21：項目評估表1—輔助表1—6附圖：圖1：XX旅游開發(fā)有限公司組織結(jié)構(gòu)圖圖2：XX旅游風景區(qū)項目建設(shè)進度計劃橫道圖圖3：全市與市區(qū)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值對比圖圖4：X市區(qū)歷年旅游接待量圖圖5：X市區(qū)歷年旅游接待量年增長率圖圖6：X仙都景區(qū)歷年門票收入曲線圖圖7：X仙都景區(qū)歷年旅游接待量圖圖8：X景區(qū)專家預(yù)測法旅游接待量增長率曲線圖圖9：X景區(qū)詳規(guī)總平面圖圖10：X景區(qū)詳規(guī)景觀景點分析圖圖11：X景區(qū)詳規(guī)道路交通分析圖圖12：X景區(qū)詳規(guī)綠化分析圖圖13：X景區(qū)詳規(guī)給排水電力平面圖圖14：X景區(qū)規(guī)劃設(shè)計總平圖圖15：X景區(qū)規(guī)劃設(shè)計景觀分析圖圖16：X景區(qū)規(guī)劃設(shè)計項目布局圖圖17：X景區(qū)規(guī)劃設(shè)計游覽路線圖圖18：X景區(qū)規(guī)劃設(shè)計景區(qū)綠化圖圖19：X景區(qū)規(guī)劃設(shè)計道路交通圖圖20：X景區(qū)規(guī)劃設(shè)計電力通訊圖圖21：X景區(qū)規(guī)劃設(shè)計給打排水管線圖圖22：X景區(qū)規(guī)劃設(shè)計資源現(xiàn)狀圖圖23：X景區(qū)規(guī)劃設(shè)計引導區(qū)景觀圖圖24：X景區(qū)規(guī)劃設(shè)計游人中心景觀圖圖25：X景區(qū)規(guī)劃設(shè)計游人中心效果圖附件：X政［1985］69號《關(guān)于公布第一批省級風景名勝區(qū)的通知》。X建規(guī)劃批［2003］91號《關(guān)于南明山—X風景名勝區(qū)X景區(qū)詳細規(guī)劃的批復(fù)》。X市蓮都區(qū)人民政府辦公室蓮政辦發(fā)［2005］15號《X市蓮都區(qū)人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于X風景區(qū)2005年開發(fā)建設(shè)項目安排與工作計劃的通知》X江XX旅游開發(fā)有限公司《 關(guān)于要求批復(fù)X市X風景區(qū)工程項目建議書的報告》X市蓮都區(qū)發(fā)展計劃局文件，蓮發(fā)計［2005］38號《 關(guān)于X市X風景區(qū)工程項目建議書的批復(fù)》企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件X江XX旅游開發(fā)有限公司章程蓮國資委［2005］1號《X市蓮都區(qū)國有資產(chǎn)管理委員會關(guān)于X江XX旅游開發(fā)有限公司章程人事等問題請示的批示》X景區(qū)景點一覽表序號景區(qū)9名稱特點景區(qū)面積（km2）景名主要景點等級1情10畬景族區(qū)風以畬族風情為特色，以自然景觀虎跡溪及支流、稻田果園等田園風光為主。主入口畬家風情畬家寨游人中心2石梁景區(qū)以石梁和西巖湖為中心，是X的 先導景區(qū)，在本區(qū)可觀賞到眾多景點。鏡湖凝碧西巖湖一級云澤玉飄玉飄巖一級懸虹飛雨石梁一級幽臺清音水簾洞(疊巖洞)一級3東西巖景區(qū)為風景區(qū)的主景區(qū)，X原十景大部分集中在北，峰巖奇物，猶如鬼斧神工，自然風光極佳?，幣_攬勝云天閣(東西頂)瑤臺危霞東巖（赤石樓）一級東明洞一級天地夾道穿身洞二級西明湖一級清風巡壁清風峽一級三分天色十字峽一級古洞夭桃桃花洞三級打石崗翠湖望峰東巖湖二級桌筆峰三級將軍試劍將軍巖三級龍破石天劍劈石三級4七女峰景區(qū)本區(qū)巖峰最高，峰險石奇，象形石眾多，景觀奇險。仙翁對弈仙人巖禪師巖金猴巖雙猴巖神龜巖大虎巖紗帽巖和尚頂二級石鐘樓二級5黃弄景區(qū)南部主入口，以農(nóng)村民居和田園風光為特色6流坑景區(qū)以流坑山村和流坑水庫為特色流坑山村一級流坑水庫一級牛面巖、雙獅巖7旅游接待區(qū)環(huán)境幽靜，風景秀麗，空氣宜人8道弄源、黃蘭景區(qū)9合計表2016