【正文】 借鑒 根據(jù)以上資料分析證明：一、度假式旅游的概念已經在世界范圍內得到了消費者的極大認同，而且已為越來越多的消費者所接受，將成為未來很長一段時間內發(fā)展的必然趨勢；二、中國城市居民對“人居”的需求，也導致房地產行正在發(fā)生著全新的革命，由實用型開始向享受型、休閑型轉變，度假休 閑地產正逐步走入城市居民追求的視野當中。由于地處低緯季風區(qū)域，氣候總體上屬中亞熱帶高原季風氣候，有南亞熱帶、中亞熱帶、北亞熱帶、南溫帶 4 個氣候類型，年平均氣溫 1 ～ 1 ℃，年平均降雨量 1000～ 1270 毫米。 1958 年建文山壯族苗族自治州，丘北屬州轄的縣。 45’、北緯 23176。外來投資的大量進入，促進了地方經濟發(fā)展， 2021 年，全州國內生產總值 124 億元，地方財政收入 億元。經過 十幾 年的努力，基礎設施滯后的狀況明顯改變，國民經濟在改革開放中持續(xù) 、快速、健康發(fā)展，社會保持穩(wěn)定。 15 從中國金融存款的總量進行分析 目前國內可投資領域少，可利用資金相對充足。特別是中國加入 WTO 以來，國民經濟持續(xù)發(fā)展以及政府為實現(xiàn)富民強市加快發(fā)展的宏偉目標而實施的新一輪城市建設高潮，為房地產業(yè)贏來了新的發(fā)展機遇。而這種對自然的渴求也越來越顯示出傳統(tǒng)的觀光式旅游方式的先天缺陷。 項目綜合評價結論 綜上所述，普者黑風景區(qū)由于配套設施的滯后已經成為旅游經 12 濟進一步提升、生態(tài)資源可持續(xù)發(fā)展的關鍵 問題。 依托普者黑旅游風景區(qū)強勁的發(fā)展態(tài)勢和巨大的旅游客源，本項目建成后將有充足的客源。 綜上所述，該項目建設已經成為了能不能吸引更多全國乃至全世界的客源，能不能提高游客在普者黑消費水平，能不能為當?shù)貐^(qū)域范圍內就業(yè)問題創(chuàng)造更多機會，能不能帶動普者黑風景區(qū)經濟按預期發(fā)展的頭等大事。 丘北縣普者黑省級風景名勝區(qū)， 總面積 165 平方公里，共分為5 個景區(qū)， 56 個景點，資源規(guī)模宏大，旅游品位較高，組合度好，具有較高的開發(fā)價值和經濟價值， 可供國內外游客觀光、游憩、休養(yǎng)、度假、攀巖、漂流、水上娛樂及科學考察， 兼有“桂林之山，西湖之水”的美景， 是多功能、大容量的風景名勝區(qū)。 項目名稱 云南省丘北縣普者黑旅游風情 小鎮(zhèn)一期建設項目 開發(fā) 公司 普者黑旅游風情 小鎮(zhèn)一期建設項目 由北京丹青山水房地產有限公司負責項目籌備、項目管理，招標選擇設計施工單位進行建設開發(fā)。據(jù)統(tǒng)計自 1993 年開發(fā)至 2021 年，累計接待旅游者 萬人次，旅游總收入 萬元，年均增長率達 65%和 104%，分別占文山州旅游總人數(shù)的 28%和總收入的 27%，預計在 2021 年左右有望突破１００萬人 /次大關，綜合收入達到 144480 萬元，是丘北縣和文山州重要的經濟增長點。 普者黑旅游風情 小鎮(zhèn)一期建設項目 將立足于普者黑風景區(qū)的生態(tài)資源保護和打造旅游產業(yè)持續(xù)的發(fā)展兩大出發(fā)點，開發(fā)普者黑。 本項目采取正確的營銷策略，聘請有營銷經驗的營銷專家領銜組織一定規(guī)模的營銷隊伍，創(chuàng)新機制，建立立體式 銷售渠道和高效暢通的分銷網(wǎng)絡，客源將有充分保證。本項目的開發(fā)建設具有較強的生態(tài)資源、文化內涵、地理區(qū)位、資源品牌等優(yōu)勢，該項目開發(fā)、建設的內容符合市場發(fā)展趨勢和丘北縣旅游經濟的發(fā)展需求，普者黑旅游風情 小鎮(zhèn)一期建設項目 具有切實可行性 ，具有良好的市場前景?，F(xiàn)在人們更加趨向于選擇在旅游地住下來，以休養(yǎng)度假的方式進行旅游，而告別以往那種走馬觀花式的傳統(tǒng)旅游方 式。人們這時不但要有生活，還要有度假；不但要活得現(xiàn)實，還要活得詩意；不但要生活在此處，還要生活在別處 ；不但要生活在現(xiàn)代，還要生活過去；不但要生活在熟悉的環(huán)境當中，還要生活在異域風情當中，這種消費需求直接推進了旅游休閑地產的增長，也為普者黑旅游風情 小鎮(zhèn)一期建設項目 奠定了 堅實的市場基礎。據(jù)人民銀行統(tǒng)計， 2021 年 5 月末全部金融機構各項存款余額為 萬億元，各項貸款余額為 萬億元，存差總額達到 萬億元。面對新的發(fā)展形勢和機遇條件，文山將把加快發(fā)展作為第一要務，圍繞工業(yè)強州、農業(yè)穩(wěn)州、科教興州和對外開放戰(zhàn)略，實行全方位、多層次、寬領域的對內對外開放，加快水、陸、空大交通建設，大力發(fā)展通道經濟、口岸經濟，把文山構建成面向東部沿海發(fā)達地區(qū)、東南亞各國的區(qū)域 性現(xiàn)代物流中心和對外開放的窗口。丘北辣椒又名“丘北小椒” ,中外馳名，產品遠銷國內 20 多個省市及東南亞、韓日及歐美地區(qū)， 1999 年被國家命名為“中國辣椒之鄉(xiāng)”。東隔清水江與廣南縣毗鄰，南與硯山縣、開遠市接壤，西隔南盤江同彌勒、瀘西兩縣相望，北與師宗縣、廣西壯族自治區(qū)西林縣銜接。 人口民族 2021 年末，全縣總人口 45． 2 萬人。丘北地方民族文化豐富多彩，在普者黑景區(qū)內舉辦彝族花臉節(jié)、辣椒節(jié)、荷花節(jié)、苗族花山節(jié)、壯族嘗新節(jié)、賽裝節(jié)，以及龍舟賽、斗雞、摔跤等少數(shù)民族傳統(tǒng)節(jié)日活動。因此對其目標市場界定我們也將從消費對象和投資對象兩個方面來進行分析。他們的收入較高，擁有穩(wěn)定的事業(yè)，具用明顯的高素質、高品位、高消費三高特征，在旅游方式上以度假式、居住式的旅游方式為主，而且一般和朋友、家人一起旅游的情況較多。預測結果如下： 預測指標 2021年 上下限值 2021－ 2021 年 2021－ 2021 年 2021－ 2025 年 年均增長率（％） 2021 年預測值 年均增長率（％） 2021 年預測值 年均增長率（％） 2021年預測值 游客人數(shù)/ 萬人次 50 上 10 11 12 下 8 9 10 旅游 18293 上 75026 14 144480 589604 25 總收入 /萬元 下 64785 113920 13 386709 綜合以上旅游游客容量的測算分析以及旅游客源的市場分析、預測，普者黑旅游區(qū)在保護旅游資源和環(huán)境的前提下，旅游區(qū)游客規(guī)模增長情況如下：近期（ 2021－ 2021 年）：游客總量下限為 90 萬人次，上限為 100 萬人次；中期（ 2021－ 2021 年）：游客總量下限為 120 萬人次，上限 為 150 萬人次；遠期（ 2021－ 2025年）：旅游總量下限為 300 萬人次，上限為 500 萬人次。據(jù)《中國新聞網(wǎng)》報道：“ 隨著島內一些白領階層家庭因工作需要移民大陸人數(shù)日增，在大陸當?shù)亻_個書店或咖啡店消磨時光的想法，是隨夫征 戰(zhàn)臺灣太太們的夢想，然而，這夢想?yún)s逐漸成為臺灣中小投資者赴大陸開創(chuàng)個人事業(yè)的主要目標。 投資目的：一類是自主創(chuàng)業(yè)經營，主要來自北京、上海、廣州、成都等各地大中城市。而市場供應數(shù)量與市場的潛在需求之間差距較大，這些現(xiàn)實情況為普者黑旅游風情 小鎮(zhèn)一期建設項目 創(chuàng)造了巨大的市場機會。普者黑景區(qū)以其獨特的自然和人文景觀的和諧統(tǒng)一，不僅被評為云南省省級風景名勝區(qū)、省級度假區(qū)，而且還被升為國家級 AAA 景區(qū)，成為云南新近著手建設的滇東南喀斯特景觀旅游協(xié)作區(qū)的重要組成部分。而丘北縣“十一五規(guī)劃”中，也擬以普者黑為龍頭，將旅游業(yè)發(fā)展為全縣重要的支術產業(yè)，并帶動第三產業(yè)的發(fā)展。 1996 年云南省政府又批準普者黑為省級旅游風景區(qū)， 2021 年國家旅游局將普者黑確為國家 AAA 級旅游區(qū)，目前普者黑風景區(qū)正向國家旅游局申報 5A級旅游區(qū)。土地方面，旅游小鎮(zhèn)發(fā)展用地將突破目前土地供應瓶頸，而在州（市）、甚至省內進行土地的占補平衡；并通過遷村并點，土地整理，開發(fā)利用荒地和廢棄地等挖潛措施，盤活土地存量。 規(guī)劃限制條件 國家、省政府有關旅游風景區(qū)的規(guī)劃、開發(fā)及管理法律法規(guī)，丘北縣政府制定的普者黑風景旅游區(qū)管理條例及旅游發(fā)展規(guī)劃。 3. 項目開發(fā)、建設的內容及規(guī)劃 設計緊扣生態(tài)、人文、經濟合理的原則，倡導以人為本，強調人與自然互動的設計 思想。 設計理念 與現(xiàn)代豪華的酒店和旅館不同，住宅代表的是一種建筑文化、一種人文風情，一種傳統(tǒng)情結，意味著和酒店截然不同的住宿方式和感受。 三 、經濟合理的原則 （ 1）通過景觀環(huán)境建設，提高房產的價值 。 35 規(guī)劃 新建 公共建筑 面 積 3600 平方米 。 供電 10KV 高壓線路在場址附近通過，本項目自建變配電站，安裝 34 800KVA 變壓器 2 臺，以滿足本項目用電需要。 為促進普者黑風景區(qū)的快速發(fā)展，云南省政府還投入 26267萬元巨資建設了文山普者黑機場。 2021 年１月，《云南省丘北縣普者黑旅游循環(huán)經濟示范規(guī)劃》通過評審，普者黑將在循環(huán)經濟和生態(tài)學理論為指導下，以區(qū)域經濟結構調整和產業(yè)優(yōu)化布局為切入點，依托普者黑旅游景區(qū)，以旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展為重點，用 10~15 年時間初步建立示范區(qū)循環(huán)經濟產業(yè)體系、城鎮(zhèn)基礎設施體系和生態(tài)保障體系， 建立完 31 善的循環(huán)經濟法規(guī)、政策和科技支撐體系，有效提升普者黑風景名勝區(qū)在全國景區(qū)中的地位，使示范區(qū)經濟結構合理，組織功能與自然和諧、生產快速發(fā)展、人民生活富裕、生態(tài)環(huán)境良好、社會全面進步，為丘北縣建設和諧社會和節(jié)約型社會奠定良好基礎。 1994 年后普者黑加大了旅游開發(fā)投入力度。北面以淌水山為界，南界以省 道為界與七零新村相鄰，西面以長山為界，東面以省道為界與布宜村相鄰，是普者黑景區(qū)的門戶區(qū)域。從上海、北京等大中城市 來看，地理位置較好、主題突出、特色鮮明的商鋪 住宅 整體價格一再上揚，價格上已經遠遠超越了中小創(chuàng)業(yè)者的承受能力，供應上競爭越來越激烈已經達一鋪難求的地步。 來源特征：創(chuàng)業(yè)者大多為下崗工人、失去土地或因為種種原因不愿困守鄉(xiāng)村的農民，還有就是擁有一定資金積累而不安現(xiàn)狀、不滿足朝九晚五靠工資度日的城市居民，以及剛剛畢業(yè)找不到工作的大學生。 據(jù) 國內一家權威機構 調查，當年已自主創(chuàng)業(yè)的中國成年人，已超過勞動人口的 10%。 24 普者黑稀缺景觀商鋪 住宅 價值分析 與度假式游客不同，旅游商鋪 住宅 項目投資對象主要關注的是普者黑風景區(qū)近年增長的游客數(shù)量和由此帶來的商業(yè)價值。如果以后者為 “中產階級 ”收入標準的話，中國的中 產階級人數(shù)大約超過 2 億，占全社會人口的 18％左右。旅游業(yè)的發(fā)展，帶動了第三產業(yè)的快速發(fā)展， 2021 年，第三產業(yè)所創(chuàng)造的增加值達 26304 萬元， 21 同比增長 %, 拉 GDP 增長 個百分點。普者黑湖為較大的天然湖泊，水面 平方公里，境內最高海拔 (羊雄山頂峰 ) 米，最低海拔 (弄位村 )782 米。漢武帝元鼎六年 (公元前 111 年 )屬群舸郡，蜀漢、晉隸興古郡，唐武德七年 (624年 )屬郎州，天寶七年 (748 年 )屬南詔拓東節(jié)度，宋大理國時期屬維摩部，元至元七年 (1270 年 )屬阿寧萬戶府隸廣西路，明隸 屬 廣西府維摩州，清康熙八年 (1669 年 )隸師宗州，雍正九年 (1731 年 )設師宗州同駐丘北，乾隆三十五年 (1770 年 )降師宗州同知為丘北縣丞，道光二十年 (1840 年 )升丘北縣為正縣，隸廣西直隸州，民國二年(1913 年 )隸蒙自道，后廢道直隸云南 省都督府，民國三十一年 (1942年 )隸第二行政督察專員公署，民國三十五年 (1946 年 )隸第四行政督察專員公署，中華人民共和國建立后，屬文山專區(qū)。 34’～ 104176。州縣招商部門本著“你投資我服務，你困難 17 我解決”的原則，積極做好外來投資企業(yè)的后續(xù)服務工作，優(yōu)質、高效、快捷的服務，迎來了 大批國內外客商， 2021 年，全州共引進外來投資 億元，占固定資產投資的 38%。 由于特殊的歷史原因，文山州的工作重點從 1992 年才轉移到經濟建設上來。由此看來，度假旅游市場巨大，到 2020年，將有可能達到 3600 億～ 1 萬億元以上。 房地產行業(yè)發(fā)展趨勢分析 房地產業(yè)作為國民經濟支柱產業(yè)，近幾年隨著國家采取的一系列擴大內需、增加投資的積極而有效政策，房地產得到了快速發(fā)展，并對國家經濟的發(fā)展和繁榮起到了較好的拉動作用。 隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程而加快，隨著人們的生活節(jié)奏隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程而加快，親近自然、接近自然、回歸自然、 13 擁抱自然已成為國際 旅游的發(fā)展大趨勢。一期 投資 2990萬元人民幣，建設資金全部使用開發(fā)商北京丹青山水房地產有限公司的自有資金及自籌資金。其中：旅游產業(yè)帶來的貿易零售額為 3750 萬元，占全縣貿易業(yè)零售額的%；旅游產業(yè)帶來的餐飲業(yè)零售額為 3000 萬元，占全縣餐飲業(yè)零售額的 %；旅游產業(yè)帶來的旅館營業(yè)收入為 1838 萬元，占旅館營業(yè)收入的 %；旅游產業(yè)帶來的客運營業(yè)收入為 650萬元，占全縣客運業(yè)收入的 %；旅游產業(yè)帶來的娛樂服務收 11 入為 萬元，占全縣娛樂服務業(yè)收入的 %。因此從軟硬兩個方面來說遠遠達不到預期 游客的接待能力，嚴重限制國外游客客源的開發(fā)和發(fā)展，游客消費水平遠遠也沒有達到國內旅游市場的平均水平。目前旅游業(yè)不但是云南省的支柱產業(yè)之一，也是丘北縣、文山州經濟增長的重要支點。 承擔可行性研究工作的單位 云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院 7 研究工作依據(jù) 《中華人民共和國房地產管理法》； 《中華人民共和國土地管理法》； 《中華人民共和國森林保護法》； 《中華人民共和國水利法