【正文】 借鑒 根據(jù)以上資料分析證明：一、度假式旅游的概念已經(jīng)在世界范圍內(nèi)得到了消費(fèi)者的極大認(rèn)同，而且已為越來越多的消費(fèi)者所接受，將成為未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)發(fā)展的必然趨勢(shì)；二、中國(guó)城市居民對(duì)“人居”的需求，也導(dǎo)致房地產(chǎn)行正在發(fā)生著全新的革命，由實(shí)用型開始向享受型、休閑型轉(zhuǎn)變，度假休 閑地產(chǎn)正逐步走入城市居民追求的視野當(dāng)中。由于地處低緯季風(fēng)區(qū)域，氣候總體上屬中亞熱帶高原季風(fēng)氣候，有南亞熱帶、中亞熱帶、北亞熱帶、南溫帶 4 個(gè)氣候類型，年平均氣溫 1 ～ 1 ℃，年平均降雨量 1000～ 1270 毫米。 1958 年建文山壯族苗族自治州，丘北屬州轄的縣。 45’、北緯 23176。外來投資的大量進(jìn)入，促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 2021 年，全州國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 124 億元，地方財(cái)政收入 億元。經(jīng)過 十幾 年的努力，基礎(chǔ)設(shè)施滯后的狀況明顯改變，國(guó)民經(jīng)濟(jì)在改革開放中持續(xù) 、快速、健康發(fā)展，社會(huì)保持穩(wěn)定。 15 從中國(guó)金融存款的總量進(jìn)行分析 目前國(guó)內(nèi)可投資領(lǐng)域少，可利用資金相對(duì)充足。特別是中國(guó)加入 WTO 以來，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展以及政府為實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市加快發(fā)展的宏偉目標(biāo)而實(shí)施的新一輪城市建設(shè)高潮，為房地產(chǎn)業(yè)贏來了新的發(fā)展機(jī)遇。而這種對(duì)自然的渴求也越來越顯示出傳統(tǒng)的觀光式旅游方式的先天缺陷。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 綜上所述，普者黑風(fēng)景區(qū)由于配套設(shè)施的滯后已經(jīng)成為旅游經(jīng) 12 濟(jì)進(jìn)一步提升、生態(tài)資源可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵 問題。 依托普者黑旅游風(fēng)景區(qū)強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)和巨大的旅游客源，本項(xiàng)目建成后將有充足的客源。 綜上所述，該項(xiàng)目建設(shè)已經(jīng)成為了能不能吸引更多全國(guó)乃至全世界的客源，能不能提高游客在普者黑消費(fèi)水平，能不能為當(dāng)?shù)貐^(qū)域范圍內(nèi)就業(yè)問題創(chuàng)造更多機(jī)會(huì)，能不能帶動(dòng)普者黑風(fēng)景區(qū)經(jīng)濟(jì)按預(yù)期發(fā)展的頭等大事。 丘北縣普者黑省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)， 總面積 165 平方公里，共分為5 個(gè)景區(qū)， 56 個(gè)景點(diǎn)，資源規(guī)模宏大，旅游品位較高，組合度好，具有較高的開發(fā)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值， 可供國(guó)內(nèi)外游客觀光、游憩、休養(yǎng)、度假、攀巖、漂流、水上娛樂及科學(xué)考察， 兼有“桂林之山，西湖之水”的美景， 是多功能、大容量的風(fēng)景名勝區(qū)。 項(xiàng)目名稱 云南省丘北縣普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目 開發(fā) 公司 普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目 由北京丹青山水房地產(chǎn)有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目籌備、項(xiàng)目管理，招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)施工單位進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。據(jù)統(tǒng)計(jì)自 1993 年開發(fā)至 2021 年，累計(jì)接待旅游者 萬人次，旅游總收入 萬元，年均增長(zhǎng)率達(dá) 65%和 104%，分別占文山州旅游總?cè)藬?shù)的 28%和總收入的 27%，預(yù)計(jì)在 2021 年左右有望突破１００萬人 /次大關(guān)，綜合收入達(dá)到 144480 萬元，是丘北縣和文山州重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目 將立足于普者黑風(fēng)景區(qū)的生態(tài)資源保護(hù)和打造旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)的發(fā)展兩大出發(fā)點(diǎn)，開發(fā)普者黑。 本項(xiàng)目采取正確的營(yíng)銷策略，聘請(qǐng)有營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的營(yíng)銷專家領(lǐng)銜組織一定規(guī)模的營(yíng)銷隊(duì)伍，創(chuàng)新機(jī)制，建立立體式 銷售渠道和高效暢通的分銷網(wǎng)絡(luò)，客源將有充分保證。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有較強(qiáng)的生態(tài)資源、文化內(nèi)涵、地理區(qū)位、資源品牌等優(yōu)勢(shì)，該項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)的內(nèi)容符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和丘北縣旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求，普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目 具有切實(shí)可行性 ，具有良好的市場(chǎng)前景。現(xiàn)在人們更加趨向于選擇在旅游地住下來，以休養(yǎng)度假的方式進(jìn)行旅游，而告別以往那種走馬觀花式的傳統(tǒng)旅游方 式。人們這時(shí)不但要有生活，還要有度假；不但要活得現(xiàn)實(shí)，還要活得詩意；不但要生活在此處，還要生活在別處 ；不但要生活在現(xiàn)代，還要生活過去；不但要生活在熟悉的環(huán)境當(dāng)中，還要生活在異域風(fēng)情當(dāng)中，這種消費(fèi)需求直接推進(jìn)了旅游休閑地產(chǎn)的增長(zhǎng)，也為普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目 奠定了 堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)， 2021 年 5 月末全部金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為 萬億元，各項(xiàng)貸款余額為 萬億元，存差總額達(dá)到 萬億元。面對(duì)新的發(fā)展形勢(shì)和機(jī)遇條件，文山將把加快發(fā)展作為第一要?jiǎng)?wù)，圍繞工業(yè)強(qiáng)州、農(nóng)業(yè)穩(wěn)州、科教興州和對(duì)外開放戰(zhàn)略，實(shí)行全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對(duì)內(nèi)對(duì)外開放，加快水、陸、空大交通建設(shè)，大力發(fā)展通道經(jīng)濟(jì)、口岸經(jīng)濟(jì)，把文山構(gòu)建成面向東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)、東南亞各國(guó)的區(qū)域 性現(xiàn)代物流中心和對(duì)外開放的窗口。丘北辣椒又名“丘北小椒” ,中外馳名，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷國(guó)內(nèi) 20 多個(gè)省市及東南亞、韓日及歐美地區(qū)， 1999 年被國(guó)家命名為“中國(guó)辣椒之鄉(xiāng)”。東隔清水江與廣南縣毗鄰，南與硯山縣、開遠(yuǎn)市接壤，西隔南盤江同彌勒、瀘西兩縣相望，北與師宗縣、廣西壯族自治區(qū)西林縣銜接。 人口民族 2021 年末，全縣總?cè)丝?45． 2 萬人。丘北地方民族文化豐富多彩，在普者黑景區(qū)內(nèi)舉辦彝族花臉節(jié)、辣椒節(jié)、荷花節(jié)、苗族花山節(jié)、壯族嘗新節(jié)、賽裝節(jié)，以及龍舟賽、斗雞、摔跤等少數(shù)民族傳統(tǒng)節(jié)日活動(dòng)。因此對(duì)其目標(biāo)市場(chǎng)界定我們也將從消費(fèi)對(duì)象和投資對(duì)象兩個(gè)方面來進(jìn)行分析。他們的收入較高，擁有穩(wěn)定的事業(yè)，具用明顯的高素質(zhì)、高品位、高消費(fèi)三高特征，在旅游方式上以度假式、居住式的旅游方式為主，而且一般和朋友、家人一起旅游的情況較多。預(yù)測(cè)結(jié)果如下： 預(yù)測(cè)指標(biāo) 2021年 上下限值 2021－ 2021 年 2021－ 2021 年 2021－ 2025 年 年均增長(zhǎng)率（％） 2021 年預(yù)測(cè)值 年均增長(zhǎng)率（％） 2021 年預(yù)測(cè)值 年均增長(zhǎng)率（％） 2021年預(yù)測(cè)值 游客人數(shù)/ 萬人次 50 上 10 11 12 下 8 9 10 旅游 18293 上 75026 14 144480 589604 25 總收入 /萬元 下 64785 113920 13 386709 綜合以上旅游游客容量的測(cè)算分析以及旅游客源的市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)，普者黑旅游區(qū)在保護(hù)旅游資源和環(huán)境的前提下，旅游區(qū)游客規(guī)模增長(zhǎng)情況如下：近期（ 2021－ 2021 年）：游客總量下限為 90 萬人次，上限為 100 萬人次；中期（ 2021－ 2021 年）：游客總量下限為 120 萬人次，上限 為 150 萬人次；遠(yuǎn)期（ 2021－ 2025年）：旅游總量下限為 300 萬人次，上限為 500 萬人次。據(jù)《中國(guó)新聞網(wǎng)》報(bào)道：“ 隨著島內(nèi)一些白領(lǐng)階層家庭因工作需要移民大陸人數(shù)日增，在大陸當(dāng)?shù)亻_個(gè)書店或咖啡店消磨時(shí)光的想法，是隨夫征 戰(zhàn)臺(tái)灣太太們的夢(mèng)想，然而，這夢(mèng)想?yún)s逐漸成為臺(tái)灣中小投資者赴大陸開創(chuàng)個(gè)人事業(yè)的主要目標(biāo)。 投資目的：一類是自主創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)，主要來自北京、上海、廣州、成都等各地大中城市。而市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量與市場(chǎng)的潛在需求之間差距較大，這些現(xiàn)實(shí)情況為普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目 創(chuàng)造了巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。普者黑景區(qū)以其獨(dú)特的自然和人文景觀的和諧統(tǒng)一，不僅被評(píng)為云南省省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、省級(jí)度假區(qū)，而且還被升為國(guó)家級(jí) AAA 景區(qū)，成為云南新近著手建設(shè)的滇東南喀斯特景觀旅游協(xié)作區(qū)的重要組成部分。而丘北縣“十一五規(guī)劃”中，也擬以普者黑為龍頭，將旅游業(yè)發(fā)展為全縣重要的支術(shù)產(chǎn)業(yè)，并帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 1996 年云南省政府又批準(zhǔn)普者黑為省級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)， 2021 年國(guó)家旅游局將普者黑確為國(guó)家 AAA 級(jí)旅游區(qū)，目前普者黑風(fēng)景區(qū)正向國(guó)家旅游局申報(bào) 5A級(jí)旅游區(qū)。土地方面，旅游小鎮(zhèn)發(fā)展用地將突破目前土地供應(yīng)瓶頸，而在州（市）、甚至省內(nèi)進(jìn)行土地的占補(bǔ)平衡；并通過遷村并點(diǎn)，土地整理，開發(fā)利用荒地和廢棄地等挖潛措施，盤活土地存量。 規(guī)劃限制條件 國(guó)家、省政府有關(guān)旅游風(fēng)景區(qū)的規(guī)劃、開發(fā)及管理法律法規(guī)，丘北縣政府制定的普者黑風(fēng)景旅游區(qū)管理?xiàng)l例及旅游發(fā)展規(guī)劃。 3. 項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)的內(nèi)容及規(guī)劃 設(shè)計(jì)緊扣生態(tài)、人文、經(jīng)濟(jì)合理的原則，倡導(dǎo)以人為本，強(qiáng)調(diào)人與自然互動(dòng)的設(shè)計(jì) 思想。 設(shè)計(jì)理念 與現(xiàn)代豪華的酒店和旅館不同，住宅代表的是一種建筑文化、一種人文風(fēng)情，一種傳統(tǒng)情結(jié)，意味著和酒店截然不同的住宿方式和感受。 三 、經(jīng)濟(jì)合理的原則 （ 1）通過景觀環(huán)境建設(shè)，提高房產(chǎn)的價(jià)值 。 35 規(guī)劃 新建 公共建筑 面 積 3600 平方米 。 供電 10KV 高壓線路在場(chǎng)址附近通過，本項(xiàng)目自建變配電站，安裝 34 800KVA 變壓器 2 臺(tái)，以滿足本項(xiàng)目用電需要。 為促進(jìn)普者黑風(fēng)景區(qū)的快速發(fā)展，云南省政府還投入 26267萬元巨資建設(shè)了文山普者黑機(jī)場(chǎng)。 2021 年１月，《云南省丘北縣普者黑旅游循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范規(guī)劃》通過評(píng)審，普者黑將在循環(huán)經(jīng)濟(jì)和生態(tài)學(xué)理論為指導(dǎo)下，以區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化布局為切入點(diǎn)，依托普者黑旅游景區(qū)，以旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展為重點(diǎn)，用 10~15 年時(shí)間初步建立示范區(qū)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施體系和生態(tài)保障體系， 建立完 31 善的循環(huán)經(jīng)濟(jì)法規(guī)、政策和科技支撐體系，有效提升普者黑風(fēng)景名勝區(qū)在全國(guó)景區(qū)中的地位，使示范區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理，組織功能與自然和諧、生產(chǎn)快速發(fā)展、人民生活富裕、生態(tài)環(huán)境良好、社會(huì)全面進(jìn)步，為丘北縣建設(shè)和諧社會(huì)和節(jié)約型社會(huì)奠定良好基礎(chǔ)。 1994 年后普者黑加大了旅游開發(fā)投入力度。北面以淌水山為界，南界以省 道為界與七零新村相鄰，西面以長(zhǎng)山為界，東面以省道為界與布宜村相鄰，是普者黑景區(qū)的門戶區(qū)域。從上海、北京等大中城市 來看，地理位置較好、主題突出、特色鮮明的商鋪 住宅 整體價(jià)格一再上揚(yáng)，價(jià)格上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了中小創(chuàng)業(yè)者的承受能力，供應(yīng)上競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈已經(jīng)達(dá)一鋪難求的地步。 來源特征：創(chuàng)業(yè)者大多為下崗工人、失去土地或因?yàn)榉N種原因不愿困守鄉(xiāng)村的農(nóng)民，還有就是擁有一定資金積累而不安現(xiàn)狀、不滿足朝九晚五靠工資度日的城市居民，以及剛剛畢業(yè)找不到工作的大學(xué)生。 據(jù) 國(guó)內(nèi)一家權(quán)威機(jī)構(gòu) 調(diào)查，當(dāng)年已自主創(chuàng)業(yè)的中國(guó)成年人，已超過勞動(dòng)人口的 10%。 24 普者黑稀缺景觀商鋪 住宅 價(jià)值分析 與度假式游客不同，旅游商鋪 住宅 項(xiàng)目投資對(duì)象主要關(guān)注的是普者黑風(fēng)景區(qū)近年增長(zhǎng)的游客數(shù)量和由此帶來的商業(yè)價(jià)值。如果以后者為 “中產(chǎn)階級(jí) ”收入標(biāo)準(zhǔn)的話，中國(guó)的中 產(chǎn)階級(jí)人數(shù)大約超過 2 億，占全社會(huì)人口的 18％左右。旅游業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展， 2021 年，第三產(chǎn)業(yè)所創(chuàng)造的增加值達(dá) 26304 萬元， 21 同比增長(zhǎng) %, 拉 GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。普者黑湖為較大的天然湖泊，水面 平方公里，境內(nèi)最高海拔 (羊雄山頂峰 ) 米，最低海拔 (弄位村 )782 米。漢武帝元鼎六年 (公元前 111 年 )屬群舸郡，蜀漢、晉隸興古郡，唐武德七年 (624年 )屬郎州，天寶七年 (748 年 )屬南詔拓東節(jié)度，宋大理國(guó)時(shí)期屬維摩部，元至元七年 (1270 年 )屬阿寧萬戶府隸廣西路，明隸 屬 廣西府維摩州，清康熙八年 (1669 年 )隸師宗州，雍正九年 (1731 年 )設(shè)師宗州同駐丘北，乾隆三十五年 (1770 年 )降師宗州同知為丘北縣丞，道光二十年 (1840 年 )升丘北縣為正縣，隸廣西直隸州，民國(guó)二年(1913 年 )隸蒙自道，后廢道直隸云南 省都督府，民國(guó)三十一年 (1942年 )隸第二行政督察專員公署，民國(guó)三十五年 (1946 年 )隸第四行政督察專員公署，中華人民共和國(guó)建立后，屬文山專區(qū)。 34’～ 104176。州縣招商部門本著“你投資我服務(wù)，你困難 17 我解決”的原則，積極做好外來投資企業(yè)的后續(xù)服務(wù)工作，優(yōu)質(zhì)、高效、快捷的服務(wù)，迎來了 大批國(guó)內(nèi)外客商， 2021 年，全州共引進(jìn)外來投資 億元，占固定資產(chǎn)投資的 38%。 由于特殊的歷史原因，文山州的工作重點(diǎn)從 1992 年才轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)建設(shè)上來。由此看來，度假旅游市場(chǎng)巨大，到 2020年，將有可能達(dá)到 3600 億～ 1 萬億元以上。 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，近幾年隨著國(guó)家采取的一系列擴(kuò)大內(nèi)需、增加投資的積極而有效政策，房地產(chǎn)得到了快速發(fā)展，并對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和繁榮起到了較好的拉動(dòng)作用。 隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程而加快，隨著人們的生活節(jié)奏隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程而加快，親近自然、接近自然、回歸自然、 13 擁抱自然已成為國(guó)際 旅游的發(fā)展大趨勢(shì)。一期 投資 2990萬元人民幣，建設(shè)資金全部使用開發(fā)商北京丹青山水房地產(chǎn)有限公司的自有資金及自籌資金。其中：旅游產(chǎn)業(yè)帶來的貿(mào)易零售額為 3750 萬元，占全縣貿(mào)易業(yè)零售額的%；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的餐飲業(yè)零售額為 3000 萬元，占全縣餐飲業(yè)零售額的 %；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的旅館營(yíng)業(yè)收入為 1838 萬元，占旅館營(yíng)業(yè)收入的 %；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的客運(yùn)營(yíng)業(yè)收入為 650萬元，占全縣客運(yùn)業(yè)收入的 %；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的娛樂服務(wù)收 11 入為 萬元，占全縣娛樂服務(wù)業(yè)收入的 %。因此從軟硬兩個(gè)方面來說遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到預(yù)期 游客的接待能力，嚴(yán)重限制國(guó)外游客客源的開發(fā)和發(fā)展，游客消費(fèi)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)也沒有達(dá)到國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)的平均水平。目前旅游業(yè)不但是云南省的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是丘北縣、文山州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支點(diǎn)。 承擔(dān)可行性研究工作的單位 云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 7 研究工作依據(jù) 《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》； 《中華人民共和國(guó)土地管理法》； 《中華人民共和國(guó)森林保護(hù)法》； 《中華人民共和國(guó)水利法