【正文】 ，年平均氣溫 1 ～ 1 ℃，年平均降雨量 1000～ 1270 毫米。如果今后 20 年每年提高一個(gè)百分點(diǎn)的話，則 2020 年后約可達(dá)到38％ ——這是未來全面小康社會(huì)的社會(huì)結(jié)構(gòu)的遠(yuǎn)景。一份統(tǒng)計(jì)資料顯示，我國全員創(chuàng)業(yè)活動(dòng)指數(shù)為 %，即每 100 位年齡在 1864 歲之間的成年人中，就有 人參與創(chuàng)業(yè)活動(dòng)。而旅游商鋪 住宅 作為商鋪中一個(gè)新興品種正異軍突出，依靠景點(diǎn)來提升商鋪經(jīng)營的品質(zhì)和特色，依靠景點(diǎn)中旺盛的游客人氣既能有效引入人流，保持持續(xù)經(jīng)營，成為商鋪市場里的 緊俏商品 ，目前供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不 28 到市場需求的要求。新建了高壓輸電線和游路，投入 1200 萬元興建銀湖大酒店等 5 家賓館，使客房容量增加到 2760 人；旅游廁所、橋梁碼頭、綠化美化等方面都有了較大發(fā)展，普者黑的旅游業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展階段。文山普者黑機(jī)場 2021 年 4 月 19日正式通航為普者黑走向世界架起橋梁，使普者黑走向了面向東盟和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的對外開放前沿。 容積率 建筑密度 % 綠地率 % 項(xiàng)目評價(jià) 項(xiàng)目所在 地自然和生態(tài)資源良好，水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，開發(fā)、建設(shè)條件充足。 （ 4）盡量少用或者不用名貴樹種 ， 堅(jiān)決反對大樹的大量移植 ，講究錯(cuò)落有致 ， 積極發(fā)揮鄉(xiāng)土樹種的景觀潛質(zhì) 。 排水 場區(qū)內(nèi)輔設(shè)排水管網(wǎng)，實(shí)行雨污分流，雨水直接排入普者黑湖，各類生活污水經(jīng)地埋式微動(dòng)力生活污水處理裝置處理達(dá)標(biāo)排放。普者黑風(fēng)景區(qū)景點(diǎn)面積有 165 個(gè)平方公里，在景區(qū)范圍內(nèi)有孤峰 312 座，大溶洞 83 個(gè)，天然湖泊 54 個(gè)，河流 15 條，地下暗河總長達(dá) 120 公里，以喀斯特湖群、洞群、峰群以及峽谷景觀為主，古崖畫、革命紀(jì)念地、少數(shù)民族風(fēng)情等人文景觀相輔助，可供國內(nèi)外游客觀光、游憩、休養(yǎng)、度假、攀巖、漂流、水上娛樂及科學(xué)考察，兼有“桂林之山，西湖之水”的美景，是一處理想的喀斯特湖泊群、溶洞群、孤峰群以及民族風(fēng)情及自然和人文資源健全的風(fēng)景名勝游覽區(qū)。區(qū)內(nèi)現(xiàn)存大面積的濕地、深水荷花，豐富多彩的動(dòng)植物資源和高原湖泊群的原生植被，是普者黑獨(dú)特的的旅游資源，在國內(nèi)外獨(dú)有或罕見，素有中國“獨(dú)一無二的 喀斯特山水田園風(fēng)光，東方的‘阿著底’ ——— 彝族人民的樂土”等美譽(yù)，再加上當(dāng)?shù)囟嘧硕嗖实纳贁?shù)民族風(fēng)情，使普者黑成為大容量的旅游勝地，具有廣闊的開發(fā)前景。少數(shù)擁有１００萬以上資金的主要是炒鋪獲利的專業(yè)投資者。 根據(jù)歷年游客增長特征、比例和數(shù)量，丘北縣規(guī)劃部門對未來一段時(shí)間游客數(shù)量和帶來的綜合經(jīng)濟(jì)收入進(jìn)行了預(yù)測。 目標(biāo)市場分析 從本質(zhì)上來說，普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)是一個(gè)度假休閑地產(chǎn)和旅游商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合交叉的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目，它針對的目標(biāo)市場對象將既有普者黑旅游項(xiàng)目的消費(fèi)者，也有旅游商鋪項(xiàng)目的投資者。 19 行政區(qū)劃 全縣轄錦屏鎮(zhèn)、雙龍營鎮(zhèn)、日者鎮(zhèn)、膩 腳彝族鄉(xiāng)、新店 (原沖頭 )彝族鄉(xiāng)、舍得彝族鄉(xiāng)、樹皮彝族鄉(xiāng)、八道哨彝族鄉(xiāng)、官寨鄉(xiāng)、平寨鄉(xiāng)、天星鄉(xiāng)、溫瀏鄉(xiāng)、戈寒鄉(xiāng)、羊街鄉(xiāng)共 3 鎮(zhèn) 1l 鄉(xiāng)，下設(shè) 99個(gè)村 (居 )民委員會(huì)， 1251 個(gè)村小組。 丘北縣的區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 丘北縣以盛產(chǎn)辣椒和境內(nèi)有“普者黑”山水田園風(fēng)光而聞名。而另一方面， 2021 年末，我國金融機(jī)構(gòu)存款余額 萬億元，各項(xiàng)貸款余額 萬億元，存貸比為 %，高于法定水平 個(gè)百分點(diǎn)，顯示我國目前潛在可 利用資金較為充足。 5+2 的生活工作方式，三個(gè)黃金假期，不同程度的帶薪休假，私家車的普及，高速公路網(wǎng)的建設(shè)，時(shí)尚的假日消費(fèi)，人們的休閑需求不斷膨脹， 我國的生態(tài)旅游已經(jīng)從第一代的“生態(tài)觀光旅游”向第二代的“生態(tài)休閑度假旅游”過渡，休閑度假式的旅游活動(dòng)將成為旅游市場的主要格調(diào)。項(xiàng)目建成后聘請國內(nèi)著名酒店管理公司管理，構(gòu)建有力的銷售網(wǎng)絡(luò)和營銷渠道，將常年為項(xiàng)目提供大量客源。普者黑風(fēng)景區(qū) 1993 年開發(fā)接待外來游客后，游客數(shù)量逐年增長，綜合收入不斷提高。 景區(qū)內(nèi)的民族村仙人洞，剛建成就 被命名為云南民族文化生態(tài)第一村，成為云南建成民族文化大省的一朵奇葩，受到許多國內(nèi)外專家的好評。以丘北縣目前每年 220 萬旅游客量計(jì)算，日均游客接待量 5000人左右，普者黑旅游景區(qū)日客流量 2200人以上。近年來，隨著人們收入水平的提高，可自由支配時(shí)間的增多，一個(gè)休閑時(shí)代正在來臨。一段時(shí)期以來，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)深層次調(diào)整、全球宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣等多重因素導(dǎo)致我國制造業(yè)、資本市場、高科技投資的回報(bào)率整體呈下行趨勢。目前，全州上下已形成“人人都是招商環(huán)境，個(gè)個(gè)都是引資形象”的良好招商氛圍。丘北因縣城建于暮冶峰 (丘山 )之北得名，雍正三年上諭，除四書五經(jīng)外，遇“丘”字加“阝”旁，作“邱”，地名字亦作“邱”，故“丘北”稱謂與用字隨建置衍變而延用至今，根據(jù)《中華人民共和國行政區(qū)劃代碼》，省民政廳云民字 [1991]7 號文件規(guī)定，自 2021 年 2 月又將“邱”字改為“丘”。隨著中國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，度假休閑地產(chǎn)市場的需求將得到進(jìn)一步的擴(kuò)大。不但如此隨著普者黑風(fēng)景區(qū)的進(jìn)一 步發(fā)展，未來游客數(shù)量和綜合經(jīng)濟(jì)收入的提高更加可觀，其巨大的商業(yè)價(jià)值已經(jīng)開始凸顯。 27 實(shí)力特征：自主經(jīng)營者實(shí)力一般較弱，擁有資金在 100 萬以下，資產(chǎn)處于上升階段。地理環(huán)境 普者黑位于云南省東南部，境內(nèi)峰群、洞群、湖群的高原喀斯特地貌景觀在全國具有較強(qiáng)的區(qū)域代表性，集“山青、水秀、石美、峽幽 、瀑奇”之勝。 項(xiàng)目投資條件 自然景觀條件 普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目 主要依托普者黑風(fēng)景區(qū)的自然及人文景觀之上。水廠供水主管在本項(xiàng)目建址附近通過。 （ 3）創(chuàng)造功能豐富 ， 既具有觀賞性 ， 又使用簡潔的景觀設(shè)施 ，節(jié)省造價(jià) ， 便于施工管理 。隨著普者黑旅游區(qū)對外交通的發(fā)送，新的旅游產(chǎn)品的營造，基礎(chǔ)設(shè)施、景觀、景點(diǎn)的建設(shè)，環(huán)境的整治，管理的健全等，普者黑風(fēng)景區(qū)的品牌、知名度必將隨之提高。 政策環(huán)境 作為旅游大省，云南近期旅游業(yè)的“重頭戲”是建設(shè)旅游小鎮(zhèn)，為此，云南省將給予資金、土地和戶籍三大扶持。 2021 年，普者黑成為“昆明國際旅游節(jié)”分會(huì)場，并舉辦了“荷花節(jié)”、“中國 30 特產(chǎn)文化節(jié)暨丘北辣椒節(jié)”，全年接待游客 48 萬人次，旅游總收入 萬元，增長率為 %，以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)成為丘北縣經(jīng)濟(jì)增長的亮點(diǎn)。 市場分析有關(guān)結(jié)論 從對目標(biāo)市場的分析表明，無論是消費(fèi)型的旅游，還是投資型的創(chuàng)業(yè)者來看，都具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，具有較強(qiáng)的消費(fèi)、投資能力。 據(jù)國內(nèi)一家媒體調(diào)查表明： 82%的年輕人認(rèn)為自主創(chuàng)業(yè)更能體現(xiàn)自我價(jià)值，這充分說明中國目前正從“自主擇業(yè)”到“自主創(chuàng)業(yè)”的階段過渡。 世界發(fā)達(dá)中國家占社會(huì)主流基數(shù)更為龐大， 在美國，人均年收入從 3 萬美元到 100 萬美元的群體都籠罩在中產(chǎn)階級的社會(huì)階層之中，中產(chǎn)階級人數(shù)占全社會(huì)人口的 90%，而且中產(chǎn)階級不僅是收入概念，更成為文化概念，對于社會(huì)穩(wěn)定與發(fā)展有著強(qiáng)烈共識。 20 經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展 2021 年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值 95318 萬元，按可比價(jià)計(jì)算同比增長 14%；其中：第一產(chǎn)業(yè)完成 48236 萬元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)完成 15733 萬元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)完成 31349 萬元，增長%，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 106989 萬元，增長 21%，地方財(cái)政收入 4328萬元，增長 %；實(shí)現(xiàn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 26790 萬元，增長%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 32018 萬元，增長 %，全縣糧食總產(chǎn)量 157995 噸，增長 %，農(nóng)民人均純收入達(dá) 1214 萬元，人口自然增長控制在 ?以內(nèi)，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %。 45’～ 24176。 至 2021 年，文山州國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展將以鄧小平理論和黨的基本路線為指導(dǎo)，深入貫徹江澤民 “三個(gè)代表 ”重要思想，把中央和省委方針、政策與文山的實(shí)際緊密結(jié)合起來，進(jìn)一步解放思想，實(shí)事求是，把發(fā)展作為主題，把結(jié)構(gòu)調(diào)整作為主線，把改革開放 16 和科技進(jìn)步作為動(dòng)力，把提高人民生活水平作為根本出發(fā)點(diǎn)，走“打基礎(chǔ)，興科教，調(diào)結(jié)構(gòu)，建支柱，搞特色，活流通 ”的路子，實(shí)現(xiàn)全州經(jīng)濟(jì)由封閉型向開放型轉(zhuǎn)變，由傳統(tǒng)型向市場型轉(zhuǎn)變，由溫飽型向小康型轉(zhuǎn)變，使全州生產(chǎn)力邁上一個(gè)新的臺(tái)階。同時(shí)，隨 著居民收入水平的提高和國家住房制度改革的推動(dòng)作用，對房地產(chǎn)的有效需求，呈現(xiàn)出房地產(chǎn) 14 市場購銷兩旺、經(jīng)濟(jì)繁榮的良好發(fā)展態(tài)勢。普者黑旅游風(fēng)景 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目 的開發(fā)、建設(shè)對于提升普者黑風(fēng)景區(qū)的內(nèi)在質(zhì)量和品質(zhì)具有十分重要的意義，因此項(xiàng)目建設(shè)十分必要。 根據(jù)云南省委副書記、常務(wù)副省長秦光榮同志在赴四川九寨溝考察座談會(huì)上《借鑒經(jīng)驗(yàn) 創(chuàng)新思路 加快云南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐》的講話精神“建設(shè)好環(huán)滇池旅游休閑旅游區(qū)、陽宗海旅游度假區(qū)??文山普者黑旅游區(qū)、云陽梯田旅游區(qū)等 12 個(gè)國內(nèi) 外知名的風(fēng)景旅游區(qū)和度假區(qū)”，我們在云南省有關(guān)部門、丘北縣政府的指導(dǎo)下提出了“普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)”的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。 普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 2021 年 7 月 2 工程咨詢資格證書 資格等級 甲級 工咨甲 1043030001 院 長： 張 輝（教授級高級工程師 一級注冊建筑師） 總工程師： 張曉洪（教授級高級工程師 一級注冊建筑師） 分管副院長： 萬 凱（高級工程師 注冊規(guī)劃師） 第三規(guī)劃設(shè)計(jì)所： 所 長： 萬 凱（高級工程師 注冊規(guī)劃師） 工 程 名 稱 ： 德欽縣縣級行政中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 工 程 號： JC0 版 次： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 張 燕（注冊造價(jià)工程師，注冊咨詢師，高工） 規(guī)劃設(shè)計(jì)人員：張 燕（ 主任經(jīng)濟(jì)師 ） 高 樂 （工程師） 李志忻（高級工程師） 宋正榮（工程師） 羅維中（工程師） 文字校對： 校 對： 審 核： 審 定 ： 3 目 錄 1. 項(xiàng)目總論 ........................................................................................................... 6 項(xiàng)目背景 ............................................................................................... 6 項(xiàng)目研究范圍 ................................................................................. 6 項(xiàng)目名稱 ........................................................................................ 6 開發(fā)公司 ........................................................................................ 6 承擔(dān)可行性研究工作的單位 ............................................................ 6 研究工作依據(jù) ................................................................................. 7 項(xiàng)目提出背景和項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ................................................. 8 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 .................................................................... 10 可行性研究結(jié)論 .................................................................................. 10 市場預(yù)測 ...................................................................................... 10 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 ................................................................................11 投資估算和資金籌措 .....................................................................11 項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論 .........................................................................11 市場宏觀背景 .............................