【文章內(nèi)容簡介】 ................................................................. 91 6 1. 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目研究范圍 根據(jù)國家發(fā)展和改革委對項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的有關(guān)內(nèi)容和要求，并由 丘北縣 提供相關(guān)資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過項(xiàng)目市場調(diào)研，并結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，對項(xiàng)目提出的背景、項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和組織管理，資金估算和資金籌措、經(jīng)濟(jì)、社會效益分析等方面進(jìn)行論述、研究和計(jì)算，為項(xiàng)目的決策提供依據(jù)。 項(xiàng)目名稱 云南省丘北縣普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目 開發(fā) 公司 普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目 由北京丹青山水房地產(chǎn)有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目籌備、項(xiàng)目管理，招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)施工單位進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。 承擔(dān)可行性研究工作的單位 云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 7 研究工作依據(jù) 《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》； 《中華人民共和國土地管理法》； 《中華人民共和國森林保護(hù)法》； 《中華人民共和國水利法》； 《中華人民共和國自然保護(hù)區(qū)條例》； 《云南省丘北縣普者黑旅游區(qū)的管理（暫行）辦法及實(shí)施細(xì)則》； 《丘北普者黑、仙人洞生態(tài)旅游村修建性詳細(xì)規(guī)劃》 。 《普者黑外圍旅游接待區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃》 。 《房 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》； 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制委托書 《 丘北縣 志》 《 丘北縣 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”計(jì)劃》 《全國市政工程投資估算指標(biāo)》 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》 《云南省安裝工程消耗量定額》 《云南省建筑工程、建筑裝飾工程消耗量定額》 《市政工程可行性研究報(bào)告編制辦法》 《全國市政工程投資估算指標(biāo)》 丘北縣 現(xiàn)行工程建設(shè)材料價(jià)格 文山州、 丘北縣 相關(guān)文件 8 國家及地方關(guān)于營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅的管理?xiàng)l例； 項(xiàng)目提出背景和項(xiàng)目建設(shè)的必要性 旅游業(yè)是當(dāng)今世界上發(fā)展最快，規(guī)模最 大的朝陽產(chǎn)業(yè)，由于它牽引帶動力強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高等明顯優(yōu)勢，普遍受到世界各國政府的高度重視，都 將其 作為支柱產(chǎn)業(yè)加以扶持和培育。目前旅游業(yè)不但是云南省的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是丘北縣、文山州經(jīng)濟(jì)增長的重要支點(diǎn)。 丘北縣普者黑省級風(fēng)景名勝區(qū)， 總面積 165 平方公里，共分為5 個(gè)景區(qū)， 56 個(gè)景點(diǎn)，資源規(guī)模宏大，旅游品位較高，組合度好，具有較高的開發(fā)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值， 可供國內(nèi)外游客觀光、游憩、休養(yǎng)、度假、攀巖、漂流、水上娛樂及科學(xué)考察， 兼有“桂林之山，西湖之水”的美景， 是多功能、大容量的風(fēng)景名勝區(qū)。 景區(qū)內(nèi)的民族村仙人洞，剛建成就 被命名為云南民族文化生態(tài)第一村，成為云南建成民族文化大省的一朵奇葩，受到許多國內(nèi)外專家的好評。普者黑風(fēng)景區(qū) 1993 年開發(fā)接待外來游客后，游客數(shù)量逐年增長，綜合收入不斷提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)自 1993 年開發(fā)至 2021 年，累計(jì)接待旅游者 萬人次，旅游總收入 萬元，年均增長率達(dá) 65%和 104%，分別占文山州旅游總?cè)藬?shù)的 28%和總收入的 27%，預(yù)計(jì)在 2021 年左右有望突破１００萬人 /次大關(guān)，綜合收入達(dá)到 144480 萬元，是丘北縣和文山州重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 但是目前普者黑風(fēng)景區(qū)接待能力嚴(yán)重滯后，發(fā)展后 勁不足，如 9 果用一個(gè)產(chǎn)業(yè)的指標(biāo)來衡量 ,普者黑風(fēng)景區(qū)旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)規(guī)模和產(chǎn)業(yè)競爭力與國內(nèi)一些旅游目的地來說還存在較大差距，主要體現(xiàn)在軟、硬件兩個(gè)方面。在硬件方面的表現(xiàn)主要有：旅游住宿設(shè)施數(shù)量少，檔次低，配套性差；旅游餐飲設(shè)施檔次較低，類型較少，衛(wèi)生條件較差；旅游配套設(shè)施不健全，旅游廁所數(shù)量少等。在軟方面的表現(xiàn)主要有：服務(wù)不規(guī)范，隨意性大，服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)技能有待提升；服務(wù)內(nèi)容簡單化，缺乏個(gè)性化、人性化服務(wù)，不能滿足不同旅游者的需求，尤其是缺少旅游信息咨詢等動態(tài)服務(wù)。因此從軟硬兩個(gè)方面來說遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到預(yù)期 游客的接待能力，嚴(yán)重限制國外游客客源的開發(fā)和發(fā)展，游客消費(fèi)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)也沒有達(dá)到國內(nèi)旅游市場的平均水平。 綜上所述，該項(xiàng)目建設(shè)已經(jīng)成為了能不能吸引更多全國乃至全世界的客源，能不能提高游客在普者黑消費(fèi)水平，能不能為當(dāng)?shù)貐^(qū)域范圍內(nèi)就業(yè)問題創(chuàng)造更多機(jī)會，能不能帶動普者黑風(fēng)景區(qū)經(jīng)濟(jì)按預(yù)期發(fā)展的頭等大事。 根據(jù)云南省委副書記、常務(wù)副省長秦光榮同志在赴四川九寨溝考察座談會上《借鑒經(jīng)驗(yàn) 創(chuàng)新思路 加快云南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐》的講話精神“建設(shè)好環(huán)滇池旅游休閑旅游區(qū)、陽宗海旅游度假區(qū)??文山普者黑旅游區(qū)、云陽梯田旅游區(qū)等 12 個(gè)國內(nèi) 外知名的風(fēng)景旅游區(qū)和度假區(qū)”，我們在云南省有關(guān)部門、丘北縣政府的指導(dǎo)下提出了“普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)”的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。 10 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目 總規(guī)劃用地面積 46000平方米 ,規(guī)劃總建筑面積 20706 平方米。 普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目 將立足于普者黑風(fēng)景區(qū)的生態(tài)資源保護(hù)和打造旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)的發(fā)展兩大出發(fā)點(diǎn)，開發(fā)普者黑。 可行性研究結(jié)論 市場預(yù)測 最近一系列的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，丘北縣實(shí)施的旅游業(yè)帶動戰(zhàn)略效果開始凸現(xiàn)，旅游業(yè)的發(fā)展有力地帶動了第三產(chǎn)業(yè)其他行業(yè)的發(fā)展，成為全縣第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“火 車頭”。丘北縣緊緊依托普者黑旅游風(fēng)景區(qū)，不斷加大旅游市場的宣傳促銷和實(shí)施旅游帶動戰(zhàn)略，在普者黑旅游業(yè)得到快速發(fā)展的同時(shí)，有力地帶動了貿(mào)易、旅館、餐飲、運(yùn)輸、娛樂服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 2021 年全縣共接待游客 萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入 10985 萬元。其中：旅游產(chǎn)業(yè)帶來的貿(mào)易零售額為 3750 萬元，占全縣貿(mào)易業(yè)零售額的%；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的餐飲業(yè)零售額為 3000 萬元，占全縣餐飲業(yè)零售額的 %；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的旅館營業(yè)收入為 1838 萬元，占旅館營業(yè)收入的 %；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的客運(yùn)營業(yè)收入為 650萬元，占全縣客運(yùn)業(yè)收入的 %；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的娛樂服務(wù)收 11 入為 萬元，占全縣娛樂服務(wù)業(yè)收入的 %。 依托普者黑旅游風(fēng)景區(qū)強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢和巨大的旅游客源，本項(xiàng)目建成后將有充足的客源。以丘北縣目前每年 220 萬旅游客量計(jì)算，日均游客接待量 5000人左右，普者黑旅游景區(qū)日客流量 2200人以上。項(xiàng)目建成后聘請國內(nèi)著名酒店管理公司管理，構(gòu)建有力的銷售網(wǎng)絡(luò)和營銷渠道，將常年為項(xiàng)目提供大量客源。 本項(xiàng)目采取正確的營銷策略，聘請有營銷經(jīng)驗(yàn)的營銷專家領(lǐng)銜組織一定規(guī)模的營銷隊(duì)伍，創(chuàng)新機(jī)制，建立立體式 銷售渠道和高效暢通的分銷網(wǎng)絡(luò)，客源將有充分保證。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 本項(xiàng)目已在 2021 年進(jìn)行市場研究和方案設(shè)計(jì)，經(jīng)過近一年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。 計(jì)劃本項(xiàng)目于 2021 年 1月動工， 2021 年 11 月份通過竣工驗(yàn)收，并 進(jìn)入 銷售。 投資估算和資金籌措 本項(xiàng)目擬按照滾動投資、分期開發(fā)的方式投資 。一期 投資 2990萬元人民幣，建設(shè)資金全部使用開發(fā)商北京丹青山水房地產(chǎn)有限公司的自有資金及自籌資金。 項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論 綜上所述，普者黑風(fēng)景區(qū)由于配套設(shè)施的滯后已經(jīng)成為旅游經(jīng) 12 濟(jì)進(jìn)一步提升、生態(tài)資源可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵 問題。普者黑旅游風(fēng)景 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目 的開發(fā)、建設(shè)對于提升普者黑風(fēng)景區(qū)的內(nèi)在質(zhì)量和品質(zhì)具有十分重要的意義，因此項(xiàng)目建設(shè)十分必要。普者黑旅游風(fēng)景區(qū)得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，良好的自然生態(tài)環(huán)境，城市綜合配套功能進(jìn)一步加強(qiáng)，各項(xiàng)社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，將為本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的社會環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有較強(qiáng)的生態(tài)資源、文化內(nèi)涵、地理區(qū)位、資源品牌等優(yōu)勢，該項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)的內(nèi)容符合市場發(fā)展趨勢和丘北縣旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求，普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目 具有切實(shí)可行性 ，具有良好的市場前景。 市場宏觀背景 旅游行業(yè) 發(fā)展趨勢分析 在總體發(fā)展趨勢上，雖然近年來遭受到世界經(jīng)濟(jì)不振和國際恐怖事件等種種打擊，但旅游業(yè)發(fā)展的市場基礎(chǔ)依然堅(jiān)實(shí)，總體發(fā)展速度仍高于全球經(jīng)濟(jì)總體增長速度。 旅游業(yè)具有投資少、回報(bào)高，資源壟斷性，勞動力密集，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，無污染等特點(diǎn)，被公認(rèn)為是永遠(yuǎn)的朝陽行業(yè)，受到各國政府的重視，并給予優(yōu)先發(fā)展。旅游業(yè)目前在各國經(jīng)濟(jì)中的比重和地位日益加強(qiáng)，至 1992 年為止，已一躍而成為世界第一大產(chǎn)業(yè)。 隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程而加快，隨著人們的生活節(jié)奏隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程而加快，親近自然、接近自然、回歸自然、 13 擁抱自然已成為國際 旅游的發(fā)展大趨勢。而這種對自然的渴求也越來越顯示出傳統(tǒng)的觀光式旅游方式的先天缺陷。近年來，隨著人們收入水平的提高，可自由支配時(shí)間的增多，一個(gè)休閑時(shí)代正在來臨。 5+2 的生活工作方式，三個(gè)黃金假期，不同程度的帶薪休假，私家車的普及，高速公路網(wǎng)的建設(shè)，時(shí)尚的假日消費(fèi)，人們的休閑需求不斷膨脹， 我國的生態(tài)旅游已經(jīng)從第一代的“生態(tài)觀光旅游”向第二代的“生態(tài)休閑度假旅游”過渡，休閑度假式的旅游活動將成為旅游市場的主要格調(diào)?，F(xiàn)在人們更加趨向于選擇在旅游地住下來，以休養(yǎng)度假的方式進(jìn)行旅游，而告別以往那種走馬觀花式的傳統(tǒng)旅游方 式。據(jù)國際休閑研究權(quán)威人士預(yù)測，發(fā)達(dá)國家已經(jīng)進(jìn)入度假旅游時(shí)代，先進(jìn)的發(fā)展中國家將緊隨其后。中國休閑經(jīng)濟(jì)和度假產(chǎn)業(yè)起步較晚，但發(fā)展很快。這一切都預(yù)示著：一個(gè)度假旅游的時(shí)代已經(jīng)來臨。 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，近幾年隨著國家采取的一系列擴(kuò)大內(nèi)需、增加投資的積極而有效政策，房地產(chǎn)得到了快速發(fā)展，并對國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和繁榮起到了較好的拉動作用。特別是中國加入 WTO 以來，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展以及政府為實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市加快發(fā)展的宏偉目標(biāo)而實(shí)施的新一輪城市建設(shè)高潮，為房地產(chǎn)業(yè)贏來了新的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)，隨 著居民收入水平的提高和國家住房制度改革的推動作用，對房地產(chǎn)的有效需求，呈現(xiàn)出房地產(chǎn) 14 市場購銷兩旺、經(jīng)濟(jì)繁榮的良好發(fā)展態(tài)勢。 隨著時(shí)代飛躍， 中國城市居民 的消費(fèi) 也 由過去單純 “住 ”的需求轉(zhuǎn)為一種對附加值的追求，即不僅僅講究使用，更是追求一種享受和自我表現(xiàn)。人們這時(shí)不但要有生活，還要有度假；不但要活得現(xiàn)實(shí)，還要活得詩意；不但要生活在此處，還要生活在別處 ；不但要生活在現(xiàn)代，還要生活過去；不但要生活在熟悉的環(huán)境當(dāng)中，還要生活在異域風(fēng)情當(dāng)中，這種消費(fèi)需求直接推進(jìn)了旅游休閑地產(chǎn)的增長，也為普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目 奠定了 堅(jiān)實(shí)的市場基礎(chǔ)。 市場需求及消費(fèi)能力分析 從度假旅游的市場潛力進(jìn)行分析 隨著我國國民收入水平的增長、旅游產(chǎn)品的豐富和休閑時(shí)間的延長，人們對旅游活動的質(zhì)量要求不斷提高，而不再僅僅滿足于浮光掠影、走馬觀花式的觀光，這為度假旅游概念的產(chǎn)生和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。根據(jù)《中國旅游業(yè)發(fā)展 “十五 ”計(jì)劃和 2021 年、 2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，至 2020 年，我國國內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到 36 億人次，旅游收入 萬億元，年均復(fù)合增長率分別為 %和 %，為項(xiàng)目提供了廣闊的發(fā)展空間。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國 2021 年旅游行業(yè)總收入達(dá)到 6840 億元，其中度假旅游行業(yè)占到 20％以上，而且近年來增長幅度高達(dá) 710%。由此看來，度假旅游市場巨大，到 2020年，將有可能達(dá)到 3600 億～ 1 萬億元以上。 15 從中國金融存款的總量進(jìn)行分析 目前國內(nèi)可投資領(lǐng)域少，可利用資金相對充足。一段時(shí)期以來，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)深層次調(diào)整、全球宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣等多重因素導(dǎo)致我國制造業(yè)、資本市場、高科技投資的回報(bào)率整體呈下行趨勢。而另一方面， 2021 年末，我國金融機(jī)構(gòu)存款余額 萬億元，各項(xiàng)貸款余額 萬億元，存貸比為 %，高于法定水平 個(gè)百分點(diǎn)，顯示我國目前潛在可 利用資金較為充足。據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)， 2021 年 5 月末全部金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為 萬億元，各項(xiàng)貸款余額為 萬億元，存差總額達(dá)到 萬億元。從金融機(jī)構(gòu)存款方面來看，全國人均消費(fèi)能力非?？捎^。 文山州的投資宏觀背景 文山壯族苗族自治州，是云南省的東南門戶。文山州盛產(chǎn)三七 (田七 )，其產(chǎn)量、質(zhì)量均居全國之冠，《本草綱目》中稱為 “金不換 ”，故世稱文山為三七之鄉(xiāng)。 由于特殊的歷史原因，文山州的工作重點(diǎn)從 1992 年才轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)建設(shè)上來。經(jīng)過 十幾 年的努力，基礎(chǔ)設(shè)施滯后的狀況明顯改變，國民經(jīng)濟(jì)在改革開放中持續(xù) 、快速、健康發(fā)展，社會保持穩(wěn)定。 至 2021 年，文山州國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展將以鄧小平理論和黨的基本路線為指導(dǎo)，深入貫徹江澤民 “三個(gè)代表 ”重要思想，把中央和省委方針、政策與文山的實(shí)際緊密結(jié)合起來，進(jìn)一步解放思想，實(shí)事求是，把發(fā)展作為主題，把結(jié)構(gòu)調(diào)整作為主線，把改革開放 16 和科技進(jìn)步作為動力，把提高人民生活水平作為根本出發(fā)點(diǎn)，走“打基礎(chǔ)，興科教，調(diào)結(jié)構(gòu)，建支柱，搞特色，活流通 ”的路子，實(shí)現(xiàn)全州經(jīng)濟(jì)由封閉型向開放型轉(zhuǎn)變，由傳統(tǒng)型向市場型轉(zhuǎn)變，由溫飽型向小康型轉(zhuǎn)變，使全州生產(chǎn)力邁上一個(gè)新的臺階。 面對新的發(fā)展形勢和機(jī)遇條 件，文山將把加快發(fā)展作為第一要務(wù)，圍繞工業(yè)強(qiáng)州、農(nóng)業(yè)穩(wěn)州、科教興州和對外開放戰(zhàn)略，實(shí)行全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對內(nèi)對外開放，加快水、陸、空大交通建設(shè)，大力發(fā)展通道經(jīng)濟(jì)、口岸經(jīng)濟(jì)，把文山構(gòu)建成面向東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)、東南亞各國的區(qū)域性現(xiàn)代物流中心和對外開放的窗