【正文】 康型轉(zhuǎn)變，使全州生產(chǎn)力邁上一個新的臺階。面對新的發(fā)展形勢和機遇條件，文山將把加快發(fā)展作為第一要務(wù)，圍繞工業(yè)強州、農(nóng)業(yè)穩(wěn)州、科教興州和對外開放戰(zhàn)略，實行全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對內(nèi)對外開放，加快水、陸、空大交通建設(shè)，大力發(fā)展通道經(jīng)濟、口岸經(jīng)濟，把文山構(gòu)建成面向東部沿海發(fā)達地區(qū)、東南亞各國的區(qū)域 性現(xiàn)代物流中心和對外開放的窗口。出臺了《關(guān)于進一步改善投資環(huán)境擴大開放的若干規(guī)定》，設(shè)立了州政府投資服務(wù)中心，實行窗口部門“一站式”服務(wù)。州縣招商部門本著“你投資我服務(wù)，你困難 17 我解決”的原則，積極做好外來投資企業(yè)的后續(xù)服務(wù)工作，優(yōu)質(zhì)、高效、快捷的服務(wù)，迎來了 大批國內(nèi)外客商， 2021 年，全州共引進外來投資 億元，占固定資產(chǎn)投資的 38%。目前，全州上下已形成“人人都是招商環(huán)境，個個都是引資形象”的良好招商氛圍。丘北辣椒又名“丘北小椒” ,中外馳名，產(chǎn)品遠銷國內(nèi) 20 多個省市及東南亞、韓日及歐美地區(qū)， 1999 年被國家命名為“中國辣椒之鄉(xiāng)”。丘北縣還是云南省林業(yè)重點縣、生豬基地縣、牛羊基地縣、英美優(yōu)質(zhì)煙葉基地縣。 34’～ 104176。 45’～ 24176。東隔清水江與廣南縣毗鄰，南與硯山縣、開遠市接壤，西隔南盤江同彌勒、瀘西兩縣相望，北與師宗縣、廣西壯族自治區(qū)西林縣銜接?？h城設(shè)在錦屏鎮(zhèn)，海 18 拔 1452 米，距省會昆明市 280 公里，距文山州府 (文 山縣城 )114公里。漢武帝元鼎六年 (公元前 111 年 )屬群舸郡，蜀漢、晉隸興古郡，唐武德七年 (624年 )屬郎州，天寶七年 (748 年 )屬南詔拓東節(jié)度，宋大理國時期屬維摩部，元至元七年 (1270 年 )屬阿寧萬戶府隸廣西路，明隸 屬 廣西府維摩州，清康熙八年 (1669 年 )隸師宗州，雍正九年 (1731 年 )設(shè)師宗州同駐丘北，乾隆三十五年 (1770 年 )降師宗州同知為丘北縣丞，道光二十年 (1840 年 )升丘北縣為正縣，隸廣西直隸州，民國二年(1913 年 )隸蒙自道，后廢道直隸云南 省都督府，民國三十一年 (1942年 )隸第二行政督察專員公署，民國三十五年 (1946 年 )隸第四行政督察專員公署，中華人民共和國建立后，屬文山專區(qū)。丘北因縣城建于暮冶峰 (丘山 )之北得名，雍正三年上諭，除四書五經(jīng)外，遇“丘”字加“阝”旁，作“邱”，地名字亦作“邱”，故“丘北”稱謂與用字隨建置衍變而延用至今，根據(jù)《中華人民共和國行政區(qū)劃代碼》，省民政廳云民字 [1991]7 號文件規(guī)定，自 2021 年 2 月又將“邱”字改為“丘”。 人口民族 2021 年末，全縣總?cè)丝?45． 2 萬人。 地理氣候 丘北地處滇東南巖溶山原丘陵地帶，地勢西南高，東北低，六詔山支系大總山縱橫全境。普者黑湖為較大的天然湖泊，水面 平方公里，境內(nèi)最高海拔 (羊雄山頂峰 ) 米，最低海拔 (弄位村 )782 米。 20 經(jīng)濟與社會發(fā)展 2021 年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值 95318 萬元，按可比價計算同比增長 14%；其中：第一產(chǎn)業(yè)完成 48236 萬元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)完成 15733 萬元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)完成 31349 萬元，增長%，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 106989 萬元，增長 21%，地方財政收入 4328萬元，增長 %；實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資 26790 萬元，增長%，社會消費品零售總額 32018 萬元，增長 %，全縣糧食總產(chǎn)量 157995 噸，增長 %，農(nóng)民人均純收入達 1214 萬元，人口自然增長控制在 ?以內(nèi)，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %。丘北地方民族文化豐富多彩，在普者黑景區(qū)內(nèi)舉辦彝族花臉節(jié)、辣椒節(jié)、荷花節(jié)、苗族花山節(jié)、壯族嘗新節(jié)、賽裝節(jié)，以及龍舟賽、斗雞、摔跤等少數(shù)民族傳統(tǒng)節(jié)日活動。 1999 年至今，接待國外游客 2500 余人次，國內(nèi)游客200 余萬人次，旅游外匯收 萬美元，綜合經(jīng)濟收入 90419 萬元。旅游業(yè)的發(fā)展，帶動了第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展， 2021 年，第三產(chǎn)業(yè)所創(chuàng)造的增加值達 26304 萬元， 21 同比增長 %, 拉 GDP 增長 個百分點。隨著中國經(jīng)濟的進一步發(fā)展，城市化進程進一步加快，度假休閑地產(chǎn)市場的需求將得到進一步的擴大。因此對其目標市場界定我們也將從消費對象和投資對象兩個方面來進行分析。綜合以上兩個方面的因素，普者黑旅游風情小鎮(zhèn)所針對將是社會中等收入水平的城市居民，即中產(chǎn)階級，是理想狀態(tài)中“橄欖型”社會中的主流群體。如果以后者為 “中產(chǎn)階級 ”收入標準的話，中國的中 產(chǎn)階級人數(shù)大約超過 2 億，占全社會人口的 18％左右。 世界發(fā)達中國家占社會主流基數(shù)更為龐大， 在美國，人均年收入從 3 萬美元到 100 萬美元的群體都籠罩在中產(chǎn)階級的社會階層之中，中產(chǎn)階級人數(shù)占全社會人口的 90%，而且中產(chǎn)階級不僅是收入概念，更成為文化概念，對于社會穩(wěn)定與發(fā)展有著強烈共識。他們的收入較高，擁有穩(wěn)定的事業(yè)，具用明顯的高素質(zhì)、高品位、高消費三高特征，在旅游方式上以度假式、居住式的旅游方式為主，而且一般和朋友、家人一起旅游的情況較多。 旅游商鋪項目投資對象的市場容量及特征分析 商鋪作為商業(yè)物業(yè)中的一支潛力股，具有保值性強、升值空間大、經(jīng)營回報率高等特點，已經(jīng)成為新近行業(yè)市場中的熱點。 24 普者黑稀缺景觀商鋪 住宅 價值分析 與度假式游客不同，旅游商鋪 住宅 項目投資對象主要關(guān)注的是普者黑風景區(qū)近年增長的游客數(shù)量和由此帶來的商業(yè)價值。不但如此隨著普者黑風景區(qū)的進一 步發(fā)展，未來游客數(shù)量和綜合經(jīng)濟收入的提高更加可觀，其巨大的商業(yè)價值已經(jīng)開始凸顯。預(yù)測結(jié)果如下： 預(yù)測指標 2021年 上下限值 2021－ 2021 年 2021－ 2021 年 2021－ 2025 年 年均增長率（％） 2021 年預(yù)測值 年均增長率（％） 2021 年預(yù)測值 年均增長率（％） 2021年預(yù)測值 游客人數(shù)/ 萬人次 50 上 10 11 12 下 8 9 10 旅游 18293 上 75026 14 144480 589604 25 總收入 /萬元 下 64785 113920 13 386709 綜合以上旅游游客容量的測算分析以及旅游客源的市場分析、預(yù)測，普者黑旅游區(qū)在保護旅游資源和環(huán)境的前提下，旅游區(qū)游客規(guī)模增長情況如下：近期（ 2021－ 2021 年）：游客總量下限為 90 萬人次，上限為 100 萬人次；中期（ 2021－ 2021 年）：游客總量下限為 120 萬人次，上限 為 150 萬人次；遠期（ 2021－ 2025年）：旅游總量下限為 300 萬人次，上限為 500 萬人次。 投資對象目標群體容量分析 首先由于政策的利好和經(jīng)濟的發(fā)展直接拉動自主創(chuàng)業(yè)、投資經(jīng)營市場的發(fā)展。 據(jù) 國內(nèi)一家權(quán)威機構(gòu) 調(diào)查，當年已自主創(chuàng)業(yè)的中國成年人，已超過勞動人口的 10%。 據(jù)國內(nèi)一家媒體調(diào)查表明： 82%的年輕人認為自主創(chuàng)業(yè)更能體現(xiàn)自我價值，這充分說明中國目前正從“自主擇業(yè)”到“自主創(chuàng)業(yè)”的階段過渡。據(jù)《中國新聞網(wǎng)》報道：“ 隨著島內(nèi)一些白領(lǐng)階層家庭因工作需要移民大陸人數(shù)日增，在大陸當?shù)亻_個書店或咖啡店消磨時光的想法，是隨夫征 戰(zhàn)臺灣太太們的夢想，然而，這夢想?yún)s逐漸成為臺灣中小投資者赴大陸開創(chuàng)個人事業(yè)的主要目標。 25 歲以下和 36～ 45 歲兩個年齡段仍有相當高的成功分布，顯示了創(chuàng)業(yè)的年齡分布是相當廣泛的。 來源特征：創(chuàng)業(yè)者大多為下崗工人、失去土地或因為種種原因不愿困守鄉(xiāng)村的農(nóng)民，還有就是擁有一定資金積累而不安現(xiàn)狀、不滿足朝九晚五靠工資度日的城市居民，以及剛剛畢業(yè)找不到工作的大學(xué)生。 27 實力特征：自主經(jīng)營者實力一般較弱，擁有資金在 100 萬以下，資產(chǎn)處于上升階段。 投資目的：一類是自主創(chuàng)業(yè)經(jīng)營，主要來自北京、上海、廣州、成都等各地大中城市。 市場供需分析 在國內(nèi)，自主創(chuàng)業(yè)正成目前階段一個突出的社會現(xiàn)象，年輕人創(chuàng)業(yè)做自己的老板已成為一股熱潮，越來越多的人開始選擇投資開店當小老板。從上海、北京等大中城市 來看，地理位置較好、主題突出、特色鮮明的商鋪 住宅 整體價格一再上揚，價格上已經(jīng)遠遠超越了中小創(chuàng)業(yè)者的承受能力，供應(yīng)上競爭越來越激烈已經(jīng)達一鋪難求的地步。 市場分析有關(guān)結(jié)論 從對目標市場的分析表明，無論是消費型的旅游，還是投資型的創(chuàng)業(yè)者來看，都具有較強的經(jīng)濟基礎(chǔ)，具有較強的消費、投資能力。而市場供應(yīng)數(shù)量與市場的潛在需求之間差距較大，這些現(xiàn)實情況為普者黑旅游風情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項目 創(chuàng)造了巨大的市場機會。項目跟縣城 10 公里。北面以淌水山為界，南界以省 道為界與七零新村相鄰，西面以長山為界，東面以省道為界與布宜村相鄰，是普者黑景區(qū)的門戶區(qū)域。地理環(huán)境 普者黑位于云南省東南部，境內(nèi)峰群、洞群、湖群的高原喀斯特地貌景觀在全國具有較強的區(qū)域代表性，集“山青、水秀、石美、峽幽 、瀑奇”之勝。普者黑景區(qū)以其獨特的自然和人文景觀的和諧統(tǒng)一，不僅被評為云南省省級風景名勝區(qū)、省級度假區(qū)，而且還被升為國家級 AAA 景區(qū)，成為云南新近著手建設(shè)的滇東南喀斯特景觀旅游協(xié)作區(qū)的重要組成部分。最初是由普者黑村和仙人洞村等村民自籌資金組織建設(shè)公路、賓館、招待所，開發(fā)洞穴、水上游等旅游項目。 1994 年后普者黑加大了旅游開發(fā)投入力度。 2021 年，普者黑成為“昆明國際旅游節(jié)”分會場，并舉辦了“荷花節(jié)”、“中國 30 特產(chǎn)文化節(jié)暨丘北辣椒節(jié)”，全年接待游客 48 萬人次，旅游總收入 萬元，增長率為 %，以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)成為丘北縣經(jīng)濟增長的亮點。而丘北縣“十一五規(guī)劃”中，也擬以普者黑為龍頭，將旅游業(yè)發(fā)展為全縣重要的支術(shù)產(chǎn)業(yè)，并帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 在普者黑近年的旅游開發(fā)中，由于規(guī)劃滯后，管理不到位等原因，出現(xiàn)了對湖泊水體、景觀等公共資源偏重索取，漠視保護和培育的現(xiàn)象。 2021 年１月，《云南省丘北縣普者黑旅游循環(huán)經(jīng)濟示范規(guī)劃》通過評審，普者黑將在循環(huán)經(jīng)濟和生態(tài)學(xué)理論為指導(dǎo)下，以區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化布局為切入點，依托普者黑旅游景區(qū)，以旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展為重點，用 10~15 年時間初步建立示范區(qū)循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施體系和生態(tài)保障體系， 建立完 31 善的循環(huán)經(jīng)濟法規(guī)、政策和科技支撐體系，有效提升普者黑風景名勝區(qū)在全國景區(qū)中的地位，使示范區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)合理，組織功能與自然和諧、生產(chǎn)快速發(fā)展、人民生活富裕、生態(tài)環(huán)境良好、社會全面進步，為丘北縣建設(shè)和諧社會和節(jié)約型社會奠定良好基礎(chǔ)。 項目投資條件 自然景觀條件 普者黑旅游風情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項目 主要依托普者黑風景區(qū)的自然及人文景觀之上。 1996 年云南省政府又批準普者黑為省級旅游風景區(qū)， 2021 年國家旅游局將普者黑確為國家 AAA 級旅游區(qū)，目前普者黑風景區(qū)正向國家旅游局申報 5A級旅游區(qū)。 交通條件 文山是云南通往‘兩廣’的要塞，素有‘滇桂走廊’之稱。 為促進普者黑風景區(qū)的快速發(fā)展，云南省政府還投入 26267萬元巨資建設(shè)了文山普者黑機場。 政策環(huán)境 作為旅游大省，云南近期旅游業(yè)的“重頭戲”是建設(shè)旅游小鎮(zhèn)，為此，云南省將給予資金、土地和戶籍三大扶持。土地方面，旅游小鎮(zhèn)發(fā)展用地將突破目前土地供應(yīng)瓶頸，而在州（市）、甚至省內(nèi)進行土地的占補平衡；并通過遷村并點，土地整理，開發(fā)利用荒地和廢棄地等挖潛措施，盤活土地存量。 同時丘北縣政府出臺了《丘北縣關(guān)于進一步改善投資環(huán)境擴大對外開放的若干規(guī)定》等一系列政策和鼓勵措施 ,規(guī)定本項目除享受到在其它地區(qū)所能享受的一切優(yōu)惠政策外，在遵守國家法律法規(guī)的前提下，丘北縣將按照項目開發(fā)、建設(shè)的要求在稅收、土地和戶口等方面分別給予更優(yōu)惠的條件。 供電 10KV 高壓線路在場址附近通過，本項目自建變配電站，安裝 34 800KVA 變壓器 2 臺，以滿足本項目用電需要。水廠供水主管在本項目建址附近通過。 規(guī)劃限制條件 國家、省政府有關(guān)旅游風景區(qū)的規(guī)劃、開發(fā)及管理法律法規(guī)，丘北縣政府制定的普者黑風景旅游區(qū)管理條例及旅游發(fā)展規(guī)劃。 規(guī)劃總建筑面積 總計： 20706 平方米 。 35 規(guī)劃 新建 公共建筑 面 積 3600 平方米 。隨著普者黑旅游區(qū)對外交通的發(fā)送，新的旅游產(chǎn)品的營造，基礎(chǔ)設(shè)施、景觀、景點的建設(shè)，環(huán)境的整治，管理的健全等，普者黑風景區(qū)的品牌、知名度必將隨之提高。 3. 項目開發(fā)、建設(shè)的內(nèi)容及規(guī)劃 設(shè)計緊扣生態(tài)、人文、經(jīng)濟合理的原則，倡導(dǎo)以人為本，強調(diào)人與自然互動的設(shè)計 思想。 二 、人文性原則 強調(diào)居民的舒適性、娛樂性和參與性 ， 提供運動健身、休閑觀賞等豐富的人文活動及多樣化的自然景觀 。 三 、經(jīng)濟合理的原則 （ 1）通過景觀環(huán)境建設(shè)，提高房產(chǎn)的價值 。 （ 3）創(chuàng)造功能豐富 ， 既具有觀賞性 ， 又使用簡潔的景觀設(shè)施 ，節(jié)省造價 ， 便于施工管理 。 設(shè)計理念 與現(xiàn)代豪華的酒店和旅館不同，住宅代表的是一種建筑文化、一種人文風情，一種傳統(tǒng)情結(jié)，意味著和酒店截然不同的住宿方式和感受。通過挖掘普者黑當?shù)氐奈幕`魂，對住宅進行意象制造和整體設(shè) 37 計，使風格統(tǒng)一的建筑群體、尺度適宜的居住建筑在萬