【正文】 路兩邊設(shè)置，并宜靠近十字路口。室內(nèi)外消火藥味栓的間距不應(yīng)超過 120m。 火警臺與供水、供電、供氣、急救中心、交通部門之間應(yīng)設(shè)通訊專線，逐步建成圖象傳輸指揮系統(tǒng)，實現(xiàn)火災(zāi)現(xiàn)場的圖象聲音通訊。 （四）防洪 結(jié)合水系景觀等進(jìn)行河道改造。 根據(jù)流域特征，區(qū)內(nèi)河渠防洪標(biāo)準(zhǔn)為 20 年一遇。 26 第八章 項目組織管理與實施進(jìn)度計劃 一、建設(shè)項目組織機構(gòu) 為了加快旅游項目建設(shè)，項目承辦單位應(yīng)成立項目管理辦公室，負(fù)責(zé)該區(qū)域規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的組織協(xié)調(diào)工作。 工程設(shè)計管理的意義 工程設(shè)計過程不僅是施工前的工作，工程設(shè)計要貫穿工程建設(shè)的全過程。應(yīng)由項目辦公室負(fù)責(zé)提供設(shè)備資料和外部協(xié)作條件，應(yīng)及時向設(shè)計單位提供準(zhǔn)確的資料。 （三）工程設(shè)計外部協(xié)作條件管理 27 環(huán)境影響及評價：環(huán)境影響評價、生態(tài)環(huán)境自然保護(hù)許可、生態(tài)環(huán)境影響評價。 集散條件：交通儲運、站場等設(shè)施。 （四）工程設(shè)計過程的管理 工程設(shè)計過程管理的目的 控制設(shè)計質(zhì)量，即在保證設(shè)計工作進(jìn)度的條件下，以較低工程投資建設(shè)項目向業(yè)主提交符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、適用的、便于實施、能滿足使用功能與效益的設(shè)計成果，評 價設(shè)計質(zhì)量的最終標(biāo)準(zhǔn)是建設(shè)項目的功能和效益。 （ 2）控制工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計工程質(zhì)量及設(shè)計文件質(zhì)量。 （ 4）控制設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)性，降低建設(shè)項目的總投資。 圖 82 建設(shè)工程施工合同審批流程圖 （二）建設(shè)項目合同管理 建設(shè)項目合同管理是以建設(shè)項目的計劃工期、規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量要求以及批準(zhǔn)概算等為項目管理的控制目標(biāo)，以合同為管理依據(jù)，項目辦公室通過合同施工合同審批 所需資料： 法人企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 建筑企業(yè)資質(zhì)證書 中標(biāo)通知書 完費證明 法人代表證明書 法人授權(quán)委托證明書 委托代理人簽約資格證 書 建筑意外傷害保險投保手續(xù) 法律、法規(guī)規(guī)定的其它材料 受 理 審 批 , /P 資料備案 29 的訂立和履行過程中所進(jìn)行的計劃、組織、指揮、監(jiān)督 和協(xié)調(diào)等工作，促使項目管理的各部門、各環(huán)節(jié)相互銜接、密切配合，在實現(xiàn)項目預(yù)定目標(biāo)的前提下達(dá)到最優(yōu)的結(jié)果，使項目驗收合格并發(fā)揮預(yù)定功能。包括確定合同方式，選定合同類型，選擇合同條件，準(zhǔn)備合同草本。 (3)制定合同管理制度，建立合同管理程序。 (5)控制和處理合同變更，盡 量減少對建設(shè)項目質(zhì)量、計劃工期和投資的影響。 (7)建立協(xié)調(diào)和溝通制度，促進(jìn)各方相互支持和積極合作，積極應(yīng)對項目進(jìn)展中遇到的問題。 (9)注意對合同重大問題進(jìn)行研究和解決，并根據(jù)需要開展法律及技術(shù)咨詢。 (2)制訂嚴(yán)密和明晰的合同管理程序 1)單項工程 開工申請和批復(fù)程序； 2)進(jìn)場設(shè)備、材料檢驗程序； 3)工程計量、簽認(rèn)程序； 4)工程款支付的審查程序 (包括業(yè)主和工程監(jiān)理方面 )； 5)圖紙審查和批準(zhǔn)程序； 6)工程變更申請和批準(zhǔn)程序，包括設(shè)計發(fā)布通知、業(yè)主的批準(zhǔn)、工程監(jiān)理的指令、承包商提出改變單價申請、變更單價的確定等； 7)合同調(diào)價程序，包括勞務(wù)、材料和運輸?shù)确矫尜M用的調(diào)整等； 8)索賠處理和爭議調(diào)解的程序。 (4)建立信息管理系統(tǒng) (5)建立合同各方之間的交流和溝通制度。 五、建設(shè)項目質(zhì)量管理 （一）建設(shè)項目質(zhì)量管理的八項原則 以顧客為關(guān)注焦點 —— 滿足顧客要求是生存的基礎(chǔ)。 —— 廣義的顧客包括各 過程輸出的接收方。 32 —— 領(lǐng)導(dǎo)制定并保持質(zhì)量方針和目標(biāo)。 —— 領(lǐng)導(dǎo)決定資源的配置和管理。 —— 領(lǐng)導(dǎo)組織對質(zhì)量管理體系的評審，并決定持續(xù)改進(jìn)的目標(biāo)。 —— 重視人的工作技能和質(zhì)量意識的培訓(xùn)。 —— 人人追求“一次成功”和“零缺陷”。過程方法強調(diào)“將活動和相關(guān)資源作為過程管理，可以更高效地得到期望的結(jié)果”。如將建設(shè)項目劃分為若干個包括多任務(wù)種的 單位工程、分部工程、分項工程等。 —— 嚴(yán)格把好各道工序的輸入、實施和輸出質(zhì)量，使每一道工序成為防止不合格的一道屏障，是保證建設(shè)項目質(zhì)量的基本功。 —— 所有工種和工序都應(yīng)服從系統(tǒng)的整體目標(biāo)。 持續(xù)改進(jìn) —— 在項目建設(shè)過程中，及時反饋質(zhì)量管理經(jīng)驗，制定相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施，是實現(xiàn)建設(shè)項目質(zhì)量總目標(biāo)的有力保證。 —— 持續(xù)改進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量，才能在市場競爭中立于不敗之地，這是項目業(yè)主永恒的 目標(biāo)。 —— 必須在項目建設(shè)全過程中，重視收集準(zhǔn)確、及時和完整的數(shù)據(jù)。 與供方互利的關(guān)系 —— 項目建設(shè)的“供方”即“承包方”，包括設(shè)計、材料設(shè)備供應(yīng)和施工承包方等。 34 —— 項目辦公室與供方是相互依存的關(guān)系，需要建立互利關(guān)系 （二）建設(shè)項目質(zhì)量管理的三全管理 全過程管理 全員管理 全面管理：空間范圍上，項目建設(shè)是各參 與方大團(tuán)隊運作 35 第九章 投資估算及資金籌措 一、投資估算 （一）編制依據(jù) 設(shè)計人員提供的設(shè)計方案、設(shè)計要求、使用功能及建筑標(biāo)準(zhǔn)確定項目投資額； 擬建地點的地形地勢條件； 委托方提供的相關(guān)數(shù)據(jù)資料； 參照《 20xx 土建》、《 20xx 安裝》定額及有關(guān)概算指標(biāo)； 參照項目所在地同類型、同規(guī)模建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)編制； 其他基本建設(shè)費取費標(biāo)準(zhǔn)； （ 1）建設(shè)單位管理費：按建安工程費 — %取定； （ 2）勘察設(shè)計費：根據(jù)《勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》 20xx 年版進(jìn)行計算； （ 3）工程監(jiān)理費：根據(jù) 國家工程監(jiān)理費 :根據(jù)國家物價局、建設(shè)部（ 1992）價費字 479 號文有關(guān)規(guī)定，按需監(jiān)理工程投資額的 %計算； （ 4）工程招標(biāo)費及其他：含招標(biāo)代理費、招標(biāo)管理費、標(biāo)底編制費等，根據(jù)有關(guān)文件綜合按 1%計算； 預(yù)備費：按相關(guān)規(guī)定，按建安工程費及其他基本建設(shè)費的 5%。 項目總投資 54725 萬元， 其中：主要工程造價 35820 萬元；前期費 984 萬元；工程建設(shè)其它費用 17910 萬元；營銷宣傳費 180 萬元； 項目估算說明：旅游配套服務(wù)設(shè)施包括道路整修、水電供應(yīng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、安全防護(hù)、景觀綠化等內(nèi)容。工程建設(shè)其它費用按行業(yè)通行標(biāo)準(zhǔn)及實際情況取值。 詳見投資估算表、主要項目建設(shè)和配套服務(wù)設(shè)施投資估算表。將所建設(shè)項目納入各級政府的發(fā)展規(guī)劃之中，在基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、生態(tài)治理、環(huán)境保護(hù)等方面得到各級政府支持。同時，由于 哈爾濱 有相當(dāng)部分地區(qū)，發(fā)展較落后，更需要國家發(fā)改委等部委國債建設(shè)資金以及道路改造資金的支持。同時引入商業(yè)信用等手段，提高自有資金使用效率。 在規(guī)劃權(quán)堅決不放的原則下，制定靈活開放的投資政策，廣泛吸收各種私有資金，靈活運用合資、獨資等多種資金融入形式。 （四）爭取優(yōu)惠信貸 積極爭取銀行信貸資金，以現(xiàn)有資產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施做抵押。 （五）資本化經(jīng)營 逐步實行旅游項目資本經(jīng)營和有償服務(wù)，逐步形成項目開發(fā)建設(shè)與發(fā)展同步協(xié)調(diào)，利用先期回收資金，進(jìn)行再投資，滾動發(fā)展的良性循環(huán)機制，逐步搞好土 38 地綜合開發(fā)，做好各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)，建設(shè)更多旅游經(jīng)營項目。 二、社會效益分析 （一）促進(jìn)當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)無疑會成為當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)，它對增加當(dāng)?shù)刎斦杖?、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展無疑具有重要的意義和作用。這種拉動作用表現(xiàn)在收入上，旅游業(yè)收入每增加 1 元，就能使相關(guān)行業(yè)收入增加 元，這使相關(guān)行業(yè)收入增加是明顯的。根據(jù)世界旅游組織（ WTO）提供的資料，旅游業(yè)每直接增加 1 個就業(yè)人員，就能為社會增加 5 個就業(yè)機會。 40 （三）提高當(dāng)?shù)鼐用袼刭|(zhì)，促進(jìn)社會文明發(fā)展 隨著項目的建設(shè)與旅游業(yè)的發(fā)展，外地旅游者將大量涌入而帶來的新思想、新知識、新觀念、新的生活方式等，這些將會極大地提高當(dāng)?shù)鼐用竦乃刭|(zhì)，促進(jìn)社會文明發(fā)展。對這些負(fù)面影響，管理部門應(yīng)有清醒的認(rèn)識，并積極采取預(yù)防措施；對旅游從業(yè)人員和本地居民進(jìn)行精神文明教育，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，約束旅游企業(yè)、旅游從業(yè)人員和本地 居民與游客的行為，提高從業(yè)人員及居民的整體素質(zhì)，從而消除負(fù)面影響。 （二）有利于提高人們的環(huán)境保護(hù)意識 規(guī)劃中擬定了一系列環(huán)境保護(hù)與建設(shè)措施，強調(diào)大氣、水體、植被等生態(tài)要素的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 41 第十一章 項目風(fēng)險分析 該項目屬于大型投資項目，是一個復(fù)雜的工程，在項目不同的發(fā)展階段，以及不同建設(shè)內(nèi)容都存在著不同的風(fēng)險，主要包括政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、政治風(fēng)險、自然環(huán)境風(fēng)險、社會風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等。政府的政策對項目的影響是全局性的。 本項目建設(shè)內(nèi)容屬于我國產(chǎn)業(yè)政策中鼓勵類。因此，在產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策和城市規(guī)劃方面的風(fēng)險，屬于微小風(fēng)險，只要項目的協(xié)調(diào)人同政府有關(guān)部門積極配合，即可防范此類風(fēng)險。 由于項目的建設(shè)周期較長，投資額巨大，未來市場存在著多方面的不確定性，市場風(fēng)險是項目所面臨的主要風(fēng)險之一。 42 針對項目存在的三種潛在的市場風(fēng)險，建議采取如下轉(zhuǎn)嫁和規(guī)避措施：①與相關(guān)的單位簽訂預(yù)定、預(yù)售協(xié)議；②政府提供完備的配套設(shè)施服務(wù)，例如：交通、供水、供電、供氣、排污等，減少企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。 三、財務(wù)風(fēng)險 財務(wù)風(fēng)險是指項目財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)使項目可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資預(yù)期收益下降的風(fēng)險。②利率變動風(fēng)險。 目前我國正處在高通脹階段，物價指數(shù)高企，抑制通貨膨脹，已經(jīng)成為中央政府本年度的首要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)之一，所以可以預(yù)見到未來的一段時間，我國依然處在加息周期之中。為應(yīng)對利率變動對項目產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險，建議采取固定利率與可變利率結(jié)合的融資方式，以規(guī)避由于可能的利率變動給項目帶來的風(fēng)險。 在 本項目中，主要的社會風(fēng)險包括：①拆遷安置風(fēng)險。很多項目開發(fā)商 43 采取措施不當(dāng)，造成矛盾激化，甚至產(chǎn)生法律上的嚴(yán)重糾紛。項目中新的居住和消費群體同原來的本地居民在生活方式、文化習(xí)慣上的差異，可能引發(fā)沖突和矛盾。對于拆遷安置風(fēng)險，建議企業(yè)在拆遷安置的過程中，嚴(yán)格按照政府規(guī)定，對本地居民進(jìn)行合理補償，以盡量控制風(fēng)險。 五、經(jīng)營風(fēng)險分析 經(jīng)營風(fēng)險指在項目的運營過程中，由于經(jīng)營管理模式和方法的不當(dāng)，導(dǎo)致項目收益受損。③樂觀簽約，在經(jīng)營中，缺乏對經(jīng)營項目風(fēng)險評估，形成糾紛后無法追回?fù)p失。④對合同的履行不夠重視，導(dǎo)致合同不能履行 的責(zé)任不清，應(yīng)收帳款得不到及時收回。 為規(guī)避以上經(jīng)營風(fēng)險，建議：①加強對經(jīng)營管理人員法律知識的培訓(xùn)，提高運用法律解決問題的能力?？筛鶕?jù)本單位人員和業(yè)務(wù)量等狀況，設(shè)立專職或者兼職法律顧問，具體負(fù)責(zé)對合同簽訂、履行的法律審查和訴訟代理工作。③認(rèn)真審查合作方的資信情況，謹(jǐn)防上當(dāng)受騙。對于資信情況不明朗，但確有合作必要的，要通過嚴(yán)格財物控制、同時履行、對方提供擔(dān)保等方式予以防范和化解風(fēng)險。生意的運作過程實質(zhì)上是合同的履行過程。 以上綜合分析了項目可能存在的多種風(fēng)險，并提出了相應(yīng)的規(guī)避和控制建議。而且，由于項目自身所處的宏觀環(huán)境、行業(yè)、地理位置，項目服務(wù)定位，項目經(jīng)營者的能力等等都在同類項目中具備比較優(yōu)勢，所以，只要項目投資者和經(jīng)營者采取合理的風(fēng)險應(yīng)對措施，該項目從風(fēng)險分析的角度上是可行的。 項目所在地的宏觀環(huán)境穩(wěn)定，所在地的經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展?fàn)顩r良好，功 能區(qū)劃和定位明晰，并且在地理位置、政策層面、功能設(shè)計和協(xié)同效應(yīng)方面具有優(yōu)勢，如果投資者在開發(fā)和運營過程中注意把握產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)的變動情況，注意控制招商進(jìn)度，項目的市場前景是比較看好的。 工程建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按照國家《工程建設(shè)招投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，通過公開招標(biāo)的方式，選擇具有資質(zhì)、業(yè)績良的設(shè)計、施工、監(jiān)理企業(yè)進(jìn)行工程建設(shè)，以保證項目的工程質(zhì)量。 優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境與良好的基礎(chǔ)設(shè)施是基礎(chǔ)和保障，項目實施過程中應(yīng)符合國家環(huán)保部門