【正文】 報警和滅火指揮調(diào)度迅速、準(zhǔn)確可靠，要充分利用無線和有線兩種通信手段，不斷完善消防通信系統(tǒng)。（三）防震地區(qū)很少發(fā)生地震，震級都在6級以下，一般建筑按7度設(shè)防，生命線系統(tǒng)工程和地震發(fā)生后易發(fā)生二次災(zāi)害的建筑、高層建筑及重要建筑應(yīng)根據(jù)抗震評價進(jìn)行抗震設(shè)計。建設(shè)時應(yīng)嚴(yán)格避免將河道蓋板成暗渠，亦不宜將河道修成呆板的混凝土岸壁，應(yīng)最大限度的利用地形優(yōu)勢，做成自然堤岸。加強水土保持，充分考慮泥石流、滑坡、山洪對景區(qū)的影響；充分重視天文潮、風(fēng)暴潮對景區(qū)的影響，保證游客安全。二、項目工程設(shè)計管理（一）建設(shè)項目工程設(shè)計管理工程設(shè)計管理的目的工程設(shè)計管理的目標(biāo)是：安全可靠、適用和經(jīng)濟(jì)性，以保障建設(shè)項目的質(zhì)量、進(jìn)度和投資三大控制目標(biāo)的實現(xiàn)。因此，項目辦公室應(yīng)對工程設(shè)計過程進(jìn)行管理，中心任務(wù)是對設(shè)計的工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資進(jìn)行控制。（二）工程設(shè)計招投標(biāo)項目辦公室以招標(biāo)承包方式委托工程勘察和工程設(shè)計任務(wù)的目的，打破地區(qū)、部門的界限，開展工程勘察、設(shè)計競爭，優(yōu)選工程勘察設(shè)計單位，促使工程勘察設(shè)計單位改進(jìn)管理工作、提高工作質(zhì)量、改善服務(wù)態(tài)度，達(dá)到采用先進(jìn)技術(shù)、降低工程造價、縮短建設(shè)周期和提高投資效益的目的。動力供應(yīng)：水源、電源及其供應(yīng)線路、供應(yīng)方式、供應(yīng)指標(biāo)。外部配套條件：熱、氣、汽等供應(yīng)及輸出接口。工程設(shè)計過程管理的目標(biāo)控制（1）從建設(shè)項目的條件和投資效益出發(fā)，控制設(shè)計的功能滿足使用要求、符合標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計方案和工程投資既要符合投資效益最大化，又要為施工創(chuàng)造條件，符合法規(guī)、規(guī)定和政策的規(guī)定。（3）控制工程設(shè)計工作進(jìn)度，滿足建設(shè)項目工期與進(jìn)度的要求。三、項目招投標(biāo)項目建設(shè)施工采取公開招標(biāo)的方式，選取資質(zhì)高、造價合理，信譽好的施工單位施工，以確保項目能夠高質(zhì)量、低成本、按期完成。施工合同審批所需資料： 法人企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 建筑企業(yè)資質(zhì)證書 中標(biāo)通知書 完費證明 法人代表證明書 法人授權(quán)委托證明書 委托代理人簽約資格證書 建筑意外傷害保險投保手續(xù) 法律、法規(guī)規(guī)定的其它材料受 理審 批, /P資料備案圖82 建設(shè)工程施工合同審批流程圖（二）建設(shè)項目合同管理建設(shè)項目合同管理是以建設(shè)項目的計劃工期、規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量要求以及批準(zhǔn)概算等為項目管理的控制目標(biāo)，以合同為管理依據(jù)，項目辦公室通過合同的訂立和履行過程中所進(jìn)行的計劃、組織、指揮、監(jiān)督和協(xié)調(diào)等工作，促使項目管理的各部門、各環(huán)節(jié)相互銜接、密切配合，在實現(xiàn)項目預(yù)定目標(biāo)的前提下達(dá)到最優(yōu)的結(jié)果，使項目驗收合格并發(fā)揮預(yù)定功能。包括確定合同方式，選定合同類型，選擇合同條件，準(zhǔn)備合同草本。(3)制定合同管理制度，建立合同管理程序。(5)控制和處理合同變更，盡量減少對建設(shè)項目質(zhì)量、計劃工期和投資的影響。(7)建立協(xié)調(diào)和溝通制度，促進(jìn)各方相互支持和積極合作，積極應(yīng)對項目進(jìn)展中遇到的問題。(9)注意對合同重大問題進(jìn)行研究和解決，并根據(jù)需要開展法律及技術(shù)咨詢。(2)制訂嚴(yán)密和明晰的合同管理程序1)單項工程開工申請和批復(fù)程序；2)進(jìn)場設(shè)備、材料檢驗程序；3)工程計量、簽認(rèn)程序；4)工程款支付的審查程序(包括業(yè)主和工程監(jiān)理方面)；5)圖紙審查和批準(zhǔn)程序；6)工程變更申請和批準(zhǔn)程序，包括設(shè)計發(fā)布通知、業(yè)主的批準(zhǔn)、工程監(jiān)理的指令、承包商提出改變單價申請、變更單價的確定等；7)合同調(diào)價程序，包括勞務(wù)、材料和運輸?shù)确矫尜M用的調(diào)整等；8)索賠處理和爭議調(diào)解的程序。(4)建立信息管理系統(tǒng)(5)建立合同各方之間的交流和溝通制度。五、建設(shè)項目質(zhì)量管理（一）建設(shè)項目質(zhì)量管理的八項原則以顧客為關(guān)注焦點——滿足顧客要求是生存的基礎(chǔ)?！獜V義的顧客包括各過程輸出的接收方?！I(lǐng)導(dǎo)制定并保持質(zhì)量方針和目標(biāo)?！I(lǐng)導(dǎo)決定資源的配置和管理?！I(lǐng)導(dǎo)組織對質(zhì)量管理體系的評審，并決定持續(xù)改進(jìn)的目標(biāo)?！匾暼说墓ぷ骷寄芎唾|(zhì)量意識的培訓(xùn)?！巳俗非蟆耙淮纬晒Α焙汀傲闳毕荨?。過程方法強調(diào)“將活動和相關(guān)資源作為過程管理，可以更高效地得到期望的結(jié)果”。如將建設(shè)項目劃分為若干個包括多任務(wù)種的單位工程、分部工程、分項工程等。——嚴(yán)格把好各道工序的輸入、實施和輸出質(zhì)量，使每一道工序成為防止不合格的一道屏障，是保證建設(shè)項目質(zhì)量的基本功。——所有工種和工序都應(yīng)服從系統(tǒng)的整體目標(biāo)?！S著科學(xué)技術(shù)、市場以及社會的發(fā)展，需要持續(xù)改進(jìn)，以滿足顧客和相關(guān)方不斷增長的需求。 基于事實的決策方法——數(shù)據(jù)和信息分析是有效決策的基礎(chǔ)?！鶕?jù)實時信息與計劃比較，及時做出準(zhǔn)確判斷。——供方是建設(shè)項目質(zhì)量管理至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到項目的最終質(zhì)量。（二）投資估算項目受市場條件、資源條件、地理區(qū)位、規(guī)劃設(shè)計要求和企業(yè)操作能力等因素決定，由于還未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計，對資源狀況、相應(yīng)物資市場價格未能做深入調(diào)研，下面就對總投資、分項投資、營銷費用等，其估算參照同等條件相近案例進(jìn)行估算，確定投資額度。前期費中各項內(nèi)容根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)及實際情況確定。營銷費用基本預(yù)算按三年實際投入為180萬元，實行分期投入原則。表61：投資估算總表序號項目費率金額（萬元）一工程項目基礎(chǔ)造價%2379001道路建設(shè)120002浮雕文化墻26003水上樂園150004穆棱河水上漂流5005風(fēng)情民宿150006特色小鎮(zhèn)生態(tài)有機園50007流水養(yǎng)殖區(qū)6008水上民俗風(fēng)情街80009振興村農(nóng)家樂觀光區(qū)60010原始野趣游樂場320011民俗文化劇場800012露營、露天燒烤區(qū)60013露天電影及停車場150014度假酒店1800015大壩觀光平臺100016水庫山體夜間照明工程350017特色小鎮(zhèn)登山走廊觀光帶350018養(yǎng)生中心300019濱湖游覽帶2300020水面光伏發(fā)電區(qū)3000021森林生態(tài)區(qū)1000022濕地風(fēng)光區(qū)280023游船俱樂部600024服務(wù)站點70025游船碼頭130026旅游度地產(chǎn)開發(fā)區(qū)5000027生態(tài)采摘體驗150028特色北方藥師谷900029養(yǎng)蜂業(yè)及蜂蜜產(chǎn)業(yè)50030朝鮮族文化體驗區(qū)1500二前期費3%6000三工程建設(shè)其它費5%15000四營銷宣傳費%1500六鋪底流動資金%39600七投資總額100%300000二、項目資金籌措方案（一）最大限度爭取公有資金本項目建設(shè)的汽車營地作為公益性很強的旅游項目，需積極爭取政府的項目資金支持，并積極爭取各級政府的環(huán)保、生態(tài)改造、新農(nóng)村建設(shè)等相關(guān)資金投入。加大用于汽車營地旅游形象塑造和對外宣傳、市場推廣、規(guī)劃和建設(shè)引導(dǎo)等專項經(jīng)費，該部分資金總體上應(yīng)當(dāng)逐年遞增，以滿足某某市作為汽車營地旅游示范點的發(fā)展需求。（二）籌措自有資金充分發(fā)揮企業(yè)力量籌集資金，用自有資金完成項目基礎(chǔ)建設(shè)。（三）招商引資東北振興計劃正在起動，擁有雄厚的民間資本，積極發(fā)掘民間資本的潛力是汽車營地旅游發(fā)展的重要渠道。堅持誰投資、誰受益原則，調(diào)動各方面的積極性，鼓勵所有人開發(fā)營地及周邊旅游資源、建設(shè)配套旅游項目，盡快形成多渠道投資、多元化發(fā)展、互相競爭、互相促進(jìn)的發(fā)展格局。由于旅游開發(fā)周期長，貸款利息負(fù)擔(dān)重，因此應(yīng)積極爭取優(yōu)惠的信貸資金，減少純商業(yè)貸款。第十章 項目社會和生態(tài)效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益綜合考慮建筑投入、經(jīng)營成本、投資利潤率達(dá)到190%，投資利稅率93%，投資回收期視樓盤銷售狀況而定,預(yù)計2年；生態(tài)漁港項目投資年均凈利潤達(dá)到197萬元，利潤率達(dá)到33%，投資利稅率16%，投資回收期為3年；濕地養(yǎng)生餐廳項目投資年均凈利潤達(dá)到2133萬元，利潤率達(dá)到190%，投資利稅率93%，投資回收期為1年。旅游者的消費不僅涉及食、住、行、游、購、娛等直接經(jīng)濟(jì)部門，還涉及金融、通訊、安全、衛(wèi)生、醫(yī)療等相關(guān)服務(wù)部門，同時為滿足旅游者消費，還間接地拉動一、二、三產(chǎn)業(yè)中的許多相關(guān)部門生產(chǎn)與服務(wù)。（二）增加就業(yè)機會，緩解就業(yè)壓力旅游業(yè)屬勞動密集型行業(yè)，本身能吸收大量勞動力，提供大量就業(yè)機會；旅游業(yè)又是關(guān)聯(lián)系數(shù)很高的行業(yè)，它的發(fā)展能帶動大量相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。根據(jù)總體規(guī)劃，到2020年，旅游業(yè)可直接提供就業(yè)機會400個，按照1：5的比例，它所提供的間接就業(yè)機會將達(dá)到2000，對緩解就業(yè)壓力、維護(hù)社會穩(wěn)定無疑具有重要的意義和作用。但旅游業(yè)的發(fā)展又往往產(chǎn)生負(fù)面的社會影響，主要表現(xiàn)為：外來文化和價值觀沖擊本地文化和價值觀，導(dǎo)致以不正當(dāng)?shù)姆绞娇雍β糜握叨踩±娴?。三、生態(tài)效益分析（一）促進(jìn)資源與環(huán)境保護(hù)通過規(guī)劃，建立有效保護(hù)環(huán)境的機制，進(jìn)行垃圾分類及廢物、廢水的處理，這對保護(hù)和維持穆棱鎮(zhèn)自然景觀和衛(wèi)生環(huán)境具有重要意義。規(guī)劃實施后，將建成交通便利、環(huán)境優(yōu)美、藍(lán)天白云和空氣新鮮的生態(tài)旅游的示范區(qū)，無論是游客，還是居民、從業(yè)人員置身于此情此景，能充分認(rèn)識到生態(tài)環(huán)境的重要性，從而提高其環(huán)境保護(hù)意識。一、政策風(fēng)險政策環(huán)境風(fēng)險是指由于政策的潛在變化可能導(dǎo)致項目原定目標(biāo)難以實現(xiàn)的可能性。不同的產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策、城市規(guī)劃、金融政策等將直接影響整個項目的各個層面。在項目前期的運作中，得到土地管理部門和環(huán)保部門認(rèn)可。二、市場風(fēng)險市場風(fēng)險主要指由于項目產(chǎn)品（或服務(wù)）由于市場需求的減少或供給的增加導(dǎo)致銷路不暢，無法達(dá)到預(yù)期的收益。該項目面臨的主要市場風(fēng)險包括：①消費者的消費習(xí)慣、消費偏好發(fā)生變化，使得市場需求發(fā)生重大變化，導(dǎo)致市場需求總量的實際情況與預(yù)測值發(fā)生偏離；②市場競爭格局發(fā)生重大變化，出現(xiàn)新的競爭對手或替代項目，對項目的收入產(chǎn)生重大影響，將分流項目的客戶群；③由于市場條件變化，項目的經(jīng)營成本發(fā)生較大變化，對項目的效益產(chǎn)生重大影響，例如，水、電、食品、器材等物價上漲，導(dǎo)致經(jīng)營成本的上升。③成立專門的營銷機構(gòu)，聘請專業(yè)的經(jīng)營管理人員，盡早著手項目的市場推廣工作，采取租售結(jié)合的營銷模式，以應(yīng)變未來市場的不確定性。本項目面臨的財務(wù)風(fēng)險主要有以下兩種：①無力償還債務(wù)風(fēng)險，由于負(fù)債經(jīng)營以定期付息、到期還本為前提，如果項目用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，項目必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險，其結(jié)果不僅尋致項目投資者資金緊張，也會影響投資者信譽程度，甚至還可能因不能支付而遭受滅頂之災(zāi)。投資者在項目負(fù)債期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。加息，無疑會直接增加項目的財務(wù)成本，對于數(shù)額巨大的項目，利率變動帶來的財務(wù)風(fēng)險是很大的。四、社會風(fēng)險社會風(fēng)險是指對社會影響估計不足，或者項目所處的社會環(huán)境發(fā)生變化，給項目建設(shè)和運營帶來困難和損失的可能性。由于房價上漲過快，在每個大型項目的拆遷安置過程中，都會出現(xiàn)“釘子戶”現(xiàn)象。②社會治安風(fēng)險。社會風(fēng)險的識別難度極大，不確定性也很大。同時，在項目的經(jīng)營過程中，應(yīng)該充分考慮到惠及周邊居民的各種辦法，例如，優(yōu)先雇傭本地勞動力等。本項目面臨的主要經(jīng)營風(fēng)險有：①對合作伙伴資信情況考察不細(xì)，導(dǎo)致上當(dāng)受騙；②法律關(guān)系不清，對經(jīng)營活動把握不準(zhǔn)，風(fēng)險增大；例如，錯定合同性質(zhì)和名稱，導(dǎo)致雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任無法確定。例如，合同沒有要求對方提供擔(dān)保，或者雖然對方提供了擔(dān)保，但因未依法辦理登記手續(xù)而歸于無效。以上風(fēng)險，在服務(wù)類項目的運營過程中，是經(jīng)常發(fā)生的，而且一旦發(fā)生，損失也可能十分巨大。②建立兼職或者專職的法律顧問隊伍，加強對合同簽訂、履行的法律審查。未經(jīng)法律顧問審查同意，不得簽訂和變更合同。簽訂合同前，要對合作方的工商登記、資產(chǎn)、信譽及經(jīng)營狀況進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查，對于公民個人開辦或控制、無資產(chǎn)、操作不規(guī)范的有限責(zé)任公司，要盡量規(guī)避。 ④密切關(guān)注合同履行過程，確保合同履行善始善終。合同一經(jīng)簽訂成立，即具有法律效力，必須按照合同的約定履行；變更合同，須經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。上述風(fēng)險多數(shù)屬于同類項目所共有的風(fēng)險，通過采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險應(yīng)對措施，可以將項目的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁或規(guī)避。第十二章 結(jié)論與建議一、主要結(jié)論該項目通過關(guān)東風(fēng)情小鎮(zhèn)的開發(fā)，不僅能夠豐富穆棱市旅游市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，還能夠滿足市場對旅游地產(chǎn)的需求和改善人居環(huán)境，更將推動當(dāng)?shù)赜螛I(yè)走向進(jìn)一步的繁榮。二、問題和建議建議項目單位做好項目前期的規(guī)劃和方案設(shè)計論證工作，做到規(guī)劃合理、方案可行，以達(dá)到簡約、實用的目的。在項目開發(fā)建設(shè)過程中既要注重景觀的完整、統(tǒng)一與協(xié)調(diào)，又要保證歷史文物、歷史遺跡的原真性，注重歷史文化內(nèi)涵的挖掘。 完美WORD格式編輯