【正文】 . 77 財務(wù)效益評價 ...................................................................................... 78 項目不確定性分析 ............................................................................... 79 盈虧平衡分析 ............................................................................... 79 敏感性分析 .................................................................................. 80 財務(wù)評價 ............................................................................................. 83 9. 社會效益和影響分析 .................................................................................... 83 創(chuàng)造高額的綠色稅收來源 .................................................................... 83 打造獨(dú)特的綠色就業(yè)平臺 .................................................................... 85 創(chuàng)造高額綠色 GDP 的持續(xù)增長 ........................................................... 86 在傳承與保護(hù)過程中不斷優(yōu)化普者黑生態(tài)資源 ..................................... 87 提升普者黑旅游度假業(yè)態(tài) .................................................................... 87 調(diào)整丘北縣當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) .................................................................... 88 優(yōu)化丘北縣的招商環(huán)境 ........................................................................ 88 營造普者黑的國際聲譽(yù) ........................................................................ 89 10. 可行性研究結(jié)論與建議 ................................................................................ 89 結(jié)論 .................................................................................................... 89 項目風(fēng)險及防范建議 ........................................................................... 90 項目的主要風(fēng)險 ........................................................................... 90 項目風(fēng)險控制 ........................................................................ 91 11. 附表 ................................................................................................................. 91 6 1. 項目總論 項目背景 項目研究范圍 根據(jù)國家發(fā)展和改革委對項目可行性研究報告的有關(guān)內(nèi)容和要求，并由 丘北縣 提供相關(guān)資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過項目市場調(diào)研，并結(jié)合項目的實(shí)際情況，對項目提出的背景、項目建設(shè)的必要性、建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、項目建設(shè)進(jìn)度和組織管理，資金估算和資金籌措、經(jīng)濟(jì)、社會效益分析等方面進(jìn)行論述、研究和計算，為項目的決策提供依據(jù)。 《普者黑外圍旅游接待區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃》 。 景區(qū)內(nèi)的民族村仙人洞，剛建成就 被命名為云南民族文化生態(tài)第一村，成為云南建成民族文化大省的一朵奇葩，受到許多國內(nèi)外專家的好評。在硬件方面的表現(xiàn)主要有：旅游住宿設(shè)施數(shù)量少，檔次低，配套性差；旅游餐飲設(shè)施檔次較低，類型較少，衛(wèi)生條件較差；旅游配套設(shè)施不健全，旅游廁所數(shù)量少等。 根據(jù)云南省委副書記、常務(wù)副省長秦光榮同志在赴四川九寨溝考察座談會上《借鑒經(jīng)驗(yàn) 創(chuàng)新思路 加快云南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐》的講話精神“建設(shè)好環(huán)滇池旅游休閑旅游區(qū)、陽宗海旅游度假區(qū)??文山普者黑旅游區(qū)、云陽梯田旅游區(qū)等 12 個國內(nèi) 外知名的風(fēng)景旅游區(qū)和度假區(qū)”，我們在云南省有關(guān)部門、丘北縣政府的指導(dǎo)下提出了“普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)”的開發(fā)建設(shè)項目。丘北縣緊緊依托普者黑旅游風(fēng)景區(qū)，不斷加大旅游市場的宣傳促銷和實(shí)施旅游帶動戰(zhàn)略，在普者黑旅游業(yè)得到快速發(fā)展的同時，有力地帶動了貿(mào)易、旅館、餐飲、運(yùn)輸、娛樂服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。以丘北縣目前每年 220 萬旅游客量計算，日均游客接待量 5000人左右，普者黑旅游景區(qū)日客流量 2200人以上。 計劃本項目于 2021 年 1月動工， 2021 年 11 月份通過竣工驗(yàn)收，并 進(jìn)入 銷售。普者黑旅游風(fēng)景 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項目 的開發(fā)、建設(shè)對于提升普者黑風(fēng)景區(qū)的內(nèi)在質(zhì)量和品質(zhì)具有十分重要的意義，因此項目建設(shè)十分必要。 旅游業(yè)具有投資少、回報高，資源壟斷性，勞動力密集，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，無污染等特點(diǎn)，被公認(rèn)為是永遠(yuǎn)的朝陽行業(yè)，受到各國政府的重視，并給予優(yōu)先發(fā)展。近年來，隨著人們收入水平的提高，可自由支配時間的增多，一個休閑時代正在來臨。中國休閑經(jīng)濟(jì)和度假產(chǎn)業(yè)起步較晚，但發(fā)展很快。同時，隨 著居民收入水平的提高和國家住房制度改革的推動作用，對房地產(chǎn)的有效需求，呈現(xiàn)出房地產(chǎn) 14 市場購銷兩旺、經(jīng)濟(jì)繁榮的良好發(fā)展態(tài)勢。根據(jù)《中國旅游業(yè)發(fā)展 “十五 ”計劃和 2021 年、 2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，至 2020 年，我國國內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到 36 億人次，旅游收入 萬億元，年均復(fù)合增長率分別為 %和 %，為項目提供了廣闊的發(fā)展空間。一段時期以來，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)深層次調(diào)整、全球宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣等多重因素導(dǎo)致我國制造業(yè)、資本市場、高科技投資的回報率整體呈下行趨勢。 文山州的投資宏觀背景 文山壯族苗族自治州，是云南省的東南門戶。 至 2021 年，文山州國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展將以鄧小平理論和黨的基本路線為指導(dǎo)，深入貫徹江澤民 “三個代表 ”重要思想，把中央和省委方針、政策與文山的實(shí)際緊密結(jié)合起來，進(jìn)一步解放思想，實(shí)事求是，把發(fā)展作為主題，把結(jié)構(gòu)調(diào)整作為主線，把改革開放 16 和科技進(jìn)步作為動力，把提高人民生活水平作為根本出發(fā)點(diǎn)，走“打基礎(chǔ)，興科教，調(diào)結(jié)構(gòu)，建支柱，搞特色，活流通 ”的路子，實(shí)現(xiàn)全州經(jīng)濟(jì)由封閉型向開放型轉(zhuǎn)變，由傳統(tǒng)型向市場型轉(zhuǎn)變，由溫飽型向小康型轉(zhuǎn)變，使全州生產(chǎn)力邁上一個新的臺階。出臺了《關(guān)于進(jìn)一步改善投資環(huán)境擴(kuò)大開放的若干規(guī)定》，設(shè)立了州政府投資服務(wù)中心，實(shí)行窗口部門“一站式”服務(wù)。目前，全州上下已形成“人人都是招商環(huán)境，個個都是引資形象”的良好招商氛圍。丘北縣還是云南省林業(yè)重點(diǎn)縣、生豬基地縣、牛羊基地縣、英美優(yōu)質(zhì)煙葉基地縣。 45’～ 24176?？h城設(shè)在錦屏鎮(zhèn)，海 18 拔 1452 米，距省會昆明市 280 公里，距文山州府 (文 山縣城 )114公里。丘北因縣城建于暮冶峰 (丘山 )之北得名，雍正三年上諭，除四書五經(jīng)外，遇“丘”字加“阝”旁，作“邱”，地名字亦作“邱”，故“丘北”稱謂與用字隨建置衍變而延用至今，根據(jù)《中華人民共和國行政區(qū)劃代碼》，省民政廳云民字 [1991]7 號文件規(guī)定，自 2021 年 2 月又將“邱”字改為“丘”。 地理氣候 丘北地處滇東南巖溶山原丘陵地帶，地勢西南高，東北低，六詔山支系大總山縱橫全境。 20 經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展 2021 年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值 95318 萬元，按可比價計算同比增長 14%；其中：第一產(chǎn)業(yè)完成 48236 萬元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)完成 15733 萬元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)完成 31349 萬元，增長%，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 106989 萬元，增長 21%，地方財政收入 4328萬元，增長 %；實(shí)現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資 26790 萬元，增長%，社會消費(fèi)品零售總額 32018 萬元，增長 %，全縣糧食總產(chǎn)量 157995 噸，增長 %，農(nóng)民人均純收入達(dá) 1214 萬元，人口自然增長控制在 ?以內(nèi)，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %。 1999 年至今，接待國外游客 2500 余人次，國內(nèi)游客200 余萬人次，旅游外匯收 萬美元，綜合經(jīng)濟(jì)收入 90419 萬元。隨著中國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，度假休閑地產(chǎn)市場的需求將得到進(jìn)一步的擴(kuò)大。綜合以上兩個方面的因素，普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)所針對將是社會中等收入水平的城市居民，即中產(chǎn)階級，是理想狀態(tài)中“橄欖型”社會中的主流群體。 世界發(fā)達(dá)中國家占社會主流基數(shù)更為龐大， 在美國，人均年收入從 3 萬美元到 100 萬美元的群體都籠罩在中產(chǎn)階級的社會階層之中，中產(chǎn)階級人數(shù)占全社會人口的 90%，而且中產(chǎn)階級不僅是收入概念，更成為文化概念，對于社會穩(wěn)定與發(fā)展有著強(qiáng)烈共識。 旅游商鋪項目投資對象的市場容量及特征分析 商鋪?zhàn)鳛樯虡I(yè)物業(yè)中的一支潛力股，具有保值性強(qiáng)、升值空間大、經(jīng)營回報率高等特點(diǎn)，已經(jīng)成為新近行業(yè)市場中的熱點(diǎn)。不但如此隨著普者黑風(fēng)景區(qū)的進(jìn)一 步發(fā)展，未來游客數(shù)量和綜合經(jīng)濟(jì)收入的提高更加可觀，其巨大的商業(yè)價值已經(jīng)開始凸顯。 投資對象目標(biāo)群體容量分析 首先由于政策的利好和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展直接拉動自主創(chuàng)業(yè)、投資經(jīng)營市場的發(fā)展。 據(jù)國內(nèi)一家媒體調(diào)查表明： 82%的年輕人認(rèn)為自主創(chuàng)業(yè)更能體現(xiàn)自我價值，這充分說明中國目前正從“自主擇業(yè)”到“自主創(chuàng)業(yè)”的階段過渡。 25 歲以下和 36～ 45 歲兩個年齡段仍有相當(dāng)高的成功分布，顯示了創(chuàng)業(yè)的年齡分布是相當(dāng)廣泛的。 27 實(shí)力特征：自主經(jīng)營者實(shí)力一般較弱，擁有資金在 100 萬以下，資產(chǎn)處于上升階段。 市場供需分析 在國內(nèi)，自主創(chuàng)業(yè)正成目前階段一個突出的社會現(xiàn)象，年輕人創(chuàng)業(yè)做自己的老板已成為一股熱潮，越來越多的人開始選擇投資開店當(dāng)小老板。 市場分析有關(guān)結(jié)論 從對目標(biāo)市場的分析表明，無論是消費(fèi)型的旅游，還是投資型的創(chuàng)業(yè)者來看，都具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，具有較強(qiáng)的消費(fèi)、投資能力。項目跟縣城 10 公里。地理環(huán)境 普者黑位于云南省東南部，境內(nèi)峰群、洞群、湖群的高原喀斯特地貌景觀在全國具有較強(qiáng)的區(qū)域代表性，集“山青、水秀、石美、峽幽 、瀑奇”之勝。最初是由普者黑村和仙人洞村等村民自籌資金組織建設(shè)公路、賓館、招待所，開發(fā)洞穴、水上游等旅游項目。 2021 年，普者黑成為“昆明國際旅游節(jié)”分會場，并舉辦了“荷花節(jié)”、“中國 30 特產(chǎn)文化節(jié)暨丘北辣椒節(jié)”，全年接待游客 48 萬人次，旅游總收入 萬元，增長率為 %，以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)成為丘北縣經(jīng)濟(jì)增長的亮點(diǎn)。 在普者黑近年的旅游開發(fā)中，由于規(guī)劃滯后，管理不到位等原因，出現(xiàn)了對湖泊水體、景觀等公共資源偏重索取，漠視保護(hù)和培育的現(xiàn)象。 項目投資條件 自然景觀條件 普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項目 主要依托普者黑風(fēng)景區(qū)的自然及人文景觀之上。 交通條件 文山是云南通往‘兩廣’的要塞，素有‘滇桂走廊’之稱。 政策環(huán)境 作為旅游大省，云南近期旅游業(yè)的“重頭戲”是建設(shè)旅游小鎮(zhèn)，為此，云南省將給予資金、土地和戶籍三大扶持。 同時丘北縣政府出臺了《丘北縣關(guān)于進(jìn)一步改善投資環(huán)境擴(kuò)大對外開放的若干規(guī)定》等一系列政策和鼓勵措施 ,規(guī)定本項目除享受到在其它地區(qū)所能享受的一切優(yōu)惠政策外，在遵守國家法律法規(guī)的前提下，丘北縣將按照項目開發(fā)、建設(shè)的要求在稅收、土地和戶口等方面分別給予更優(yōu)惠的條件。水廠供水主管在本項目建址附近通過。 規(guī)劃總建筑面積 總計： 20706 平方米 。隨著普者黑旅游區(qū)對外交通的發(fā)送，新的旅游產(chǎn)品的營造，基礎(chǔ)設(shè)施、景觀、景點(diǎn)的建設(shè)，環(huán)境的整治，管理的健全等，普者黑風(fēng)景區(qū)的品牌、知名度必將隨之提高。 二 、人文性原則 強(qiáng)調(diào)居民的舒適性、娛樂性和參與性 ， 提供運(yùn)動健身、休閑觀賞等豐富的人文活動及多樣化的自然景觀 。 （ 3）創(chuàng)造功能豐富 ， 既具有觀賞性 ， 又使用簡潔的景觀設(shè)施 ，節(jié)省造價 ， 便于施工管理 。通過挖掘普者黑當(dāng)?shù)氐奈幕`魂，對住宅進(jìn)行意象制造和整體設(shè) 37 計，使風(fēng)格統(tǒng)一的建筑群體、尺度適宜的居住建筑在萬