【正文】 ........................................................ 75 8. 財務(wù)評價與敏感性分析 ................................................................................ 76 項目計算期 ......................................................................................... 76 項目收入與稅金 .................................................................................. 77 項目運營成本及費用 ........................................................................... 77 財務(wù)效益評價 ...................................................................................... 78 項目不確定性分析 ............................................................................... 79 盈虧平衡分析 ............................................................................... 79 敏感性分析 .................................................................................. 80 財務(wù)評價 ............................................................................................. 83 9. 社會效益和影響分析 .................................................................................... 83 創(chuàng)造高額的綠色稅收來源 .................................................................... 83 打造獨特的綠色就業(yè)平臺 .................................................................... 85 創(chuàng)造高額綠色 GDP 的持續(xù)增長 ........................................................... 86 在傳承與保護過程中不斷優(yōu)化普者黑生態(tài)資源 ..................................... 87 提升普者黑旅游度假業(yè)態(tài) .................................................................... 87 調(diào)整丘北縣當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) .................................................................... 88 優(yōu)化丘北縣的招商環(huán)境 ........................................................................ 88 營造普者黑的國際聲譽 ........................................................................ 89 10. 可行性研究結(jié)論與建議 ................................................................................ 89 結(jié)論 .................................................................................................... 89 項目風(fēng)險及防范建議 ........................................................................... 90 項目的主要風(fēng)險 ........................................................................... 90 項目風(fēng)險控制 ........................................................................ 91 11. 附表 ................................................................................................................. 91 6 1. 項目總論 項目背景 項目研究范圍 根據(jù)國家發(fā)展和改革委對項目可行性研究報告的有關(guān)內(nèi)容和要求，并由 丘北縣 提供相關(guān)資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過項目市場調(diào)研，并結(jié)合項目的實際情況，對項目提出的背景、項目建設(shè)的必要性、建設(shè)地點及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、項目建設(shè)進度和組織管理，資金估算和資金籌措、經(jīng)濟、社會效益分析等方面進行論述、研究和計算，為項目的決策提供依據(jù)。普者黑風(fēng)景區(qū) 1993 年開發(fā)接待外來游客后，游客數(shù)量逐年增長，綜合收入不斷提高。 10 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項目 總規(guī)劃用地面積 46000平方米 ,規(guī)劃總建筑面積 20706 平方米。項目建成后聘請國內(nèi)著名酒店管理公司管理，構(gòu)建有力的銷售網(wǎng)絡(luò)和營銷渠道，將常年為項目提供大量客源。普者黑旅游風(fēng)景區(qū)得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，良好的自然生態(tài)環(huán)境，城市綜合配套功能進一步加強，各項社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，將為本項目的發(fā)展提供良好的社會環(huán)境與經(jīng)濟環(huán)境。 5+2 的生活工作方式，三個黃金假期，不同程度的帶薪休假，私家車的普及，高速公路網(wǎng)的建設(shè)，時尚的假日消費，人們的休閑需求不斷膨脹， 我國的生態(tài)旅游已經(jīng)從第一代的“生態(tài)觀光旅游”向第二代的“生態(tài)休閑度假旅游”過渡，休閑度假式的旅游活動將成為旅游市場的主要格調(diào)。 隨著時代飛躍， 中國城市居民 的消費 也 由過去單純 “住 ”的需求轉(zhuǎn)為一種對附加值的追求，即不僅僅講究使用，更是追求一種享受和自我表現(xiàn)。而另一方面， 2021 年末，我國金融機構(gòu)存款余額 萬億元，各項貸款余額 萬億元，存貸比為 %，高于法定水平 個百分點，顯示我國目前潛在可 利用資金較為充足。 面對新的發(fā)展形勢和機遇條 件，文山將把加快發(fā)展作為第一要務(wù)，圍繞工業(yè)強州、農(nóng)業(yè)穩(wěn)州、科教興州和對外開放戰(zhàn)略，實行全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對內(nèi)對外開放，加快水、陸、空大交通建設(shè)，大力發(fā)展通道經(jīng)濟、口岸經(jīng)濟，把文山構(gòu)建成面向東部沿海發(fā)達地區(qū)、東南亞各國的區(qū)域性現(xiàn)代物流中心和對外開放的窗口。 丘北縣的區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 丘北縣以盛產(chǎn)辣椒和境內(nèi)有“普者黑”山水田園風(fēng)光而聞名。 28’之間。 19 行政區(qū)劃 全縣轄錦屏鎮(zhèn)、雙龍營鎮(zhèn)、日者鎮(zhèn)、膩 腳彝族鄉(xiāng)、新店 (原沖頭 )彝族鄉(xiāng)、舍得彝族鄉(xiāng)、樹皮彝族鄉(xiāng)、八道哨彝族鄉(xiāng)、官寨鄉(xiāng)、平寨鄉(xiāng)、天星鄉(xiāng)、溫瀏鄉(xiāng)、戈寒鄉(xiāng)、羊街鄉(xiāng)共 3 鎮(zhèn) 1l 鄉(xiāng)，下設(shè) 99個村 (居 )民委員會， 1251 個村小組。 丘北縣的旅游業(yè)，自 1994 年成立旅游局至今，全縣旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入 億元，改善旅游設(shè)施，開辟水上游覽航線 9 公里，旅游服務(wù)接待體系初具規(guī)模，有賓館 (飯店 )、招待所、小旅館 102家，其中星級以上 7 家，實行配套一條龍服務(wù)，滿足不同層次的旅客要求。 目標市場分析 從本質(zhì)上來說，普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)是一個度假休閑地產(chǎn)和旅游商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合交叉的綜合性地產(chǎn)項目，它針對的目標市場對象將既有普者黑旅游項目的消費者，也有旅游商鋪項目的投資者。 消費對象目標群體特征分析 我們將根據(jù)財務(wù)狀況、興趣 愛 好、可支配空間三個坐標，從 “家庭生活的階段 ”，“年齡”，“職業(yè)、收入”， “學(xué)歷”等幾個方面進行劃分及詳細分析，從而最終認定普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)的目標群體應(yīng)具有如下特征： 23 年齡特征： 25 歲～ 40 歲之間，年收入在 3 萬～ 50 萬之間（平均收入是 萬元／年），一般受過良好教育，具有專業(yè)知識和較強的職業(yè)能力及相應(yīng)的家庭消費能力； 職業(yè)特征：他們在職業(yè)上包括：政府部門的中級行政官員、國營和私營壟斷企業(yè)中的中級管理者和工作人員、新興行業(yè)、外資企業(yè)的高級員工、其它領(lǐng)域中的專業(yè)技術(shù)人員、自由職業(yè)者等幾大類； 消費特征：他們有一定的閑暇，追求生活質(zhì)量，對其勞動、工作對象一般也擁有一定的管理權(quán)和支配 權(quán)。 根據(jù)歷年游客增長特征、比例和數(shù)量，丘北縣規(guī)劃部門對未來一段時間游客數(shù)量和帶來的綜合經(jīng)濟收入進行了預(yù)測。 26 值得注意的是，隨著中國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，消費水平的進一步升級，來自美國、馬來西亞、新加坡、臺灣等地的中小投資者也紛紛進入大陸，尋找商機，在中國一些城鎮(zhèn)中開店當(dāng)老板。少數(shù)擁有１００萬以上資金的主要是炒鋪獲利的專業(yè)投資者。不但如此這兩個群 體不論相對比例還是絕對數(shù)量基數(shù)都很大，市場基礎(chǔ)良好，市場容量非常龐大。區(qū)內(nèi)現(xiàn)存大面積的濕地、深水荷花，豐富多彩的動植物資源和高原湖泊群的原生植被，是普者黑獨特的的旅游資源，在國內(nèi)外獨有或罕見，素有中國“獨一無二的 喀斯特山水田園風(fēng)光，東方的‘阿著底’ ——— 彝族人民的樂土”等美譽，再加上當(dāng)?shù)囟嘧硕嗖实纳贁?shù)民族風(fēng)情，使普者黑成為大容量的旅游勝地，具有廣闊的開發(fā)前景。 2021 年以來， 普者黑的旅游業(yè)不斷得到提升，在云南全省旅游發(fā)展規(guī)劃中，普者黑旅游區(qū)被確認為精品旅游區(qū)。普者黑風(fēng)景區(qū)景點面積有 165 個平方公里，在景區(qū)范圍內(nèi)有孤峰 312 座，大溶洞 83 個，天然湖泊 54 個，河流 15 條，地下暗河總長達 120 公里，以喀斯特湖群、洞群、峰群以及峽谷景觀為主，古崖畫、革命紀念地、少數(shù)民族風(fēng)情等人文景觀相輔助，可供國內(nèi)外游客觀光、游憩、休養(yǎng)、度假、攀巖、漂流、水上娛樂及科學(xué)考察，兼有“桂林之山，西湖之水”的美景，是一處理想的喀斯特湖泊群、溶洞群、孤峰群以及民族風(fēng)情及自然和人文資源健全的風(fēng)景名勝游覽區(qū)。資金方面， 33 云南將從全省項目貼息資金、城鎮(zhèn)規(guī)劃資金和旅游市場開拓資金中安排一定額度，專門用于旅游小 鎮(zhèn)建設(shè)項目貼息、規(guī)劃補助和市場營銷。 排水 場區(qū)內(nèi)輔設(shè)排水管網(wǎng)，實行雨污分流，雨水直接排入普者黑湖，各類生活污水經(jīng)地埋式微動力生活污水處理裝置處理達標排放。綜上所述，普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn) 一期項目 開發(fā)、建設(shè)的條件和時機已經(jīng)成熟。 （ 4）盡量少用或者不用名貴樹種 ， 堅決反對大樹的大量移植 ，講究錯落有致 ， 積極發(fā)揮鄉(xiāng)土樹種的景觀潛質(zhì) 。 （ 2）力圖在最小的地形整改的前提下 ， 達到土方量的平衡 ，減少工程價值 。 容積率 建筑密度 % 綠地率 % 項目評價 項目所在 地自然和生態(tài)資源良好，水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，開發(fā)、建設(shè)條件充足。 供水 本項目用水由縣自來水廠供給，水質(zhì)優(yōu)，水量能滿足本項 目需要。文山普者黑機場 2021 年 4 月 19日正式通航為普者黑走向世界架起橋梁，使普者黑走向了面向東盟和沿海發(fā)達地區(qū)的對外開放前沿。 普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項目 正處于丘北縣普者黑旅游循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)內(nèi)，是普者黑風(fēng)景區(qū)重要的門戶。新建了高壓輸電線和游路，投入 1200 萬元興建銀湖大酒店等 5 家賓館，使客房容量增加到 2760 人；旅游廁所、橋梁碼頭、綠化美化等方面都有了較大發(fā)展，普者黑的旅游業(yè)進入了快速發(fā)展階段。 項目范圍內(nèi)地勢平坦，大致是北高南低、東高西低，高程變 29 化僅在 1445－ 1450 米之內(nèi)，片區(qū)有阿諾龍山、獅子山等十座大小各異的山峰屹立其中。而旅游商鋪 住宅 作為商鋪中一個新興品種正異軍突出，依靠景點來提升商鋪經(jīng)營的品質(zhì)和特色，依靠景點中旺盛的游客人氣既能有效引入人流，保持持續(xù)經(jīng)營，成為商鋪市場里的 緊俏商品 ，目前供應(yīng)量遠遠達不 28 到市場需求的要求。這三類人群是中國數(shù)量最大的一撥創(chuàng)業(yè)人群，也將普者黑旅游商鋪的主要目標對象。一份統(tǒng)計資料顯示，我國全員創(chuàng)業(yè)活動指數(shù)為 %，即每 100 位年齡在 1864 歲之間的成年人中，就有 人參與創(chuàng)業(yè)活動。據(jù)統(tǒng)計自 1993 年開發(fā)至 2021 年，累計接待旅游者 萬人次，旅游總收入 萬元，年均增長率達 65%和 104%，分別占文山州旅游總?cè)藬?shù)的 28%和總收入的 27%，預(yù)計在 2021 年左右有望突破 100 萬人 /次大關(guān)，綜合收入達到 144480 萬元，是丘北縣和文山州重要的經(jīng)濟增長點。如果今后 20 年每年提高一個百分點的話，則 2020 年后約可達到38％ ——這是未來全面小康社會的社會結(jié)構(gòu)的遠景。 宏觀市場與本項目發(fā)展