【正文】 二 、人文性原則 強調居民的舒適性、娛樂性和參與性 ， 提供運動健身、休閑觀賞等豐富的人文活動及多樣化的自然景觀 。 同時丘北縣政府出臺了《丘北縣關于進一步改善投資環(huán)境擴大對外開放的若干規(guī)定》等一系列政策和鼓勵措施 ,規(guī)定本項目除享受到在其它地區(qū)所能享受的一切優(yōu)惠政策外，在遵守國家法律法規(guī)的前提下，丘北縣將按照項目開發(fā)、建設的要求在稅收、土地和戶口等方面分別給予更優(yōu)惠的條件。 在普者黑近年的旅游開發(fā)中，由于規(guī)劃滯后，管理不到位等原因，出現(xiàn)了對湖泊水體、景觀等公共資源偏重索取，漠視保護和培育的現(xiàn)象。項目跟縣城 10 公里。 25 歲以下和 36～ 45 歲兩個年齡段仍有相當高的成功分布，顯示了創(chuàng)業(yè)的年齡分布是相當廣泛的。 旅游商鋪項目投資對象的市場容量及特征分析 商鋪作為商業(yè)物業(yè)中的一支潛力股，具有保值性強、升值空間大、經(jīng)營回報率高等特點，已經(jīng)成為新近行業(yè)市場中的熱點。 1999 年至今，接待國外游客 2500 余人次，國內游客200 余萬人次，旅游外匯收 萬美元，綜合經(jīng)濟收入 90419 萬元。縣城設在錦屏鎮(zhèn)，海 18 拔 1452 米，距省會昆明市 280 公里，距文山州府 (文 山縣城 )114公里。出臺了《關于進一步改善投資環(huán)境擴大開放的若干規(guī)定》，設立了州政府投資服務中心，實行窗口部門“一站式”服務。根據(jù)《中國旅游業(yè)發(fā)展 “十五 ”計劃和 2021 年、 2020年遠景目標綱要》，至 2020 年，我國國內旅游人數(shù)將達到 36 億人次，旅游收入 萬億元，年均復合增長率分別為 %和 %，為項目提供了廣闊的發(fā)展空間。 旅游業(yè)具有投資少、回報高，資源壟斷性，勞動力密集，關聯(lián)性強，無污染等特點，被公認為是永遠的朝陽行業(yè)，受到各國政府的重視，并給予優(yōu)先發(fā)展。丘北縣緊緊依托普者黑旅游風景區(qū)，不斷加大旅游市場的宣傳促銷和實施旅游帶動戰(zhàn)略，在普者黑旅游業(yè)得到快速發(fā)展的同時，有力地帶動了貿易、旅館、餐飲、運輸、娛樂服務等相關產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 《普者黑外圍旅游接待區(qū)修建性詳細規(guī)劃》 。在軟方面的表現(xiàn)主要有：服務不規(guī)范，隨意性大，服務質量不高，服務技能有待提升；服務內容簡單化，缺乏個性化、人性化服務，不能滿足不同旅游者的需求，尤其是缺少旅游信息咨詢等動態(tài)服務。 投資估算和資金籌措 本項目擬按照滾動投資、分期開發(fā)的方式投資 。這一切都預示著：一個度假旅游的時代已經(jīng)來臨。文山州盛產(chǎn)三七 (田七 )，其產(chǎn)量、質量均居全國之冠，《本草綱目》中稱為 “金不換 ”，故世稱文山為三七之鄉(xiāng)。 位置面積 丘北縣位于云南省東南部，位于東經(jīng) 103176。主要河流有南盤江、六郎洞河、夸墨河、拖底河、官寨河、補擋河、清水江、南丘河、清水河、清平河、石葵河、 盤龍河 (馬恒地段 )，分屬珠江流域西江水系和紅河流域瀘江水系。 據(jù)國家統(tǒng)計局 2021 年９月份公布的《首次中國城市居民家庭財產(chǎn)調查總報告》顯示，截至今年６月底，我國城市居民家庭財產(chǎn)戶均總值已達 萬元，其中有 ％的被調查戶家庭財產(chǎn)在15 萬元～ 30 萬元之間。其次也由于人才供需的矛盾和就業(yè)難現(xiàn)狀也對越來越多的人選擇自主創(chuàng)業(yè)在客觀上起到了推動作用，最后自主創(chuàng)業(yè)正日益成為現(xiàn)代人實現(xiàn)自我價值的重要方式。在這樣的市場現(xiàn)狀下，使市場對中小型商鋪需求明顯上升，商鋪 住宅 投資正持續(xù)走高。這期間，由于投資有限，普者黑的旅游基礎設施和接待 設施建設滯后，游客數(shù)量波動較大，淡旺季非常明顯。有 1 個國家級口岸 ， 3 個省級口岸， 24 條邊境通道及邊民互市點，在文山境內，目前到達普者黑主要依靠境內和周邊的公路。 規(guī)劃新建 住宅 建筑面積 17106 平方米 。在普者黑民居建筑的改造基礎上，有效利用了普者黑稀缺的自然資源和獨物的地理地貌，打造了具有 彝族風情的住宅。 項目開發(fā)的經(jīng)濟指標 技術經(jīng)濟指標 項目名稱 項目指標 總規(guī)劃用地范圍 總計： 46000 平方米 ,合 公頃。 32 人文歷史條件 境內有黑箐龍村的大龍山洞舊石器時代古人類活動遺址，新石器時代作品 —— 獅子山崖畫，春秋末戰(zhàn)國初 (公元前 475 年 )的古代樂器 —— 草皮銅鼓，未發(fā)掘的元梁王堆，明朝白蠻 (白族 )的火葬罐群；建于清朝時期的文廟、金塔 (文筆塔 )、象鼻嶺水利工程；有內涵豐富的滇戲，獨具特色的丘北花燈《放羊調》、《小小扁擔》等，民族傳統(tǒng)曲藝《天體歌》 (瑤族 )、《三胡說唱》 (彝族撒尼人 )、《唱蘆笙》 (苗族 )等，以及多姿多彩的舞蹈《霸王鞭舞》、《腳戀舞》等民間文藝。 普者黑的旅游發(fā)展經(jīng)過了三個階段。主要購買普者黑稀缺景觀旅游商鋪 住宅 的出 發(fā)點在于：大中城市的優(yōu)質商鋪由于前期的激烈競爭，價格已經(jīng)超越了他們的承受能力，同時他們又具有持久的創(chuàng)業(yè)激情，渴望尋找新的商業(yè)契機；一類是專業(yè)商鋪 住宅 投資者，他們擁有更雄厚的資金和更豐富的投資經(jīng)驗，他們購買項目的出發(fā)點在于：囤積居奇，通過轉租或等待合適的機會提高價格拋出套現(xiàn)。事實勝于雄辨，以上數(shù)據(jù)充分說明了未來普者黑稀缺景觀旅游商鋪的發(fā)展前景。目標市場界定 休閑客棧項目消費對象的市場容量及特征分析 消費對象目標群體容量分析 由于度假式旅游與一般度假旅游項目不同，要求 旅游者要有 22 足夠的支付能力；同時普者黑旅游 小鎮(zhèn)一期建設項目 與一般的旅游產(chǎn)品也有明顯的區(qū)別，還要求消費者具有較高的生活品味和生態(tài)意識。境內居住著漢、壯、苗、彝、瑤、白、回等七種民族，少數(shù)民族人口共 27． 74 萬人，占總人口的 62％。以喀斯特峰群、洞群、湖群為特點的普者黑 ，是云南省境內度假休閑基地之一、國家 AAA 級旅游區(qū)、國家重點風景名勝區(qū)。從金融機構存款方面來看，全國人均消費能力非常可觀。據(jù)國際休閑研究權威人士預測，發(fā)達國家已經(jīng)進入度假旅游時代，先進的發(fā)展中國家將緊隨其后。 項目建設進度 本項目已在 2021 年進行市場研究和方案設計，經(jīng)過近一年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。 但是目前普者黑風景區(qū)接待能力嚴重滯后，發(fā)展后 勁不足，如 9 果用一個產(chǎn)業(yè)的指標來衡量 ,普者黑風景區(qū)旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)結構、產(chǎn)業(yè)規(guī)模和產(chǎn)業(yè)競爭力與國內一些旅游目的地來說還存在較大差距，主要體現(xiàn)在軟、硬件兩個方面。目前旅游業(yè)不但是云南省的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是丘北縣、文山州經(jīng)濟增長的重要支點。其中：旅游產(chǎn)業(yè)帶來的貿易零售額為 3750 萬元，占全縣貿易業(yè)零售額的%；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的餐飲業(yè)零售額為 3000 萬元，占全縣餐飲業(yè)零售額的 %；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的旅館營業(yè)收入為 1838 萬元，占旅館營業(yè)收入的 %；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的客運營業(yè)收入為 650萬元，占全縣客運業(yè)收入的 %；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的娛樂服務收 11 入為 萬元，占全縣娛樂服務業(yè)收入的 %。 隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程而加快，隨著人們的生活節(jié)奏隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程而加快，親近自然、接近自然、回歸自然、 13 擁抱自然已成為國際 旅游的發(fā)展大趨勢。由此看來，度假旅游市場巨大，到 2020年，將有可能達到 3600 億～ 1 萬億元以上。州縣招商部門本著“你投資我服務，你困難 17 我解決”的原則，積極做好外來投資企業(yè)的后續(xù)服務工作，優(yōu)質、高效、快捷的服務，迎來了 大批國內外客商， 2021 年，全州共引進外來投資 億元，占固定資產(chǎn)投資的 38%。漢武帝元鼎六年 (公元前 111 年 )屬群舸郡，蜀漢、晉隸興古郡，唐武德七年 (624年 )屬郎州，天寶七年 (748 年 )屬南詔拓東節(jié)度，宋大理國時期屬維摩部，元至元七年 (1270 年 )屬阿寧萬戶府隸廣西路，明隸 屬 廣西府維摩州，清康熙八年 (1669 年 )隸師宗州，雍正九年 (1731 年 )設師宗州同駐丘北，乾隆三十五年 (1770 年 )降師宗州同知為丘北縣丞，道光二十年 (1840 年 )升丘北縣為正縣，隸廣西直隸州，民國二年(1913 年 )隸蒙自道，后廢道直隸云南 省都督府，民國三十一年 (1942年 )隸第二行政督察專員公署，民國三十五年 (1946 年 )隸第四行政督察專員公署，中華人民共和國建立后，屬文山專區(qū)。旅游業(yè)的發(fā)展，帶動了第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展， 2021 年，第三產(chǎn)業(yè)所創(chuàng)造的增加值達 26304 萬元， 21 同比增長 %, 拉 GDP 增長 個百分點。 24 普者黑稀缺景觀商鋪 住宅 價值分析 與度假式游客不同，旅游商鋪 住宅 項目投資對象主要關注的是普者黑風景區(qū)近年增長的游客數(shù)量和由此帶來的商業(yè)價值。 來源特征：創(chuàng)業(yè)者大多為下崗工人、失去土地或因為種種原因不愿困守鄉(xiāng)村的農民，還有就是擁有一定資金積累而不安現(xiàn)狀、不滿足朝九晚五靠工資度日的城市居民，以及剛剛畢業(yè)找不到工作的大學生。北面以淌水山為界，南界以省 道為界與七零新村相鄰，西面以長山為界，東面以省道為界與布宜村相鄰，是普者黑景區(qū)的門戶區(qū)域。 2021 年１月，《云南省丘北縣普者黑旅游循環(huán)經(jīng)濟示范規(guī)劃》通過評審，普者黑將在循環(huán)經(jīng)濟和生態(tài)學理論為指導下，以區(qū)域經(jīng)濟結構調整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化布局為切入點，依托普者黑旅游景區(qū)，以旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展為重點，用 10~15 年時間初步建立示范區(qū)循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系、城鎮(zhèn)基礎設施體系和生態(tài)保障體系， 建立完 31 善的循環(huán)經(jīng)濟法規(guī)、政策和科技支撐體系，有效提升普者黑風景名勝區(qū)在全國景區(qū)中的地位，使示范區(qū)經(jīng)濟結構合理，組織功能與自然和諧、生產(chǎn)快速發(fā)展、人民生活富裕、生態(tài)環(huán)境良好、社會全面進步，為丘北縣建設和諧社會和節(jié)約型社會奠定良好基礎。 供電 10KV 高壓線路在場址附近通過，本項目自建變配電站，安裝 34 800KVA 變壓器 2 臺，以滿足本項目用電需要。 三 、經(jīng)濟合理的原則 （ 1）通過景觀環(huán)境建設，提高房產(chǎn)的價值 。 3. 項目開發(fā)、建設的內容及規(guī)劃 設計緊扣生態(tài)、人文、經(jīng)濟合理的原則，倡導以人為本，強調人與自然互動的設計 思想。土地方面，旅游小鎮(zhèn)發(fā)展用地將突破目前土地供應瓶頸，而在州（市）、甚至省內進行土地的占補平衡；并通過遷村并點，土地整理，開發(fā)利用荒地和廢棄地等挖潛措施，盤活土地存量。而丘北縣“十一五規(guī)劃”中，也擬以普者黑為龍頭，將旅游業(yè)發(fā)展為全縣重要的支術產(chǎn)業(yè)，并帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而市場供應數(shù)量與市場的潛在需求之間差距較大，這些現(xiàn)實情況為普者黑旅游風情 小鎮(zhèn)一期建設項目 創(chuàng)造了巨大的市場機會。據(jù)《中國新聞網(wǎng)》報道：“ 隨著島內一些白領階層家庭因工作需要移民大陸人數(shù)日增，在大陸當?shù)亻_個書店或咖啡店消磨時光的想法，是隨夫征 戰(zhàn)臺灣太太們的夢想，然而，這夢想?yún)s逐漸成為臺灣中小投資者赴大陸開創(chuàng)個人事業(yè)的主要目標。他們的收入較高，擁有穩(wěn)定的事業(yè)，具用明顯的高素質、高品位、高消費三高特征，在旅游方式上以度假式、居住式的旅游方式為主，而且一般和朋友、家人一起旅游的情況較多。丘北地方民族文化豐富多彩，在普者黑景區(qū)內舉辦彝族花臉節(jié)、辣椒節(jié)、荷花節(jié)、苗族花山節(jié)、壯族嘗新節(jié)、賽裝節(jié)，以及龍舟賽、斗雞、摔跤等少數(shù)民族傳統(tǒng)節(jié)日活動。東隔清水江與廣南縣毗鄰，南與硯山縣、開遠市接壤，西隔南盤江同彌勒、瀘西兩縣相望，北與師宗縣、廣西壯族自治區(qū)西林縣銜接。面對新的發(fā)展形勢和機遇條件，文山將把加快發(fā)展作為第一要務，圍繞工業(yè)強州、農業(yè)穩(wěn)州、科教興州和對外開放戰(zhàn)略，實行全方位、多層次、寬領域的對內對外開放，加快水、陸、空大交通建設，大力發(fā)展通道經(jīng)濟、口岸經(jīng)濟，把文山構建成面向東部沿海發(fā)達地區(qū)、東南亞各國的區(qū)域 性現(xiàn)代物流中心和對外開放的窗口。人們這時不但要有生活，還要有度假；不但要活得現(xiàn)實，還要活得詩意；不但要生活在此處，還要生活在別處 ；不但要生活在現(xiàn)代，還要生活過去；不但要生活在熟悉的環(huán)境當中，還要生活在異域風情當中，這種消費需求直接推進了旅游休閑地產(chǎn)的增長，也為普者黑旅游風情 小鎮(zhèn)一期建設項目 奠定了 堅實的市場基礎。本項目的開發(fā)建設具有較強的生態(tài)資源、文化內涵、地理區(qū)位、資源品牌等優(yōu)勢，該項目開發(fā)、建設的內容符合市場發(fā)展趨勢和丘北縣旅游經(jīng)濟的發(fā)展需求，普者黑旅游風情 小鎮(zhèn)一期建設項目 具有切實可行性 ，具有良好的市場前景。 普者黑旅游風情 小鎮(zhèn)一期建設項目 將立足于普者黑風景區(qū)的生態(tài)資源保護和打造旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)的發(fā)展兩大出發(fā)點，開發(fā)普者黑。 項目名稱 云南省丘北縣普者黑旅游風情 小鎮(zhèn)一期建設項目 開發(fā) 公司 普者黑旅游風情 小鎮(zhèn)一期建設項目 由北京丹青山水房地產(chǎn)有限公司負責項目籌備、項目管理，招標選擇設計施工單位進行建設開發(fā)。 綜上所述，該項目建設已經(jīng)成為了能不能吸引更多全國乃至全世界的客源，能不能提高游客在普者黑消費水平，能不能為當?shù)貐^(qū)域范圍內就業(yè)問題創(chuàng)造更多機會，能不能帶動普者黑風景區(qū)經(jīng)濟按預期發(fā)展的頭等大事。 項目綜合評價結論 綜上所述，普者黑風景區(qū)由于配套設施的滯后已經(jīng)成為旅游經(jīng) 12 濟進一步提升、生態(tài)資源可持續(xù)發(fā)展的關鍵 問題。特別是中國加入 WTO 以來，國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展以及政府為實現(xiàn)富民強市加快發(fā)展的宏偉目標而實施的新一輪城市建設高潮，為房地產(chǎn)業(yè)贏來了新的發(fā)展機遇。經(jīng)過 十幾 年的努力，基礎設施滯后的狀況明顯改變，國民經(jīng)濟在改革開放中持續(xù) 、快速、健康發(fā)展，社會保持穩(wěn)定。 45’、北緯 23176。由于地處低緯季風區(qū)域，氣候總體上屬中亞熱帶高原季風氣候，有南亞熱帶、中亞熱帶、北亞熱帶、南溫帶 4 個氣候類型