【正文】 富民強(qiáng)市加快發(fā)展的宏偉目標(biāo)而實施的新一輪城市建設(shè)高潮，為房地產(chǎn)業(yè)贏來了新的發(fā)展機(jī)遇。 市場需求及消費(fèi)能力分析 從度假旅游的市場潛力進(jìn)行分析 隨著我國國民收入水平的增長、旅游產(chǎn)品的豐富和休閑時間的延長，人們對旅游活動的質(zhì)量要求不斷提高，而不再僅僅滿足于浮光掠影、走馬觀花式的觀光，這為度假旅游概念的產(chǎn)生和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 15 從中國金融存款的總量進(jìn)行分析 目前國內(nèi)可投資領(lǐng)域少，可利用資金相對充足。從金融機(jī)構(gòu)存款方面來看，全國人均消費(fèi)能力非常可觀。經(jīng)過 十幾 年的努力，基礎(chǔ)設(shè)施滯后的狀況明顯改變，國民經(jīng)濟(jì)在改革開放中持續(xù) 、快速、健康發(fā)展，社會保持穩(wěn)定。 為擴(kuò)大對內(nèi)對外開放，加快招商引資步伐，州委、州人民政府解放思想，于 2021 年 10 月成立了文山州招商引資機(jī)構(gòu)。外來投資的大量進(jìn)入，促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 2021 年，全州國內(nèi)生產(chǎn)總值 124 億元，地方財政收入 億元。以喀斯特峰群、洞群、湖群為特點(diǎn)的普者黑 ，是云南省境內(nèi)度假休閑基地之一、國家 AAA 級旅游區(qū)、國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。 45’、北緯 23176?？h境內(nèi)東西寬 100 公里，南北長 70． 5 公里，總面積 4997 平方公里。 1958 年建文山壯族苗族自治州，丘北屬州轄的縣。境內(nèi)居住著漢、壯、苗、彝、瑤、白、回等七種民族，少數(shù)民族人口共 27． 74 萬人，占總?cè)丝诘?62％。由于地處低緯季風(fēng)區(qū)域，氣候總體上屬中亞熱帶高原季風(fēng)氣候，有南亞熱帶、中亞熱帶、北亞熱帶、南溫帶 4 個氣候類型，年平均氣溫 1 ～ 1 ℃，年平均降雨量 1000～ 1270 毫米。還在 Inter網(wǎng)絡(luò)上注冊了“中國普者黑”的域名，建立了網(wǎng)址，并進(jìn)行網(wǎng)頁制作發(fā)布。 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 根據(jù)以上資料分析證明：一、度假式旅游的概念已經(jīng)在世界范圍內(nèi)得到了消費(fèi)者的極大認(rèn)同，而且已為越來越多的消費(fèi)者所接受，將成為未來很長一段時間內(nèi)發(fā)展的必然趨勢；二、中國城市居民對“人居”的需求，也導(dǎo)致房地產(chǎn)行正在發(fā)生著全新的革命，由實用型開始向享受型、休閑型轉(zhuǎn)變，度假休 閑地產(chǎn)正逐步走入城市居民追求的視野當(dāng)中。目標(biāo)市場界定 休閑客棧項目消費(fèi)對象的市場容量及特征分析 消費(fèi)對象目標(biāo)群體容量分析 由于度假式旅游與一般度假旅游項目不同，要求 旅游者要有 22 足夠的支付能力；同時普者黑旅游 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項目 與一般的旅游產(chǎn)品也有明顯的區(qū)別，還要求消費(fèi)者具有較高的生活品味和生態(tài)意識。如果今后 20 年每年提高一個百分點(diǎn)的話，則 2020 年后約可達(dá)到38％ ——這是未來全面小康社會的社會結(jié)構(gòu)的遠(yuǎn)景。 客源地特征 :主要來自北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連、西安、上海、寧波、天津、重慶、長沙、太原、杭州、青島、南昌、成都等大中城市及港、澳、臺地區(qū)。據(jù)統(tǒng)計自 1993 年開發(fā)至 2021 年，累計接待旅游者 萬人次，旅游總收入 萬元，年均增長率達(dá) 65%和 104%，分別占文山州旅游總?cè)藬?shù)的 28%和總收入的 27%，預(yù)計在 2021 年左右有望突破 100 萬人 /次大關(guān)，綜合收入達(dá)到 144480 萬元，是丘北縣和文山州重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。事實勝于雄辨，以上數(shù)據(jù)充分說明了未來普者黑稀缺景觀旅游商鋪的發(fā)展前景。一份統(tǒng)計資料顯示，我國全員創(chuàng)業(yè)活動指數(shù)為 %，即每 100 位年齡在 1864 歲之間的成年人中，就有 人參與創(chuàng)業(yè)活動。 ” 普者黑旅游商鋪 住宅 目標(biāo)對象群體特征分析 我們將根據(jù)資金能力、對象身份、投資目的三個坐標(biāo)，進(jìn)行劃分及詳細(xì)分析，從而最終確定普者黑旅游商鋪的目標(biāo)群體將具有如下特征： 年齡 特征： 25～ 35 歲年齡段 是創(chuàng)業(yè)的年齡高峰期，這一年齡段的人所具有的體力、智力和活力，特別是承受風(fēng)險的能力，對創(chuàng)業(yè)構(gòu)成了堅實的支撐。這三類人群是中國數(shù)量最大的一撥創(chuàng)業(yè)人群，也將普者黑旅游商鋪的主要目標(biāo)對象。主要購買普者黑稀缺景觀旅游商鋪 住宅 的出 發(fā)點(diǎn)在于：大中城市的優(yōu)質(zhì)商鋪由于前期的激烈競爭，價格已經(jīng)超越了他們的承受能力，同時他們又具有持久的創(chuàng)業(yè)激情，渴望尋找新的商業(yè)契機(jī)；一類是專業(yè)商鋪 住宅 投資者，他們擁有更雄厚的資金和更豐富的投資經(jīng)驗，他們購買項目的出發(fā)點(diǎn)在于：囤積居奇，通過轉(zhuǎn)租或等待合適的機(jī)會提高價格拋出套現(xiàn)。而旅游商鋪 住宅 作為商鋪中一個新興品種正異軍突出，依靠景點(diǎn)來提升商鋪經(jīng)營的品質(zhì)和特色，依靠景點(diǎn)中旺盛的游客人氣既能有效引入人流，保持持續(xù)經(jīng)營，成為商鋪市場里的 緊俏商品 ，目前供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不 28 到市場需求的要求。 2. 項目投資環(huán)境和市場研究 項目地塊分析及評價 地理區(qū)位 普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項目 地處于普者黑自然風(fēng)景區(qū)內(nèi)，位于滇東南丘北縣八道哨彝族鄉(xiāng)與雙龍營鎮(zhèn)交界處，距丘北縣城僅 13 公里，距省城昆明 280 公里。 項目范圍內(nèi)地勢平坦，大致是北高南低、東高西低，高程變 29 化僅在 1445－ 1450 米之內(nèi)，片區(qū)有阿諾龍山、獅子山等十座大小各異的山峰屹立其中。 普者黑的旅游發(fā)展經(jīng)過了三個階段。新建了高壓輸電線和游路，投入 1200 萬元興建銀湖大酒店等 5 家賓館，使客房容量增加到 2760 人；旅游廁所、橋梁碼頭、綠化美化等方面都有了較大發(fā)展，普者黑的旅游業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展階段。 2021~2021 年，普者黑旅游區(qū)規(guī)劃、普者黑湖泊水污染防治等規(guī)劃相繼批準(zhǔn)或報批，普者黑的旅游業(yè)進(jìn)入規(guī)范、穩(wěn)步發(fā)展階段。 普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項目 正處于丘北縣普者黑旅游循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)內(nèi)，是普者黑風(fēng)景區(qū)重要的門戶。 32 人文歷史條件 境內(nèi)有黑箐龍村的大龍山洞舊石器時代古人類活動遺址，新石器時代作品 —— 獅子山崖畫，春秋末戰(zhàn)國初 (公元前 475 年 )的古代樂器 —— 草皮銅鼓，未發(fā)掘的元梁王堆，明朝白蠻 (白族 )的火葬罐群；建于清朝時期的文廟、金塔 (文筆塔 )、象鼻嶺水利工程；有內(nèi)涵豐富的滇戲，獨(dú)具特色的丘北花燈《放羊調(diào)》、《小小扁擔(dān)》等，民族傳統(tǒng)曲藝《天體歌》 (瑤族 )、《三胡說唱》 (彝族撒尼人 )、《唱蘆笙》 (苗族 )等，以及多姿多彩的舞蹈《霸王鞭舞》、《腳戀舞》等民間文藝。文山普者黑機(jī)場 2021 年 4 月 19日正式通航為普者黑走向世界架起橋梁，使普者黑走向了面向東盟和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的對外開放前沿。戶籍方面，云南省將放開農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)的戶口限制，逐步實施城鄉(xiāng)統(tǒng)一的居民戶籍管理制度，分步取消旅游小鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)戶、非農(nóng)業(yè)戶及其他類型戶的劃分和各種涉及戶籍變更的收費(fèi)，降低農(nóng)民到小鎮(zhèn)落戶的門檻；凡是愿意進(jìn)鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民，征得管理部門同意后，可根據(jù)本人意愿登記為“居民戶”，并在子女入學(xué)、參軍、就業(yè)福利補(bǔ)貼、社會保障等方面與城鎮(zhèn)居 民享受同等待遇。 供水 本項目用水由縣自來水廠供給，水質(zhì)優(yōu)，水量能滿足本項 目需要。 項目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項目名稱 項目指標(biāo) 總規(guī)劃用地范圍 總計： 46000 平方米 ,合 公頃。 容積率 建筑密度 % 綠地率 % 項目評價 項目所在 地自然和生態(tài)資源良好，水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，開發(fā)、建設(shè)條件充足。 一 、生態(tài)性原則 綠塊 宅前宅后組團(tuán)綠地 綠心 生態(tài)水體綠地 綠脈 圍墻綠化 ， 道路綠化 由這些脈線和節(jié)點(diǎn)貫通連接 ， 連成網(wǎng)狀 ， 同時與軸線綠色生 36 態(tài)走廊相結(jié)合 ， 形成一個完善的綠地景觀系統(tǒng) 。 （ 2）力圖在最小的地形整改的前提下 ， 達(dá)到土方量的平衡 ，減少工程價值 。在普者黑民居建筑的改造基礎(chǔ)上，有效利用了普者黑稀缺的自然資源和獨(dú)物的地理地貌，打造了具有 彝族風(fēng)情的住宅。 （ 4）盡量少用或者不用名貴樹種 ， 堅決反對大樹的大量移植 ，講究錯落有致 ， 積極發(fā)揮鄉(xiāng)土樹種的景觀潛質(zhì) 。 在這樣一個布局合理、社會公共配套設(shè)施齊備、交通便捷、綠意昂然 ， 具有神韻之美的健康舒適的高品位住宅環(huán)境中 ， 有助于增強(qiáng)居民的歸屬感和自豪感 。綜上所述，普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn) 一期項目 開發(fā)、建設(shè)的條件和時機(jī)已經(jīng)成熟。 規(guī)劃新建 住宅 建筑面積 17106 平方米 。 排水 場區(qū)內(nèi)輔設(shè)排水管網(wǎng)，實行雨污分流，雨水直接排入普者黑湖，各類生活污水經(jīng)地埋式微動力生活污水處理裝置處理達(dá)標(biāo)排放。 水電氣保障 本項目的水、電、路等 條件 均已 完 備 ，具有 良好的開工條件。資金方面， 33 云南將從全省項目貼息資金、城鎮(zhèn)規(guī)劃資金和旅游市場開拓資金中安排一定額度，專門用于旅游小 鎮(zhèn)建設(shè)項目貼息、規(guī)劃補(bǔ)助和市場營銷。有 1 個國家級口岸 ， 3 個省級口岸， 24 條邊境通道及邊民互市點(diǎn)，在文山境內(nèi)，目前到達(dá)普者黑主要依靠境內(nèi)和周邊的公路。普者黑風(fēng)景區(qū)景點(diǎn)面積有 165 個平方公里，在景區(qū)范圍內(nèi)有孤峰 312 座，大溶洞 83 個，天然湖泊 54 個，河流 15 條，地下暗河總長達(dá) 120 公里，以喀斯特湖群、洞群、峰群以及峽谷景觀為主，古崖畫、革命紀(jì)念地、少數(shù)民族風(fēng)情等人文景觀相輔助，可供國內(nèi)外游客觀光、游憩、休養(yǎng)、度假、攀巖、漂流、水上娛樂及科學(xué)考察，兼有“桂林之山，西湖之水”的美景，是一處理想的喀斯特湖泊群、溶洞群、孤峰群以及民族風(fēng)情及自然和人文資源健全的風(fēng)景名勝游覽區(qū)。賓館、飯店建設(shè)臨湖或直接占用水面，再加上湖邊鄰水而居的村寨有 60 多個，每年進(jìn)入湖 泊的生活污水達(dá) 142 萬噸，農(nóng)田徑流 20 萬噸，禽畜糞便 萬噸、生活垃圾 萬噸，旅游固體垃圾 萬噸，諸多因素導(dǎo)致規(guī)劃區(qū)面臨著復(fù)合型水環(huán)境污染問題，普者黑的水質(zhì)已由 1997 年的Ⅱ類下降到現(xiàn)階段的Ⅲ類，局部水域出現(xiàn)富營養(yǎng)化。 2021 年以來， 普者黑的旅游業(yè)不斷得到提升，在云南全省旅游發(fā)展規(guī)劃中，普者黑旅游區(qū)被確認(rèn)為精品旅游區(qū)。這期間，由于投資有限，普者黑的旅游基礎(chǔ)設(shè)施和接待 設(shè)施建設(shè)滯后，游客數(shù)量波動較大，淡旺季非常明顯。區(qū)內(nèi)現(xiàn)存大面積的濕地、深水荷花，豐富多彩的動植物資源和高原湖泊群的原生植被，是普者黑獨(dú)特的的旅游資源，在國內(nèi)外獨(dú)有或罕見，素有中國“獨(dú)一無二的 喀斯特山水田園風(fēng)光，東方的‘阿著底’ ——— 彝族人民的樂土”等美譽(yù)，再加上當(dāng)?shù)囟嘧硕嗖实纳贁?shù)民族風(fēng)情，使普者黑成為大容量的旅游勝地，具有廣闊的開發(fā)前景。宗地處于后北至昆明方向的 305 省道以北，丘北至師宗方向的 206省道以西。不但如此這兩個群 體不論相對比例還是絕對數(shù)量基數(shù)都很大，市場基礎(chǔ)良好，市場容量非常龐大。在這樣的市場現(xiàn)狀下，使市場對中小型商鋪需求明顯上升，商鋪 住宅 投資正持續(xù)走高。少數(shù)擁有１００萬以上資金的主要是炒鋪獲利的專業(yè)投資者。 普者黑旅游商鋪的目標(biāo)對象將以這一年 齡段為主。 26 值得注意的是，隨著中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，消費(fèi)水平的進(jìn)一步升級，來自美國、馬來西亞、新加坡、臺灣等地的中小投資者也紛紛進(jìn)入大陸，尋找商機(jī)，在中國一些城鎮(zhèn)中開店當(dāng)老板。其次也由于人才供需的矛盾和就業(yè)難現(xiàn)狀也對越來越多的人選擇自主創(chuàng)業(yè)在客觀上起到了推動作用，最后自主創(chuàng)業(yè)正日益成為現(xiàn)代人實現(xiàn)自我價值的重要方式。 根據(jù)歷年游客增長特征、比例和數(shù)量，丘北縣規(guī)劃部門對未來一段時間游客數(shù)量和帶來的綜合經(jīng)濟(jì)收入進(jìn)行了預(yù)測。而普者黑稀缺景觀旅游商鋪建在國家 AAA 級成熟風(fēng)景 區(qū)，持續(xù)、穩(wěn)定的游客帶來的消費(fèi)市場更將難以估量。 消費(fèi)對象目標(biāo)群體特征分析 我們將根據(jù)財務(wù)狀況、興趣 愛 好、可支配空間三個坐標(biāo)，從 “家庭生活的階段 ”，“年齡”，“職業(yè)、收入”， “學(xué)歷”等幾個方面進(jìn)行劃分及詳細(xì)分析，從而最終認(rèn)定普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)的目標(biāo)群體應(yīng)具有如下特征： 23 年齡特征： 25 歲～ 40 歲之間，年收入在 3 萬～ 50 萬之間（平均收入是 萬元／年），一般受過良好教育，具有專業(yè)知識和較強(qiáng)的職業(yè)能力及相應(yīng)的家庭消費(fèi)能力； 職業(yè)特征：他們在職業(yè)上包括：政府部門的中級行政官員、國營和私營壟斷企業(yè)中的中級管理者和工作人員、新興行業(yè)、外資企業(yè)的高級員工、其它領(lǐng)域中的專業(yè)技術(shù)人員、自由職業(yè)者等幾大類； 消費(fèi)特征：他們有一定的閑暇，追求生活質(zhì)量，對其勞動、工作對象一般也擁有一定的管理權(quán)和支配 權(quán)。 據(jù)國家統(tǒng)計局 2021 年９月份公布的《首次中國城市居民家庭財產(chǎn)調(diào)查總報告》顯示，截至今年６月底，我國城市居民家庭財產(chǎn)戶均總值已達(dá) 萬元，其中有 ％的被調(diào)查戶家庭財產(chǎn)在15 萬元～ 30 萬元之間。 目標(biāo)市場分析 從本質(zhì)上來說，普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)是一個度假休閑地產(chǎn)和旅游商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合交叉的綜合性地產(chǎn)項目，它針對的目標(biāo)市場對象將既有普者黑旅游項目的消費(fèi)者，也有旅游商鋪項目的投資者。 2021 年上半年 ，接待國內(nèi)外游客 56 萬人次 (其中國外游客 240人次 )，綜合經(jīng)濟(jì)收入 8650 萬元。 丘北縣的旅游業(yè)，自 1994 年成立旅游局至今，全縣旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入 億元，改善旅游設(shè)施，開辟水上游覽航線 9 公里，旅游服務(wù)接待體系初具規(guī)模，有賓館 (飯店 )、招待所、小旅館 102家，其中星級以上 7 家，實行配套一條龍服務(wù)，滿足不同層次的旅客要求。主要河流有南盤江、六郎洞河、夸墨河、拖底河、官寨河、補(bǔ)擋河、清水江、南丘河、清水河、清平河、石葵河、 盤龍河 (馬恒地段 )，分屬珠江流域西江水系和紅河流域瀘江水系。 19